Судебный акт
О пересмотре архивной кадастровой стоимости
Документ от 15.04.2022, опубликован на сайте 29.04.2022 под номером 99344, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН

 

Дело № 3а-108/2022

73OS0000-01-2022-000076-10

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

15 апреля 2022 года                                                                      г. Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению  Тучина Сергея Николаевича к Правительству Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области  о пересмотре архивной  кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Тучин С.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной  кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 2 026 521 руб. 20 коп.

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с  кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года утверждена в размере 11 129 594 руб. 48 коп.

Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года составляет 2 026 521 руб. 20 коп.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате налога на данное недвижимое имущество в завышенном размере.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебном заседании представитель административного истца Тучина С.Н. – Пичугин К.К. административное исковое заявление поддержал по изложенным в нем доводам.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что оставляет разрешение дела на усмотрение суда.

Представитель Правительства Ульяновской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрации МО «Ульяновский район» в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца Тучина С.Н. – Пичугин К.К., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Материалами дела установлено, что Тучину С.Н. принадлежал в период с 21 мая 2020 года по 17 декабря 2020 года на праве собственности земельный участок, площадью 27 239 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного земельного участка и возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что кадастровая стоимость земельного участка с  кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 1 января 2011 года в размере 11 129 594 руб. 48 коп., при этом датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 29 февраля 2012 года.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе в отношении земельного участка  с  кадастровым номером *** в размере 4 841 846 руб. 65 коп., при этом датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 1 января 2021 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с  кадастровым номером ***  по состоянию на 1 января 2011 года в размере 11 129 594 руб. 48 коп., в отношении которой заявлено административным истцом требование, является архивной.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 29 февраля 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 1 марта 2017 года.

Административный иск Тучиным С.Н. подан  в суд 14 марта 2022 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как  из указанной кадастровой стоимости рассчитаны   налоговые платежи за земельный участок с кадастровым номером *** за период с  21 мая 2020 года по 17 декабря 2020 года, которые в силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие  установления его рыночной стоимости, подлежат перерасчету. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд  отчет об оценке № 711-21А-1 от 30 декабря 2021 года, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита».

Согласно отчету об оценке № 711-21А-1 от 30 декабря 2021 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 27 239 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2011 года составляет 2 026 521 руб. 20 коп.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав  представленный  в  суд  вышеуказанный отчет об оценке № 711-21А-1 от 30 декабря 2021 года, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита», суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта  оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и оценки и предполагаемым использованием результатов оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости объект оценки в размере рыночной стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничения, на которых основывается оценка.

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства гаража, земли запаса (неиспользуемые) площадью 27 239 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***. Местоположение участка обладает хорошей транспортной доступностью, объект оценки расположен неподалеку от трассы, подъездные пути имеются. Окружение – сельскохозяйственные постройки, сельскохозяйственные угодья, неподалеку расположены жилые дома. Рельеф участка преимущественно ровный. На участке отсутствуют строения.

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объекта и указано, что законодательная разрешенность, местоположение участка позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием  объекта оценки будет использование  в качестве земельного участка под производственно-складскую застройку, в том числе объектами транспортной инфраструктуры.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и Ульяновской области на рынок оцениваемого объекта со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. Им указано, что он относится к сегменту рынка земельных участков  населенных пунктов под производственно-складскую застройку, в том числе под объектами транспортной инфраструктуры.

В отчетах приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков производственно-складского  назначения  в Ульяновске  на дату оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков для размещения объектов производственно-складского назначения, расположенных в г. Ульяновске. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники информации указаны в самом тексте отчета, так и в копиях приложенных объявлений. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов, используемых оценщиком при составлении отчета, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик *** имеет стаж работы в оценочной деятельности 22 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков  «Русское Общество Оценщиков»,  регистрационный № 712 от 22 августа 2007 года. Имеет диплом о профессиональной переподготовке ***, Высшей школы приватизации и предпринимательства по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельство о повышении квалификации в НОУ ВПО «Международный институт рынка» по программе «Оценочная деятельность» в мае 2007 года. Им получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности *** по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке №711-21А-1 от 30 декабря 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Институт независимой оценки и аудита», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, равной 2 026 521 руб. 20 коп., определив период её применения с 29 февраля 2012 года  по 31 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Тучина Сергея Николаевича о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного  участка, площадью 27 239 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 2 026 521 руб. 20 коп., определив период её применения с 29 февраля 2012 года  по 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать  9 марта 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова