УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2024-000617-78
Судья Таранова
А.О. Дело № 33-5393/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
26 ноября 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Рыбалко В.И., Тудияровой С.В.,
при секретаре
Дементьевой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
представителя Воротниковой Тамары Александровны – Янченкова Андрея Валерьевича
на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 25 июня 2024 года,
по делу № 2-1249/2024, с учетом определения судьи от 10 сентября 2024 года об
исправлении описки, по которому постановлено:
исковые
требования Микаиловой Александры Агакярамовны удовлетворить частично.
Взыскать с
Воротниковой Тамары Александровны (паспорт ***) в пользу Микаиловой Александры
Агакярамовны денежные средства в размере 2095580 руб., проценты за
пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 01.06.2024 в
размере 387757 руб. 61 коп., расходы на оплату слуг представителя в размере
25000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20616 руб. 69
коп.
В
удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад председательствующего,
объяснения представителя Воротниковой Т.А. – Янченкова А.В., поддержавшего
доводы жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в
и л а:
Микаилова
А.А. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к
Воротниковой Т.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи,
взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими
денежными средствами.
В обоснование
требований указала, что между сторонами был заключен предварительный договор
купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2021, по условиям которого
Воротникова Т.А. обязалась продать истице принадлежащее ей нежилое помещение
площадью 34,9 кв.м, этаж 4, помещение б/н, выделенное из нежилого помещения
общей площадью 278,7 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:
*** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей
площадью 438 кв.м, на землях населенных пунктов, с видом разрешенного
использования: апартотель, под иными объектами специального назначения,
кадастровый номер ***.
Согласно п.
3.1 предварительного договора стоимость недвижимого имущества составила 3 450
000 руб. Оплата произведена при подписании предварительного договора.
Подписывая предварительный договор, продавец подтвердил, что указанная сумма
передана полностью, финансовых претензий продавец к покупателю не имеет.
До настоящего
времени условия предварительного договора купли-продажи не исполнены, претензия
с требованием о возврате денежных средств оставлена ответчиком без
удовлетворения.
Просила
расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.05.2021, взыскать с
Воротниковой Т.А. денежные средства в размере 2 095 580 рублей, уплаченные с
целью обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору
купли-продажи жилых помещений от 25.01.2021, проценты за пользование чужими
денежными средствами за период с 09.06.2022 по 01.06.2024 в размере 444596 руб.
62 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по оплате
юридических услуг 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 29 767
руб.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования
относительно предмета спора, привлечены Андрикова Н.А., Андросова У.Ю., Арутюнян О.В., Бубнова О.В.,
Волковский Г.Б., Волошина Е.С., Герасов С.А., Гетун Е.В., Гетун О.А., Журавлев
В.В., Захаров С.А., Здровикова О.А., Ибоян Р.З., Ивлева Е.М., Казанцев Т.И.,
Калинин А.М., Лапа Р.С., Лодыгин И.А., Маликова Е.С., Меньшикова А.В., Мунирова
С.М., Пищальников А.В., Савченко Н.Н., Скаковска О.И., Степанов О.Б., Струнова
В.Р., Сукиасян А.Н., Тухватуллина С.Л., Федоренко Н.Н., Чесноков А.В., Шевченко
А.В., Штырева О.Ю.
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Воротниковой Т.А. – Янченков А.В., не соглашаясь с постановленным по делу
решением, просит его отменить.
В обоснование доводов жалобы указывает, что указанный
предварительный договор от 25.05.2021 купли-продажи недвижимого имущества по
своей правовой природе является договором купли-продажи с условием
предварительной оплаты, что соответствует правовой позиции, изложенной в
постановлении Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана
или приобретена в будущем». Ссылаясь на пункт 2 статьи 455
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает, что
предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или
приобретён продавцом в будущем, если иное не предусмотрено законом или не
вытекает из характера товара. В
данном случае предварительный договор должен быть квалифицирован как договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Обращает
внимание, что 09.06.2022 между сторонами по делу был заключён договор
купли-продажи нежилого помещения площадью 24,7 кв.м. Не соглашается с кадастровой стоимостью
помещения в размере 1 657 113 руб.37 коп. Цена данного договора в размере 1 354
420 руб. значительно ниже рыночной, что указывает на неравноценное встречное
предоставление и оспоримость сделки на основании статьи 174 ГК РФ.
Считает, что истец
необоснованно изменил предмет и основания исковых требований, потребовав
расторгнуть предварительный договор и взыскать неосновательное обогащение,
проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчику не направлялись
уточнённые исковые требования. К спорной ситуации подлежит применению принцип
эстоппель, который не позволяет корректировать или существенно изменять позицию
в суде. Истец в первоначальном требовании пытался незаконно взыскать с
Воротниковой Т.А. денежные средства и проценты по исполненному ответчиком обязательству.
В возражениях на
апелляционную жалобу представитель Микаиловой А.А. – Рубцова А.А. просит
решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях
относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом
установлено, что 25.05.2021 между сторонами по делу был заключен
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям
которого Воротникова Т.А. обязалась продать Микаиловой А.А. принадлежащее ей
нежилое помещение площадью 34,9 кв.м, помещение б/н, выделенное из нежилого
помещения общей площадью 278,7 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок
общей площадью 438 кв.м, на землях населенных пунктов, с видом разрешенного
использования: апартотель, под иными объектами специального назначения,
кадастровый номер ***.
Данное недвижимое
имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора
купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 02.03.2021.
Пунктом 2.1.8
предварительного договора предусмотрено, что продавец принимает на себя
обязательство произвести раздел помещения. Покупатель уведомлен продавцом о
дополнительной оплате в размере 70 000 руб. от каждого помещения за оформление
пакета документов.
Согласно п.
3.1 предварительного договора стоимость недвижимого имущества составила 3 450
000 руб. Оплата произведена при подписании предварительного договора.
Подписывая предварительный договор, продавец подтвердил, что сумма ему передана
полностью, финансовых претензий продавец к покупателю не имеет.
В силу п. 1.2 указанного договора он заключен
с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их
взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора
купли-продажи.
Из п. 1.4 договора следует, что стороны
принимают на себя обязательства в будущем заключить основной договор
купли-продажи недвижимого имущества и подать документы на государственную
регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в сроки, по мере
готовности сторон к сделке.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в
случае нарушения продавцом срока заключения основного договора купли-продажи,
установленного п.1.4. данных договоров, по своей вине, при условии полной
оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, стороны принимают все меры
по достижению взаимной договоренности о перенесении срока по п.1.4. договора
путем подписания дополнительного соглашения к данному договору.
При этом предварительный договор не содержит
срока заключения основного договора купли-продажи.
Из п. 5.1 и п. 5.2 договора следует, что
данный договор является предварительным в соответствии со статьей 429 ГК РФ.
Указанный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и
действует до его полного исполнения.
В
соответствии с п. 2.1.8 предварительного договора на продавца возложена
обязанность подготовить пакет документов (подготовка технической документации
для раздела на отдельные помещения, изготовление технического паспорта,
присвоение индивидуального кадастрового номера приобретаемому помещению,
получение ЕГРН), необходимых для заключения основного договора купли-продажи и
регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Стоимость
вышеуказанной работы по каждому из договоров определена в размере 70 000
руб.
09.06.2022
между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи доли земельного
участка с недвижимым помещением, согласно которому Воротникова Т.А. продала
Микаиловой А.А. принадлежащую ответчику по праву собственности 1/438 долю
земельного участка, площадью 438 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, а также нежилое помещение, общей площадью 24,7
кв.м, по адресу: ***, с кадастровым номером
***
Согласно п.
2.3 договора стороны оценили указанную долю земельного участка в 4420 руб.,
нежилое помещение в 1 350 000 руб., общая сумма оценки составила 1354420 руб.
(п.2.3 договора купли продажи). Расчет между сторонами произведен полностью до
подписания договора.
Таким
образом, 09.06.2022 стороны заключили основной договор купли-продажи,
окончательная стоимость недвижимого имущества составила 1 354 420 руб., что на
2 095 580 руб. меньше суммы, уплаченной покупателем при заключении
предварительного договора. При этом площадь приобретенного по договору
купли-продажи нежилого помещения меньше площади, указанной в предварительном
договоре купли – продажи, на 10,2 кв.м.
Оценив
представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67
ГПК РФ, суд пришел к выводу о взыскании с Воротниковой Т.А. в пользу истицы
излишне уплаченной денежной суммы в размере 2 095 580 руб.
Судебная
коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным
обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального
права и надлежащей оценке исследованных доказательств.
Статьей 421
ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении
договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия
договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание
соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья
422 ГК РФ).
В
соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между
сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по
всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете
договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ
по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре
указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если
такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт
4 статьи 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
В абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен
договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они
обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях
основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в
дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность
приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену
имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как
договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429
ГК РФ к такому договору не применяются.
В данном случае стороны заключили основной
договор купли – продажи, фактически согласовав иную цену предмета договора, что
не противоречит требованиям действующего законодательства.
Так, в
соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по
соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими
законами или договором (п. 1).
Заключив договор купли – продажи от
09.06.2022, стороны согласовали изменение условия предварительного договора о
цене сделки с учетом изменения площади недвижимого имущества, передаваемого в
собственность истицы. Данный договор не оспорен и не признан недействительным.
Ссылка
стороны ответчика на пункт 2 статьи 455 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку в
данном случае стороны однозначно выразили свою волю и изменили возникшие между
ними правоотношения из предварительного договора, заключив договор от
09.06.2022.
Принимая во
внимание, что основной договор купли-продажи заключен между сторонами по делу,
право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке, суд
правильно указал на отсутствие оснований для расторжения предварительного
договора купли-продажи от 25.05.2021.
Вместе с тем доводы о неправомерном
пользовании ответчицей денежной суммой, излишне полученной за объекты
недвижимости, переданные ею в собственность Микаиловой А.А., являются
обоснованными.
В силу статьи
1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого
лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное
или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев,
предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как
установлено статьей 1103 ГК РФ, поскольку иное
не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами
и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные
настоящей главой,
подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой
о возврате исполненного
в связи с этим обязательством.
Согласно
статье 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения,
в том числе: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления
срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество,
переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности;
денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего
обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата
имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в
целях благотворительности.
В данном случае денежные средства, являющиеся
предметом спора, в размере 2 095 580 руб. переданы истице по
предварительному договору, но в соответствии с изменением условий о цене
договора подлежали возврату, после заключения основного договора на иных
условиях, являются неосновательным обогащением ответчицы. Оснований,
предусмотренных статьей 1109 ГК РФ, не установлено.
Учитывая изложенное, судом обоснованно в пользу истца взысканы
уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере
2 095 580 руб., а также проценты за пользование чужими денежными
средствами, предусмотренные пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ.
Вопреки доводам жалобы,
оснований для вывода о злоупотреблении стороной истца правом, влекущем отказ в
иске, не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на какие-либо новые
обстоятельства, которые не были предметом исследования суда первой инстанции,
не влияют на правильность принятого судом решения, направлены на иную оценку
добытых судом доказательств и иное толкование действующего
законодательства, с чем судебная
коллегия согласиться не может.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших
вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые
обстоятельства установлены с достаточной полнотой, доводы апелляционных жалоб
не опровергают правильности выводов суда и не содержат предусмотренных статей 330 ГПК РФ оснований для отмены
решения суда в апелляционном порядке.
В силу изложенного принятое по делу решение
суда является законным, обоснованным и не подлежит отмене по доводам жалобы.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 25 июня 2024 года оставить без
изменения, апелляционную жалобу представителя Воротниковой Тамары Александровны
– Янченкова Андрея Валерьевича – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 10 декабря 2024 года.