УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2024-006360-27
Судья Киреева Р.Р. Дело № 33-2877/2025
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.
Ульяновск
1 июля 2025
года
Судебная
коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Грудкиной Т.М., Маслюкова П.А.,
при
секретаре Туктаровой Н.В.
рассмотрела в открытом
судебном заседании апелляционную жалобу Чаминой Кристины Сергеевны на решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 13 января 2025 года по делу
№2-13/2025, по которому постановлено:
исковые требования Чаминой Кристины Сергеевны удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Стандарт Инвест» устранить недостатки (дефекты) объекта долевого
строительства, расположенного по адресу: кв.№***, провести ремонтные работы по
ограждающим конструкциям в границах квартиры истца, а именно:
- разборка облицовки фасада по низу в угловом сопряжении стен (комната
S=18,0 м2 в квартире №***);
- демонтаж ветро-влагозащитной пленки в угловом сопряжении стен;
- демонтаж утеплителя в угловом сопряжении стен (по стыку);
- выполнение ветро-влагозащитного слоя наружных стен в соответствии с
проектом;
- монтаж демонтированной облицовки фасада.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для
выполнения указанных работ в течение двух месяцев.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Стандарт Инвест» в пользу Чаминой Кристины Сергеевны стоимость
устранения строительных недостатков объектов долевого строительства,
расположенных по адресу: кв.№***, в размере 102 433 рублей 20 копеек, в счет
компенсации морального вреда – 20 000 рублей, стоимость досудебной экспертизы –
20 000 рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании стоимости
устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки,
штрафа отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Стандарт Инвест» в пользу *** сумму расходов по проведению судебной
экспертизы №***, дополнительной судебной экспертизы №*** в размере 73 100
рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Стандарт Инвест» в доход бюджета муниципального образования «город
Ульяновск» государственную пошлину в размере 3548 руб. 66 коп.
Заслушав
доклад председательствующего, объяснения представителей Чаминой К.С. – Черновой С.Ю., Гришина А.М.,
поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей ООО «СЗ Стандарт - Инвест» Акимова Д.О., Корчагиной М.В.,
возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Чамина К.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью «Специализированный застройщик Стандарт-Инвест» (далее – ООО
«СЗ Стандарт – Инвест» о возложении обязанности выполнить работы, взыскании
стоимости устранения недостатков, неустойки.
В обоснование требований указала, что согласно акту приема-передачи от
08.06.2020 истцу по договору № *** от 24.05.2018 передана квартира по адресу: г***.
В ходе эксплуатации квартиры выявлены существенные, скрытые
строительные дефекты несущих конструкций, промерзание стен, оконные блоки
сделаны с нарушением СНиП, ввиду чего истец лишена возможности полноценно
использовать указанное помещение. На сегодняшний день недостатки не устранены.
Согласно акту экспертного исследования №*** от 07.05.2024 объект
недвижимости, расположенный по адресу: ***, имеет следующие недостатки:
бетонные конструкции не исследовались ввиду скрытого характера из-за
произведенных отделочных работ; каменные конструкции подвержены деформациям,
имеются трещины, образованные вследствие осадки здания.
В соответствии с произведенными исследованиями имеются нарушения в
части теплотехнических параметров оконных и стеновых конструкций по обеспечению
санитарно-гигиенических и комплексных требований. Данные конструкции не
соответствуют нормативным требованиям, имеются неустранимые дефекты, их
исправление невозможно без полной замены.
Согласно акту экспертного исследования №*** от 07.05.2024 сметная
стоимость устранения строительных недостатков объекта недвижимости,
расположенного по адресу ***, составляет 434 165 руб. 90 коп.
Чаминой К.С. причинен моральный вред. В связи с выявленными
существенными, скрытыми строительными дефектами в квартире происходит
промерзание, в квартире очень холодно, что может отразится на здоровье и
качестве проживания в ней.
Просила взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения
строительных недостатков в размере 229 167 руб.; неустойку в сумме
164 982 руб. 70 коп.; компенсацию морального вреда 100 000 руб.;
стоимость проведенной досудебной экспертизы в размере 20 000 руб.; штраф в размере
50% от присужденной суммы; обязать ответчика провести ремонтные работы по
ограждающим конструкциям в границах квартиры истца, а именно: разборка
облицовки фасада по низу в угловом сопряжении стен (комната S=18 кв.м в
квартире №***); демонтаж ветро-влагозащитной пленки в угловом сопряжении стен;
демонтаж утеплителя в угловом сопряжении стен (по стыку); выполнение
ветро-влагозащитного слоя наружных стен в соответствии с проектом; монтаж
демонтированной облицовки фасада здания.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО Банк
«Венец», ООО «Эврика», ООО «УК Аквамарин».
Рассмотрев
исковые требования по существу, суд принял вышеуказанное решение.
В
апелляционной жалобе Чамина К.С. не соглашается с
решением суда, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением
норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении ее требований в полном
объеме.
В обоснование жалобы ссылается на часть 6 статьи 7 Федерального закона №
214-ФЗ от 30.12.2004, которой за нарушение срока устранения недостатков
переданного объекта долевого строительства предусмотрен порядок и размер
начисления неустойки.
Указывает, что в силу статей 22, 23 Закона «О защите прав потребителей»,
Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024, является ошибочным вывод
суда о том, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 данного Постановления
Правительства РФ применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из
договоров участия в долевой строительстве, заключенных до дня вступления в силу
указанного постановления. Не соглашается с выводом суда о том, что согласно
данному постановлению за период с 22.03.2024 по 30.06.2025 неустойки (штрафы,
пени) и иные финансовые санкции по договорам долевого участия в строительстве
не начисляются.
Обращает внимание, что при вынесении
решения судом применены нормы права, вступившие в силу непосредственно перед
вынесением решения. Однако к моменту вступления в силу данных норм по делу
уже были направлены претензии, а исковое
заявление было принято к производству суда, проведены экспертизы, заслушаны
пояснения сторон.
Судом не принято во внимание недобросовестное поведение ответчика,
выразившееся в непринятии мер по
урегулированию возникшего спора при наличии претензий со стороны истца.
В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «СЗ Стандарт – Инвест»
просит оставить решение суда без изменения.
Поскольку лица, не явившиеся в судебное
заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения,
судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
Рассмотрев доводы
жалобы, возражений, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда
имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм
материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия
не находит оснований к его отмене.
Судом установлено, что 24.05.2018 Чамина К.С. и ООО «СЗ Стандарт-
Инвест» заключили договор участия в долевом строительстве №***. По условиям
договора застройщик принял на себя обязательство построить (создать) объект
недвижимого имущества, а именно, многоквартирный жилой дом №***. Объектом
долевого строительства по заключенному договору является жилое помещение:
однокомнатная квартира общей площадью 35, 72 кв.м на 1 этаже многоквартирного
жилого дома, проектный номер ***. Стоимость квартиры в соответствии с условиями
договора участия в долевом строительстве составила 1 416 000 руб.
Гарантийный срок установлен 5 лет со дня передачи объекта долевого
строительства. Обязательства по оплате перед застройщиком исполнены в полном
объеме. Квартира была передана по акту приема - передачи 08.06.2020 (том 2 л.д.51-61).
27.09.2019 *** и ООО «СЗ Стандарт - Инвест» заключили договор участия в
долевом строительстве №***, в последующем по договору уступки прав требований
по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.05.2019
передали свои права требования по договору Чаминой К.С. Объектом долевого
строительства по заключенному договору является жилое помещение в том же
многоквартирном доме: однокомнатная квартира общей площадью 43, 43 кв.м на ***
этаже, проектный номер ***. Стоимость квартиры составила 1 997 780
руб. Гарантийный срок установлен 5 лет со дня передачи объекта долевого
строительства. Квартира была передана по акту приема - передачи 08.06.2020 (том
2 л.д.62-66).
01.08.2024 ответчику
была вручена претензия истца с требованием по возмещению стоимости устранения
строительных недостатков, выявленных в ходе экспертного исследования в январе ***
(том 1 л.д.8).
Данная претензия
ответчиком оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения
в суд с настоящим иском.
Правоотношения
между сторонами по делу регулируются Федеральным законом
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), а в части,
не урегулированной указанным законом,
- Законом
Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее
– Закон о защите прав потребителей).
В
соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства, качество которого
соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям.
В случае,
если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи
обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с
иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного
договором использования, участник долевого строительства, если иное не
установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1)
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)соразмерного
уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение
недостатков.
За нарушение
срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства,
предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину -
участнику долевого строительства, приобретшему жилое помещение для личных,
семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в
размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей.
Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом
долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого
помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается
как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав
потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого
недостатка (дефекта).
С целью проверки доводов сторон относительно качества переданных истцу
объектов долевого строительства судом были назначена судебная экспертиза и
дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручена ***.
Исследованию подлежали
квартиры №***, объединенные в одну квартиру. Установлено наличие строительных
недостатков и определен перечень необходимых ремонтных работ по ограждающим
конструкциям в границах квартиры истца, которые могут быть произведены только
силами застройщика (либо силами управляющей компании), поскольку фасад здания -
является общедомовым имуществом.
Кроме того, экспертом определена сметная стоимость
ремонтно-строительных работ по замене оконных конструкций в квартире № *** в
доме №***.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с
требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о вине ответчика и наличии
строительных недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока, в связи с
чем взыскал стоимость их устранения и возложил на застройщика обязанность
устранить недостатки ограждающих конструкций в границах квартиры №***.
Федеральным законом
от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» статья 10
Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4 следующего
содержания: «4. При удовлетворении судом требований участника долевого
строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату
производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков,
сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого
строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том
числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора,
возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков,
об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая
сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от
цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена
договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера
неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего
Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства,
уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие
возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим
Федеральным законом.».
Как следует из части 5
статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения
применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом
строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в
части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Согласно подпункту 3
пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут
возникать из устанавливающего их судебного решения. Следовательно, положения части 4
статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к
правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве,
заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона
№ 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в
соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности
будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в
законную силу).
Аналогичная позиция
отражена в Письме Минстроя России от 28.03.2025 №18103-НС/02.
Учитывая цену договору участия в долевом строительстве №*** от
24.05.2018 (кв. ***) 1 416 660 руб., цену договора участия в долевом строительстве
№*** от 27.09.2018 (кв. ***) 1 997 780 руб., суд пришел к выводу, что стоимость
устранения недостатков не может превышать 3% от общей цены 3 414 440 руб., что
составляет 102 433 руб. 20 коп.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в этой части, поскольку
они полностью соответствуют вышеприведенным нормам закона при их правильном
толковании.
Разрешая вопрос о взыскании неустойки, штрафа, суд обоснованно
руководствовался Постановлением Правительства РФ №326 от 18.03.2024 «Об
установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых
санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве,
установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление
Правительства №326), вступившим в действие 22.03.2024, с учетом изменений,
внесенных Постановлением
Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, вступивших
в силу с 01.01.2025, которым установлено, что в период начисления
неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6
статьи 5 и частью 2
статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период,
исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025
включительно.
Неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8
статьи 7 и части 3
статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину -
участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с
01.01.2025 до 30.06.2025 включительно;
Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9
статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину -
участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со
дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.
С учетом приведенных положений Постановления Правительства РФ суд
сделал верный вывод, что в период с 22.03.2024 по 30.06.2025 неустойки (штрафы,
пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не
взыскиваются.
Как следует из материалов дела,
досудебная претензия предъявлена Чаминой К.С. 27.07.2024 (т.1 л.д. 10-11), то
есть после вступления в силу Постановления Правительства №326.
Представленные суду апелляционной инстанции акты от 11.12.2023 осмотра
квартир №*** о том, что треснула стена и зафиксирована низкая температура, не
свидетельствуют о предъявлении претензии
относительно возмещения стоимости устранения недостатков. Таких письменных
претензий, предъявленных до 27.07.2024, истцом не представлено. Ответчик
отрицает получение более ранних претензий.
При установленных обстоятельствах дела у суда отсутствовали основания
для взыскания неустойки и штрафа.
Доводы
апелляционной жалобы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства,
которые не были предметом исследования суда первой инстанции или опровергают
выводы судебного решения, они направлены на иную оценку исследованных судом
доказательств, иное толкование действующего законодательства, с чем судебная
коллегия согласиться не может.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших
вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые
обстоятельства установлены с достаточной полнотой. Предусмотренных статьей 330
ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не
установлено.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит
оставлению без изменения.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 13 января 2025 года оставить без
изменения, апелляционную жалобу Чаминой Кристины Сергеевны - без
удовлетворения.
Определение
суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 14 июля 2025
года.