Дело № 3а-61/2025
73OS0000-01-2025-000036-81
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 июля 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при помощнике судьи
Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Кадибагандова Муртаза Алиевича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Кадибагандов М.А.
обратился в суд с административным
исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** №*** об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания
с кадастровым номером ***, общей площадью ***, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 6 454 983 руб. 35 коп.
Требования мотивировал
тем, что он являлся собственником указанного объекта недвижимости в период с 12
июля 2019года по 15 января 2023 года. С 16 января 2023 года собственником
указанного нежилого здания является Макарова Т.Н.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 25 332
023 руб. 09 коп.
Указанная
кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает
его вышеуказанную рыночную стоимость
по состоянию на 1 мая 2024
года, определенную
в отчете об оценке недвижимости № *** от 10 октября
2024 года, выполненном ООО «Многопрофильный
деловой центр», что существенно нарушает его права и законные интересы,
поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в том числе по уплате
налога на доход физического лица, начисленного в 2024 году с продажи в 2023
году указанного здания.
Кадибагандов М.А. обратился в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика,
однако решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** №*** ему было отказано в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Он не согласен с указанным
решением ОГБУ «БТИГКО».
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были
привлечены ППК «Роскадастр», УФНС России по Ульяновской области, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., Макарова Т.Н.
Кадибагандов М.А. в
суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен.
В ходе судебного
разбирательства представителем Кадибагандова М.А. - Карсаковой Е.В. представлено заявление об
уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 4 824 068
руб.
В судебном заседании
она настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указывая
на то, что административным истцом не
оспариваются выводы заключения судебной экспертизы.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил
рассмотреть дело в его отсутствие.
В отзыве на
административный иск Кадибагандова М.А. просил в его удовлетворении отказать,
считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом
отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Указал, что экспертом
в ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено несоответствие
отчета об оценке требованиям действующего законодательства. В расчете рыночной
стоимости объекта недвижимости эксперта арифметических ошибок и иных замечаний
не выявлено.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители ОГБУ
«БТИГКО», ППК «Роскадастр», УФНС России
по Ульяновской области, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., Макарова Т.Н. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя административного истца Карсаковой
Е.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что Кадибагандов М.А. являлся в период с
12 июля 2019 года по 16 января 2023 года
собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью ***,
расположенного по адресу: *** (ранее
адрес: ***) .
В
соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области № 481-П от 12
октября 2012 года 1 ноября 2012 года в ЕГРН внесены сведения о кадастровой
стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** по состоянию на 17
ноября 2011 года в размере 25 332 023 руб. 09 коп., датой начала применения которой является 1 ноября 2012
года.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
154-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1
января 2023 года, которые применяются с 1 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 75 649 451 руб.
26 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 10 октября 2024 года, выполненному
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость
нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года составила 6 454 983 руб. 35 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 17 ноября 2011 года в
размере 25 332 023 руб. 09 коп.,
действовавшая на дату оценки – 1 мая
2024 года, является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по
состоянию на 17 ноября 2011 года в размере 25 332 023
руб. 09 коп рассчитывался налог
на имущество до 1 января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных
требований и установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года
затрагиваются права плательщиков указанного налога.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 7 ноября 2024 года Кадибагандов М.А. обратился в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 10 октября 2024 года, выполненный
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость
нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года составила 6 454 983 руб. 35 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** № *** по результатам рассмотрения
указанного заявления Кадибагандова М.А. отказано в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в
размере его рыночной
стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года - 6 454 983 руб. 35 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 10 октября
2024 года, выполненным оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.
Заявителем
по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости является Кадибагандов М.А. По представленной в
учреждение информации право Кадибагандова М.А. в отношении здания с кадастровым номером *** прекращено 16 января 2023 года. На момент подачи
заявления – 15 октября 2024 года, по состоянию на дату оценки – 1 мая 2024 года и дату составления
отчета – 10 октября 2024 года
кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** не затрагивает права или обязанности
Кадибагандова М.А.
Нарушены
требования ст. 22.1 Федерального закона
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
2.
Оценщиком на стр. 117-118 отчета об оценке указано, что
оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета от
затратного подхода.
Затратный
подход основан на предположении, что
затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его
текущем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств,
соответствуют стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика, в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему
масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно
п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для
подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику
необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости,
достаточность и достоверность исходной
информации, допущения и ограничения оценки. Объектом оценки является отдельно
стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения
затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта
оценки, его количественные и качественные характеристики.
В
процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости
объекта оценки, принимая во внимание её достоверность, надежность и
существенность для цели оценки. Способы получения информации могут включать
составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
В
соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может
использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и
метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом
доступной информации, допущений или ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки
затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета от
затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным подходом
приводит к наиболее достоверному результату оценки.
В
соответствии с п. 3 ФСО V в случае
существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик
анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы,
позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно п. 28 ФСО № 7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III,
п. 28 ФСО № 7.
3.
Оценщиком на стр. 142 Отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках
данного отчета от доходного подхода. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для
подтверждения выводов, полученных при
применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику необходимо
учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости,
достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения
оценки. Объектом оценки является
отдельно стоящее нежилое здание.
Согласно
п. 23 ж ФСО № 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает, что для
недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов
следует рассматривать арендные платежи.
В
соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ
«БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости, данные ставок арендной
платы имеются на сайте ОГБУ «БТИГКО».
Оценщиком
при рассмотрении возможности применения доходного подхода к оценке не учтено и
не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные
характеристики.
Отсутствие
расчета стоимости объекта оценки доходным подходом (отказ оценщика от
применения в рамках данного отчета доходного подхода) не позволяет установить,
что расчет сравнительным подходом приводит к наиболее достоверному результату
оценки.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III, п. 28 ФСО № 7, п. 23 ж ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение
которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории
судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также –
ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № *** от 10 октября 2024 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № ***, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России
Мальчихиной Е.В., на основании проведенных
исследований и анализа отчета об оценке
№ *** от 10 октября 2024 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2) Описание объекта
оценки проведено не полностью: не определены устаревания объектов, износ лит.
А, Б, и Ж не соответствует фактическому состоянию объектов.
Нарушение п. 10 ст.
7 ФСО VI: «В соответствии со статьей 11
Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться
следующие сведения:
-
точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных
характеристик объекта оценки…»
3)
Не проведено сравнение объекта оценки с аналогами по таким параметрам как:
аналог 4 является овощехранилищем и располагается ниже уровня земли, часть объекта оценки (лит. А,
Б, Ж) имеют неудовлетворительное состояние, при этом аналоги в удовлетворительном
или хорошем состоянии.
Факты, указанные
экспертом в п. 3 свидетельствуют о нарушении
- статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет не должен допускать
неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;
- п. 22 д) ФСО № 7
«При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с
объектом оценки по ценообразующим
факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и
цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения
основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта».
- п. 22 е) ФСО № 7
«… для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми
были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения,
обычно используются следующие элементы сравнения: местоположение объекта,
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость…».
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1 решения - исследование указанных нарушений выходит за
пределы компетенции эксперта,
-
по п. 2 решения – нарушения не выявлены.
Согласно
заключению эксперта № *** рыночная стоимость здания с кадастровым номером ***,
площадью ***, назначение: нежилое, количество этажей – 2, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 мая 2024 года составляла 4 824 068 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России
Мальчихиной Е.В., обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
Мальчихина Е.В. предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в процессе
оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в
том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику
объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для
внесения соответствующих корректировок,
информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего
расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете об оценке недвижимости № *** от 10 октября 2024 года, выполненном
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом Мальчихиной
Е.В., и с учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – – нежилого здания, площадью ***, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 4 824 068 руб.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Кадибагандова Муртаза Алиевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером
*** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью ***, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 4 824 068 руб.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова