УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0024-03-2024-001176-98
Судья Антончев
Д.Ю. Дело
№33-3131/2025
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
5 августа 2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Рыбалко В.И.,
судей Тудияровой
С.В., Грудкиной Т.М.,
при секретаре
Мустафиной А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнения к ней Улендеева
Сергея Леонидовича на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области
от 12 февраля 2025 года, с учетом определения судьи от 4 марта 2015 года об
исправлении описки в решении суда по делу №2-3-6/2025, по которому
постановлено:
исковые требования Фахретдинова Дамира
Наиловича к Улендееву Сергею Леонидовичу об обращении взыскания на заложенное
имущество: земельный участок и фермерское хозяйство удовлетворить.
Обратить взыскание
на предмет залога путем продажи с публичных торгов на земельный участок,
категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное
использование: для крестьянского фермерского хозяйства, общей площадью
243805+/-4320 кв.м, расположенный по адресу: *** и расположенное на нем здание
фермерское хозяйство, общей площадью 691,1 кв.м, 1 этажного, нежилого по
адресу: ***, с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в
размере 3 432 056 руб.
Взыскать с
Улендеева Сергея Леонидовича в пользу Фахретдинова Дамира Наиловича расходы по
оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
Взыскать с
Улендеева Сергея Леонидовича в пользу Фахретдинова Дамира Наиловича расходы по
проведению судебной экспертизы в размере 51 024 руб.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя Улендеева С.Л. – Иванова А.С.,
поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Фахретдинова Д.Н. –
Кириллова С.П., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Фахретдинов Д.Н. обратился
в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Улендееву С.Л. об обращении
взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 24 декабря 2021 года между ***. (продавец) и Улендеевым
С.Л. (покупатель) был заключен
договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка,
площадью 243805 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***,
категория земли-земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование -
крестьянское фермерское хозяйство; фермерского хозяйства,
площадью 691,1 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: *** Стоимость
земельного участка составила 2 500
000 руб., стоимость фермерского хозяйства - 1 000 000 руб. Вышеуказанное имущество *** было передано
ответчику. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно
п.3.3 указанного договора от 24 декабря 2021 года недвижимое имущество находится в
залоге у продавца до полной оплаты
стоимости.
Решением
Ленинского районного суда г.Ульяновска от 13 сентября
2023 года с Улендеева С.Л. в пользу ***. взыскан основной долг по договору купли-продажи недвижимого
имущества от 24 декабря 2021 года в
размере 3 500 000 руб., штраф 3 300 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины
42 200 руб.
*** умерла. Ее
наследником является Фахретдинов Д.Н.
Просил обратить взыскание на указанные заложенные объекты недвижимости – земельный участок и фермерское хозяйство путем
продажи с публичных торгов.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской
области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской
области, судебный пристав-исполнитель ОСП по Цильнинскому району УФССП России
по Ульяновской области Фомин С.А., Касаткина С.В., ПАО «Сбербанк России».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе и в
дополнениях к ней Улендеев С.Л. не соглашается с вынесенным по делу решением,
просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении
исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы
указывает на то, что решение суда первой инстанции является незаконным и
необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального
права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Суд установил, что
Фахретдинов Д.Н. является наследником имущества *** При этом надлежащим
доказательством о состоявшемся процессуальном правопреемстве на стороне истца в
рамках дела №2-4013/2023 должно являться определение Ленинского районного суда
г.Ульяновска о процессуальном правопреемстве. Однако на момент принятия
обжалуемого решения суда, указанное определение судом не выносилось.
Считает, что при
обращении с иском в суд Фахретдинов Д.Н. не представил доказательств своего
правопреемства после смерти *** Таким образом, на момент вынесения решения
истец не являлся ни стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества,
ни стороной по гражданскому делу №2-4013/2023.
Правом на обращение
взыскания на предмет залога обладает залогодержатель, являющийся стороной
основного обязательства, которым истец не является. Следовательно, правом на
обращение взыскания на заложенное имущество обладает только кредитор по
основному обязательству, Фахретдинов Д.Н. без соответствующего судебного акта о
процессуальном правопреемстве им не является.
Считает, что суд
необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о приостановлении
производства по делу до разрешения Ленинским районным судом г.Ульяновска
вопроса о процессуальном правопреемстве.
Указывает на то, что
на обращенном к взысканию земельном участке ответчиком произведен комплекс
сельскохозяйственных работ по его вспашке, подготовке к посадке сельхоз
культур, посадке в конце 2024 года (октябрь – ноябрь) озимой пшеницы, подкормке
удобрениями. Между тем, данное обстоятельство не было исследовано судом первой
инстанции, однако оно имеет существенное значение для дела.
Полагает, что при принятии судебного акта
судом первой инстанции не был применен закон, подлежащий применению, а именно,
положение п.3 ст.68 Федерального закона
от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон
об ипотеке), которым не допускается обращение взыскания на земли сельскохозяйственного
назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с
учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной продукции. По состоянию на 31 июля 2025
года уборка урожая со спорного участка не завершена, что является основанием
для отказа в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле,
которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного
разбирательства.
В соответствии с ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК
РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Из материалов дела
следует, что 24 декабря 2021 года между ***. (продавец) и Улендеевым С.Л.
(покупатель) был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, а
именно, земельного участка, площадью 243805 кв.м с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, категория земли - земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование - крестьянское фермерское хозяйство;
фермерского хозяйства, назначение: нежилое, площадью 691,1 кв. м, этаж 1, в том
числе подземных 0, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***
Стоимость имущества составляет 3 500 000 руб., из которых стоимость земельного
участка 2 500 000 руб., фермерского хозяйства - 1 000 000 руб. (т.1
л.д.146-148).
Согласно условиям договора, покупатель
обязуется произвести оплату стоимости имущества продавцу в срок до 11 декабря 2022 года, покупатель вправе досрочно исполнить обязательства
по оплате (п.3.1 договора).
С момента
государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной
оплаты стоимости имущества, оно находится в залоге у продавца. Покупатель не
имеет права отчуждать имущество без письменного согласия продавца, обременить
его, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты,
залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п. (п.3.3 договора).
Право собственности на предмет залога,
обременение зарегистрированы в установленном законом порядке (т.1 л.д.19-22,
26-29).
Решением Ленинского районного суда
г.Ульяновска от 6 сентября 2023 года по делу №2-4013/2023 исковые требования ***.
удовлетворены частично. Взыскано с Улендеева С.Л. в пользу ***. основной долг
по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 декабря 2021 года в
размере 3 500 000 руб., штраф 3 300 000 руб., расходы по оплате
государственной пошлины 42 200 руб. (т.1 л.д.10-11).
Апелляционным определением Ульяновского
областного суда от 22 марта 2024 года решение Ленинского районного суда
г.Ульяновска от 6 сентября 2023 года оставлено без изменения, а апелляционная
жалоба Улендеева С.Л. без удовлетворения.
Постановлением судебного пристава –
исполнителя ОСП по Цильнинскому району от 24 апреля 2024 года возбуждено
исполнительное производство *** (т.2 л.д.9-10).
*** умерла ***
(т.1 л.д.100).
Согласно
наследственному делу ее наследником является сын Фахретдинов Д.Н.
Определением суда по делу была назначена судебная
строительно – техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ
Ульяновская ЛСЭ Минюста России.
Согласно заключению экспертизы *** от 20 января 2025 года рыночная стоимость недвижимого
имущества на момент проведения экспертизы: земельного
участка, площадью 243 805 кв.м с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: *** категория земли: земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для крестьянско-фермерского хозяйства, с расположенным на нем зданием: нежилое, фермерское
хозяйство, площадь 691,1 кв.м, кадастровый номер *** составляет 4290070
руб. (т.1 л.д.194-219).
Указанное выше
заключение экспертизы соответствует ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание
проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на
поставленные судом вопросы.
Разрешая
исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.309,
310, 358, 349, 350, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
– ГК РФ), ст.ст.54, 56 Закона об ипотеке, оценив
представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, принимая во внимание,
что земельный участок и расположенное на нем нежилое
здание в силу договора купли – продажи от 24 декабря 2021 года являются
предметами залога, сумма неисполненного основного обязательства по договору
составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, период
просрочки обязательства составляет более трех месяцев, Фахретдинов Д.Н.
является наследником ***., обратил взыскание на заложенное имущество – земельный участок и фермерское
хозяйство путем продажи с публичных торгов.
С указанными
выводами судебная коллегия соглашается, исходя из следующего.
В соответствии с п.1 ст.334
ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству
(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на
заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть
обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником
обеспеченного залогом обязательства.
В силу п.1 ст.50
Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества
требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного
ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой
суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение
взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если
соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок
обращения взыскания на заложенное имущество.
На основании п.3 ст.340 ГК РФ согласованная
сторонами залоговая стоимость предметов залога признается ценой реализации
(начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно п.1 ст.56 Закона об ипотеке
имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда
обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется
путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных
настоящим Федеральным законом.
В силу п.2 ст.54
Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы,
подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества,
являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются
требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается
взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В соответствии с п.1 ст.350
ГК РФ и п.п.4 п.2
ст.54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества
необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется
решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе
соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе
рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная
продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика,
она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого
имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной
продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1
настоящего Федерального закона.
Руководствуясь вышеприведенными нормами
права, судом первой инстанции, учитывая, что земельный участок и фермерское
хозяйство являются предметом залога по договору купли – продажи недвижимого
имущества от 24 декабря 2021 года, имеющая задолженность не погашена, что не
отрицалось стороной ответчика, обоснованно обращено взыскание на указанное
заложенное имущество и установлена его начальная продажная стоимость в размере
3 432 056 руб.
Доводы жалобы относительно того, что не
допускается обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения до
истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени,
необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной
сельскохозяйственной продукции, не являются достаточным основанием для отмены
решения суда.
В соответствии с п.1 ст.62 Закона об ипотеке
по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку,
поскольку соответствующие земли на основании федерального закона
не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно п.3 ст.68
Закона об ипотеке, в редакции Федерального закона от 06 июня 2019 года №138-ФЗ,
действующей с 18 июня 2019 года, при обращении взыскания на заложенный
земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения должны
учитываться сезонность сельскохозяйственного производства и его зависимость от
природно-климатических условий, а также возможность получения доходов
производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок,
по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.
Окончание сельскохозяйственных работ
установлено до 1 ноября года.
Учитывая изложенное, суд апелляционной приходит к выводу, что неприменение судом
первой инстанции данной нормы не является основанием для отмены или изменения
судебного решения по смыслу ст.330
ГПК РФ, поскольку данные положения регулируют порядок исполнения судебного
решения, указанные обстоятельства подлежат учету судебным приставом при
непосредственном обращении взыскания на земельный участок сельскохозяйственного
назначения.
Ответчик в ходе исполнения не лишен
возможности обращения с соответствующим заявлением об отсрочке решения суда.
Доводы жалобы о том, что Фахретдинов Д.Н. не
представил доказательств своего правопреемства после смерти ***., в связи с чем
он не обладает правом на обращение взыскания на заложенное имущество, являются
несостоятельными, поскольку как было установлено судом, истец является
единственным наследником *** что также подтверждается материалами дела.
Кроме того, определением Ленинского районного
суда г.Ульяновска от 12 марта 2025 года, вступившим в законную силу 3 апреля 2025
года, судом произведена замена взыскателя *** на Фахретдинова Д.Н. по
исполнительному производству о взыскании денежных средств по решению Ленинского
районного суда г.Ульяновска по делу №2-4013/2023.
В связи с чем, вопреки доводам жалобы, оснований для
приостановления производства по делу до разрешения вопроса о процессуальном
правопреемстве, у суда первой инстанции не имелось.
Размер судебных
расходов определен районным судом верно. Выводы суда в этой части изложены в
решении, соответствуют установленным обстоятельствам, исследованным
доказательствам.
Учитывая изложенное,
доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения
суда, поскольку выводы суда не опровергают, сводятся к субъективному толкованию
норм права и переоценке доказательств, оцененных судом в соответствии со ст.67
ГПК РФ, и не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом
первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и
законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких
обстоятельствах решение суда отмене или изменению по доводам апелляционной
жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное,
руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ульяновского районного суда
Ульяновской области от 12 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционную
жалобу Улендеева Сергея Леонидовича - без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Ульяновский районный суд Ульяновской области.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение
изготовлено 19 августа 2025 года.