73OS0000-01-2025-000102-77
Дело № 3а-88/2025
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2025 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-88/2025 по
административному иску Незванова Виталия Олеговича к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Незванов В.О.
обратился в суд с административным иском к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ
«БТИГКО»), Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
Незванов В.О.
является собственником объекта недвижимости с характеристиками: нежилое
помещение, площадью 1501,7 кв.м, кадастровый номер объекта: ***, расположенного
в здании по адресу: ***.
Право собственности
Незванова В.О. зарегистрировано *** года.
Помещение
расположено в здании с кадастровым номером:
***, назначение: нежилое, наименование: здание ***, площадью 1775,6
кв.м, год постройки ***.
Кадастровая
стоимость спорного помещения определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
32 062 466 рублей 33 копейки, дата начала применения ее с 1 января 2025 года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости от 23 января 2025 года № ***,
составленному обществом с ограниченной ответственностью (далее по тесту также
ООО) «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), рыночная
стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 сентября 2024 года составила
18 141 673 рубля 59 копеек.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от 24 февраля
2025 года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в уточненных
требованиях просил установить кадастровую стоимость помещения кадастровым номером
объекта: ***, назначение – нежилое, площадью 1501,7 кв.м, расположенного в
здании по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20
сентября 2024 года, в размере 17 567 385 рублей.
К участию в деле в
качестве административных ответчиков
привлечены областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» и Министерство имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области; в качестве заинтересованных лиц привлечены:
публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,
администрация Муниципального образования «город Ульяновск», общество с
ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов
М.П.
В судебное заседание
административный истец Незванов В.О. не явился, извещен.
Представитель
административного истца по доверенности Мосорук В.А. в судебное заседание не
явилась, извещена. Просит о рассмотрении административного дела в свое
отсутствие. Настаивает на уточненных административных исковых требованиях. Заключение судебной экспертизы с учетом
дополнений не оспорено.
В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился, извещен. В
представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении иска, так как оспариваемое решение учреждения является
правильным, а отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям
законодательства. Заключение судебной экспертизы с учетом дополнений не
оспаривается.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился,
извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое
отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.
В отзыве ППК «Роскадастр» от 11
апреля 2025 года указано, что сведения об объекте недвижимости - нежилом
помещении с кадастровым номером: ***, площадью
1501,7 кв.м., расположенном по адресу: ***, внесены в Единый государственный
реестр недвижимости (ЕГРН) 09.02.2022.
По сведениям ЕГРН на
нежилое здание зарегистрировано право собственности за Незвановым В.О. (дата
регистрации права ***.).
26.01.2024 в ЕГРН в
соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 г. № 159-пр внесена кадастровая стоимость
здания в размере 32 062 466 руб. 33
коп. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2025.
Иные заинтересованные
лица в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также
– КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в
судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте
рассмотрения дела надлежащим образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399
Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог
на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье 400 НК РФ,
налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом
собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в
соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется
в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи
403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения
вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной
кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Определение кадастровой стоимости
осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости,
включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями
о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена
его кадастровая стоимость.
3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная
кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской
Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3
настоящей статьи.
В силу части 3 статьи 11 Федерального закона
от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре
недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной
кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных
порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в
отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.
Частью 4 этой же статьи регламентировано, что
очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с
года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих
видов объектов недвижимости, указанных в части 1
настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим
исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения -
через два года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
Незванов В.О.
является собственником объекта недвижимости – помещения с характеристиками: нежилое помещение,
площадью 1501,7 кв.м, кадастровый номер объекта: ***, расположенного в здании
по адресу: ***.
Право собственности
Незванова В.О. зарегистрировано *** года. Оно возникло на основании договора
купли-продажи объектов недвижимого имущества (т.2, л.д. 131-133).
Помещение
расположено в здании с кадастровым номером:
***, назначение: нежилое, наименование: ***, площадью 1775,6 кв.м, год
постройки *** (т.1, л.д. 169-173).
Указанное здание
расположено на земельном участке с кадастровым номером: ***, площадью 2046
кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования: под зданиями промышленного назначения.
Собственником
земельного участка является истец Незванов В.О., право собственности
зарегистрировано *** (т.1, л.д. 166).
Кадастровая
стоимость помещения с кадастровым номером объекта: *** определена по состоянию
на 01.01.2023 в размере 32 062 466 рублей 33 копейки, дата начала
применения ее с 1 января 2025 года (т.2, л.д. 118).
Данная кадастровая
стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении результатов
определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области зданий,
помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест».
В период с 4 апреля
2022 года по 31 декабря 2024 года действующей являлась кадастровая стоимость
помещения с кадастровым номером объекта: *** в размере 7 876 236
рублей 30 копеек, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на
основании Акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от ***
года № *** (т.2, л.д. 118).
Данная кадастровая
стоимость действовала на дату оценки здания по заказу истца оценочной
организацией (20 сентября 2024 года), а на настоящий момент является архивной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в
абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении
судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.
Требование о пересмотре кадастровой
стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату
обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов
такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый
статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 15
статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления
его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные
в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения
сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в
случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае
нежилого помещения) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об
измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех
налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая
кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты
начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
Разъяснения,
изложенные в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны со ссылкой на положения пункта 7
статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой
деятельности», которые утратили силу.
Вместе с тем частью
6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в
Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их
уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся
в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения
сохраняются.
Учитывая, что размер
кадастровой стоимости влияет на размер налога, и истец как собственник имеет
право на перерасчет налога за 2024 год с учетом рыночной стоимости здания,
истец вправе ставить вопрос об установлении архивной стоимости помещения в
размере его рыночной стоимости за указанный период.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О
некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности
(часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года
№ 269-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном
отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ №
237-ФЗ).
Анализ приведенных
норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об
установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке
административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное
бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, истец обратился 27 января 2025 года в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с
кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом
оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 24 февраля 2025 года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об
оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. Согласно подпункту
4 пункта 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения
сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать также степень
сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода
тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту
оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
Согласно информации,
приведенной оценщиком отчета об оценке тип объекта предложений №1-4 - отдельно
стоящие здания, тип объекта оценки - помещение. Обоснование использования
данных предложений в качестве аналогов в отчете об оценке при наличии
предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта»
отсутствует.
Нарушены
требования подпункта 4 пункта 5 ФСО V, статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
подпункта «б» пункта 22 ФСО №7.
2. Оценщиком на страницах 61-64 отчета об оценке
приведены предложения по аренде недвижимости производственно-складского
назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, при этом диапазон
стоимости рассмотренных оценщиком предложений составляет от 173,33 до 325
руб./кв.м.
В соответствии с
пунктом 5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с февраля 2023 года по сентябрь 2024 года (срок экспозиции, указанный
в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 35
предложений по аренде недвижимости производственно - складского назначения в
диапазоне стоимости от 350 до 700 руб./кв. Предложения в данном диапазоне не
рассмотрены оценщиком. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ
«БТИГКО» https://gko73.ru/
во вкладке «Информация о рынке недвижимости».
В соответствии с
подпунктом 3 пункта 7 ФСО V при проведении анализа цен предложений следует
учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с
другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен
предложения.
Нарушены требования
пункта 11 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО V.
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение ОГБУ «БТИГКО» не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение
ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
При этом суду
надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости,
требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к
оценщикам.
В частности, исходя
из положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца четвертого
статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ).
В случае
возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности
определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного здания в размере
рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости,
то судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», из которой следует, что при признании
решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 20 июня
2025 года, составленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации, с учетом дополнений от 11
августа 2025 года № ***, следует, что отчет об оценке
недвижимости от 23 января 2025 года № ***,
составленный обществом с ограниченной
ответственностью (ООО) «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым
М.П.), не соответствует требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
- Дата предложения аналога 4 отличается от
даты оценки более, чем на 1 год, при этом в истории предложений цена объекта
менялась в менее чем полугодовой период, при этом, изменение цены за период до
даты оценки не учтено оценщиком.
- Аналог 2 имеет отличия от объекта оценки по
таким параметрам как высота потолков и объемно-планировочное решение 5-этажное
здание.
- При расчете ставки аренды методом сравнения продаж
не учтено, что объект оценки обеспечен грузоподъемным механизмом, при этом при
расчете стоимости объекта сравнительным подходом учтено наличие грузоподъемного
механизма.
Этим нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «д» пункта
22 ФСО №7, подпункта «е» пункта 22 ФСО №7 о том, что:
- отчет не должен
допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
- при применении
метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по
ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по
этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется
по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта
оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на
принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с
которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их
совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: местоположение
объекта, другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Экспертом установлено,
что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на величину
итоговой стоимости объекта оценки:
- В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций,
одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.
Имеется нарушение подпункта 9
пункта 7 ФСО VI, согласно которому в
отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов
оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития
России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.
По нарушениям, указанным в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости, эксперт
пришел к выводу:
- по пункту 1, части пункта
2 – нарушения не выявлены,
- по части пункта 2 решения
– нарушения имеются.
В дополнениях к
заключению судебной экспертизе (письменных пояснениях эксперта) от 11 августа
2025 года № ***, судебный эксперт исправил технические ошибки в таблицах 7, 9,
10. Также представлен подробный расчет корректировки на наличие оборудования и
прочих элементов для аналогов № 1 и №
3. Исправлены арифметические ошибки в таблице 8 «Расчет ставки аренды объекта
исследования».
В связи с несоответствием
отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям
законодательства экспертом определена рыночная стоимость помещения с
кадастровым номером: ***, площадью 1501,7 кв.м, расположенного в здании по
адресу: ***, по состоянию на 20 сентября 2024 года в размере
17 567 385 рублей.
Следует отметить,
что дополнения к судебной экспертизе представлены судебным экспертом по
указанию суда в связи с поступившими
замечаниями от ОГБУ «БТИГКО».
Исправление
технических описок не привело к изменению существа выводов судебной экспертизы.
Заключение
судебной экспертизы с учетом дополнений не вызвало у сторон по данному делу каких-либо замечаний.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Заключение судебной
экспертизы, с учетом дополнений, никем
не оспорено.
Ходатайств о допросе
эксперта в судебном заседании не поступило.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не
представлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»» отчет об оценке недвижимости от 23 января
2025 года № ***, составленный обществом с ограниченной ответственностью
«Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствовал
требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете нарушения повлияли на
определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к
выводу о том, что не имеется оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными
решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от 24 февраля 2025 года.
Обращаясь в ОГБУ «БТИГКО» по вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
истец просил установить рыночную стоимость здания в размере, определенном
отчетом об оценке недвижимости от 23
января 2025 года № ***, составленным ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Вместе с тем судебный эксперт установил, что
данный отчет не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности. Следовательно, установление кадастровой стоимости здания в
размере рыночной стоимости на основании указанного отчета невозможно, что и
отражено в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от 24 февраля 2025 года.
При таких
обстоятельствах оснований для признания решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 24 февраля 2025 года незаконным не
имеется.
В пункте 19
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено
внимание на то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также
величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на
административном истце (часть 5
статьи 247 и часть 1
статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации).
Тот
факт, что судебный эксперт не подтвердил наличие в отчете об оценке ряд
нарушений, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО», не свидетельствует о незаконности
оспариваемого решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 24 февраля 2025 года.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее
даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не
ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить архивную
кадастровую стоимость помещения с
кадастровым номером объекта: ***, назначение – нежилое, площадью 1501,7 кв.м,
расположенного в здании по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 20 сентября 2024 года, в размере 17 567 385 рублей,
определив период ее применения с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года.
Доводы представителя
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных
возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости,
определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения этого учреждения
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №
237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», предусматривающих право заявить в суд одновременно с
требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: ***.
Требования административного истца в рамках
данного дела не касаются установления
кадастровой стоимости здания, частью которого является помещение с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.
Учитывая, что помещение с кадастровым
номером: *** и здание, составной
частью которого оно является, с кадастровым номером: ***, являются
самостоятельными объектами недвижимости, у каждого из которых определена
кадастровая стоимость, то такой способ защиты своего права является допустимым,
принимая во внимание, что объектом оценки явилось именно помещение в здании и оспариваемое
решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам рассмотрения заявления истца
Незванова В.О. в отношении помещения с кадастровым номером: ***.
В данном случае не применимы положения пункта
6 статьи 378.2 НК РФ о том, что в случае, если в соответствии с
законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания,
в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при
этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в
отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в
котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь
помещения в общей площади здания.
Федеральный законодатель предоставил органам
государственной власти субъектов Российской Федерации право определять
особенности налоговой базы, то есть стоимостной, физической или иной
характеристики объектов налогообложения, перечисленных в пункте 1
статьи 378.2 НК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации
неоднократно отмечал, что положения ст. 378.2
НК РФ, принятые федеральным законодателем в пределах его дискреции в сфере
налогообложения, устанавливают необходимые и достаточные законодательные
критерии, позволяющие отнести то или иное недвижимое имущество к объекту
обложения налогом на имущество организаций, в отношении которого налоговая база
подлежит исчислению с учетом такого показателя, как кадастровая стоимость
(определения от 23 июня 2015 года № 1259-О,
от 26 ноября 2018 года № 3058-О,
от 19 декабря 2019 года № 3525-О,
от 30 января 2020 года № 8-О).
Кроме того, в силу положений статьи 41
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», разъяснения, данного в
пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
закреплено право, но не обязанность собственника всех помещений в здании
избрать правовой режим здания как единого объекта.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к
административному ответчику областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере,
равном его рыночной стоимости.
Данное требование
не носит самостоятельного характера, является производным.
При обращении в суд с настоящим
административным иском административным истцом в качестве административного
соответчика указано также Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела оспорено
решение
областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной
кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого требования об
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости, равной его
рыночной стоимости.
Решение суда об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой
оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Учитывая изложенные обстоятельства, судом не
усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Незванова
Виталия Олеговича к Областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить
частично.
В удовлетворении административных исковых
требований
Незванова Виталия Олеговича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
24 февраля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости и в иске к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области - отказать.
Установить архивную кадастровую стоимость
объекта недвижимости помещения с кадастровым номером объекта: ***, назначение –
нежилое, площадью 1501,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 20 сентября 2024 года, в
размере 17 567 385 рублей, определив период ее применения с 1 января
2024 года по 31 декабря 2024 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 27 августа 2025 года.