УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2024-007461-66 Судья Кезина О.А.
Дело № 33-3333/2025
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
19 августа 2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Тудияровой С.В., Грудкиной Т.М.,
при секретаре
Мустафиной А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью
«МН СЕРВИС», представителя Барановой
Елены Сергеевны – Трифоновой Оксаны Васильевны на решение Засвияжский районного суда г.Ульяновска от 30 января 2025
года по гражданскому делу №2-194/2025, по которому постановлено:
исковые
требования общества с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» в защиту прав и
законных интересов группы лиц к Барановой Елене Сергеевне, обществу с
ограниченной ответственностью «АМАЛЬ», Межрегиональному территориальному
управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в
Республике Татарстан и Ульяновской области о признании недействительными
публичных торгов, о признании недействительным договора купли-продажи
земельного участка, о применении последствий недействительности сделки
удовлетворить частично.
Признать
недействительными торги по реализации арестованного имущества: земельного
участка, площадью 11 516 кв.м, расположенного по адресу: *** проведенные
Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской
области в лице общества с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» 5 июня 2024
года.
Признать
недействительным договор купли-продажи земельного участка *** от 14 июня 2024 года, заключенный по
результатам торгов между обществом с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» и
Барановой Еленой Сергеевной.
Возложить на
Баранову Елену Сергеевну обязанность передать Межрегиональному территориальному
управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в
Республике Татарстан и Ульяновской области земельный участок, площадью
11 516 кв.м, расположенный по адресу: ***
Возложить на
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области
обязанность возвратить Барановой Елене Сергеевне денежную сумму
2 048 400 руб., уплаченную по
недействительной сделке.
Решение суда
является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости
записи о прекращении права собственности Барановой Елены Сергеевны на земельный
участок, площадью 11 516 кв.м, расположенный по адресу: ***
В удовлетворении остальных исковых требований общества с
ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» в защиту прав и законных интересов
группы лиц отказать.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя ООО «МН СЕРВИС» Исаева А.С.,
объяснения представителя Барановой Е.С. – Трифоновой О.В., поддержавших доводы
жалобы, объяснения представителя УФССП России по Ульяновской области –
Вальщиковой В.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы представителя
Барановой Е.С., объяснения помощника прокурора Пушистова В.В., полагавшего
решение законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
общество с
ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» (далее – ООО «МН СЕРВИС», действуя в
защиту прав и законных интересов группы лиц, обратилось в суд с исковым
заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Барановой Е.С., обществу с
ограниченной ответственностью «ЗАПАД» (далее – ООО «ЗАПАД») о признании
недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении
последствий недействительности сделки, о понуждении передать земельный участок
в собственность Российской Федерации.
Требования
мотивированы тем, что ООО «МН СЕРВИС»
является управляющей компанией многоквартирных жилых домов ***
В соответствии
с извещением от 24 мая 2024 года на публичных торгах в форме аукциона в состав
лота *** подлежал реализации земельный участок, площадью 11 516 кв.м,
расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером ***, который принадлежал ООО «ЗАПАД», был реализован на
торгах в качестве залогового имущества.
Согласно
протоколу о результатах аукциона указанный земельный участок был продан
Барановой Е.С. за 2 038 400 руб.
14 июня 2024
года между ООО «АМАЛЬ» и Барановой Е.С. был подписан договор купли-продажи
имущества, по условиям которого в собственность Барановой Е.С. перешел
земельный участок, площадью 11 516 кв.м, расположенный по адресу: ***.
Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
На смежных
земельных участках расположены многоквартирные жилые дома. На спорном земельном
участке расположены детские и спортивные площадки, проезды и дороги, элементы
благоустройства комфортной среды проживания, которые принадлежат и используются
жителями многоквартирных жилых домов *** по ***. Дороги и проезды также
используются иными лицами, не являющимися собственниками жилых помещений в
указанных многоквартирных домах.
Кроме того, 9
апреля 2021 года предыдущий собственник земельного участка ООО «ЗАПАД» дал
согласие на использование спорного земельного участка в качестве территории под
размещение парковочных мест, элементов благоустройства для обеспечения объектов
многоквартирных жилых домов в третьем квартале малоэтажной застройки жилого
микрорайона «ЗАПАД-1».
В результате
приобретения земельного участка, территория которого отвечает признакам земель
общего пользования, жители многоквартирных жилых домов и иные лица лишаются
проезда к принадлежащим им на праве собственности жилым помещения, а также
комфортной среды проживания, поскольку лишаются доступа к детским и спортивным
площадкам и элементам благоустройства. Запрет на приватизацию земель общего
пользования установлен в силу закона.
Уточнив
исковые требования, просил признать недействительными торги по реализации
арестованного имущества: земельного участка, площадью 11 516 кв.м,
категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования:
многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, кадастровый номер *** расположенного
в Засвияжском районе г.Ульяновска, проведенные 5 июня 2024 года Межрегиональным
территориальным управлением Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области в лице
ООО «АМАЛЬ»; признать недействительным договор купли-продажи имущества *** от
14 июня 2024 года, заключенный по результатам торгов между ООО «АМАЛЬ» и
Барановой Е.С.; применить последствия недействительности сделки в виде
возложения обязанности на Баранову Е.С. передать в собственность Российской
Федерации указанный земельный участок; прекратить право собственности Барановой
Е.С. на данный земельный участок.
Судом к
участию в деле в качестве ответчиков по делу привлечены ООО «АМАЛЬ»,
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, АО
«КОШЕЛЕВ-БАНК», ООО «АГРОМИР», Управление Федеральной службы судебных приставов
по Ульяновской области (далее – УФССП России по Ульяновской области), судебный
пристав-исполнитель ОСП №1 по Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по
Ульяновской области Паршакова Е.С., судебный пристав-исполнитель ОСП №1 по
Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области Шишова
Е.В.; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены Федеральное
агентство по управлению государственным имуществом, Федеральная служба судебных
приставов, Главное межрегиональное управление Федеральной службы судебных
приставов, судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов №1 по
Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области Козячая
А.В., судебный пристав-исполнитель ОСП №1 по Засвияжскому району г.Ульяновска
УФССП России по Ульяновской области Ибрагимова А.Н., администрация города Ульяновска,
Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска,
публично-правовая компания «РОСКАДАСТР», АО «Имущественная Корпорация
Ульяновской области, Управление
архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, ООО «СЗ «ЮГО-ЗАПАДНЫЙ»,
ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ», АО БАНК «ВЕНЕЦ», ООО
«СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮЗ 43».
Рассмотрев исковые
требования по существу, суд принял вышеуказанное решение.
В апелляционной
жалобе ООО «МН СЕРВИС» не соглашается с решением суда, просит его изменить в
части, а именно, применить последствия недействительности сделки в виде
возложения обязанности на Баранову Е.С. передать в собственность Российской
Федерации земельный участок площадью 11 516 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома
до 4 – х этажей, кадастровый номер: ***,
расположенный в ***
В обоснование жалобы указывает на то, что признание торгов и договора
купли-продажи земельного участка недействительными и применение двусторонней
реституции не позволит в полной мере достичь задач и смысла судопроизводства,
поскольку препятствий для последующей реализации спорного земельного участка не
имеется.
В целях защиты прав и законных интересов, как группы лиц, так и
неопределенного круга лиц по беспрепятственному доступу к многоквартирным жилым
домам, проездам, дорогам, парковочным местам, детским и спортивным площадкам и
элементам благоустройства, необходимо применить последствия недействительности
сделки в виде передачи в собственность Российской Федерации спорного земельного
участка. Указанные последствия позволят избежать последующей продажи земельного
участка на новых торгах, следовательно, вновь не возникает нарушение прав и
законных интересов жителей и дополнительных судебных споров.
Считает, что суд ошибочно отказал в удовлетворении требований о
применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности
на Баранову Е.С. передать в собственность Российской Федерации спорный
земельный участок.
В апелляционной жалобе представитель
Барановой
Е.С. – Трифонова О.В. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении
исковых требований в полном объеме.
С вынесенным решением не согласна, считает его незаконным и
необоснованным
В обосновании жалобы указывает на то, что суд в качестве основания для
признания недействительными торгов и отмене зарегистрированного права
собственности Барановой Е.С. сослался на то, что в извещении о проведении
торгов, размещенном в периодическом издании, сведения о виде разрешенного
использования земельного участка не указаны. Считает, что суд при принятии
решения руководствовался формальным подходом. При этом нормы действующего
законодательства, а именно ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ), такое основание для признания недействительными торгов не
предусматривает.
Напротив, вопреки выводам суда, указанным в решении, извещение о
проведении торгов содержало всю необходимую информацию, предусмотренную
порядком проведения торгов.
При рассмотрении дела суд не принял во внимание, что истец не намерен
был участвовать в аукционе по приобретению спорного земельного участка и
участие в аукционе для него интереса не представляло.
Полагает, что выводы суда о том, что иные земельные участки,
определенные проектом межевания территории как объекты инженерной
инфраструктуры (проект межевания утвержден постановлением администрации города
Ульяновска от 15 июля 2016 года), в последующем были переданы собственником
земельного участка в собственность муниципального образования «город
Ульяновск», правового значения при рассмотрении дела не имеют, поскольку в силу
ст.46 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность
внесения изменений в проект межевания территории.
При этом собственник спорного земельного участка – ООО «ЗАПАД» такие
изменения в проект межевания не вносил. Таким образом, ООО «ЗАПАД» при
регистрации права собственности на спорный земельный участок выбрал для данного
земельного участка вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома
до 4-х этажей. Также передал спорный земельный участок в залоговое имущество.
Суд не принял во внимание представленные стороной ответчика
доказательства того, что земельный участок ответчика не является территорией
общего пользования, а также тот факт, что земельный участок был выставлен на
торги законно на основании вступившего в законную силу судебного акта.
При рассмотрении дела неоднократно обращалось внимание суда на то, что
стороной истца не доказано, каким образом нарушаются его права и законные
интересы, оспариваемой сделкой.
Ссылается на то, что нарушение порядка проведения торгов не могут
являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи
имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут
быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на
торгах сделки.
Поскольку судом не были приняты во внимание указанные обстоятельства,
решение вынесено на ошибочном толковании норм материального права и подлежит
отмене.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле,
извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
На основании ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК
РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что решением Ленинского
районного суда г.Самары от 17 мая 2023 года исковые требования АО
«КОШЕЛЕВ-БАНК» удовлетворены. Судом, в том числе, обращено взыскание на
заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотеки) от 7 мая 2019 года
имущество, принадлежащее ООО «ЗАПАД», а именно, земельный участок, категория
земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов
жилой застройки, общая площадь: 11 516 кв.м, адрес (местонахождение)
объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, кадастровый (или условный) номер: ***
путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену
заложенного имущества на торгах в размере, установленном сторонами в качестве
залоговой 2 038 400 руб. (т.2 л.д.216-228).
На основании данного решения был выдан исполнительный лист об обращении
взыскания на заложенное имущество – спорный земельный участок (т.1
л.д.173-174).
Исполнительный лист предъявлен для исполнения в ОСП №1 по Засвияжскому
району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области.
На основании данного листа 7 декабря 2023 года возбуждено
исполнительное производство №*** (т.1 л.д.211-213).
19 января 2024 года судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по
Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области Паршаковой
Е.С. составлен акт о наложении ареста (описи имущества) (т.1 л.д.214).
18 апреля 2024 года судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по
Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области Шишовой
Е.В. вынесено постановление о передаче на реализацию на торгах (т.1
л.д.215-217).
В данном постановлении указано, что во исполнение исполнительного
документа, выданного по гражданскому делу №2-1309/2024, арестовано имущество,
которое подлежит дальнейшей реализации путем проведения торгов.
Также согласно данному постановлению судебный пристав-исполнитель
постановил передать в Территориальное управление Федерального Агентства по
управлению государственным имуществом на реализацию на открытых торгах,
проводимых в форме аукциона следующее имущество: земельный участок, площадью 11 516 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования для объектов жилой
застройки, с кадастровым номером ***. Цена по оценке – 2 038 400 руб.
18 апреля 2024 года
судебным приставом-исполнителем составлена заявка на торги арестованного
имущества.
В МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области от врио
заместителя руководителя УФССП России по Ульяновской области поступило
уведомление о готовности к реализации арестованного имущества от 25 апреля 2024
года с приложенным к нему постановлением о передаче имущества на торги от 18
апреля 2024 года, вынесенным судебным приставом-исполнителем Шишовой Е.В.
Во исполнение государственного контракта от 22 февраля 2024 года МТУ
Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области было выдано поручение
специализированной организации ООО «АМАЛЬ» от 15 мая 2024 года на реализацию
арестованного имущества: земельного участка, расположенного по адресу:
Ульяновская область, г.Ульяновск, с кадастровым номером 73:19:073201:7571,
площадью 11 516 кв.м.
16 мая 2024 года на основании акта передачи арестованного имущества на
торги судебный пристав-исполнитель ОСП №1 по Засвияжскому району г.Ульяновска
УФССП России по Ульяновской области передал, а ООО «АМАЛЬ» принял на реализацию
вышеуказанное арестованное имущество (т.1 л.д.195).
Организатором торгов ООО «АМАЛЬ» было опубликовано извещение о
проведении торгов в форме аукциона (с открытой формой подачи предложений по
цене и по составу участников). Номер лота *** земельный участок с кадастровым
номером ***, площадью 11 516 кв.м, с начальной ценой 2 038 400
руб. Торги назначены на 5 июня 2024 года
на электронной торговой площадке: https://auctiontorgi.ru (т.1 л.д.34-38, т.3 л.д.21-23).
Наряду с этим извещение размещено в газете «Ульяновская правда» (т.1
л.д.32-33). При этом сведения о виде разрешенного использования земельного
участка не указаны.
5 июня 2024 года согласно протоколу о результатах торгов по продаже
арестованного имущества победителем торгов признана Баранова Е.С. (т.1
л.д.203).
В связи с чем между ООО «АМАЛЬ» и Барановой Е.С. заключен договор
купли-продажи арестованного имущества от 14 июня 2024 года (т.1 л.д.202).
Согласно платежным
поручениям от 29 мая 2024 года, от 11 июня 2024 года Барановой Е.С. произведена
оплата земельного участка в размере 101 920 руб., 1 946 480 руб.
(т.1 л.д.196 оборотная сторона – л.д.197).
4 сентября 2024 года судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по
Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области
Козячей А.В. вынесено постановление о
распределении денежных средств по сводном исполнительному производству ***
9 сентября 2024 года исполнительное производство окончено в связи с
погашением задолженности.
Земельный участок,
площадью 11 516 кв.м., расположенный в г.Ульяновске Ульяновской области, с
кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей,
принадлежит Барановой Е.С. (дата регистрации 19 сентября 2024 года).
Из выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости следует, что
в пределах земельного участка с кадастровым номером *** расположен объект
недвижимости с кадастровым номером ***. Данный земельный участок образован из
земельного участка с кадастровым номером *** (т.1 л.д.140).
Согласно указанной выписке для данного земельного участка обеспечен
доступ посредством земельного участка (земельных участков) с кадастровыми
номерами: ***. Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к
земельным участкам с кадастровыми номерами: ***
Согласно сведениям, представленным Управлением архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска, постановлением
администрации города Ульяновска от 15 июля 2016 года *** утверждался проект
межевания территории Засвияжского района муниципального образования «город
Ульяновск» в части территории земельного участка, площадью 52,3 га,
расположенного по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, 3 строительный
квартал, микрорайон «ЗАПАД-1» (кадастровые номера ***
Согласно проекту межевания территории образовывался земельный участок ***)
с видом разрешенного использования – объект транспортной и инженерной
инфраструктуры (т.1 л.д.105).
Исходный земельный участок с кадастровым номером *** на праве
собственности принадлежал ООО «ЗАПАД», который, в свою очередь, застраивал
домами малоэтажной жилой застройки вышеуказанную территорию, а также являлся
инициатором подготовки проекта межевания территории.
В отношении земельного участка *** в проект межевания территории
изменения не вносились.
Также на основании вышеуказанного проекта межевания территории из
земельного участка с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования
земельного участка – объект транспортной и инженерной инфраструктуры.
Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 73***
находятся в собственности муниципального образования «город Ульяновск».
Собственником (ООО «ЗАПАД») земельный участок с кадастровым номером ***
в муниципальную собственность передан не был.
Постановлением администрации города Ульяновска от 13 марта 2018 года
№328 на основании заявления ООО «ЗАПАД» утвержден проект внесения изменений в
проект планировки территории Засвияжского района муниципального образования
«город Ульяновск», утвержденный постановлением мэрии города Ульяновска от 7 июля
2009 года №5293, в части территории земельных участков, общей площадью 83,88
га, расположенных на части кадастрового *** в Засвияжском районе г.Ульяновска.
Согласно схеме организации движения транспорта и пешеходов, схеме,
отображающей местоположения существующих объектов капитального строительства, в
том числе линейных объектов, материалов обоснования вышеуказанного проекта
планировки территории на вышеуказанных земельных участках предусмотрено
размещение проездов, парковок, линейных инженерных объектов инженерной
инфраструктуры (водоснабжение и т.д.) для многоквартирных домов сформированного
квартала.
Дома ***, строящиеся на впоследствии разделенном земельном участке с
кадастровым номером ***, введены в эксплуатацию на основании заявлений ООО
«ЗАПАД» в период с 2017 года по 2021 год.
Также выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов ***
(в настоящее время дома *** В настоящий момент строятся также следующие
многоквартирные жилые дома: многоквартирный жилой дом *** в восьмом квартале
малоэтажной застройки жилого микрорайона «ЗАПАД-1» на участке с кадастровым
номером ***; многоквартирный жилой дом *** в восьмом квартале малоэтажной
застройки жилого микрорайона «ЗАПАД-1» на участке с кадастровым номером ***
(застройщик ООО «СЗ «ЮЗ 43»).
Проектные документации объектов подготавливались с учетом вышеуказанных
проекта планировки и проекта межевания территории, ввиду чего и проезды,
парковочные места для автомобилей располагаются на территории, предусмотренной
проектом межевания территории.
В связи с тем, что за разрешениями на строительство обращались новые
собственники земельных участков, собственником земельного участка с кадастровым
номером *** (ООО «ЗАПАД») была дано
согласие им на размещение полностью или частично парковочных мест, МАФ и
элементов благоустройства, проездов и подъездов, строительной площадки,
прокладки инженерных сетей для обеспечения объектов.
Так, из материалов дела следует, что ООО «ЗАПАД», как собственником
земельного участка с кадастровым номером *** выданы согласие от 9 апреля 2021
года, согласно которым посредством данного земельного участка осуществлять
полностью или частично размещение парковочных мест, МАФ и элементов
благоустройства для обеспечения объектов «многоквартирных жилых домов ***
квартале малоэтажной застройки микрорайона «ЗАПАД-1», согласие от 12 апреля
2021 года посредством данного земельного участка осуществлять полностью или
частично размещение строительной площадки, прокладки инженерных сетей для
обеспечения объектов «многоквартирных жилых домов №*** в 3-м квартале
малоэтажной застройки микрорайона «ЗАПАД-1», согласие от 6 июля 2021 года
посредством данного земельного участка осуществлять полностью или частично
размещение парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства,
инженерных сетей, проездов и подъездов для обеспечения объектов
«многоквартирных жилых домов *** в 8-м квартале малоэтажной застройки
микрорайона «ЗАПАД-1» (т.3 л.д.142-145).
Таким образом, из представленных Управлением архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска документации, сведений
усматривается, что при разработке проектной документации, выдаче разрешения на
строительство, в том числе
многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: *** на земельном участке с кадастровым
номером *** предусматривалось
размещение объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе
парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства, инженерных
сетей, проездов и подъездов.
Разрешая исковые
требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.334, 341, 348, 349, 350,
447, 448, 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),
ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.ст.13, 51, 54, 56,
57, 62, 66 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», ст.ст.71, 87, 89, 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года
№229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п.70 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами
законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе
исполнительного производства», оценив представленные доказательства по правилам
ст.67 ГПК РФ, исходил из того, что при проведении торгов не учитывалось наличие на
спорном земельном участке объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, в
том числе, парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства,
инженерных сетей, проездов и подъездов. Наличие функциональных объектов
транспортной и инженерной инфраструктуры предполагает наличие определенных
ограничений, и с очевидностью оказывает влияние на цену земельного участка, а
также затрагивает права и законные интересы собственников жилых помещений
многоквартирных жилых домов, расположенных на смежных со спорным земельным
участком земельных участках. Неполная информация о предмете торгов не позволяет
оценить потенциальным покупателям возможность своего участия в торгах. В связи
с чем пришел к выводу о существенном нарушении, допущенном организатором
торгов, выразившимся в указании ненадлежащей информации о выставленном на торги
земельном участке, удовлетворив частично исковые требования.
С указанными
выводами судебная коллегия соглашается, считает их верными в связи со
следующим.
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на
торгах установлены ст.ст.447 и 448 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его
существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с
лицом, выигравшим торги.
В силу п.2 ст.447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать
собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо,
имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо,
действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени
или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус,
специализированная организация и др.).
Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса
или в иной форме, предусмотренной законом (п.4 ст.447 ГК РФ).
Как установлено п.1 ст.448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть
открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может
участвовать любое лицо.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов
должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их
проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме
торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о
порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах,
определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п.2
ст.448 ГК РФ).
Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения
решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного
производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила,
предусмотренные ст.ст. 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным
торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством
(п.1 ст.449.1 ГК РФ).
Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в
соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке
исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного
самоуправления в случаях, установленных законом (п.2 ст.449.1 ГК РФ).
В соответствии с п.4 ст.449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных
торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном п.2 ст.448 настоящего
Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное
производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает
орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте
соответствующего органа.
Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в п.2
ст.448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя)
имущества.
Согласно п.6 ст.449.1 ГК РФ в протоколе о результатах публичных торгов
должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые
они вносили.
Пункт 1 статьи 449 ГК РФ устанавливает, что торги, проведенные с
нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом
недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня
проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах
неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была
произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные
нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены
продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
В силу п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет
недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и
применение последствий, предусмотренных ст.167 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.3 ст.449 ГКРФ расходы организатора торгов, связанные
с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения
повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения,
повлекшие признание торгов недействительными.
Как разъяснено в п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при
рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного
производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по
иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если
будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных
законом (п.1 ст.449, п.1 ст.449.1 ГК РФ, ст.93 Закона об исполнительном
производстве), при этом, приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для
признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими
основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении
публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража,
территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и
полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о
существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных
торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего
публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст.448 ГК РФ);
необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных
торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о
прекращении обращения взыскания на имущество.
В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием
для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их
проведения, имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это
нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые
будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения
последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное
отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в
гражданском праве (ст.ст.1, 10 ГК РФ), направлено на обеспечение баланса
интересов всех участников гражданских правоотношений.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются
существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет
установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на
формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя
торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Согласно п.2 ст.448 ГК РФ одним и условий надлежащего проведения торгов
является наличие в извещении полной и достоверной информации о предмете торгов.
Сообщение о проведении торгов призвано информировать потенциальных
участников о том, какое имущество выставляется на торги, соответственно в нем
должно быть в общем виде полно, объективно и подлинно описано имущество,
выставляемое на торги. Информация должна соответствовать правоустанавливающим
документам на данное имущество. При этом извещение о проведении торгов
направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в
приобретении имущества, с целью выявления наилучшего предложения об условиях
продажи (наивысшей цены).
Из материалов дела следует, что в газете «Ульяновская правда*** от 24
мая 2024 года размещено извещение ООО «АМАЛЬ» о торгах, согласно которому
предметом торгов является земельный участок, площадью 11 516 кв.м,
кадастровый номер ***, начальная цена – 2 038 400 руб.
Аналогичный по своему содержанию текст извещения о проведении торгов
был размещен на сайте torgi.gov.ru, как и на сайте организатора публичных торгов
ООО «АМАЛЬ».
В указанных извещениях, сведения о виде разрешенного использования
земельного участка и категория земель не указаны. Данные сведения содержатся в
выписке из ЕГРН.
Как уже указывалось выше, изначально согласно проекту межевания
территории, утвержденного на основании
постановления администрации города Ульяновска от 15 июля 2016 году, образовывался
земельный участок *** с видом разрешенного использования – объект транспортной
и инженерной инфраструктуры.
Дата постановки указанного земельного участка на кадастровый учет 11
мая 2016 года. При этом разрешенное использование земельного участка – «многоквартирные
жилые дома до 4-х этажей» изменено не было.
Согласно выписке из ЕГРН
посредством спорного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам с
кадастровыми номерами: ***
Кроме того, согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного
земельного участка составляет 61 692 266 руб. 87 коп. (т.1 л.д.140,
т.3 л.д.24).
Наличие
функционирующих объектов транспортной и инженерной инфраструктуры предполагает
наличие определенных ограничений, охранных зон, и оказывает влияние на цену
земельного участка и вероятность привлечения потенциальных покупателей.
В частности, между домами ***, а также вдоль дома *** расположены
проезды и парковочные места. Возле домов *** расположен дублер указанной улицы
с парковочными местами, то есть автомобильная дорога. Вдоль дома *** расположен
проезд, а с восточной стороны указанного дома расположена спортивная площадка.
Вдоль домов *** расположен проезд с парковочными местами. Между домами ***
расположены детские площадки в количестве трех штук (т.3 л.д.189).
Указанное также подтверждается фотографиями и скриншотом из публичной
кадастровой карты, представленных суду апелляционной инстанции.
Вышеуказанные объекты (проезды дороги, парковочные места и элементы
благоустройства) относятся к общедворовой территории, образованной между
многоквартирными жилыми домами.
Продажа
земельного участка должна осуществляться с учетом ранее сложившегося единого
землепользования, в том числе, и мест общего пользования. Нахождение детских и
спортивных площадок, элементов благоустройства подъездной или пешеходной
дороги, проезда на земельном участке, изначально находившегося в пользовании
неограниченного круга лиц, а в последствии переданного в собственность
владельца одного из земельных участков подразумевает оставление в общем
пользовании собственников смежных земельных участков и неограниченного круга
лиц подъездов к образованным земельным участкам, а также детских и спортивных
площадок, элементов благоустройства.
Принимая во внимание изложенное, доводы жалобы о том, что при
проведении аукциона, в том числе, при извещении вся необходимая информация была
размещена на сайте torgi.gov.ru в
информационно – коммуникационной сети, в том числе, вид разрешенного
использования земельного участка, категория земли, установленное разрешенное
использование земельного участка являются несостоятельными.
В данном
случае торги проведены на основании неполных сведений об объекте продажи, не
раскрыта полная информация о земельном участке.
Ненадлежащая
информация о предмете торгов не позволяет реально сформировать желание у потенциальных
покупателей приобрести предмет торгов и оценить возможность своего участия в
торгах, значительно снижает в связи с этим число их участников, а фактически
устраняет от участия в торгах покупателей, имеющих интерес в приобретении
земельного участка, имеющего определенное назначение.
Доводы жалобы о том, что спора по использованию спорного земельного
участка не имеется, опровергается материалами дела. Так согласно возражениям,
представленным самим представителем ответчика Барановой Е.С. суду первой
инстанции, следует, что группа компаний MN Group, в структуру в которого входит
ООО «МН СЕРВИС», ведется строительство многоквартирных жилых домов в ***.
Будучи извещенным о процедуре торгов в отношении данного земельного участка,
истец, как и другие юридические лица, входящие в состав MN Group, не были лишены права на участие в аукционе и не были ограничены в
возможности приобрести данный земельный участок с торгов для строительства и
эксплуатации жилых домов. Данным правом истец не воспользовался. При этом на
части земельного участка, принадлежащего на праве собственности Барановой Е.С.
и граничащего с ***, MN Group складирует и хранит строительные материалы
осуществляет стоянку спецтехники, а также размещает строительные бытовки.
Своего согласия на использование части земельного участка она не выражала. В
письме от 31 октября 2024 года было предложено рассмотреть вопрос о заключении
соглашения об использовании части земельного участка, порядке и размере оплаты
за него (т.1 л.д.157 оборотная сторона).
С учетом изложенного, доводы о том, что
никаких законных прав и интересов истца и других лиц – граждан, ответчиком
нарушено не было, никаких препятствий и ограничений в использовании проездов,
площадок и прочего, ответчик не чинит, при установленных обстоятельствах,
являются несостоятельными.
Вышеуказанные допущенные существенные нарушения
являются основанием для признания недействительными как самих торгов, так и
заключенной по их результатам сделки.
Вместе с тем,
оснований для возложения на Баранову Е.С. обязанности передать в собственность
Российской Федерации спорный земельный участок не имеется, поскольку он по
договорам залога является залоговым имуществом банка и на него вступившим в
законную силу решением суда обращено взыскание.
Принимая во внимание изложенное, суд
апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая
решение суда верным, соответствующим требованиям закона. Обстоятельства,
имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая
правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы не содержат
правовых оснований к отмене решения суда, поскольку выводы суда не опровергают,
сводятся к субъективному толкованию норм права и переоценке доказательств, оцененных
судом в соответствии со ст.67
ГПК РФ, и не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом
первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и
законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Засвияжского
районного суда г.Ульяновска от 30 января 2025 года оставить без изменения,
апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС», представителя Барановой Елены Сергеевны – Трифоновой
Оксаны Васильевны – без
удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Засвияжский
районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 02 сентября 2025 года.