УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0004-01-2025-001139-27
Судья
Абдулкина С. Н.
Дело № 33-3546/2025
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.
Ульяновск
11
сентября 2025 года
Судебная
коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей
Тудияровой С.В., Маслюкова П.А.,
при
секретаре Мустафиной А.В.
рассмотрела в открытом
судебном заседании апелляционную жалобу представителя Кондратьевой Ирины
Михайловны – Бакаевой Эммы Левоновны на решение Заволжского районного суда г.
Ульяновска от 14 апреля 2025 года, с учетом определения того же суда от 14 мая
2025 года об исправлении описки по делу № 2-964/2025, по которому постановлено:
в удовлетворении
исковых требований Кондратьевой Ирины Михайловны к ООО «Специализированный
застройщик «Лидер строительной отрасли» о соразмерном уменьшении стоимости
квартиры, расположенной по адресу: город ***, взыскании убытков, неустойки,
компенсации морального вреда, штрафа отказать.
Заслушав
доклад председательствующего, объяснения представителя Кондратьевой И.М. –
Бакаевой Э.Л., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ООО СЗ
«Лидер строительной отрасли» Ефремовой Е.С., возражавшей против доводов
жалобы, судебная коллегия
установила:
Кондратьева И.М.
обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (далее - ООО СЗ
«Лидер строительной отрасли») о защите прав потребителя.
В обоснование
требований указала, что 22.03.2024 между ней и ответчиком заключен договор
купли-продажи жилого помещения *** на сумму 28 888 724 руб. Оплата
денежных средств по договору осуществлена как собственными денежными средствами, так и с привлечением денежных
средств ПАО Росбанк по кредитному договору *** от 22.03.2024. ПАО Росбанк
прекратило деятельность в связи с присоединением к АО «ТБанк».
11.04.2024 сторонами
подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому продавец передал
покупателю квартиру площадью 54 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с
коэффициентом 55,5 кв.м. Продавец одновременно являлся застройщиком спорной
квартиры и, соответственно, площадь квартиры была предусмотрена проектной
документацией.
Приемка квартиры
была проведена на основании данных, предоставленных продавцом, без применения
измерительных приборов. По результатам проведения кадастровых работ был
составлен технический план квартиры, согласно которому по фактическим обмерам
площадь квартиры составляет 53,5 кв.м (с учетом лоджий) и 52,1 кв.м (без
лоджии). Разница в площади между указанной в договоре и фактической составляет
2,4 кв.м.
Таким образом,
продавцом покупателю передана квартира, которая не соответствует существенным
условиям договора о площади объекта, что является недостатком, о котором
покупатель не был уведомлен продавцом.
31.05.2024 в адрес
продавца была направлена претензия, в которой покупатель предложил продавцу
возвратить часть цены договора купли-продажи квартиры в связи с несоответствием
ее фактической площади, указанной в договоре. Однако претензия оставлена без
удовлетворения.
Просила взыскать с
ответчика ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» денежную сумму в размере
1 249 242 руб. 12 коп. – в счет соразмерного уменьшения стоимости
квартиры, 80 000 руб. – в счет возмещения убытков истца,
72 510 697 руб. 20 коп. – неустойку за неудовлетворение в
добровольном порядке требований покупателя о соразмерном уменьшении цены
квартиры, неустойку, исчисленную на дату
вынесения решения, а также неустойку до момента фактического исполнения
обязательства; 100 000 руб. –
компенсацию морального вреда, штраф в
размере 50 % от суммы, взысканной судом, 261 880 руб. – расходы на оплату
госпошлины.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Рассмотрев
исковые требования по существу, суд принял вышеуказанное решение.
В
апелляционной жалобе представитель Кондратьевой И.М. – Бакаева Э.Л. не
соглашается с решением суда, просит его отменить и принять новое решение об
удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование жалобы
приводит доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ссылаясь на нормы
действующего законодательства и судебную практику, считает, что решение суда
является незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального
и материального права. Полагает, что несоответствие площади квартиры условиям
договора является недостатком, который влечет уменьшение покупной цены. В
порядке досудебного урегулирования спора ответчик предлагал компенсацию
897 444 руб., но данную сумму не выплатил.
Обращает внимание,
что суд мотивировал свои выводы разницей в общей площади нежилого помещения в
то время как предметом договора купли – продажи являлось жилое помещение.
Площадь квартиры является существенным условием договора купли – продажи.
Передача застройщиком объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором,
является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Суд неправильно
применил положения пункта 3 статьи 555 ГК РФ, не учел, что продавец, являясь
застройщиком, предусмотрел только твердую цену объекта, не указав параметры и
допустимые отступления от них либо возможное изменение площади при определенных
условиях.
Поскольку лица, не явившиеся в судебное
заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения,
судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив соответствие
выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом
норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная
коллегия не находит оснований к его отмене.
В соответствии
со статьей 4
Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее –
Закон о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать
потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого
соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара
(работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар
(выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым
требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого
рода обычно используется.
Согласно пункту 1
статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае
обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по
своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки
(этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой
марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать
незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения
расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от
исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар
суммы.
В силу
пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)
изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,
предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 3 статьи 555 ГК РФ установлено, что в
случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на
единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого
недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического
размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом установлено, что 22.03.2024 между
Кондратьевой И.М. и ООО «СЗ «Лидер
строительной отрасли» заключен договор купли-продажи жилого помещения *** По условиям
договора продавец передает в собственность покупателя жилое помещение ***, в
количестве двух комнат, площадью 54 кв.м, общая площадь с учетом
лоджий/балконов с коэффициентом: 55,5 кв.м, кадастровый номер: ***, в
многоквартирном доме по адресу: *** Квартира передается продавцом покупателю в
степени готовности, указанной в приложении № 1 к договору. После приобретения
квартиры покупатель осуществляет самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и
ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах,
связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальным,
многоквартирного дома, в котором находится квартира. Цена квартиры
устанавливается в размере 28 888 724 руб. (л.д.19-23).
Согласно приложению № 1 к договору
купли-продажи жилого помещения квартира передается покупателю с черновой
отделкой и без инженерного оборудования (л.д.22).
Из дополнительного соглашения № 1 к договору
купли-продажи жилого помещения следует, что квартира приобретена за счет
собственных средств покупателя в размере 7 246 624 руб. и кредитных
средств ПАО Росбанк в размере 21 642 100 руб. (л.д.23).
Таким образом, цена продаваемой квартиры
определена сторонами в размере 28 888 724 руб., то есть за единицу
товара. Указаний на определение цены квартиры в зависимости от ее размера
договор купли-продажи не содержит.
Согласно акту приема-передачи жилого
помещения к договору купли-продажи жилого помещения от 11.04.2024 продавец ООО
«СЗ «Лидер строительной отрасли» передал покупателю Кондратьевой И.М. квартиру ***,
в количестве двух комнат, площадью 54 кв.м, общая площадь с учетом
лоджий/балконов с коэффициентом: 55,5 кв.м, кадастровый номер: ***, в
многоквартирном доме по адресу: ***, полностью в качественном состоянии, а
также комплект ключей от квартиры. Претензии у сторон отсутствуют (л.д. 126).
В экспликации к поэтажным планам здания по
вышеуказанному адресу также указано, что общая площадь квартиры ***: 55,5 кв.м
(с учетом лоджии): прихожая – 7,8 кв.м, совмещенный санузел – 4,8 кв.м, жилая
комната – 13,4 кв.м, кухня-ниша – 12,4 кв.м, жилая комната – 15,6 кв.м
(л.д.99-101).
Право собственности Кондратьевой И.М. на
вышеуказанную квартиру зарегистрировано 26.03.2024 (л.д.65-68).
В обоснование заявленного иска Кондратьева
И.М. ссылается на технический план помещения от 16.05.2024 и заключение,
составленное кадастровым инженером по ее заказу, согласно которому по
фактическим обмерам площадь квартиры - 53,5 кв.м (с учетом лоджии), 52,1 кв.м
(без лоджии): холл – 7,6кв.м, санузел – 3,7 кв.м, жилая комната – 12,9 кв.м,
кухня – 12,9 кв.м, жилая комната – 15 кв.м, лоджия – 1,4 кв.м (л.д.108-114).
Суд, отказывая в удовлетворении заявленного
иска, исходил из того, что наличие или отсутствие ошибки в расчете площади
квартиры не свидетельствует о недостатке жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с выводами
суда, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны
на правильном применении норм материального права и надлежащей оценке
исследованных доказательств.
Из содержания
вышеприведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе
предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого
помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и
условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей
площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при
определенных условиях.
В данном случае цена
продаваемой квартиры установлена за единицу товара. Указаний на определение
цены квартиры в зависимости от ее размера договор купли-продажи не содержит.
Сторонами добровольно согласована цена объекта недвижимости, которая не
зависела от площади квартиры. В отношении указанной квартиры осуществлен
кадастровый учет. Площадь квартиры не является
скрытым недостатком. Покупатель не лишен права проверить соответствие
фактической площади квартиры ее площади по данным кадастрового учета до
совершения сделки. Само по себе выявление технической ошибки в расхождении
площади объекта не является правовым основанием для уменьшения цены договора. Кроме того, в заключении
кадастрового инженера указано, что при проведении натурных измерений в комнате
1 выявлены несоответствия, дополнительно выстроена перегородка.
Ссылка в решении
суда на площадь нежилого помещения является явной технической опиской,
исправлена определением суда от 14.05.2025 и не влияет на существо решения.
То обстоятельство, что продавцом указанной
квартиры является застройщик, не опровергает правильности выводов суда. Судом
обоснованно применены нормы, регулирующие правоотношения, вытекающие из
договора купли – продажи.
Ввиду отказа в
удовлетворении материально-правовых требований Кондратьевой И.М. судом
обоснованно отказано во взыскании с ответчика понесенных ею судебных расходов,
в том числе на оплату госпошлины, которая излишне уплачена истцом при подаче
иска, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 333.36 Налогового Кодекса
Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам,
рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав
потребителей (подпункт 4). Возврат излишне уплаченной государственной пошлины
производится в порядке, установленном статьей 333.40 Налогового Кодекса
Российской Федерации.
Доводы
апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального
права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом
исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу
сводятся к иному толкованию действующего законодательства, иной субъективной
оценке исследованных доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем
на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.
Оснований, предусмотренных статьей 330
ГПК РФ, для отмены решения суда не установлено.
В силу изложенного,
решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Заволжского районного суда г. Ульяновска от 14 апреля 2025 года, с учетом
определения того же суда от 14 мая 2025 года об исправлении описки оставить без
изменения, апелляционную жалобу представителя Кондратьевой Ирины Михайловны –
Бакаевой Эммы Левоновны - без удовлетворения.
Определение
суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Заволжский
районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 22
сентября 2025 года.