УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2025-000966-26
Судья Киреева
Р.Р.
Дело №33-3941/2025
А П Е Л Л
Я Ц И О Н Н О Е
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 23
сентября 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в
составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Старостиной И.М., Кузнецовой Э.Р.,
при секретаре Синчуговой А.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Азизовой Фариды
Адельшевны на решение Ленинского районного суда города
Ульяновска от 11 апреля 2025
года, по гражданскому делу № 2-1073/2025, по которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований Азизовой Фариды
Адельшевны к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании
денежных средств – отказать.
Взыскать с Азизовой Фариды Адельшевны (паспорт гражданина Российской Федерации серии ***)
в пользу ООО «Экспертно-юридический центр» (ИНН 7325088794) расходы на
проведение судебной экспертизы в размере 12 800 руб.
Взыскать с Азизовой Фариды Адельшевны (паспорт гражданина Российской Федерации серии ***)
в доход местного бюджета
государственную пошлину в размере 7343 руб.
Заслушав доклад
судьи Старостиной И.М., судебная коллегия
установила:
Азизова Ф.А. обратилась в суд с иском к
публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств.
В обоснование иска указано, что между ООО
«Птицефабрика «Тагайская» и Бабиной Т.Ю., Бабиным Н.М. был заключен договор
долевого участия в строительстве №*** от 24.06.2014. Общая сумма долевого
участия участника в строительстве по настоящему договору составляет 1 756 800
руб.
09.01.2017 Бабин Н.М., Бабина Т.Ю. (цедент) и
Азизова Ф.А. (цессионарий) заключили договор уступки права требования по
договору № *** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома
от 24.06.2024, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает
право цедента, как участника долевого строительства, требовать от ООО
«Птицефабрика Тагайская» (далее по тексту - застройщик) по заключенному между
цедентом и застройщиком договору № *** о долевом участии в
строительстве многоквартирного жилого дома от 24.06.2024 после окончания
строительства многоквартирного жилого дома по адресу: *** и ввода объекта в
эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 01.08.2024 включено требование Азизовой Ф.А. о передаче жилого помещения:
однокомнатной квартиры, строительный номер ***, на пятом этаже (подъезд №1)
дома, расположенного по адресу: ***, оплаченной в сумме 1 756
800 руб., в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Птицефабрика
Тагайская».
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 22.08.2023 по делу А72-13048/2015
Ульяновский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого
строительства стал приобретателем имущества застройщика ООО «Птицефабрика
Тагайская», в частности объекта незавершённого строительства, находящегося по
вышеуказанному адресу.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 01.08.2024 включено требование Азизовой Ф.А. о передаче жилого помещения:
однокомнатной квартиры по вышеуказанному адресу, оплаченной в сумме 1 756 800
руб., в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Птицефабрика
Тагайская».
Публично-правовая компания «Фонд развития
территорий», 30.09.2024 в соответствии с принятым решением о выплатах
перечислила Азизовой Ф.А. положенную им денежную компенсацию в общем размере 3
960 843 руб. 60 коп. При этом,
согласно заключению ООО «Эксперты», заказанному истцом, по состоянию на
06.07.2023 средняя рыночная стоимость 1 кв.м составляет 95 788 руб. Таким
образом, разница в не перечисленных денежных средствах истцу составляет
598 665 руб. 20 коп.
13.09.2024 истец обратился в
фонд с требованием о перечислении компенсации, 30.09.2024 фонд перечислил ей
(истцу) денежную компенсацию в общем размере 3 960 843 руб. 60 коп., таким
образом с 30.09.2024 началось пользование чужими денежными средствами исходя из
суммы 598 665 руб. 20 коп., сумма процентов за пользование чужими
денежными средствами составляет 45 151 руб. 12 коп.
Просила взыскать с публично-правовой компании фонд
развития территорий в свою пользу денежные средства (компенсацию) в размере
190 590 руб. 40 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами
в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на дату
принятия судом решения в размере 20 854 руб. 60 коп.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования
относительно предмета спора, были привлечены: Бабин Н.М., Бабина Т.Ю., ООО
«Птицефабрика Тагайская», Ульяновский областной фонд
защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Азизова Ф.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение
об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы
указывает на то, что решение районного суда является незаконным и
необоснованным, вынесенным с нарушением норм действующего законодательства.
Приводит доводы аналогичные указанные в иске.
Ссылаясь на
Федеральный Закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О
публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» указывает, что выплата
возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве,
предусматривающему передачу жилого помещения, осуществляется в размере стоимости
указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей
площади жилого помещения в многоквартирном доме и жилом доме блокированной
застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину –
участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и
рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения
(равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного
возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом
строительстве. Предусмотренная данной нормой рыночная стоимость определяется в
соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
Отмечает, что в
решении суда не содержаться сведения о средней величине диапазона корректировок
на рынке недвижимости, минимальные и максимальные границы данного диапазона, а
также нормативное обоснование данных границ.
Считает, что
поскольку Фонд развития территории является правопреемником ООО «Птицефабрика Тагайская», то на него распространяется действие
Федерального закона «О защите прав потребителей». Взыскание доплаты направлено на защиту прав
истца, как участника долевого строительства, в случае неполучения им исполнения
в виде натурного объекта (квартиры) приобрести равнозначное жилое
помещение.
Указывает, что к
Фонду предъявлены требования об исполнении денежного обязательства, возникшего
в связи с неисполнением застройщиком обязательства перед гражданами,
заключившими договоры участия в долевом строительстве. Оснований на то, что
обязательство Фонда вытекает из налоговых или других финансовых и
административных правоотношений, оспариваемое решение не содержит.
В возражениях на
апелляционную жалобу публично-правовая компания «Фонд развития территорий» просит решение
суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся
участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства
судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционной жалобе, возражениях на неё.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная
коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 24.06.2014 между
ООО «Птицефабрика Тагайская» (застройщик) и Бабиным Н.М., Бабиной Т.Ю. был
заключен договор №*** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого
дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
многоквартирный жилой дом по адресу: *** и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию, передать участнику квартиру, предусмотренную настоящим договором,
а участник обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять
квартиру по акту приема-передачи. Застройщик обязуется после окончания
строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, а также при условии полного и
надлежащего выполнения участником своих обязанностей, передать ему квартиру,
расположенную в объекте, имеющие следующие характеристики: подъезд № 1,
этаж/этажность 5/16, №квартиры (строительный) ***, количество комнат 1, общей
проектной площадью 47,6 кв.м, а также места общего пользования в общую долевую
собственность жильцов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного
жилого дома. Срок завершения строительства и сдачи готового объекта в
эксплуатацию - до 15.10.2015.
Согласно пункту 2.1 договора общая сумма долевого
участия участника в строительстве по настоящему договору составляет 1 756 800
руб. Указанная стоимость является фиксированной и подлежит изменению только в
случаях, предусмотренных настоящим договором. Общая сумма долевого участия
участника в строительстве по настоящему договору включает в себя затраты
застройщика по строительству объекта, а также на выполнение работ,
предусмотренных в пункте 1.5 настоящего договора.
Денежная сумма в размере 1 756
800 руб. оплачивается участником в течение 2-х дней с момента
государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,
путем внесения денежных средств в кассу застройщика (пункт 2.2 договора).
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по
Ульяновской области
(том 1 л.д.39-41).
09.01.2017 Бабин Н.М., Бабина Т.Ю. (цедент) и
Азизова Ф.А. (цессионарий) заключили договор уступки права требования по
договору № *** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома
от 24.06.2014, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает
право цедента, как участника долевого строительства, требовать от ООО
«Птицефабрика Тагайская» по заключенному между цедентом и застройщиком договору
№ *** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от
24.06.2014 после окончания строительства многоквартирного жилого дома по
адресу: г. Ульяновск, ***, кадастровый номер земельного участка ***, и ввода
объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства.
За уступаемые в соответствии с настоящим договором
права по договору долевого участия цессионарий выплачивает цеденту денежные
средства в размере 1 756 800 руб. (том 1
л.д.15-16).
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 22.08.2023 по делу А72-13048/2015 ППК «Фонд
развития территорий» г.Москва стал приобретателем прав ООО «Птицефабрика
Тагайская», в частности объекта незавершённого строительства, находящегося на
земельном участке, с кадастровым номером ***, площадью 1826,00 кв.м по адресу: ***,
г.***, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее
изменения (том 1 л.д.17-23).
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 01.08.2024 по делу А72-13048-115/2015 требование
Азизовой Ф.А. о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, строительный
номер ***, общей проектной площадью 47,6 кв.м, на пятом этаже
(подъезд №1) дома, расположенного по адресу: ***, оплаченной в сумме 1 756 800
руб., включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Птицефабрика
Тагайская» (том 1 л.д.12-14).
30.09.2024 Азизовой Ф.А. получены денежные средства
в размере 792 168 руб. 72 коп., а также
3 168 674 руб. 88 коп., а всего 3 960 843 руб. 60 коп. (том
1 л.д.24-25).
Обращаясь в суд с
настоящим иском, Азизова Ф.А. указывала на то, что выплаченная ответчиком денежная
компенсация, не соответствует заключению ООО «Эксперты», согласно которому
средняя рыночная стоимость 1 кв.м составляет 95 788 руб., в связи с этим
просила взыскать в свою пользу недополученную компенсацию, а также проценты за
пользование чужими денежными средствами.
Судом первой
инстанции для проверки доводов истца была назначена судебная оценочная
экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО
«Экспертно-юридический центр».
Согласно заключению ООО «Экспертно-юридический центр»,
составленному 04.04.2025, средняя рыночная стоимость 1 кв.м равнозначного
жилого помещения на первичном рынке квартиры, со строительным номером 23
проектной площадью 47,60 кв.м, расположенной на
пятом этаже первого подъезда многоквартирного жилого дома по адресу: ***, в
границах земельного участка с кадастровым номером *** без отделки по состоянию
на 07.04.2023 составляет 87 215 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался
положениями Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой
компании «Фонд развития территорий», Методикой возмещения гражданам -
участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений,
утвержденной постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 №1233, отказывая в
удовлетворении исковых требований, исходил из того, что разница в стоимости
квадратного метра по отчету ЗАО «Российская оценка» и заключению ООО
«Экспертно-юридический центр» составляет 4004 руб., что составляет менее 5%, а
именно 4,60% ((87215-83211)/87215
*100%), что является допустимым на рынке недвижимости, и допускает границы
средней величины диапазона корректировок.
Признав не
обоснованными требования истца, суд первой инстанции отказал в их
удовлетворении.
На основании положений статей 98, 103 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд разрешил вопрос по судебным
расходам, возложив на истца обязанность возместить экспертному учреждению
стоимость проведенной судебной экспертизы, в размере 12 800 руб.,
поскольку судом отказано в удовлетворении требований о взыскании денежной
компенсации, и с ответчика взыскал государственную пошлину в доход местного
бюджета в размере 7343 руб.
В
соответствии со статьей 2 Федерального
закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой
компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при
несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд
развития территорий» - унитарная некоммерческая организация, созданная
Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий
публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
На основании части 3 статьи 3
указанного Федерального закона №218-ФЗ, к функциям и полномочиям, связанным с
защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства,
относятся: выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам
строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1
Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,
при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе
жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 13
Федерального закона №218-ФЗ, выплата возмещения гражданам - участникам
строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, включенные в реестр
требований участников строительства, осуществляется на основании принятого
Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1
настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке,
установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик
признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное
производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры
конкурсного производства застройщика.
Как указано в
части 2 статьи 13
настоящего Федерального закона, выплата возмещения гражданину - участнику
строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых
помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных
помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в
многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений
в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае,
если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче
гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных
метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого
помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее
уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых
исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не
превышающей ста двадцати квадратных метров.
Предусмотренная
настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом
оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на
шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи.
Порядок расчета размера
выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2 в указанной
редакции действовала на момент возникших правоотношений).
Правила
выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников
долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого
строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим
передачу жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства РФ от
07.10.2017 №1233.
Пунктом 3 Приложения
к указанному постановления Правительства (Методики расчета возмещения гражданам
- участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в
многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3
и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом
доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих
передаче гражданам - участникам строительства) установлен порядок расчета
возмещения, согласно которому размер возмещения определяется из рыночной
стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к
жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в
соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не
может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о
финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2
статьи 13.1 Закона.
Указанными
нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в
не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме
блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера
возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику,
согласно которому рыночная стоимость 1кв.м равнозначного жилого помещения на
первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного
Фондом.
Таким образом,
императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного
квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты,
определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
Решение о выплате возмещения гражданам - участникам
долевого строительства застройщика ООО «Птицефабрика Тагайская» в отношении
указанного объекта строительства принято 06.07.2023, что соответствует части 2
статьи 13 Закона № 218-ФЗ, которой установлено, что рыночная стоимость
определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату,
которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом
решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи.
Судебная коллегия
соглашается с выводом суда о том, что такая разница между стоимостью по отчету
об оценке и стоимостью, определенной заключением судебной экспертизы, является
незначительной, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих
стандартов оценки, диапазон отклонений и, следовательно, не свидетельствует об
ошибочности данных отчета ЗАО «Российская оценка», повлекших нарушение
имущественных прав истцов.
Поскольку
законом установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра,
учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с
отчетом оценщика, привлеченного Фондом, а не на основании отчета,
представленного участником долевого строительства, либо иной экспертизы,
проведенной оценщиком, не привлеченного Фондом, то суд первой инстанции пришел
к верному выводу о том, что ответчик правомерно выплатил денежные средства в
размере 3 960 843 руб. 60 коп., определенном на основании отчета оценщика ЗАО «Российская оценка»,
и отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу
истца денежных средств в связи с перерасчетом суммы компенсационной выплаты, а
также в производных требованиях о взыскании процентов за пользование чужими
денежными средствами.
Судебная коллегия
отмечает, что представленное истцом заключение ООО «Эксперт», не может быть
принято в качестве допустимого доказательства, поскольку частью 2 статьи 13
Федерального закона №218-ФЗ не предусмотрено использование отчета оценщика, не
привлеченного Фондом, для целей определения рыночной стоимости квартиры.
Доводы жалобы не содержат предусмотренных
статьей
330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований
для отмены решения суда в апелляционном порядке, поскольку не опровергают
выводы суда, а сводятся к изложению правовой позиции стороны, выраженной в суде
первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение
и правильную оценку в решении суда.
Судебная коллегия считает, что суд правильно определил обстоятельства,
имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку, постановил
законное и обоснованное решение.
В силу изложенного, оснований к отмене решения суда по доводам,
приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города
Ульяновска от 11 апреля 2025
года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Азизовой Фариды Адельшевны- без
удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд
города Ульяновска.
Председательствующий Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 30.09.2025