73OS0000-01-2025-000118-29
Дело № 3а-95/2025
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
3 октября 2025 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-95/2025 по
административному иску общества с
ограниченной ответственностью «ЭКОВОЛГА» к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее по
тексту также ООО) «ЭКОВОЛГА» обратилось в суд с административным иском,
уточненным в процессе судебного разбирательства, к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту
также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Определением
суда от 19 сентября 2025 года в связи с переименованием указано считать
административным соответчиком по данному административному делу Министерство
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области вместо Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области. Это связано с тем, что в
силу Указа Губернатора Ульяновской области от 07.08.2025 № 65 «О
некоторых мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов
Ульяновской области, возглавляемых Правительством Ульяновской области» с 1 сентября 2025 года переименовано Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в Министерство
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области. При этом изменение наименования стороны процесса не
влечет изменение ее прав и обязанностей, переход их иному лицу.
Требования
мотивированы следующим образом.
ООО «ЭКОВОЛГА»
является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым
номером: ***, площадью 880,6 кв.м, степень готовности объекта 70 %,
расположенного по адресу: ***.
Право собственности
зарегистрировано ***.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
24 003 167 рублей 61 копейка, дата начала применения ее с 1 января 2025 года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 21 февраля 2025 года,
составленному ООО «МДЦ» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость объекта
недвижимости по состоянию на 20 ноября 2024 года составила 2 108 021
рубль 22 копейки.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в
удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в уточненных
требованиях просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости 11 794 448 рублей по состоянию на 20
ноября 2024 года, подлежащей применению с 1 января 2025 года.
К участию в деле в
качестве административных ответчиков
привлечены областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» и Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области. В качестве заинтересованных лиц привлечены:
публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,
администрация Муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской
области, общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П.
В судебном заседании
представитель административного истца по доверенности Динуллова Н.И. уточненные
административные исковые требования полностью поддержала, привела вышеуказанные доводы. Заключение судебной экспертизы не
оспорено. Пояснено, что Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области привлечено к участию в
деле в качестве ответчика по причине, что оно является учредителем ОГБУ
«БТИГКО», конкретных требований к нему не предъявляется. Нормативный правовой
акт об утверждении массовой оценки объектов недвижимости административным
истцом не оспаривается.
В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился,
извещен. В представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении
иска, так как оспариваемое решение
учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не
соответствует требованиям законодательства. Заключение судебной
экспертизы не оспаривается.
Представитель административного ответчика
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области в
судебное заседание не явился, извещен.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр»
в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении
административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.
Иные заинтересованные
лица в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также
– КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц,
участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Заслушав участника процесса, исследовав и
оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399
Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог
на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье 400 НК РФ,
налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом
собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в
соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется
в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403
НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения
вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной
кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Определение кадастровой стоимости
осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости,
включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями
о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная
кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской
Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3
настоящей статьи.
В силу части 3 статьи 11 Федерального закона
от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре
недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной
кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных
порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в
отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не
проводится.
Частью 4 этой же статьи регламентировано, что
очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с
года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих
видов объектов недвижимости, указанных в части 1
настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим
исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения -
через два года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
ООО «ЭКОВОЛГА»
является собственником объекта недвижимости - объекта незавершенного
строительства с кадастровым номером: ***, площадью 880,6 кв.м, степень
готовности объекта 70 %, расположенного по адресу: ***.
Право собственности
зарегистрировано ***. Оно возникло на основании договора купли-продажи
недвижимого имущества от ***. (т.2, л.д. 100-101).
Указанный объект
расположен на земельном участке с кадастровым номером: ***, площадью 4231 кв.м,
категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для
эксплуатации базы отдыха ***.
Собственником
земельного участка является
административный истец
ООО «ЭКОВОЛГА», право собственности зарегистрировано *** (т.1, л.д. 169-172).
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с
кадастровым номером: ***, определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
24 003 167 рублей 61 копейка, дата начала применения ее с 1 января
2025 года (т.2, л.д. 106).
Данная кадастровая
стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области зданий,
помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест».
В ЕГРН сведения о
кадастровой стоимости этого объекта недвижимости внесены *** (т.2, л.д. 109,
оборот).
Данная кадастровая
стоимость действовала на дату обращения истца в суд с данным иском (29 апреля
2025 года), на настоящее время является действующей (
В соответствии с пунктом 15
статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления
его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные
в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения
сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в
случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае
нежилого помещения) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об
измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех
налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая
кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты
начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
Разъяснения,
изложенные в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны со ссылкой на положения пункта 7
статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой
деятельности», которые утратили силу.
Вместе с тем частью
6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в
Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их
уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся
в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения
сохраняются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О
некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном
отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ №
237-ФЗ).
Как разъяснено в
Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021),
утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам ст. 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10
и 11
Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного
учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна
определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об
установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке
административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное
бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, истец обратился 28 февраля 2025 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от *** года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об
оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. Оценщиком при
расчете процента износа элемента к строению на странице 18 отчета об оценке
допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Согласно
подпункту 4 пункта 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность
применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать также степень
сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода
тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту
оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). Согласно
информации, приведенной оценщиком в отчете об оценке, тип объекта предложений
№3 и №5 на странице 44 - помещения, тип объекта оценки - отдельно стоящие
здания. Обоснование использования предложений №3, 5 в качестве аналогов в
отчете об оценке при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по
фактору «тип объекта», отсутствует.
Нарушены требования
подпункта 4 пункта 5 ФСО V, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «б»
пункта 22 ФСО №7.
3. Оценщиком на
страницах 41-49 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости
коммерческого (административно-офисного) назначения, при этом:
Предложение
№4/Аналог №4: ***, кадастровый номер здания: ***. Согласно данным Портала
пространственных данных, наименование объекта недвижимости: здание монтерской.
В тексте объявления указано, что «данное здание отлично подойдет под любое
производство, склад, оказание услуг населению». Использование данного
предложения в качестве аналога при расчете стоимости объекта оценки,
отнесенного оценщиком к сегменту недвижимости административно-офисного
назначения в отчете об оценке не обосновано. Оценщиком на странице 90 указано,
что материал стен объекта аналога №4 - шлакобетон. Материал стен объекта оценки
- кирпич. Обоснование невведения корректировки по данному ценообразующему
фактору в отчете об оценке на странице 98 отсутствует.
Предложение №10: ***.
Данное предложение не идентифицировано оценщиком. К продаже представлен
объект недвижимости с кадастровым номером: ***.
Предложение
№11/Аналог №8: кадастровый номер здания: ***. Согласно информации, приведенной
оценщиком на страницах. 46-47 и 221-224 отчета об оценке, к продаже
представлено нежилое здание площадью 255,7 кв.м, а так же два гаража (в гаражах
находятся габаритные батареи, металлические двери, прочие металлические
изделия), строение из металла; продажа всего в одни руки. Данная информация не
описана и не рассмотрена оценщиком.
Предложение №12: ***.
Данное предложение не идентифицировано оценщиком. К продаже представлен объект
недвижимости с кадастровым номером: *** При переходе по ссылке, указанной
оценщиком в качестве источника информации для данного предложения на странице
49 отчета об оценке, установить объявление о продаже предложения №12 не
предоставляется возможным.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», подпункт 4 пункта 5 ФСО V.
4. Оценщиком на
страницах 107-108 приведено описание корректировки на степень заброшенности для
объектов производственно - складского назначения. Сегмент объекта оценки
определен оценщиком как недвижимость административно - офисного назначения.
Оценщиком на
странице 110 отчета об оценке указано, что «таким образом, получим стоимость
комплекса зданий и сооружений торгово-развлекательного центра без учета
стоимости земельного участка». Согласно заданию на оценку объектом оценки является
объект незавершенного строительства, степень готовности 70%, общей площадью:
880,6 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***,
сегмент объекта оценки определен оценщиком на странице 41 как недвижимость
административно-офисного назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. Согласно
информации, приведенной оценщиком в приложении отчета об оценке, объектом
оценки является объект незавершенного строительства, степень готовности 70%,
общей площадью: 880,6 кв.м, кадастровый номер: ***, который является составным
(комплексным) и представляет собой здание жилого корпуса базы отдыха и здание
бани. Объект оценки расположен по адресу: ***. Данные здания расположены на
земельном участке с кадастровым номером: ***, вид разрешенного использования
земельного участка - для эксплуатации базы отдыха ***, категория земель - земли
особо охраняемых территорий и объектов.
Оценщиком на
странице 30, основываясь на данных, полученных в результате проведенного
анализа, учитывая местоположение, окружающую застройку, объемно-планировочные
решения и техническое состояние, сделан вывод, что наиболее эффективным
экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием
объекта оценки является использование его в качестве недвижимости
административно - офисного назначения.
Учитывая
местоположение объекта оценки, его наименование, объемно-планировочные решения,
вывод об оптимальном использовании объекта оценки в качестве недвижимости
административно - офисного назначения некорректен и не обоснован. В
соответствии с пунктом 13 ФСО №7 наиболее эффективное использование
представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее
продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически
возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и
финансово оправдано.
Так же оценщиком в
качестве Предложений/Аналогов рассмотрена недвижимость коммерческого
назначения, расположенная на территории населенных пунктов Ульяновской области,
имеющая объемно-планировочные решения для расположения офисов и сходных типов
объектов. Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО №7, в качестве объектов-аналогов
используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом
сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для
всех объектов, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов
должно быть единообразным.
Объект оценки
представляет собой жилой корпус базы отдыха и здание бани, расположенные на
землях особо охраняемых территорий и объектов на территории базы отдыха,
ценообразование объекта оценки и Предложений/Аналогов различно.
Нарушены требования
подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, пункта 13 ФСО №7.
6. Оценщиком на
страницах 112-114 приведено согласование полученных результатов. Значение
весового коэффициента затратного подхода составляет 0, сравнительного подхода -
1. В качестве обоснования данных коэффициентов указано, что в рамках затратного
подхода стоимость объекта выглядит завышенной и не соответствует ценовому
диапазону аналогичных предложений, представленных на открытом рынке, что делает
данный подход менее релевантным для оценки. Согласно выводу на странице 65
отчета об оценке указано, что согласно проведенному анализу рынка, диапазон
рыночной стоимости по продаже недвижимости коммерческого (торгово-офисного)
назначения, аналогичных объекту оценки, составляет от 1 613,63 руб./кв.м. до 63
439,85 руб./кв.м (без учета скидки на торг). Стоимость объекта, полученная
оценщиком в рамках затратного подхода составляет 12 286,73 руб./кв.м., что
соответствует ценовому диапазону аналогичных предложений, представленных на
открытом рынке. Сравнительный подход при проведении оценки объектов
незавершенного строительства крайне проблематичен. Это связано с отсутствием
большого количество аналогичных зданий на рынке. Кроме того, подобные строения
имеют специфические параметры. В связи с этим их сравнение не позволит получить
корректные результаты. Выбор подходящего подхода к оценке определяется с учетом
индивидуальных особенностей объекта незавершенного строительства. Присвоение
значения весового коэффициента 0 затратному подходу и сделанный вывод о
стоимости объекта недвижимости согласно данным сравнительного подхода
некорректен и не обоснован.
В соответствии с
пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ
«БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о
рынке недвижимости. Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлено, что в период с 2022 года по февраль 2024 года объект
оценки был представлен на рынке продаж недвижимости со стоимостью 11400,00 руб./кв.м.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/
во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о
продаже объектов недвижимости на территории ***: идентификационные номера ***.
Нарушены требования
пункта 28 ФСО №7.
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение ОГБУ «БТИГКО» не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
При этом суду
надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости,
требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к
оценщикам.
В частности, исходя
из положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ).
В случае
возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности
определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения
рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному
учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного здания в размере
рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости,
то судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении
рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение
принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему
заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 11 августа
2025 года, составленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что
отчет об оценке недвижимости от 21
февраля 2025 года № ***, составленный
обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Многопрофильный деловой
центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствует требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
-Неверно определен
тип задания и его функциональное назначение, неверно идентифицирован объект
оценки.
Этим нарушены требования пункта 10 статьи 7 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- Неверно определен
сегмент рынка объекта оценки, не проведен анализ рынка в сегменте рынка объекта
оценки.
Этим нарушены требования пунктов 10, 11 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- Аналоги относятся
к другому сегменту рынка.
Имеется нарушение
требований подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Экспертом
установлено, что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на
величину итоговой стоимости объекта оценки:
- В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций,
одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.
Имеется нарушение подпункта 9
пункта 7 ФСО VI, согласно которому в
отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов
оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития
России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.
По нарушениям, указанным в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости, эксперт
пришел к выводу, что нарушения, указанные в оспариваемом решении, имеются.
В связи с
несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость объекта
недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: ***,
площадью 880,6 кв.м, степень готовности объекта 70 %, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 20 ноября 2024 года в размере
11 794 448 рублей.
Заключение
судебной экспертизы не вызвало у сторон
по данному делу каких-либо замечаний.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Заключение судебной
экспертизы никем не оспорено.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не
представлено.
В пункте 19
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено
внимание на то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также
величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на
административном истце (часть 5
статьи 247 и часть 1
статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации).
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» отчет об оценке недвижимости № *** от 21
февраля 2025 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью
«Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствовал
требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете
нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки,
то суд приходит к выводу о том, что не имеется
оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконными решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от *** года.
Обращаясь в ОГБУ «БТИГКО» по вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
истец просил установить рыночную стоимость здания в размере, определенном
отчетом об оценке недвижимости № *** от 21 февраля 2025 года ООО
«Многопрофильный деловой центр» (подготовил оценщик Цыплов М.П.).
Вместе с тем судебный эксперт установил, что
данный отчет не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности. Следовательно, установление кадастровой стоимости здания в
размере рыночной стоимости на основании указанного отчета невозможно, что и
отражено в решении
ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года.
При таких
обстоятельствах оснований для признания решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года незаконным не имеется.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый
учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – объекта
незавершенного строительства с кадастровым номером: ***, площадью 880,6 кв.м,
степень готовности объекта 70 %,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 20 ноября 2024 года в
размере 11 794 448 рублей, подлежащую применению с 1 января 2025
года.
Доводы представителя
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных
возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости,
определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения этого учреждения
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №
237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», предусматривающих право заявить в суд одновременно с
требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к
административному ответчику областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере,
равном его рыночной стоимости.
Данное требование
не носит самостоятельного характера, является производным.
При обращении в суд с настоящим
административным иском административным истцом в качестве административного
соответчика указано также Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, с учетом уточнения
наименования – Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела
оспорено решение областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Решение суда об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой
оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Учитывая изложенные обстоятельства, судом не
усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью
«ЭКОВОЛГА» к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований общества с ограниченной
ответственностью «ЭКОВОЛГА» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения №
*** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости и в иске к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового
развития Ульяновской области - отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – объекта незавершенного
строительства с кадастровым номером: ***, площадью 880,6 кв.м, степень
готовности объекта 70 %, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 20
ноября 2024 года в размере 11 794 448 рублей, подлежащую применению с
1 января 2025 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером:
***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 14 октября 2025 года.