УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2025-001682-03 Судья Резовский Р.С.
Дело № 33-4409/2025
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О
Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
7 октября 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Богомолова С.В.,
судей Санатулловой Ю.Р., Малышева Д.В.,
при секретаре Леонченко А.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СМАРТ ЦЕНТР»
на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска
от 5 июня 2025 года по гражданскому делу № 2-1090/2025, по
которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной
ответственностью «СМАРТ ЦЕНТР» к Мочалову Михаилу Игоревичу о взыскании платы
за содержание нежилого помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Богомолова
С.В., объяснения представителя Мочалова М.И. – Головой С.А., полагавшей
решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Общество с ограниченной ответственностью «СМАРТ ЦЕНТР»
(далее также – ООО «СМАРТ ЦЕНТР») обратилось в суд с исковым заявлением к
Мочалову М.И. о взыскании платы
за содержание нежилого помещения.
В обоснование исковых требований указало, что ООО «СМАРТ
ЦЕНТР» являлось управляющей организацией, обслуживающей многоквартирный жилой
дом по адресу: ***. Мочалов М.И. является собственником кладового помещения ***
вышеуказанного многоквартирного жилого дома. В нарушение статей 153, 154 и 158
Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик за период с 01.12.2021 по
31.08.2024 не вносил плату за содержание нежилого помещения в связи с чем, за
данный период у него образовалась задолженность в общей сумме 81 707 руб. 32
коп. Кроме того, в связи с несвоевременным внесением платы, на основании пункта
14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, с ответчика также
подлежит взысканию неустойка в размере 21 825 руб. 93 коп.
Просили взыскать с ответчика задолженность по оплате услуг
по содержанию нежилого помещения за период с 01.12.2021 по 31.08.2024 в размере
81 707 руб. 32 коп., неустойку в размере 21 825 руб.
93 коп., а также уплаченную при подаче искового заявления государственную
пошлину.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО Дон‑Строй
Инвест.
Рассмотрев по существу заявленные требования, суд принял
вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе общество с ограниченной
ответственностью «СМАРТ ЦЕНТР» не соглашается с решением суда, просит его
отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что решение является
незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и
процессуального права. Обращает внимание, что ответчик не оспорил акт
приема-передачи объекта недвижимости с декабря 2019 года и не ходатайствовал о
проведении экспертизы для проверки подлинности вышеуказанного акта. Указывает,
что 11.03.2023 ответчик направил в ООО «СМАРТ ЦЕНТР» претензию, к которой
приложил нотариальную доверенность от 21.09.2023 и предварительный договор АО
«Дон-Строй Инвест». Указанные документы не были оспорены, что свидетельствует о
подлинности подписи ответчика в акте приема-передачи от 04.12.2019. Однако
данные обстоятельства судом не были приняты во внимание. Обращает внимание, что
ответчик пользуется нежилым помещением и потребляет коммунальные услуги в
полном объеме. С момента подписания акта приёма-передачи объект находится во
владении и пользовании ответчика, в связи с чем он несёт расходы по содержанию,
коммунальному, эксплуатационно-техническому обслуживанию объекта, а также
общего имущества в многоквартирном доме.
В письменных возражениях представитель Мочалова М.И. –
Головой С.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу
– без удовлетворения.
Истец, ответчик, третье лицо в суд
апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы
извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 167, 327
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы
и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на
основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного
жилого дома, ООО «СМАРТ ЦЕНТР», осуществляет управление многоквартирным домом,
расположенным по адресу: *** (л.д. 14-23).
Обращаясь с исковым заявлением ООО «СМАРТ ЦЕНТР» указало,
что ответчик Мочалов М.И. является собственником нежилого помещения, площадью
11,8 квадратные метров, расположенного по адресу*** и имеет задолженность по
внесению платы за содержание данного жилого помещения за период с 01.12.2021 по
31.08.2024 и пени.
Рассматривая спор и отказывая в удовлетворении заявленных
исковых требований, суд руководствовался положениями статей 210,
223, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 10, 30,
153 Жилищного кодекса Российской
Федерации и пришел к выводу, что АО «Дон-Строй Инвест» по отношению к Мочалову
М.И. не являлся застройщиком, то есть
лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома, следовательно,
обязанность по оплате за содержание жилого помещения должна перейти к Мочалову
М.И., как покупателю, только после государственной регистрации права
собственности последнего, чего до настоящего времени не осуществлено.
При этом суд пришел к выводу, что факт передачи недвижимого
имущества от АО «Дон-Строй Инвест» Мочалову М.И. в ходе рассмотрения дела
своего подтверждения не нашел, отнесясь критически к представленному истцом
акту приема передачи объекта недвижимости от 04.12.2019, поскольку из представленной
ответчиком копия паспорта гражданина Российской Федерации, удостоверяющего
личность гражданина Российской Федерации за пределами территории Российской
Федерации ***, следует, что в период с 01.12.2019 по 08.12.2019 Мочалов М.И.
находился за пределами Российской Федерации, то есть физически не мог подписать
указанный акт и принять помещение 04.12.2019.
Также суд указал, что доказательств фактической передачи
спорного помещения ответчику со стороны истца не представлено, в связи с чем, обязанность
по оплате услуг за содержание помещения, коммунальных услуг у ответчика за
указанное помещение не возникла, потребление коммунальных услуг ответчиком в
спорный период не доказано.
С данными выводами судебная коллегия соглашается и отмечает
следующее.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации,
возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи
в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса
Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору
продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода права собственности не является основанием
для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснений пункта 60 постановления Пленума
Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным
договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной
регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого
имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305
ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во
владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как следует из материалов дела, 22.10.2019 между АО
«Дон-Строй Инвест» (продавец) и Мочаловым М.И. (покупатель) заключен
предварительный договор купли-продажи ***, по условиям которого стороны
договорились в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого
помещения, характеристика: *** ***, общей площадью 11,8 квадратных метров, на
этаже ***, расположенное в *** по адресу: *** (л.д. 144-145).
Доказательств заключения основного договора купли-продажи в материалы дела не
представлено.
Согласно выписки из Единого государственного реестра
недвижимости спорное жилое помещение поставлено на кадастровый учет 11.07.2016, сведения о
собственниках на 30.05.2025 отсутствуют (л.д. 163-167).
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или
иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в
решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения
суда.
Таким образом, учитывая, что между АО «Дон-Строй Инвест» и
Мочаловым М.И. договор купли-продажи не заключался, к последнему права и
обязанности собственника по владению и содержанию имущества перейти не могли.
Как верно учтено судом, на момент заключения предварительного
договора спорный объект недвижимости уже был создан и поставлен на кадастровый
учет, следовательно, положения пункта 6
части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации о переходе
прав от застройщика в данном случае не применимы.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, представленный акт
приема‑передачи объекта недвижимости от 04.12.2019 (подписание которого
ответчик оспаривает) не может служить документом о переходе обязанности по
внесению платы за содержание объекта недвижимости от продавца к покупателю, так
как договор купли-продажи (основной) между АО «Дон-Строй Инвест» и Мочаловым М.И.
не заключался, при этом, исполнение договора купли-продажи до его
государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса
Российской Федерации не влияет на
отношения с третьими лица, каковым в данной ситуации является истец.
Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции
правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно
применены нормы материального и процессуального права, выводы суда
соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска
от 5 июня 2025 года оставить без изменения, а апелляционную
жалобу общества с
ограниченной ответственностью «СМАРТ ЦЕНТР» – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в
кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в
течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного
определения по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный
районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено
21.10.2025.