Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 31.10.2025, опубликован на сайте 14.11.2025 под номером 122335, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

73OS0000-01-2025-000107-62

Дело № 3а-90/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2025 года город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.,

при ведении протокола помощником судьи Дубровиной Л.О., при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-90/2025 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Универсам - 30» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту также ООО) «Универсам - 30» обратилось в суд с административным иском, уточненным в процессе судебного разбирательства, к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 20 октября 2025 года в связи с переименованием указано считать административным соответчиком по данному административному делу Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области вместо Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области. Это связано с тем, что в силу Указа Губернатора Ульяновской области от 07.08.2025 № 65 «О некоторых мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов Ульяновской области, возглавляемых Правительством Ульяновской области» с 1 сентября 2025 года переименовано Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области. При этом изменение наименования стороны процесса не влечет изменение ее прав и обязанностей, переход их иному лицу.

Требования мотивированы следующим образом.

ООО «Универсам - 30» является собственником объекта недвижимости - здания с характеристиками: назначение: нежилое, наименование: здание магазина «Универсам-30», площадью 10014,1 кв.м, год постройки ***, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***.

Право собственности зарегистрировано *** года.

Кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 484 051 621 рубль 80 копеек, дата начала применения ее с 1 января 2025 года.

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости от 05 февраля 2025 года № ***, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17 декабря 2024 года составила 274 411 811 рублей 23 копейки.

По вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением от 26 февраля 2025 года, однако решением № *** от *** года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данным решением истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 299 728 252 рубля, подлежащей применению с 1 января 2025 года.

К участию в данном административном деле в качестве административных ответчиков по ходатайству административного истца привлечены: областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

В качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация Муниципального образования «город Ульяновск», общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., ООО «Грамота», ООО «Ригла», АО «Торговый дом «Перекресток».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Дёмина С.М. административные исковые требования полностью поддержала, с учетом уточнения, привела вышеуказанные доводы. Заключение судебной экспертизы не оспорила. Пояснено, что отдельных самостоятельных требований к ответчику Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области административным истцом не предъявляется. Нормативный правовой акт об утверждении массовой оценки объектов недвижимости административным истцом не оспаривается.

В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился, извещен. В представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении иска, так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям законодательства. Заключение судебной экспертизы не оспаривается.

Представитель административного ответчика Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.

Представители других заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также – КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав участника процесса, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса. Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, и порядок уплаты налога.

Как указано в пункте 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1(1) Закона Ульяновской области от 02.09.2015 № 99-ЗО «О налоге на имущество организаций на территории Ульяновской области» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

В силу части 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.

Частью 4 этой же статьи регламентировано, что очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, указанных в части 1 настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения - через два года.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено следующее.

ООО «Универсам - 30» является собственником объекта недвижимости - здания с характеристиками: назначение - нежилое, наименование: здание магазина «Универсам-30», площадью 10014,1 кв.м, год постройки ***, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***.

Год постройки ***.

Право собственности зарегистрировано *** на основании решения суда по делу № ***.

Изложенное подтверждается выпиской об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здание от 02.10.2025 (т.2, л.д. 162-169).

Указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5006 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений.

Собственником земельного участка является ООО «Универсам - 30», право собственности зарегистрировано *** (т.1, л.д. 193-198).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 484 051 621 рубль 80 копеек, дата начала применения ее с 1 января 2025 года (т.2, л.д. 151).

Данная кадастровая стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест».

Данная кадастровая стоимость действовала на дату обращения истца в суд с данным иском (8 апреля 2025 года), на настоящее время является действующей (т.2, л.д. 147).

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разъяснения, изложенные в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны со ссылкой на положения пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», которые утратили силу.

Вместе с тем частью 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно отчету об оценке недвижимости от 5 февраля 2025 года № ***, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17 декабря 2024 года составила 274 411 811 рублей 23 копейки (т.1, л.д. 28).

Следуя установленному законом порядку, представитель истца обратился 26.02.2025 в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

Решением ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, а именно:

1. На странице 15 отчета об оценке указано, что материал наружных стен - кирпичные, приняты оценщиком согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №*** от ***. Согласно данной выписке (страница 146 отчета об оценке), материал наружных стен - смешанные.

Информация об этажности объекта оценки, приведенная на странице 15 в таблице «Параметры и характеристика оцениваемого объекта недвижимости» не соответствует данным о количестве этажей, в том числе подземных этажей, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №*** от ***.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на странице 19 отчета об оценке указано, что итоговый физический износ объекта составляет 24,00%. Ранее на странице 16 отчета об оценке оценщиком указано, что физический износ составляет 24,9%.

3. Оценщиком на странице 61 отчета об оценке приведены критерии выбора предложений по продаже недвижимости торгового назначения наиболее сопоставимых с объектом оценки. Одним из критериев является местоположении, указанное как ***, за исключением ***. При этом предложение №2 (адрес: ***) и предложение №3 (адрес: ***) расположены в ***, что так же указано оценщиком на странице 117 отчета об оценке. Использование данных предложений/аналогов в отчете об оценке противоречит критерию отбора предложений по местоположению, установленному оценщиком на странице 61 отчета об оценке.

4. Оценщиком на страницах 62-63 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости торгового назначения, при этом: предложение №6/аналог №6 по адресу: ***. В соответствии с данными, приведенными в отчете об оценке к продаже представлено помещение с кадастровым номером ***.

Согласно подпункту 4 пункта 5 ФСОV, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать также степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). Согласно информации, приведенной оценщиком в отчете об оценке, тип объекта предложения №6 - помещение, тип объекта оценки - здание. Обоснование использования данных предложений в качестве аналогов в отчете об оценке при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта» отсутствует.

Нарушены требования подпункта 4 пункта 5 ФСОV, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «б» пункта 22 ФСО №7.

5. Информация о сроке экспозиции, указанная оценщиком на страницах 108, 112 отчета об оценке для аналогов №1-4 и №5-6 различна. Информация о сроке экспозиции от 4 до 20 месяцев и от 2 до 11 месяцев в отчете об оценке не подтверждена.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 8 ФСО VI.

6. Согласно информации, приведенной на страницах 66-71, 124-130 отчета об оценке в отношении предложения №2 в аренду сдаются площади от 100 до 1400 кв.м, стоимость аренды зависит от площади и расположения и составляет от 600 до 900 руб./кв.м. Оценщиком принята цена арендной платы за 1 кв.м в размере 700 руб./кв.м, этаж расположения - второй. Информация, позволяющая установить стоимость арендной платы помещения, расположенного на втором этаже в размере 700 руб./кв.м в отчете об оценке отсутствует.

7. Оценщиком на странице 138 отчета об оценке приведено описание корректировки на этаж расположения. Этаж расположения аналога №2 указан как «этажи выше первого». Согласно тексту объявления в аренду сдаются площади от 100 до 1400 кв.м, стоимость которых зависит от расположения и площади. Установить этаж расположения аналога №2 - второй, согласно информации, приведенной в отчете об оценке, не предоставляется возможным.

8. Оценщиком на страницах 66-71 отчета об оценке приведены предложения по аренде недвижимости торгового назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, при этом диапазон стоимости рассмотренных оценщиком предложений составляет от 593,16 до 1157,89 руб./кв.м. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с февраля 2023 года по декабрь 2024 года (срок экспозиции) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 15 предложений по аренде недвижимости торгового назначения в диапазоне стоимости от 1000 до 3000 руб./кв.м, при этом менее 5 предложений являются помещениями, расположенными в здании, которое является объектом оценки. Диапазон стоимости предложений, находящихся в здании, которое является объектом оценки, составляет от 800 до 1500 руб./кв.м. Предложения в данных диапазонах не рассмотрены оценщиком. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». В соответствии с подпунктом 3 пункта 7 ФСО V при проведении анализа цен предложений следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Нарушены требования пункта 11 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО V.

Порядок, сроки принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по этим основаниям административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названного здания в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости, то судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от 26 сентября 2025 года, составленного Федеральным бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что отчет об оценке недвижимости от 5 февраля 2025 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыплов М.П.), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:

- Аналог № 4 изначально являлся частью производственного комплекса, то есть не был спроектирован под торговый объект, что влияет на его стоимость. Аналог № 5 имеет несколько иное функциональное назначение по объемно-планировочным решениям, аналог № 6 является помещением.

- При расчете стоимости объекта в рамках затратного подхода учтено отсутствие особостроительных работ, которые включают лифты, в то время как у здания имеется три лифта, согласно данным технического паспорта.

- В отчете имеется ссылка на сборник «Ко-Инвест», которая не соответствует значению удельной стоимости строительного аналога.

Этим нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «д», «е» пункта 22 ФСО № 7.

Указано, что нарушения имеют существенный характер.

Экспертом установлено, что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:

- В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.

Имеется нарушение подпункта 9 пункта 7 ФСО VI, согласно которому в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.

Нарушения, указанные в оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по пунктам 4, 5, 6, 7 решения – нарушения имеются;

- по пунктам 1, 2, 3, 8 решения – нарушения не выявлены.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости – здания с характеристиками: назначение- нежилое, наименование: здание магазина «Универсам-30», площадью 10014,1 кв.м, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 299 728 252 рубля.

Заключение судебной экспертизы не вызвало у сторон по данному делу каких-либо замечаний.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным лицом уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы никем не оспорено.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено внимание на то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» отчет об оценке недвижимости от 5 февраля 2025 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыплов М.П.), не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с характеристиками: назначение - нежилое, наименование: здание магазина «Универсам-30», площадью 10014,1 кв.м, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 299 728 252 рубля, подлежащую применению с 1 января 2025 года.

Доводы представителя административного ответчика ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к административному ответчику областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Данное требование не носит самостоятельного характера, является производным.

При обращении в суд с настоящим административным иском административным истцом в качестве административного соответчика указано также Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, с учетом уточнения наименования – Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела оспорено решение областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Универсам - 30» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Универсам - 30» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости и в иске к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с характеристиками: назначение- нежилое, наименование: здание магазина «Универсам-30», площадью 10014,1 кв.м, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 299 728 252 рубля, подлежащей применению с 1 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 12 ноября 2025 года.