Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости
Документ от 13.11.2025, опубликован на сайте 17.11.2025 под номером 122368, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-124/2025

73OS0000-01-2025-000178-43

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2025 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Осиповой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Титова Андрея Вениаминовича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Титов А.В. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (после переименования - Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области), областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***, наименование: здание административно-торгового комплекса, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости - 16 467 143 руб. 60 коп.

Требования мотивировал тем, что он является сособственником указанного нежилого здания.

Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 54 411 155 руб. 44 коп.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года, определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением *** № *** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

Титов А.В., его представитель Дёмина С.М. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом извещены.

В ходе судебного разбирательства представителем Титова А.В. – Дёминой С.М. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 20 958 778 руб.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В отзыве на административный иск Титова А.В. просил в его удовлетворении отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требование об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

Судебным экспертом в ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства, экспертом подтверждено наличие всех нарушений, выявленных учреждением. В расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперта арифметических ошибок и иных замечаний не выявлено.

Представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ОГБУ «БТИГКО», ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации МО «Барышский район», ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., Титов В.И., Ивашко А.В., Кочеткова М.А., Глошкина Н.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судом установлено, что Титов А.В. является с *** сособственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***, наименование: здание административно-торгового комплекса, расположенного по адресу: ***.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года № 159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 54 411 155 руб. 44 коп.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области в ОГБУ «БТИГКО» поступил перечень объектов недвижимого имущества по состоянию на 17 октября 2024 года, в соответствии с которым в единый государственный реестр недвижимости в отношении здания с кадастровым номером *** внесены сведения об изменении наименования с «торгово-офисный центр» на «здание административно-торгового комплекса», изменении кода расчета с «0402.00» на «0403.04».

В связи указанным обстоятельством ОГБУ «БТИГКО» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** была пересчитана и актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости № *** от *** его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 46 547 341 руб. 99 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 марта 2025 года составила 16 467 143 руб. 60 коп.

Поскольку исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2023 года в размере 46 547 341 руб. 99 коп. будет рассчитываться налог на имущество с 01 января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года затрагиваются права Титова А.В., как налогоплательщика.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 05 мая 2025 года Титов А.В. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 марта 2025 года составила 16 467 143 рублей 60 копеек.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** №*** по результатам рассмотрения указанного заявления Титова А.В. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года -16 467 143 рублей 60 копеек.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на стр. 54 отчета об оценке приведены предложения по продаже торговой недвижимости, при этом:

- информация о цене предложения № 3/аналога № 3 на стр. 54 и стр. 186 отчета об оценке различна;

- на стр. 54 отчета указана стоимость здания (предложение № 3/аналог № 3) в размере 1 000 000 руб. (по состоянию на 18 июня 2024 года) согласно скриншоту объявления на странице 189 отчета.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 3/аналога № 3 по состоянию на 20 января 2025 года составила 1 500 000 руб. Использование объявления по состоянию на 18 июня 2024 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 3/аналога № 3 по состоянию на 18 июня 2024 года является неактуальной на дату оценки (1 марта 2025 года) и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого помещения.

При использовании сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «БТИГКО» http://gko73.ru/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

- в отчете об оценке отсутствуют скриншоты предложений № 9-12, указанные оценщиком на стр. 57-58 отчета.

- отказ от использования в качестве аналога предложения № 9 не обоснован в отчете об оценке. К продаже представлено нежилое здание с кадастровым номером ***, что позволяет уточнить информацию о его физических характеристиках.

- объектом оценки является здание административно-торгового комплекса. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Аналоги, принятые оценщиком на стр. 54-58 отчета об оценке, не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (этажность, площадь, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI, пп. 3 п. 5 ФСО V, пп.4 п. 5 ФСО V.

2. В отчете об оценке отсутствует информация, подтверждающая значение коэффициентов Кв и Км на стр. 92 отчета об оценке.

Нарушены требования п. 8 ФСО VI.

3. Оценщиком при проведении анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на недвижимость коммерческого назначения, а также при описании корректировок используется информация согласно исследованию «Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01 октября 2024 года. Согласно заданию на оценку дата оценки - 01 марта 2025 года. По состоянию на дату оценки в данном справочнике имеется более актуальная информация.

Нарушены требования п. 12 ФСО III.

4. Оценщиком на стр. 113-114 отчета об оценке при расчете корректировки на этаж расположения допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. При переходе по ссылке, указанной оценщиком в качестве источника информации для предложения № 8/ аналога № 8 на стр. 63 отчета об оценке, не устанавливается предложение по адресу: ***.

6. Информация о предложении № 11/ аналоге № 11 на стр. 64 и стр. 222-223 различна. Информация о предложении № 11/аналог № 11 на стр. 64 не подтверждена.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.

7. Оценщиком на стр. 138 отчета об оценке указано, что «объект оценки, все аналоги, кроме 5 и 12, находятся в состоянии: хорошее, современное, востребованное рынком, аналоги №№ 5, 12 – удовлетворительное, несовременное, эксплуатируемое. Корректировка для третьего, седьмого, восьмого аналогов составляет: 0,96/0,81 = 1,19. Обоснование отнесения аналога № 5 к «удовлетворительному, несовременному, эксплуатируемому» в отчете об оценке отсутствует.

8. Статус населенного пункта объекта оценки на стр. 129 отчета об оценке указан некорректно.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта № *** от 17 октября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, с учетом её дополнительных пояснений, на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1. При использовании корректировок справочника Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» оценщиком использовались коэффициенты на 01 октября 2024 года, при этом на дату определения рыночной стоимости объекта оценки (01 марта 2025 года) актуальными данными являлись данные справочника на 01 января 2025 года, опубликованные 17 января 2025 года.

2. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком применялась корректировка на этажность, при этом в расчетах корректировки по аналогам 2, 8 не учитывались подвальные помещения.

Факты, указанные экспертом в п. II свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п. 2, 3, 4, 5, 6 решения - нарушения имеются,

- по п. 1 – нарушения имеются частично,

- по п. 7 – отсутствуют.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от 17 октября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года здания административно-торгового комплекса с кадастровым номером ***, площадью ***, расположенного по адресу: ***, составила в размере 20 958 778 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объекта недвижимости проведена экспертом с применением метода укрупненной оценки стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода, метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования указанных подхода к оценке недвижимого имущества.

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении указаны ссылки на источники информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование затратного, доходного и сравнительного подходов, при применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Сторонами указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке недвижимости № *** от 01 апреля 2025 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 20 958 778 руб., определив дату начала её применения – 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Титова Андрея Вениаминовича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 20 958 778 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 13 ноября 2025 года.