Дело № 3а-121/2025

73OS0000-01-2025-000176-49

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

14 ноября 2025 года                                                                                 г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гребенщиковой Марины Анатольевны к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности  и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости здания и помещений в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания и помещений в размере их рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Гребенщикова М.А.  обратилась в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (на основании Указа Губернатора Ульяновской области № 65 от 07 августа        2025 года с 01 сентября 2025 года переименовано в Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области), областному государственному бюджетном учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от  *** года № ***, №***, № ***, №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ***, помещений с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий и помещений  размере их рыночной стоимости,  определенной отчетами об оценке  № *** и №*** от 17 марта 2025 года, составленными ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик  Цыплов М.П.).

Требования мотивировала тем, что является собственницей указанных объектов недвижимости.

1. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 252,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, наименование – административно-производственно-складское здание, определена в размере 12 678 507 руб. 58 коп.       Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от        17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на 01 октября 2024 года составила         2 206 591 руб. 65 коп.

По вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке      Гребенщикова М.А. обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

2. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 571,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, наименование – производственное здание с административными помещениями, определена в размере 40 305 171 руб. 58 коп.         Вместе с тем согласно отчету об оценке №*** от 17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на  01 октября 2024 года составила         3 070 498 руб. 35 коп.  

По вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке      Гребенщикова М.А. обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

3. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 955,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – нежилое помещение, определена в размере      49 486 917 руб. 76 коп.

Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от 17 марта           2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на  01 октября 2024 года составила 7 873 569 руб. 93 коп.

По вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке      Гребенщикова М.А. обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 950,6 кв.м, расположенного по адресу: ***,  наименование – нежилое помещение, определена в размере 49 217 685 руб. 73 коп. Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от 17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на  01 октября       2024 года составила         6 884 401 руб. 75 коп.

По вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке      Гребенщикова М.А. обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данными решениями ОГБУ «БТИГКО» Гребенщикова М.А. не согласна.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Динуллова Н.И. уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости: просила установить с               01 января 2025 года кадастровую стоимость объектов недвижимости: здания с кадастровым номером *** в размере 2 662 456 руб.; здания с кадастровым номером *** в размере 3 332 727 руб., помещения с кадастровым номером *** в размере 8 036 014 руб., помещения с кадастровым номером *** в размере 7 924 580 руб.

В судебное заседание участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в административном иске обоснования незаконности решений.

Указал на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение. 

Считает, что предметом спора являются не отчеты, представленные заявителем, а оспаривание действий бюджетного учреждения.        Определение новой рыночной стоимости не являлось предметом рассмотрения в Учреждении, соответственно, вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть разрешен в судебном порядке.

В дополнительных пояснениях от 10 ноября 2025 года представитель ОГБУ «БТИГКО» указал, что проведенной по делу судебной экспертизой подтвержден факт несоответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям действующего законодательства. Также эксперт подтвердил наличие в отчетах нарушений, выявленных Учреждением. В отношении произведенного судебной экспертизой расчета рыночной стоимости объектов недвижимости  арифметических ошибок не выявлено.

Исследовав материалы дела, инвентарные дела на здания по адресам: *** и ***!%, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что  Гребенщикова М.А. является собственницей следующих объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером ***, площадью 252,4 кв.м, назначение - нежилое, наименование - административно-производственно-складское здание, расположенного по адресу: *** (л.д.18 т.1);

- здания с кадастровым номером ***, площадью 571,3 кв.м, наименование нежилое, назначение- производственное здание с административными помещениями, расположенного по адресу: *** (л.д. 15 т.1);

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 955,8 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 25 т.1);

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 950,6 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки в размере 12 678 507 руб. 58 коп. по состоянию на 01 января 2023 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 17 т.1).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от           17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на              01 октября 2024 года составила  2 206 591 руб. 65 коп (л.д. 39 т.1).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки в размере 40 305 171 руб. 58 коп. по состоянию на 01 января 2023 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 17 т.1).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от           17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на               01 октября 2024 года составила  2 206 591 руб. 65 коп.

Кадастровая стоимость помещения  с кадастровым номером *** утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября         2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки в размере     49 486 917 руб. 76 коп. по состоянию на 01 января 2023 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 24 т.1).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от           17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на            01 октября 2024 года составила  7 873 569 руб. 93 коп. (л.д. 156 т.1).

Кадастровая стоимость помещения  с кадастровым номером *** утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября         2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки в размере    49 217 685 руб. 73 коп. по состоянию на 01 января 2023 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 20 т.1).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от           17 марта 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на           01 октября 2024 года составила  6 884 401 руб. 75 коп (л.д. 156 т.1).

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря         2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля         2016 года № 237-ФЗ  «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что:

21 марта 2025 года Гребенщикова М.А. обратилась  в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет №*** от 17 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому   рыночная стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на          01 октября 2024 года составила  2 206 591 руб. 65 коп.  

Решением ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Гребенщиковой М.А. было отказано в установлении кадастровой стоимости  здания с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости 2 206 591 руб. 65 коп. по состоянию на 01 октября 2024  года (л.д.28-30 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 марта        2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статье 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

Дата предложений №1 и №2 на стр. 87 отчета не соответствует информации о дате предложений, получаемом при переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для данных предложений на стр. 91 отчета.

Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 58 отчета, срок экспозиции по недвижимости производственно - складского назначения составляет от 6 до 19 месяцев. Дата оценки – 01 октября 2024 года. Дата предложения №6 -             18 января 2023 года. Данное предложение находится не в рамках срока экспозиции от 6 до 19 месяцев.

Информация о дате оценки предложения №1 на стр. 91 указана некорректно.

Оценщиком на стр. 120 отчета указан срок экспозиции от 8 до 21 месяца. Информация о данном сроке экспозиции не подтверждена.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

2.Оценщиком на стр. 87 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости производственно - складского назначения, при этом:

Предложение №2/Аналог №2 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №3/Аналог №3 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №4/Аналог №4 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №5/Аналог №5 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №6/Аналог №6 - ***. Согласно данным геоинформационного портала НСПД кадастровый номер здания ***, площадь 201,4 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 202 кв.м. Предложение №7/Аналог №7 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке. Согласно тексту объявления данное предложение выставлено на продажу с холодильной установкой и «самовывоз», что не рассмотрено оценщиком.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

21 марта 2025 года Гребенщикова М.А. обратилась  в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет №*** от 17 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому   рыночная стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на           01 октября 2024 года составила  3 070 498 руб. 35 коп.  

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от 16 апреля 2025 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Гребенщиковой М.А. было отказано в установлении кадастровой стоимости  здания с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости 3 070 498 руб. 35 коп. по состоянию на 01 октября 2024  года (л.д.30-31 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 марта        2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статье 11 Федерального закона от  29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 58 отчета, срок экспозиции по недвижимости производственно - складского назначения составляет от 6 до 19 месяцев. Дата оценки – 01 октября 2024 года.

Дата предложения №6 – 18 января 2023 года. Данное предложение находится не в рамках срока экспозиции от 6 до 19 месяцев.

Информация о дате оценки предложения №1 на стр. 91 указана некорректно.

Оценщиком на стр. 120 отчета указан срок экспозиции от 8 до 21 месяца. Информация о данном сроке экспозиции не подтверждена.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

2.Оценщиком на стр. 48-52 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости производственно - складского назначения, при этом:

Предложение №2/Аналог №2 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №3/Аналог №3 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №4/Аналог №4 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №5/Аналог №5 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №6/Аналог №6 - г***. Согласно данным геоинформационного портала НСПД кадастровый номер здания ***, площадь 201,4 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 202 кв.м.

Предложение №7/Аналог №7 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке. Согласно тексту объявления данное предложение выставлено на продажу с холодильной установкой и «самовывоз», что не рассмотрено оценщиком.  

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

21 марта 2025 года Гребенщикова М.А. обратилась  в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** от 17 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому   рыночная стоимость  нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на  01 октября 2024 года составила               7 873 569 руб. 93 коп.  

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Гребенщиковой М.А. было отказано в установлении кадастровой стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости 7 873 569 руб. 93 коп. по состоянию на 01 октября 2024  года (л.д.32-33 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 марта       2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статье 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 62 отчета срок экспозиции по недвижимости производственно - складского назначения составляет от 6 до 19 месяцев. Дата оценки – 01 октября 2024 года.

Дата предложения №6 – 18 января 2023 года. Данное предложение находится не в рамках срока экспозиции от 6 до 19 месяцев.

Информация о дате оценки предложения №1 на стр. 57 указана некорректно.

Оценщиком на стр. 121 отчета указан срок экспозиции от 8 до 21 месяца. Информация о данном сроке экспозиции не подтверждена.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

2.Оценщиком на стр. 87 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости производственно - складского назначения, при этом:

Предложение №2/Аналог №2 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №3/Аналог №3 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №4/Аналог №4 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №5/Аналог №5 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №6/Аналог №6 - ***. Согласно данным геоинформационного портала НСПД кадастровый номер здания ***, площадь 201,4 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 202 кв.м.

Предложение №7/Аналог №7 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке. Согласно тексту объявления данное предложение выставлено на продажу с холодильной установкой и «самовывоз», что не рассмотрено оценщиком.                    

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

21 марта 2025 года Гребенщикова М.А. обратилась  в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** от 17 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому   рыночная стоимость  нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на  01 октября 2024 года составила               6 884 401 руб. 75 коп.  

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Гребенщиковой М.А. было отказано в установлении кадастровой стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости 6 884 401 руб. 75 коп. по состоянию на 01 октября 2024  года (л.д.34-35 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»  Цыпловым М.П., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статье 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.    Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 62 отчета, срок экспозиции по недвижимости производственно - складского назначения составляет от 6 до 19 месяцев. Дата оценки  - 01 октября 2024 года. Дата предложения №6 -         18 января 2023 года. Данное Предложение находится не в рамках срока экспозиции от 6 до 19 месяцев.

Информация о дате оценки предложения №1 на стр. 57 указана некорректно.

Оценщиком на стр. 121 отчета указан срок экспозиции от 8 до 21 месяца. Информация о данном сроке экспозиции не подтверждена.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

2. Оценщиком на стр. 87 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости производственно - складского назначения, при этом:

Предложение №2/Аналог №2 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №3/Аналог №3 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №4/Аналог №4 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №5/Аналог №5 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке.

Предложение №6/Аналог №6 - ***. Согласно данным геоинформационного портала НСПД кадастровый номер здания ***, площадь 201,4 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 202 кв.м.

Предложение №7/Аналог №7 - ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить его количественные и качественные характеристики и рассматривать его в качестве аналога в рамках отчета об оценке. Согласно тексту объявления данное Предложение выставлено на продажу с холодильной установкой и «самовывоз», что не рассмотрено Оценщиком.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 п.5 ФСО №V.

3. Оценщиком на стр.5 отчета об оценке некорректно указан кадастровый номер объекта оценки.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая правомерность принятых Учреждением решений, суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объекта недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от         29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов № *** и № *** от 17 марта 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,  судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых истцом решениях ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 30 октября        2025 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***) следует, что на основании  проведенных исследования и анализа отчета об оценке недвижимости                 № *** от 17 марта  2025 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пп. 9 п. 7 ФСО VI, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки. Нарушения выразились в следующем: отсутствует указание на использование Методических указаний по оценке, разработанных в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренных светом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование их неиспользования (листы 129 и 137 заключения экспертизы);

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7, п. 9 ФСО V, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Нарушения выразились в следующем: при расчете сравнительным подходом оценщиком у аналога 7 не учтена холодильная установка, указанная в объявлении.

При расчете сравнительным подходом площадь аналога 3 (174 кв.м) не соответствует данным о площади в объявлении (144 кв.м). Ввиду того, что оценщиком не идентифицированы объекты аналоги, определить их количественны и качественные характеристики, а также проверить обоснованность примененных оценщиком корректировок не представляется возможным (листы 19-20, 137 заключения экспертизы).

Нарушения, указанные в решениях ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости № *** и № *** от *** года по п. 1 и 2, имеются (листы 21, 22, 137 заключения экспертизы).

В отношении отчета № *** от 17 марта 2025 года эксперт пришел к следующим выводам: на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке недвижимости № *** от 17 марта 2025 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пп. 9 п. 7 ФСО VI, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки (лист 138 заключения экспертизы). Нарушения выразились в следующем: отсутствует указание на использование Методических рекомендаций по оценке, разработанных в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование их неиспользования (лист 34 заключения экспертизы).

- нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,  исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки:  нарушения ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7, п. 9 ФСО. Нарушения выразились в следующем: при расчете сравнительным подходом оценщиком у аналога 7 не  учтена холодильная установка, указанная в объявлении; при расчете сравнительным подходом оценщиком площадь аналога 3 (174 кв.м) не соответствует данным о площади в объявлении (144 кв.м). Ввиду того, что оценщиком не идентифицированы объекты аналоги, определить их количественные и качественные характеристики, а также проверить обоснованность примененных оценщиком корректировок не представляется возможным (листы 34-35, 138 заключения экспертизы).

Нарушения, указанные в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости № *** и № *** от *** года по п. 1 и 2, имеются. ( листа 36,37, 137-138 заключения экспертизы).

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 октября          2024 года в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером ***, площадью 252,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, наименование – административно-производственно-складское здание, в размере 2 662 456 руб.;

- здания с кадастровым номером ***, площадь  571,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, наименование- производственное здание с административными помещениями, в размере 3 332 727 руб.;

- помещения с кадастровым номером ***, площадью          955,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, в размере 8 036 014 руб.;

- помещения с кадастровым номером ***, площадью          950,6 кв.м, расположенного по адресу: ***, назначение – нежилое, в размере        7 924 580 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая        2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы № *** от 30 октября 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, приведено обоснование выбранного метода оценки и невозможности применения иных методов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителями административного истца и административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы  не оспариваются.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчетах № *** и № *** от          17 марта 2025 года, выполненных  оценщиком  ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года №***,  №***,  №*** и №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** соответственно,  в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого  считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной  их рыночной стоимости по состоянию на 01 октября 2024 года, в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером ***, общей площадью        252,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – административно-производственно-складское здание, в размере 2 662 456 руб.;

- здания с кадастровым номером ***, общей площадью        571,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – производственное здание с административными помещениями, в размере 3 332 727 руб.;

- помещения с кадастровым номером ***, общей площадью   955,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – нежилое помещение, в размере 8 036 014 руб.;

- помещения с кадастровым номером ***, общей площадью  950,6 кв.м, расположенного по адресу: ***,  наименование – нежилое помещение, в размере 7 924 580 руб.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, по которым ОГБУ «БТИГКО»  были приняты оспариваемые в настоящем деле решения, были поданы  Гребенщиковой М.А. в Учреждение 21 марта 2025 года,  установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению с 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающей право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления Гребенщиковой Марины Анатольевны к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений учреждения от            *** года  № ***,  № ***, № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами  ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке № *** и № *** от 17 марта 2025 года, составленными ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.) отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 252,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – административно-производственно-складское здание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 октября 2024 года, в размере в размере 2 662 456 руб.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 571,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, наименование – производственное здание с административными помещениями, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 октября 2024 года, в размере в размере 3 332 727 руб.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость  нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 955,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на             01 октября 2024 года, в размере 8 036 014 руб.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость  нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 950,6 кв.м, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 октября      2024 года, в размере 7 924 580 руб.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами *** и ***, и помещений с кадастровыми номерами ***, ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                    Трифонова Т.П. 

 

Решение изготовлено 18 ноября 2025 года.