Дело № 3а-133/2025
73OS0000-01-2025-000201-71
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 декабря 2025
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Осиповой
П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Краснова Ивана Ивановича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости,
установил :
Краснов И.И.
обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области (ныне после переименования - Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области),
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО»), в котором просил признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от 10
июня 2025 года № *** и № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить
кадастровую стоимость нежилого
здания с кадастровым номером ***,
площадью 3533,4 кв.м, наименование:
гараж, совмещенный с коровником, расположенного по адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости – 1 974 283 руб. 01 коп., установить кадастровую
стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 818,1 кв.м, наименование: производственное
здание, расположенного по адресу: ***, строение 2, в размере его рыночной
стоимости – 1 968 498 руб. 25 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является
собственником указанных нежилых зданий.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в
размере 31 437 818 руб. 76 коп.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в
размере 9 653 080 руб. 96 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 апреля 2025
года - 1 974 283 руб. 01 коп., определенную отчетом об оценке недвижимости
№ *** от 07 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 декабря 2024
года - 1 968 498 руб. 25 коп., определенную отчетом об оценке
недвижимости № *** от 06 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от 10 июня 2025 года № *** и № *** в
удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие
представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК
«Роскадастр», Администрация МО «Старомайнский район» Ульяновской области,
МУ Администрация МО «Матвеевское сельское поселение» Старомайнского района
Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Краснов И.И., его
представитель Дёмина С.М. в суд не
явились, о месте и времени рассмотрения дела судом извещены, просили
рассмотреть дело в их отсутствие.
В ходе судебного
разбирательства представителем Краснова И.И. – Дёминой С.М. представлено заявление об
уточнении исковых требований, в котором она просила установить с 1 января 2025 года кадастровую
стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости –
2 769 926 руб., кадастровую стоимость
здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости –
2 095 563 руб.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил
рассмотреть дело в его отсутствие.
В отзыве на
административный иск Краснова И.И. просил в его удовлетворении отказать, считая
решение учреждения законным, а представленные административным истцом отчеты о
рыночной стоимости объектов недвижимости подлежащими отклонению ввиду их несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа.
Судебным экспертом в
ходе проведенного исследования выявлено несоответствие отчетов об оценке
требованиям действующего законодательства, экспертом подтверждено наличие
нарушений, выявленных учреждением. В расчете рыночной стоимости объектов
недвижимости эксперта арифметических ошибок и иных замечаний не выявлено.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
ООО «Многопрофильный
деловой центр», Администрации МО
«Старомайнский район» Ульяновской области, МУ Администрации МО «Матвеевское
сельское поселение» Старомайнского района Ульяновской области, оценщик Цыплов
М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований
и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии
со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости
объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения
об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Краснов И.И. является с 11 декабря 2018 года
собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 3533,4
кв.м, наименование: гараж, совмещенные с
коровником, расположенного по адресу: ***, с 29 февраля 2012 года –
собственником нежилого здания с
кадастровым номером ***, площадью 818,1 кв.м, наименование: производственное
здание, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определены кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 9 653 080 руб. 96 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 31 437 818 руб. 76 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости
№ *** от 07 мая 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля 2025
года нежилого здания с кадастровым
номером *** составила
1 974 283 руб. 01 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости
№ *** от 06 мая 2025 года,
выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
рыночная стоимость по состоянию на 01 декабря 2024 года нежилого здания с кадастровым номером *** составила
1 968 498 руб. 25 коп.
Поскольку исходя из
указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***
и *** по состоянию на 01 января 2023
года будет рассчитываться налог на
имущество с 01 января 2025 года, соответственно,
разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости данных
объектов недвижимости в размере рыночной
стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года и на 01 декабря 2025 года соответственно затрагиваются
права Краснова И.И., как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 14 мая 2025 года Краснов И.И. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке недвижимости № ***
от 07 мая 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля
2025 года нежилого здания с кадастровым
номером *** составила
1 974 283 руб. 01 коп., и отчет
об оценке недвижимости № *** от 06 мая 2025 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость по состоянию на 01 декабря 2024 года
нежилого здания с кадастровым номером *** составила
1 968 498 руб. 25 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
10 июня 2025 года №*** по
результатам рассмотрения указанного заявления
Краснову И.И. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 01 апреля 2025 года -
1 974 283 руб. 01 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 07 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016
года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.На
странице 48 отчета указана стоимость объекта недвижимости (предложение № 3) в размере 750 000 руб. (по
состоянию на 06 сентября 2023 года) согласно скриншоту объявления на странице
119 отчета.
В соответствии с п.
5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО»
осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка
недвижимости.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
стоимость предложение № 3 по состоянию на
06 марта 2025 года составила –
2 250 000 руб. (***).
Использование объявления по
состоянию на 6 сентября 2023 года
говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений,
несоблюдения принципа достоверности в
части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее
приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 3 по состоянию на 06
сентября 2023 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению
расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
При использовании
сведений, размещенных в соответствующем
разделе официального сайта ОГБУ «БТИГКО»
http://gko73.ru/, следует обращать внимание на дату размещения
предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные сведений,
приведенные по ссылке данного объявления.
Нарушены требования
п.п. 3 п. 5 ФСО V.
2.На странице 79
отчета об оценке оценщиком принято значение объема здания для объекта оценки
при расчете стоимости затратным подходом – 15 546,96 куб. м.
Подтверждение данных значений в отчете
отсутствует.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
3. Оценщиком при
расчете затратным подходом некорректно подобран справочник КО ИНВЕСТ.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
4. Сравнительный
подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая
возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику
необходимо учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к
объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены
аналогов. Аналоги, принятые оценщиком на
стр. 48-51 отчета об оценке не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам за исключением
аналога № 3 (высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал
здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены требования
п.п. 4 п. 5 ФСО V.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
10 июня 2025 года №*** по
результатам рассмотрения указанного заявления
Краснову И.И. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 01 декабря 2025 года - 1 968 498
руб. 25 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 06 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.В соответствии с
п.5 и п. 6 ст. 22.1 Закона об оценке к заявлению об установлении рыночной
стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной
стоимости. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая
стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен
содержать выписку из Единого
государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных
правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная
стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
Согласно выписке из ЕГРН № *** от 06 марта 2025 года,
приложенной к отчету об оценке № *** от 06 мая 2025 года, составленного в
отношении производственного здания с кадастровым номером *** данное здание имеет следующие
характеристики: материал наружных стен – кирпичные, год завершения
строительства – 1900 г. Фотоматериалы, приведенные в данном отчете об оценке,
не отражают информацию о материале стен и годе постройки здания, указанную в
Выписке из ЕГРН № *** от 06 марта 2025 года. Отчет об оценке № *** от 06 мая 2025 года составлен
в отношении объекта недвижимости, отличного по характеристикам от объекта недвижимости, в отношении которого
приложена выписка из ЕГРН № *** от 06 марта 2025 года.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», ст. 22.1 Закона об оценке.
Порядок, сроки
принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемые решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об
оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчетов
также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является рыночная стоимость, определенная в отчетах об
оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке недвижимости № *** от 07 мая 2025 года и № *** от 06 мая 2025 года, выполненных
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 18 ноября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета об оценке недвижимости № *** от 07 мая 2025 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
при расчете
сравнительным подходом:
- не учтено
локальное местонахождение аналогов 1, 4, 5 (расположены в районе жилой
застройки),
- по аналогу № 3 применена неактуальная
информация относительно цены аналога. В
отчете указана цена в размере 750 000 руб., при этом по данным http://gko73.ru/ цена объекта на дату 27 марта 2025 года,
ближайшую к дате оценки 1 апреля 2025 года составила 2 250 000 руб.,
- в цену аналогов не
внесены корректировки, учитывающие отличия от объекта оценки (высота помещений,
функциональное назначение);
при расчете
затратным подходом:
- отсутствует
подтверждение объема объекта оценки,
- не учтены отличия
объекта оценки и аналога (крыша, перекрытия),
- не учтено, что
износ разных помещений здания различен.
Факты, указанные
экспертом в п. II свидетельствуют о нарушении ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7, п. 24 г) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 2, 4 решения - нарушения имеются,
-
по п. 3 решения – нарушения не выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при
составлении отчета об
оценке недвижимости №
*** от 07 мая 2025 года является
существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта
недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 18 ноября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная
стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года
нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 3533,4 кв.м,
наименование: гараж, совмещенный с
коровником, расположенного по адресу: ***, составила 2 769 926 руб.
Согласно
заключению эксперта № *** от 18 ноября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета об оценке недвижимости № *** от 06 мая 2025 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В
задании на оценку не указан состав объекта оценки с указанием сведений,
достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии).
Нарушение п. 8 ФСО №
7 .
2)
Оценщиком
неверно идентифицированы составные части объекта оценки. В качестве составных
частей объекта оценки с кадастровым номером *** оценщиком приняты:
- здание арочного
типа с частично (нижняя часть) кирпичными стенами и частично (верхняя часть) со
стенами из оцинкованного профлиста (литер А),
- здание арочного
типа со стенами из оцинкованного профлиста, обозначенного в отчете как литер Б.
Фактически
составными частями объекта оценки с кадастровым номером *** являются:
- здание арочного
типа с частично (нижняя часть) кирпичными стенами и частично (верхняя часть) со
стенами из оцинкованного профлиста (литер А) площадью 519,62 кв.м,
- здание со стенами
из кирпича (литер Б), площадью 298,47 кв.м.
Данное нарушение
является первичным, которое при проведении процесса оценки повлекло вторичные
нарушения требований законодательства в оценочной деятельности, следовательно,
дальнейшая проверка отчета нецелесообразна.
Факты, указанные
экспертом в п. II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости, по п. 1
решения - имеются.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при
составлении отчета об
оценке недвижимости №
*** от 06 мая 2025 года является
существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта
недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 18 ноября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная
стоимость по состоянию на 01 декабря 2025 года
здания с кадастровым номером ***, площадью 818,1 кв.м, назначение:
нежилое, расположенного по адресу: ***,
составила 2 095 563 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской
Федерации».
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
проведена экспертом с применением метода
сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом
указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и
отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
Оценка объекта
недвижимости с кадастровым номером *** проведена
экспертом с применением метода сравнения
продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках
доходного подхода. При этом экспертом
указаны мотивы целесообразности использования
указанных подходов к оценке недвижимого имущества и обоснование
невозможности применения затратного подхода.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного
подхода произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку
допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами
оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям
пункта 10 ФСО V.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подходов, а также для объекта недвижимости с кадастровым номером
*** доходного подходов, при
применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при
определении рыночной стоимости объектов оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчетах об оценке недвижимости № ***
от 07 мая 2025 и № *** от 06 мая 2025 года, выполненных оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
и эти нарушения повлияли на
определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от 10 июня 2025 года № *** и № ***
об отказе в установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости не
имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 3533,4 кв.м, наименование: гараж, совмещенный
с коровником, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по
состоянию на 01 апреля 2025 года - 2 769 926
руб., кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***,
площадью 818,1 кв.м, наименование:
производственное здание, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на
01 декабря 2025 года - 2 095 563
руб., определить дату начала
применения указанной кадастровой стоимости данных объектов недвижимости с 01
января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное
разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Краснова Ивана Ивановича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от 10 июня 2025
года № *** и № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми
номерами *** и *** в размере их рыночной
стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости -
нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 3533,4 кв.м, наименование: гараж, совмещенный
с коровником, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по
состоянию на 01 апреля 2025 года - 2 769 926 руб., определив дату
начала её применения 01 января 2025
года.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости -
нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 818,1 кв.м, наименование: производственное
здание, расположенного по адресу: ***, в
размере рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2025 года - 2 095 563 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное решение суда составлено 15 декабря
2025 года.