Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости
Документ от 06.02.2026, опубликован на сайте 18.02.2026 под номером 123999, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН

Дело № 3а-20/2026 (№ 3а-170/2025)

73OS0000-01-2025-000384-07

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2025 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Сидоровой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Государственный научный центр – Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

акционерное общества «Государственный научный центр – Научно-исследовательский институт атомных реакторов» (далее также АО «ГНЦ НИИАР») обратилось в суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 23 779 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 15 741 698 руб.

Требования мотивировало тем, что АО «ГНЦ НИИАР» является собственником объекта недвижимого имущества – сооружения ***, протяженностью 9680 м, с кадастровым номером ***, которое используется в профильной деятельности для доставки специальных железнодорожных составов от *** до промплощадки. Данный объект расположен на вышеуказанном земельном участке, находящемся в ведении муниципального образования «город Димитровград». Постановлением администрации города Димитровграда Ульяновской области от *** года № *** согласовано предоставление указанного земельного участка АО «ГНЦ НИИАР» в собственность за плату без проведения торгов.

От КУИ г. Димитровграда в адрес АО «ГНЦ НИИАР» поступил договор купли-продажи указанного земельного участка от *** года, при этом расчет выкупной цены участка произведен с учетом кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка административным ответчиком определена в размере 24 147 593 руб. 52 коп., при этом датой начала применения кадастровой стоимости является 21 марта 2025 года.

Вместе с тем в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08 августа 2025 года № ***, составленным ООО НКЦ «Эталонь», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18 июля 2025 года составляет 15 741 698 руб.

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данным решением общество не согласно.

Судом к участию в деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрация города Димитровграда, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда, ООО НКЦ «Эталонь», оценщик Сорокина В.А.

В суд поступило заявление об уточнении требований по административному иску АО «ГНЦ НИИАР», в котором административный истец уточнил требование в части, а именно: просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 17 451 401 руб., определив дату применения с 21 марта 2025 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

В ходе проведения судебной экспертизы выявлено несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства. В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка, приведенного в заключении судебной экспертизы, арифметических ошибок не выявлено и иных замечаний не имеется.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что АО «ГНЦ НИИАР» является собственником сооружения с кадастровым номером ***, наименование: ***, расположенный по адресу: ***.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 23 779 кв.м, расположенном по адресу: ***.

Постановлением Администрации города Димитровграда от *** года № *** согласовано предоставление указанного земельного участка АО «ГНЦ НИИАР» в собственность за плату без проведения торгов.

Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда был направлен в адрес АО «ГНЦ НИИАР» договор купли-продажи земельного участка от *** года № ***, предметом которого является вышеуказанный земельный участок.

Согласно акту установления цены земельного участка, заявленного на приобретение в собственность, к указанному договору от *** года № *** расчет цены земли произведен в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 16 июля 2015 года № 333 исходя из его кадастровой стоимости – 24 147 593 руб. 52 коп.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** усматривается, что 28 марта 2025 года в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере 24 147 593 руб. 52 коп., при этом дата применения этой кадастровой стоимости определена 21 марта 2025 года

Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08 августа 2025 года № ***, выполненным оценщиком ООО НКЦ «Эталонь» Сорокиной В.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию 18 июля 2025 года определена в размере 15 741 698 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2022 года, действовавшая по состоянию на дату оценки – 18 июля 2025 года, составляет 15 741 698 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности их лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 01 января 2022 года, рассчитывается выкупная цена данного земельного участка, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2025 года затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 01 сентября 2025 года АО «ГНЦ НИИАР» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе и отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 08 августа 2025 года, составленный оценщиком ООО НКЦ «Эталонь» Сорокиной В.А., согласно которому его рыночная стоимость по состоянию 18 июля 2025 года составляет 15 741 698 руб.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления АО «ГНЦ НИИАР» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2025 года - 15 741 698 руб.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на стр. 29 приведены предложения по продаже земельных участков – индустриального назначения, при этом:

- предложение № 2, *** не идентифицировано оценщиком, что не позволяет определить количественные и качественные характеристики.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. В отчете об оценке отсутствуют скриншоты объявлений, не принятых оценщиком в качестве аналогов.

3. Оценщиком на стр. 47 отчета об оценке методологически неверно рассчитана корректировка на вид разрешенного использования для аналога № 1.

4. Оценщиком на стр. 51 отчета об оценке при расчете скорректированной стоимости на наличие железнодорожных путей для аналогов № 1-3 допущена арифметическая ошибка.

5. Оценщик на стр. 38 отчета об оценке предоставил значение корректирующих коэффициентов на коммуникации. При расчете данной корректировки на стр. 49 отчета об оценке данные значения не подтверждены. Информация на стр. 38, 49 о размере корректировок различна.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 08 августа 2025 года, составленного оценщиком ООО НКЦ «Эталонь» Сорокиной В.А., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от 30 декабря 2025 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных исследований и анализа представленного отчета об оценке земельного участка № *** от 08 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО НКЦ «Эталонь» Сорокиной В.А., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки отсутствуют.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1)При описании объекта оценки нет данных о ЗОУИТ, также отсутствует вывод о влиянии их на стоимость объекта, неверно учтены коммуникации участка (при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости учитывается возможность подключения).

Нарушение п. 10 ст. 7 ФСО VI.

2) Площадь аналога 2 в объявлении не соответствует суммарной площади указанных земельных участков.

Нарушение п.п. 3 п. 2 ФСО VI.

3) Неверно учтено наличие коммуникаций у объекта оценки (при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости учитывается возможность подключения). Объект оценки проходит вдоль производственной зоны и индивидуальной жилой застройки, что обеспечивает возможность подключения водоснабжения и газоснабжения.

4) Аналог 1 имеет здание, *** года постройки, площадью 1005 кв.м, состояние удовлетворительное, что не позволяет сделать вывод о необходимости его сноса, аналог 3 также имеет здание, кроме того, данный фактор также имеется в объявлениях.

Факты, указанные экспертом в п.п. 2-3 свидетельствуют о нарушении статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п. 2 решения - не выявлены,

- по п. 1,3,4,5 решения – нарушения выявлены экспертом.

Согласно заключению эксперта № *** от 30 декабря 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 23779 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 18 июля 2025 года составляла 17 451 401 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 30 декабря 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объекта недвижимости проведена экспертом с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителями административного истца и административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы не оспаривались.

Поскольку из заключения эксперта № *** от 30 декабря 2025 года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***, по вопросу соответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08 августа 2025 года № ***, составленного оценщиком ООО НКЦ «Эталонь» Сорокиной В.А., требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным решения от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении экспертом ***, и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 23779 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2025 года - 17 451 401 руб., определив дату начала её применения с 21 марта 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Государственный научный центр – Научно-исследовательский институт атомных реакторов» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 23779 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2025 года - 17 451 401 руб., определив дату начала её применения с 21 марта 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 16 февраля 2026 года.