Дело № 3а-19/2026
73OS0000-01-2025-000383-10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
20 февраля 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Терентьевой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «Строитель» к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Федеральной службе государственной
регистрации, кадастра и картографии о
признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости,
установил :
ООО «Строитель»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 12 сентября 2025 года №
*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
168 145 218 руб., определенной
отчетом № *** об оценке рыночной стоимости от 19 августа 2025 года,
составленным ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик
Борисов А.В.).
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, установлена в размере
320 840 960 руб. 34 коп. Вместе
с тем согласно отчету об
оценке № *** от 19 августа 2025 года,
составленному ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.), рыночная
стоимость земельного участка составляет 168 145 218 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в
ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 09 октября 2025 года в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», ООО
«Экспертиза и оценка», оценщик Борисов В.А., Управление Росреестра по
Ульяновской области, Администрация г.Ульяновска.
После проведения по
делу судебной экспертизы административный истец уточнил административные
исковые требования в части размера рыночной стоимости земельного участка.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной
стоимости 169 384 480 руб.,
подлежащей применению с 01 января 2025 года (л.д. 242 т.1).
В судебное заседание
участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд определили
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение.
После ознакомления с
заключением проведенной по делу судебной экспертизы, а также дополнительными
пояснениями судебного эксперта указал, что в отношении расчета рыночной
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** арифметических ошибок
не выявлено (л.д. 19 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу
гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых
прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого
лица, созданы препятствия к
осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него
незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в
защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Строитель» является собственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 38 761 кв.м,
расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, категория
земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилые дома
со встроенными объектами социального коммунально-бытового назначения и
обслуживания (л.д. 10-13, 104-107 т.1).
Кадастровая
стоимость земельного участка определена
актом ОГБУ «БТИГКО № *** от 21 марта 2023 года по состоянию на 01 января 2022 года в размере
320 840 960 руб. 34 коп. Дата начала применения указанной кадастровой
стоимости – 01 января 2023 года (л.д. 108 т.1).
Поскольку, исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельного
участка, подлежит расчету земельный налог, соответственно, разрешение
заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря
2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года №
237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости –
01 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после
переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 10 сентября 2025 года ООО «Строитель» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением (л.д. 132 т.1) об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости. К
заявлению были приложены предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том
числе отчет № *** от 19 августа 2025 года об оценке рыночной стоимости
земельного участка, выполненный ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов
В.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
01 апреля 2025 года составила
168 145 218 руб.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 09 октября 2025 года по результатам рассмотрения указанного
заявления ООО «Строитель» было отказано
в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости
168 145 218 руб. по состоянию на 01 апреля 2025 года.
Основанием для
принятия данного решения явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, а именно:
1.На страницах 65-67
отчета об оценке оценщиком выполнен расчет стоимости объекта оценки, при этом
описание корректировки на функциональное назначение (ВРИ) отсутствует.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации».
2. Информация,
приведенная оценщиком на страницах 67-69 отчета об оценке плохо читаемая.
Оценивая
правомерность указанного решения, суд приходит к следующему.
Порядок, сроки
принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке земельного участка, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости земельного участка на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской
Федерации.
Поскольку
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2025
года, выполненного оценщиком ООО
«Экспертиза и оценка» Борисовым В.А.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения эксперта № *** от 30 декабря 2025 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, усматривается, что на
основании проведенных исследования и анализа отчета № *** от 19 августа 2025 года экспертом
выявлены:
1.
нарушения требований п.п. 9 п.7 ФСО VI, которые не повлияли
на итоговую величину стоимости объекта оценки: в отчете нет указания на
отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной
деятельности Минэкономразвития России.
2.
нарушения требований ст. 11 ФЗ-135, п. 22 «д», «е» ФСО № 7, допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки:
-
при сравнении объекта оценки с аналогами неверно учтены следующие отличия
аналогов от объекта оценки – местоположение аналога 1 можно охарактеризовать
как окраина города, у аналога № 3 имеются улучшения, площадь аналога № 3 - 3888
кв.м.
-
расчет индекса изменения цены произведен неверно – не подтверждается данными из
приведенной таблицы.
3. нарушения, указанные в решении об отказе в
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по п. 1 и п. 2 имеются.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 19 августа 2025 года является существенным нарушением,
способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку отчет
оценщика не соответствует требованиям действующего законодательства в области
оценочной деятельности, судебный эксперт в заключении экспертизы определил рыночную
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01
апреля 2025 года в размере
169 384 480 руб.
Произведенный
судебным экспертом расчет рыночной стоимости земельного участка ОГБУ «БТИГКО»
не оспаривает (л.д. 19 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства
не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая
2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях,
дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов
на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии
заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в
качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО
№ 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№ 61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ
***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об
уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного ею
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы № *** от 30
декабря 2025 года следует, что отчет об оценке № *** от 19 августа 2025
года, составленный ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.), не
соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, оснований для удовлетворения требований административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 09 октября 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет эксперта ***, приведенный в заключении эксперта №*** от 30 декабря 2025 года, и с учетом этого
установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной
стоимости по состоянию на 01
апреля 2025 года, в размере в размере 169 384 480 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрено, что для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, по котором ОГБУ «БТИГКО» было принято оспариваемое в настоящем деле
решение, было подано ООО «Строитель» в Учреждение 10 сентября 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость
земельного участка подлежит применению с 01 января 2025 года.
Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, а
также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии надлежащими ответчиками по
делу не являются.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Строитель» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признания
незаконным решения № *** от 09 октября
2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 19 августа 2025
года, составленного оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым Владимиром
Анатольевичем, отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 38761
кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, категория
земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилые дома
со встроенными и пристроенными объектами социального коммунально-бытового
назначения и обслуживания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01
апреля 2025 года, в размере 169 384 480 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
25 февраля 2026 года.