УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0003-01-2025-004283-57

Судья Михайлова О.Н.                                                                       Дело № 33-1127/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                            03 марта 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Власовой Е.А.,

судей Тудияровой С.В., Старостиной И.М.,

при секретаре Болмашновой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Старостиной Надежды Алексеевны – Османова Османа Ибрагимовича на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 28 октября 2025 года по делу №2-1835/2025, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Старостиной Надежды Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ориентир», обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Прайн», Сысуеву Сергею Александровичу, Новикову Антону Николаевичу о возложении обязанности передать квартиру, расположенную по адресу: ***, отказать.

Заслушав доклад судьи Власовой Е.А., пояснения представителя истца Старостиной Н.А. – Османова О.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ПАО Сбербанк Кизилова А.Ю., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

установила:

 

Старостина Н.А. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ориентир» (ООО СЗ «Ориентир»), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Прайн» (ООО СЗ «Прайн»), Сысуеву С.А. о возложении обязанности передать квартиру.

В обоснование требований указала, что ею с ООО «Ориентир» 23.10.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец и покупатель обязуются заключить основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, либо договор купли-продажи на квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: ***, ***, кадастровый номер ***.

Денежные средства в размере 2 350 000 руб. Старостина Н.А. отдала наличными средствами директору ООО «Ориентир» Сысуеву С.А.

20.08.2024 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного жилого дома.

Сысуев С.А. является учредителем и генеральным директором                            ООО СЗ «Прайн» (ранее - ООО СЗ «Прайм Парк»), а также ООО СЗ «Ориентир».

Вместе с тем, ни ООО СЗ «Ориентир», ни ООО СЗ «Прайн» оплаченную по предварительному договору квартиру Старостиной Н.А. не передали.

Уточнив исковые требования, просила обязать ООО СЗ «Прайн» передать Старостиной Н.А. по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу:         ***.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечен Новиков А.Н., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Старостиной Н.А. – Османов О.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Ссылается на незаконность и необоснованность вынесенного по делу решения, нарушение норм материального и процессуального права.

Не соглашается с выводом суда об отсутствии в материалах дела сведений о внесении истцом денежных средств  на счет юридического лица. Настаивает на том, что расписка о получении Сысуевым С.А. от Старостиной Н.А. денежных средств в сумме 2 350 000 руб. является достаточным доказательством внесения истицей денежных средств в кассу ООО  СЗ «Прайн».

Отмечает, что на момент заключения договора с ООО СЗ «Ориентир» и Сысуевым С.А. юридического лица ООО «Прайн» не существовало, что исключает возможность вступления с указанной организацией в какие-либо правоотношения.

Полагает, что в действиях как залогодателя, так и залогодержателя имеются признаки злоупотребления правом и недобросовестного поведения. Обращает внимание на то, что ООО «Прайн» своими активами не владело, полагает, что кредитование вновь созданного юридического лица с нулевыми показателями является формой вывода активов организации – залогодателя в преддверии и наступления обязательств по передаче объектов строительства.

Указывает, что кредитная организация не проявила достаточную осмотрительность и осторожность, не приняла мер по выяснению правомочий                     ООО «Прайн» на передачу в залог имущества и отсутствия правопритязаний третьих лиц на спорное имущество.

Таким образом, судом не дана надлежащая оценка действиям                               ООО СЗ «Ориентир», ООО «Прайн»,  Сысуева С.А., а также ПАО Сбербанк, которые, по мнению автора жалобы, привели к выводу имущества от ООО СЗ «Ориентир» в пользу ООО «Прайн» в ущерб интересам и правам Старостиной Н.А. Полагает, что судом нарушены правила оценки доказательств.

Указывает, что условия предварительного договора и договора займа о цене объекта долевого участия и сумме займа, сроках заключения основного договора и возврата суммы займа, а также о замене иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия тоже подлежали оценке судом на предмет соответствия названных сделок по привлечению денежных средств граждан существу договора участия в долевом строительстве.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что спорный многоквартирный жилой дом построен на земельном участке, принадлежащем ООО СЗ «Ориентир» и именно данный земельный участок поименован в договорах, заключенных с истцом.

В возражениях на апелляционную жалобу ПАО Сбербанк просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, кроме представителя истца Старостиной Н.А.- Османова О.И., представителя  ПАО Сбербанк Кизилова А.Ю. в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражений на жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя истицы, возражений на нее, проверив соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует их представленных в суд материалов, 23.10.2019 между ООО СЗ «Ориентир» в лице генерального директора Сысуева С.А. (продавцом) и покупателем Старостиной Н.А. заключен предварительный договор купли-продажи (том 1, л.д. 12), в соответствии с которым продавец и покупатель обязуются заключить основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома либо договор купли-продажи на квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме.

Площадь застройки составляет 772,03 кв.м. Дом находится по адресу: ***, что будет соответствовать квартире с проектным номером №*** на 3 этаже, общей площадью 65,91 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером ***. Категория земель: земли населенных пунктов (п.1 договора).

По данному соглашению ООО СЗ «Ориентир» обязалось завершить строительство и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: ***, *** кадастровый номер ***, срок окончания строительства в соответствии с разрешительной документацией (пункт 2 договора); произвести отделку вышеуказанной квартиры с проектным номером ***  а также обязалось полностью изготовить техническую документацию, требуемую для регистрации сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и представить ее покупателю вместе с правоустанавливающими документами, подтверждающими принадлежность земельного участка и завершенного строительством многоквартирного жилого дома продавцу на праве собственности (пункт 3 договора).

Стороны определили стоимость квартиры с проектным №*** на 3 этаже, общей площадью 65,91 кв.м, в размере 2 350 000 руб., по 35 654 руб. 68 коп. за 1 кв.м, которую покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца (пункт 5 договора).

Также между Сысуевым С.А. и Старостиной Н.А. в этот же день (23.10.2019) заключен гражданско-правовой договор, в соответствии с которым Сысуев С.А. обязуется предоставить путем выкупа, либо любым другим способом оплаты, по соглашению сторон квартиру №***, 3 подъезд, 3 этаж, расположенную по адресу: *** кадастровый номер земельного участка ******, на общую сумму 2 350 000 руб. (т.1 л.д.8).

Неотъемлемой частью данного договора является расписка о получении денежных средств.

Согласно расписке Сысуев С.А. получил от Старостиной Н.А. денежные средства в размере 2 350 000 руб. за квартиру №***, 3 подъезд, 3 этаж, расположенную по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, кадастровый номер земельного участка *** (т.1 л.д.17).

Из материалов дела также следует, что фактическим застройщиком многоквартирного жилого дома являлось ООО СЗ «Прайн».

Так, 04.12.2020 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска  было выдано ООО СЗ «Прайн» разрешение на строительство № 3-73-189-2020 многоквартирного жилого дома, расположенного в городе Ульяновске на земельном участке с кадастровым номером *** на основании разработанной ООО СЗ «Ориентир» проектной документации (т. 1 л.д.236-239).

01.04.2021 между ПАО Сбербанк и ООО СЗ «Прайн» (заемщик) (до 10.11.2023 – ООО СЗ «Прайм Парк») был заключен договор №*** об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого  Банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом 63 211 000 руб. на финансирование затрат на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ***, кадастровый номер земельного участка ***, в том числе для формирования в этом Банке покрытия по аккредитивам для оплаты по договорам с подрядчиками и поставщиками для целей реализации проекта на срок до 28.09.2024, а заемщик – возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, сроки и на условиях кредитного договора (т.3 л.д. 3-19).

В обеспечение исполнения обязательств по этому договору были заключены многочисленные договоры залога имущественных прав, ипотеки, поручительства, в том числе и договор №*** от 01.04.2021, по условиям которого залогодатель - ООО СЗ «Прайн» передал в залог банку имущественные права (требования): право (требова­ние) на получение в собственность площадей строящегося объекта: жилые помещения, в коли­честве 40 квартир, общей площадью 2 857,56 кв.м по адресу: ***, включая и заявленную по делу квартиру №***, а также земельный участок общей площа­дью 3547 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер ***, местоположение: ***а (т.2 л.д.7-26).

Поручителями по названным сделкам выступали Сысуев С.А.,                                       ООО СЗ «Ориентир», ООО «АСП».

Также между ПАО Сбербанк и ООО СЗ «Прайн» (заемщик) был заключен договор №*** об открытии невозобновляемой кредитной линии в редакции дополнительных соглашений №1 от 23.09.2022, №2 от 02.11.2022, №3 от 26.06.2023, №4 от 25.12.2023, №5 от 28.12.2023, №6 от 28.03.2024, №7 от 28.06.2024, по условиям которого Банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом 32 398 000 руб. на финансирование затрат на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ***, ***, кадастровый номер земельного участка ***, в том числе, для формирования в Банке покрытия по аккредитивам для оплаты по договорам с подрядчиками и поставщиками для целей реализации проекта на срок до 26.09.2023, а заемщик – возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, сроки и на условиях кредитного договора.

В обеспечение исполнения обязательств по этому договору были также заключены аналогичные договоры залога имущественных прав, ипотеки, поручительства от 19.05.2022.

20.08.2024 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска ООО СЗ «Прайн» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: г. *** (т. 1 л.д. 244-246).

Решением Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 23.05.2025 удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк в лице Ульяновского отделения №8588 к ООО СЗ «Прайн», ООО СЗ «Ориентир», ООО «АСП», Сысуеву С.А., Сысуеву А.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Данным решением в солидарном порядке с указанных ответчиков в пользу Банка взысканы: неустойка за несвоевременное погашение кредита по договору №*** об открытии невозобновляемой кредитной линии от 01.04.2021 в редакции дополнительных соглашений в размере 974 476 руб. 55 коп.; задолженность по договору №*** об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.05.2022 в редакции дополнительных соглашений в размере 33 902 648 руб. 08 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 230 942 руб. 48 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО СЗ «Прайн», являющееся предметом залога по договорам залога имущественных прав № *** от 01.04.2021, №*** от 19.05.2022, № ***, в том числе, на заявленную по делу квартиру ***, расположенную по адресу: ***, площадью 63,4 кв.м, кадастровый номер ***, этаж 3, установив ее начальную продажную стоимость в размере равной восьмидесяти про­центам рыночной стоимости 4 298 076 руб. 80 коп.

С данным иском Старостина Н.А. обратилась в суд после принятия Железнодорожным районным судом г.Ульяновска решения от 23.05.2025 об обращении взыскания, в том числе, на квартиру, на которую претендует истица.

С 23.10.2019 и до подачи иска по настоящему делу (28.08.2025)                      Старостина Н.А. не обращалась к ответчикам, а также в суд с требованиями о понуждении их к заключению основного договора по правилам статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор долевого участия в строительстве заявленного по делу объекта недвижимости между Старостиной Н.А. и застройщиком также не был заключен в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, Старостина И.М. просила обязать ООО СЗ «Прайн»  передать ей квартиру №*** в городе *** ссылаясь на предварительный и гражданско-правовой договоры, заключенные с Сысуевым С.А. 23.10.2019, а также на факт передачи денежных средств данному лицу в размере 2 350 000  в счет оплаты за квартиру.

Верно оценив установленные по делу обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции, дав верную оценку фактическим обстоятельствам спорных правоотношений, с учетом положений вышеприведенных норм права пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных Старостиной Н.А. исковых требований.

Оснований не соглашаться с вышеприведенными выводами районного суда не имеется.

Доводы, приведенные истицей в апелляционной жалобе, в части исполнения ею всех условий сделки по купле-продаже квартиры, а также в части недобросовестного поведения ПАО Сбербанк и ООО СЗ «Прайн» при заключении между ними сделок по кредитованию стройки, а также в части обращения взыскания на предмет залога, в том числе и на спорную квартиру, являются несостоятельными, в связи с чем не могут повлечь отмену решения суда.

Из материалов дела следует, что строительство дома ООО СЗ «Прайн» осуществлялось после получения целевого кредита на строительство многоквартирного дома и заключения с гражданами договоров долевого участия, открытии ими счетов эскроу в выдавшем кредит банке – ПАО Сбербанк.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение требований названных норм процессуального права стороной истца не были представлены в суд допустимые законом доказательства, подтверждающие надлежащее оформление сделки по купле-продаже заявленного по делу объекта недвижимости, а также в части надлежащего внесения оплаты стоимости спорной квартиры официальному застройщику - ООО СЗ «Прайн».

Не представлены такие доказательства и указанным застройщиком.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рассматриваемом случае, несмотря на представленные по делу предварительный договор купли-продажи и гражданско-правовой договор от 23.10.2019, заключенные между директором ООО СЗ «Ориентир» Сысуевым С.А. и Старостиной Н.А., а также представленную расписку о получении лично                    Сысуевым С.А. денежных средств, которые в нарушение требований Федерального Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» и Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. Приказом Минфина Российской Федерации от 29.07.1998  № 34н), не были проведены в качестве платежа по хозяйственным операциям фактического застройщика многоквартирного дома - ООО СЗ «Прайн», как и не были учтены по бухгалтерскому учету и не отражены в бухгалтерской (финансовой) отчетности иных фирм в качестве средств платежа за спорную квартиру.

Таким образом, указанные документы являются недопустимыми доказательствами, не подтверждают как сам факт заключения Старостиной Н.А. с указанным застройщиком договора по спорному объекту, так и внесение ею денежных средств в размере 2 350 000 руб. на счет застройщика.

Кроме того, в силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:  на основании договора участия в долевом строительстве;  жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 вышеуказанного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Договоры, на которые ссылается истица, датированы 23.10.2019, то есть ранее выдачи застройщику разрешения на строительство многоквартирного дома - 04.12.2020. 

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Представленные истицей договоры не содержат условия о сроках передачи объекта долевого строительства, о размещении денежных средств участника долевого строительства на счетах эскроу.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, у суда отсутствовали основания для квалификации представленного истицей предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.10.2019  как договор долевого участия в строительстве.

Доводы жалобы о том, что в предварительном договоре, в гражданско-правовом договоре поименован земельный участок, принадлежащий ООО СЗ «Ориентир», на котором возведен многоквартирный дом, основанием для отмены решения суда не являются. ООО СЗ «Ориентир» разрешение на строительство многоквартирного дома не получало. Предоставление ООО СЗ «Ориентир» земельного участка                       для осуществления строительства ООО СЗ «Прайн» не означает, что                                  ООО СЗ «Прайн» связано с истцом какими-либо отношениями.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истицы, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку, постановил законное и обоснованное решение.

Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами статей 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

В силу изложенного, оснований к отмене решения суда по доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

 

решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 28 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Старостиной Надежды Алексеевны – Османова Османа Ибрагимовича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный районный суд города Ульяновска.  

 

Председательствующий           

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.03.2026.