Дело № 3а-17/2026
(3а-165/2025)
73OS0000-01-2025-000368-55
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседании помощником судьи Чичкиной А.П.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «Агат»
к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и
картографии о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил :
ООО «Агат»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости здания в размере его рыночной стоимости 5 207 124 руб.,
определенной отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от
28 июля 2025 года, составленным ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.).
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 01 января 2023 года
определена в размере 13 462 180 руб. 02 коп. Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 28 июля 2025 года, составленному ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов
В.А.), рыночная стоимость объекта по состоянию на 18 июля 2025 года составила
5 207 124 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в
ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении
его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», ООО
«Экспертиза и оценка», оценщик Борисов В.А., Министерство финансов Ульяновской
области.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель ООО «Агат» Балакирева С.Б. уточнила
административные исковые требования в части размера рыночной стоимости здания.
Просила установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости 4 945 321
руб., определенной заключением судебной экспертизы с учетом дополнения к ней, и
установить период применения кадастровой стоимости с 07 апреля 2025 года.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в судебное заседание не явился. Просил о рассмотрении дела свое
отсутствие.
В письменном отзыве
на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятого
учреждением решения и отсутствие в административном иске обоснования незаконности
решения.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение.
Полагает невозможным
в судебном порядке устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной
стоимости, поскольку первоначальным предметом спора являлся не отчет, представленный заявителем, а
оспаривание решения бюджетного учреждения. Определение новой рыночной стоимости
не являлось предметом рассмотрения в учреждении (л.д. 100-103 т.1).
В дополнительных
пояснениях указал на несогласие с заключением судебной экспертизы ввиду
необоснованного отказа судебного эксперта от применения затратного подхода при
расчете рыночной стоимости объекта оценки (дополнительные пояснения от 06 марта 2026 года).
Заслушав пояснения
представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит
к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ
налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов
недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - гаражи,
машино-места, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения
личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального
жилищного строительства.
Судом установлено,
что ООО «Агат» является собственником
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование – теплая стоянка
для автотранспорта, общей площадью 747 кв.м, расположенного по адресу: ***
(л.д. 10-12 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена актом ОГБУ «БТКГКО» № *** от *** года в размере
13 462 180 руб. 02 коп. по состоянию на 01 января 2023 года. Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 07 апреля 2025 года (дата
постановки объекта на кадастровый учет (л.д. 94 т.1).
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 28 июля 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Экспертиза и
оценка» Борисовым В.А., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию
на 18 июля 2025 года
составила 5 207 124 руб.
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
указанного здания в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года №
775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года №
237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости – 01 января
2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 15 августа 2025 года
ООО «Агат» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет № *** об оценке объекта
недвижимости от 28 июля 2025
года, составленный ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.) (л.д. 13
т.1), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 18 июля 2025 года составила 5 207 124 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления ООО «Агат» было отказано в установлении
кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в
размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.15-17 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие оформления
и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к
содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Оценщиком на странице 60 при введении корректировки
на местоположение объекты/аналоги №2, 4 отнесены к населенным пунктам в
ближайшей окрестности, в отчете об оценке отсутствует обоснование отнесения
объектов к населенным пунктам в ближайшей окрестности.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.
При введении корректировки на местоположение для
объектов/аналогов №1, 4 допущены арифметические ошибки.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3.
Оценщиком на стр. 54 отчета об оценке указано, что оценщик
принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета затратного
подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого
объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика (например, «Ko-Инвест» или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и
ограничения оценки.
В соответствии с п. 24а ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года №611: «затратный подход рекомендуется применять
для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами
капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их
частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом оценки является отдельно
стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения
затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта
оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый
результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для
определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность,
надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут
включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик
не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не
состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик
получает все необходимые документы от собственника- заказчика объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр.
Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения
оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным
подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой
количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых
подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный
диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее
вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В
соответствии с п. 3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов
подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений,
устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные
результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО 11.
4.
Оценщиком на стр. 54 отчета об оценке указано, что оценщик
принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета от доходного
подхода. Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и
ограничения оценки. объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание.
Согласно п.23 ж ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик
учитывает, что для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве
источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
В соответствии с и.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой
оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление
о данных рынка недвижимости, данные ставок арендной платы имеются па сайте ОГБУ
«БТИГКО».
Оценщиком при рассмотрении возможности применения доходного подхода к
оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные
и качественные характеристики.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки доходным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от доходного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным
подходом приводит к наиболее достоверному результату оценки.
В соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений
результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины
расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее
достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования
промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО 111, п.28 ФСО №7, п.23 ж ФСО №7.
Оценивая
правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 28 июля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Экспертиза и
оценка» Борисовым В.А., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 30 декабря 2025 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 28 июля 2025 года экспертом выявлены:
1)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не
повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренных советом
по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование
неиспользования – нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
2)
нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
-
не учтен ценообразующий фактор для производственно-складской недвижимости –
высота потолков,
-
использование неактуальных сведений из справочника (справочника оценщика
недвижимости 2021),
-
не введена корректировка на отсутствие отопления у аналога 4,
-
аналог 2 имеет долевую собственность, при этом корректировка ведена для аналога
1,
-
допущена ошибка в расчетах на локальное местоположение для аналога 3.
Указанные
нарушения свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.
22 «д», «е» ФСО № 7 (л.д.20 т.2).
3)
В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, эксперт считает:
-
по п. 1 решения – нарушение выявлено.
-
по п. 2 решения - нарушение имеется для аналога 3 при введении корректировки на
расположение относительно населенного пункта.
-
по п. 3 и 4 решения – нарушение отсутствует.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 28 июля 2025 года, является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную
стоимость объекта недвижимости по состоянию на 18 июля 2025 года, которая
составила 4 945 321 руб. (лист 7 дополнительных пояснений эксперта от
20 февраля 2026 года).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую
литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов
оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,
«Виды стоимости (ФСО II)»,
«Процесс оценки (ФСО III)»,
«Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы
и методы оценки (ФСО V)»,
«Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200,
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ *** обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам ОГБУ
«БТИГКО» о необоснованности отказа судебного эксперта от применения затратного
подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к
следующему.
Согласно п. 1-3 ФСО
№ 5, утвержденного Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при
проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При
применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки.
Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах
оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.
В процессе оценки
оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том
числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При
выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику
объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
При применении
нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их
результатов.
Согласно п. 24 ФСО №
5 затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта
оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его
компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
Пунктом 25 ФСО № 5
предусмотрено, что, рассматривая возможность и целесообразность применения
затратного подхода, оценщик должен учитывать: возможность для участников рынка
создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, -
значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать
объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что
участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность
немедленного использования оцениваемого актива при его покупке; надежность
других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного
подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является
специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или
имущественного комплекса, для которого был создан.
Согласно п.п. «а,б,в» п. 24 ФСО №7, утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется применять для
оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального
строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей,
например жилых и нежилых помещений;
затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если
она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как
незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также
функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального
строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой
активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости
специального назначения и использования (например, линейных объектов,
гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных,
инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о
сделках и предложениях отсутствуют).
В данном случае
предметом исследования являлось здание, по функциональному назначению
относящееся к объектам производственно-складского назначения, расположенное в
промышленной зоне на окраине населенного пункта. Здание не является объектом
специального назначения и использования в том значении, которое приведено в п.
24 ФСО № 7.
Судебный эксперт
посчитал достаточным применение сравнительного и доходного методов определения
рыночной стоимости объекта оценки. При этом в заключении судебной экспертизы, а
также дополнительных пояснениях судебного эксперта подробно обоснован отказ от
применения затратного метода при определении рыночной стоимости здания.
Положения ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предоставляют
оценщику право самостоятельно применять методы проведения оценки
объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Пунктом 2 ФСО № 5
также предусмотрено, что оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Кроме того, указывая на необоснованность
отказа судебного эксперта от применения затратного подхода при оценке здания,
учреждением не приведено доказательств того, что неприменение указанного метода
оценки привело к недостоверности определенной экспертом стоимости объекта
недвижимого имущества. Доказательств, опровергающих правильность определения
размера рыночной стоимости здания, а также обосновывающих ее иной размер,
административным ответчиком в нарушение статей 62,
63,
247
КАС РФ не представлено.
С учетом вышеизложенного суд приходит к
выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым
доказательством по делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли
частично свое подтверждение выявленные
ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете № ***
об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 июля 2025 года,
составленном оценщиком ООО «Экспертиза и
оценка» Борисовым В.А., и эти нарушения
повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы
с учетом дополнительных письменных пояснений судебного эксперта от 20 февраля
2026 года, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания,
наименование – теплая стоянка для автотранспорта, общей площадью 747 кв.м, с
кадастровым ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости
по состоянию на 18 июля 2025 года, в размере 4 945 321 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, по котором ОГБУ «БТИГКО»
принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано ООО
«Агат» в Учреждение 15 августа 2025
года, при этом здание поставлено на
государственный кадастровый учет 07 апреля 2025 года, установленная судом
кадастровая стоимость здания подлежит применению с 07 апреля 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Также суд отмечает,
что Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области и Федеральная служба государственной
регистрации, кадастра и картографии надлежащими ответчиками по делу не
являются, в связи с чем в удовлетворении требований к ним следует отказать и по
данному основанию.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агат» к Министерству имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в
размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 28 июля
2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и
оценка» (оценщик Борисов Владимир Анатольевич), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 747 кв.м,
назначение – нежилое, наименование- теплая стоянка для автотранспорта,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18
июля 2025 года, в размере
4 945 321 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 07 апреля 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
19 марта 2026 года.