УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2024-007771-62
Судья Анциферова
Н.Л.
Дело №33-4564/2025 (№33-60/2026)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 24 марта 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в
составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Власовой Е.А., Кузнецовой Э.Р.,
при секретаре Болмашновой
А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ефремова
Сергея Анатольевича и его представителя Бормотовой Юлии Владимировны на решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 15 мая 2025 года по делу
№2-57/2025, по которому постановлено:
исковые
требования общества с ограниченной ответственностью «УК Марафет» к Ефремову
Сергею Анатольевичу о возложении обязанности привести нежилое помещение в
проектное состояние удовлетворить частично.
Обязать
Ефремова Сергея Анатольевича освободить самовольно занятые площади в нежилом
помещении №30, расположенном по адресу: *** составляющую более чем 5,3 кв.м,
принадлежащих ему на праве собственности.
В остальной
части иска – отказать.
Взыскать с
Ефремова Сергея Анатольевича в пользу общества с ограниченной ответственностью
«УК Марафет» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000
руб., почтовые расходы в размере 90 руб. 50 коп.
В
удовлетворении исковых требований Ефремова Сергея Анатольевича к обществу с
ограниченной ответственностью «Утес» о внесении изменений в технические
характеристики объекта недвижимости отказать.
Заслушав доклад
судьи Власовой Е.А., пояснения представителя Ефремова С.А. – Бормотовой Ю.В.,
поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «УК Марафет»
Юртаева Д.Н., полагавшего решение суда законным, судебная коллегия
установила:
общество с
ограниченной ответственностью «УК Марафет» (ООО «УК Марафет») обратилось в суд
с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Ефремову С.А. о возложении
обязанности привести нежилое помещение в первоначальное состояние.
В обоснование
требований истец указывал, что ООО «УК Марафет» является организацией,
осуществляющей управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу***.
Ефремов С.А.
является собственником нежилых помещений № 20, 24, 30, 36 по ***.
В ходе планового
комиссионного обследования совместно с советом многоквартирного дома по *** от
18.07.2024 были выявлены допущенные ответчиком переустройство/перепланировки, а
именно: Ефремов С.А. выполнил несогласованную врезку к общедомовому
вентиляционному каналу, самовольно захватил часть подвала, места общего
пользования многоквартирного жилого дома площадью около 60 кв.м. Им возведена
стеновая перегородка, установлена дверная конструкция. На перегороженном
участке располагаются общедомовые коммуникации, доступ к ним неправомерно
ограничен, затрудняет обслуживание и эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Спорные перегородки и дверная конструкция отсутствуют в поэтажных планах МКД по
ул. Воробьева д.63 в г.Ульяновске.
Решения о
предоставлении ответчику общего имущества многоквартирного дома общее собрание
собственников помещений не принимало.
Направленное в адрес
ответчика предписание об устранении выявленных нарушений оставлено им без
удовлетворения.
Истец просил обязать
Ефремова С.А. привести нежилое помещение кладовой №30 ***, в проектное
состояние: произвести демонтаж неправомерно обустроенной стеновой перегородки,
дверной конструкции расположенной в подвале многоквартирного жилого дома,
расположенного по адресу: ***, по местам примыкания нежилого помещения кладовки
№30, освободить, очистить самовольно занятые площади в подвале многоквартирного
жилого дома по ***, оштукатурить и окрасить в единый цвет к основным стенам
подвального помещения места примыкания перегородок, дверной конструкции к
основным стенам подвального помещения по ***, взыскать с Ефремова С.А. в пользу
ООО «УК Марафет» расходы по оплате государственной пошлиной и почтовых услуг.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, были привлечены ООО «Утес», ИП Перфильев В.А., администрация
г.Ульяновска, ООО
«Мегалитстрой», Управление Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по
Ульяновской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации
г.Ульяновска.
Ефремов С.А. обратился
в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Утес» (ООО «Утес») о
внесении изменений в технические характеристики объекта недвижимости.
В обоснование
требований указал, что ООО «Утес» является застройщиком многоквартирного жилого
дома ***, введенного в эксплуатацию 10.08.2018.
23.05.2019 между ООО
«СЗ «Магазин новостроек» (продавец) и ИП
Перфильевым В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений
№ ***, в том числе, помещения подвала № 30, кадастровый номер ***, назначение:
нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: ***.
10.06.2019 к
договору купли-продажи нежилых помещений №*** от 23.05.2019 заключено
дополнительное соглашение, согласно которому изменен пункт 1 договора в части
площади помещения подвала №30, указана площадь данного помещения - 68,61 кв.м.
Указанное
дополнительное соглашение было подписано ввиду внесенных застройщиком изменений
в проект строительства многоквартирного жилого дома.
При этом техническая
ошибка по площади нежилого помещения в его техническом плане произошла
вследствие ошибочного представления первоначальной проектной документации, которая
в процессе строительства была изменена.
04.03.2020 Ефремов
С.А. купил у ИП Перфильева В.А. по договору
купли-продажи №*** нежилые помещения, в том числе, помещение подвала №30,
кадастровый номер ***, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж:
подвал, адрес объекта: ***
01.11.2024 Ефремов
С.А. обратился с претензиями к ООО «Утес» и ИП Перфильеву В.А.
по вопросу приведения площади нежилого помещения к фактическому изменению.
06.11.2024 ИП
Перфильев В.А. в ответе на претензию предложил заключить дополнительное
соглашение к договору купли-продажи №*** от 04.03.2020, а также сообщил, что не
осуществлял перепланировок (переустройства) помещения.
11.11.2024 ООО «Утес»
на претензию истца сообщило, что техническая ошибка по площади нежилого
помещения произошла вследствие ошибочного представления в государственные
органы технической документации в виде первоначального проекта, который в
процессе строительства неоднократно изменялся и площадь нежилого помещения
увеличена с 5,3 кв.м до 68,61 кв.м.
При проведении
технической инвентаризации многоквартирного дома по указанному выше адресу была
допущена ошибка при определении общей площади спорного помещения, что не
соответствует условиям договора купли-продажи нежилых помещений №*** от
23.05.2019 и дополнительному соглашению от 10.06.2019.
Ефремов С.А. просил
признать реестровой ошибкой содержащиеся в Едином реестре недвижимости сведения
о площади нежилого помещения в размере 5,3 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***; о графическом описании указанного нежилого
помещения, содержащемся в разделе 8 «План расположения помещения, машино-места
на этаже (плане этажа)» выписки ЕГРН.
Определением Ленинского районного суда г.Ульяновска от
20.12.2024 указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ефремов С.А., его представитель Бормотова Ю.В.
просят отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым в
удовлетворении исковых требований ООО «УК «Марафет» отказать, исковые
требования Ефремова С.А. – удовлетворить.
В обоснование жалобы
ссылаются на незаконность и необоснованность принятого по делу решения.
Указывают, что
удовлетворяя исковые требования ООО УК «Марафет», суд пришел к выводу о том,
что, несмотря на отсутствие признаков переустройства и перепланировки в нежилом
помещении №30, данное нежилое помещение создает угрозу жизни и здоровью граждан
вследствие превышения допустимой площади и размещения в нем части общедомовых
инженерных сетей. С указанным выводом суда не соглашаются.
Судом не дана
надлежащая правовая оценка доказательствам того, что спорное нежилое помещение
возведено в существующих параметрах до ввода дома в эксплуатацию. Обращают внимание на то, что наличие
технической ошибки вызвано ошибочным представлением первоначальной проектной
документации, которая в процессе строительства была изменена.
Отмечают, что
спорное нежилое помещение №30 на момент ввода в эксплуатацию соответствовало
требованиям строительных, санитарных норм и правилам пожарной безопасности.
Однако, суд при разрешении спора не дал надлежащей оценки указанным
обстоятельствам.
Не соглашаются с
выводом суда о том, что спорное нежилое помещение является кладовой. Обращают
внимание, что на момент ввода дома в эксплуатацию правового понятия «кладовая»
не существовало, поскольку было введено в свод
правил в 2020 году.
Полагают, что суд,
установив период возведения перегородок спорного нежилого помещения, должен был
применить нормы гражданского права и технические нормы, подлежащие применению
на момент их возведения.
Считают проведенную
по делу судебную экспертизу неполной. Вывод эксперта о наличии в спорном
нежилом помещении инженерного оборудования, относящегося к общедомовому
имуществу, по мнению авторов жалобы, сделан в отсутствии необходимого объема
исследовательского материала и носит предположительный характер. Заключение
эксперта считают недопустимым по делу доказательством. Отмечают, что судом
необоснованно отклонены ходатайства о назначении по делу повторной и
дополнительной экспертиз.
Судом оставлены без
рассмотрения возможные варианты устранения несоответствий нормам и правилам
пожарной безопасности, предложенные экспертом и собственником помещений.
Указывают, что исправление реестровой ошибки способами, предложенными
экспертом, не ограничивает доступ к инженерным сетям.
Вместе с тем,
отмечает, что судом разрешены требования, которые Ефремовым С.А. не заявлялись.
Просили назначить по
настоящему делу дополнительную судебную экспертизу.
В дополнительных
пояснениях представитель Ефремова С.А.- Бормотова Ю.В. указала, что выводы,
изложенные в заключении экспертизы от 09.02.2026 не оспаривает, данное
заключение следует признать надлежащим,
достоверным и бесспорным доказательством. Полагает, что требования Ефремова
С.А. подлежат удовлетворению, следует признать реестровой ошибкой содержащиеся
в ЕГРН сведения о площади нежилого помещения №30 в размере 5,3 кв.м, с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г*** о графическом описании
нежилого помещения, содержащемся в разделе 8 «План расположения помещения,
машино-места на этаже (плане этажа» выписки ЕГРН.
Иные лица,
участвующие в деле, кроме представителя Ефремова С.А. – Бормотовой Ю.В.,
представителя ООО «УК Марафет» Юртаева Д.Н., извещенные о месте и времени
рассмотрения дела в судебное заседание не явились.
Судебная коллегия на основании ст.ст. 167,
327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) полагает
возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о
месте и времени рассмотрения дела судом второй инстанции.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, возражениях относительно
жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив соответствие выводов суда имеющимся
в материалах дела доказательствам и правильность применения судом норм
материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия
не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО
«Утес» (ранее - ООО «Магазин Новостроек») являлся застройщиком многоквартирного
жилого дома №***. ООО «Утес» было выдано разрешение на строительство №
73-73-026-2016 от 25.01.2016 (т. 1 л.д. 151-153).
10.08.2018 жилой многоквартирный дом №*** был введен в
эксплуатацию на основании разрешения администрации г.Ульяновска на ввод объекта
в эксплуатацию №*** (т. 1 л.д. 154-158).
ООО «УК Марафет» осуществляет
управление указанным многоквартирным жилым домом на основании договора от
01.03.2024 (т. 1 л.д. 159-161, 162-168).
Ефремов С.А. является
собственником нежилых помещений № 20, 24, 30, 36 по *** (т. 1 л.д. 47-49, 50,
51).
В ходе планового
комиссионного обследования (проверки), совместно с советом дома по *** от
18.07.2024 были выявлены допущенные ответчиком переустройство/перепланировки.
Собственнику нежилых
помещений № 20, 24, 30, 36 Ефремову С.А. направлено предписание об устранении
переустройства/перепланировки, в том числе, в помещении №30: несогласованная
(незаконная) врезка к вентиляционному каналу; самовольный захват части мест
общего пользования многоквартирного жилого дома, несогласованная (незаконная)
перепланировка (т. 1 л.д. 32).
Поскольку указанное
предписание об устранении нарушений ответчиком не исполнено, ООО «УК Марафет»
обратилось в суд с указанным иском.
Возражая против
удовлетворения требований ООО «УК Марафет» и обосновывая свои исковые
требования, Ефремов С.А. ссылается на
следующее.
23.05.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» (продавец) и ИП Перфильевым В.А.
(покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений №***, по условиям
которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения, в том числе,
помещение подвала №30, кадастровый номер ***, назначение: нежилое помещение,
площадью 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: *** (т. 1 л.д.216-217).
10.06.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» и ИП
Перфильевым В.А. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи
нежилых помещений №*** от 23.05.2019, согласно которому в связи с внесением
изменений в проектную документацию и увеличением площади помещения подвала №
30, кадастровый номер ***, пункт 1 договора изложен в следующей редакции:
помещение подвала №30 кадастровый номер: ***, назначение: нежилое помещение,
площадь 68,61 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: *** (т. 2 л.д. 31-33).
04.03.2020 между ИП
Перфильевым В.А. (продавец) и ИП Ефремовым С.А. (покупатель) заключен договор
купли-продажи №***, согласно которому продавец продал, а покупатель купил
нежилые помещения, в том числе, помещение подвала №30, кадастровый номер: ***,
назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: ***
(т. 1 л.д. 86-90).
01.11.2024 Ефремов
С.А. обратился с претензией к ООО «Утес» и ИП Перфильеву
В.А., в которой просил внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕРГН в части
площади подвала № 30, кадастровый номер *** (т.2 л.д.44).
06.11.2024 ИП
Перфильев В.А. ответил на претензию с предложением заключения дополнительного
соглашения к договору купли-продажи №*** от 04.03.2020, а также сообщил, что не
осуществлял перепланировок (переустройства) помещения (т. 2 л.д. 45).
11.11.2024 ООО «Утес»
на претензию истца сообщило, что техническая ошибка по площади нежилого
помещения произошла вследствие ошибочного представления в государственные
органы технической документации в виде первоначального проекта, который в
процессе строительства неоднократно изменялся и площадь нежилого помещения
увеличена с 5,3 кв.м, до 68,61 кв.м (т. 2 л.д. 47).
12.11.2024 между ИП
Перфильевым В.А. и Ефремовым С.А. было подписано дополнительное соглашение к
договору купли-продажи нежилых помещений № *** от 04.03.2020, в котором п. 1
договора изложен в следующей редакции: помещение подвала №30, кадастровый номер
***, назначение: нежилое помещение, площадь 68,61 кв.м, этаж: подвал, адрес
объекта: *** (т. 2 л.д. 39-40).
Поскольку между
сторонами возник спор относительно площади спорного помещения, наличия в нем
переустройства/перепланировки, наличия реестровой ошибки, судом по ходатайству
сторон была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство
которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно заключению
эксперта № *** от 21.04.2025, общая площадь нежилого помещения №30 с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на момент
проведения обследования составляет 45,9 кв.м. Изготовление технического плана
указанного помещения не входит в компетенцию судебного эксперта.
Признаки
переустройства (переоборудования) и перепланировки в нежилом помещении №30 с
кадастровым номером ***, расположенном по адресу*** отсутствуют. Имеет место
реестровая ошибка.
В плане по данным
ЕГРН указаны отсутствующие перегородки помещения №30 и не учтены перегородки,
возведенные:
- перпендикулярно
наружной стене, между колоннами в осях 1-2/Л;
- параллельно
наружной стене на расстоянии 5,3м - 5,4 м в осях 1-2/Ж-Л.
Отличие фактической
конфигурации помещения от данных ЕГРН, требует внесения изменений в технический
план.
Согласно СП
54.13330.2022 исследуемый объект относится к внеквартирным хозяйственным
кладовым жильцов в жилом многоквартирном доме и соответствует требованиям,
отраженным в п.п. 5.19, 6.2.1.9.
Пожарная
безопасность исследуемого объекта не соответствует требованиям, отраженным в п.
№ 5.2.11 СП 4.13130.2013 [4] в части превышения допустимой площади кладовой и
размещения в кладовой общедомовых инженерных сетей.
Нежилое помещение №30, расположенное по адресу: ***, создает
угрозу жизни и здоровью граждан вследствие превышения допустимой площади и
размещения в нем части общедомовых инженерных сетей.
Возможный вариант устранения отражен на Чертеже 2, (красным
маркером отражены вновь возводимые перегородки):
- возведение кирпичной перегородки с дверным проемом в осях
1-2/Ж с образованием помещения кладовой площадью 10 кв.м;
- возведение кирпичных перегородок с дверным проемом в осях
1-2/И-Л с образованием помещения кладовой площадью 8,2 кв.м.
Указанное экспертное
заключение принято судом первой инстанции в качестве допустимого
доказательства.
Допрошенная в суде первой инстанции эксперт М*** Н.В.
выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержала.
Частично удовлетворяя исковые требования ООО «УК Марафет» и
отказывая в удовлетворении исковых требований Ефремову С.А., суд первой
инстанции, руководствуясь статьями 141.4, 209 Гражданского кодекса Российской
Федерации (ГК РФ), статьями 29, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК
РФ), частью 14 статьи 1, статьей 48 Градостроительного кодекса Российской
Федерации, статьями 8, 21, 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», статьей 28
Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости», оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК
РФ, установив, что нежилое помещение №30 в доме *** создает угрозу жизни и
здоровью граждан в следствие превышения допустимой площади и размещения в нем
части общедомовых сетей, пришел к выводу о наличии оснований для возложения на
Ефремова С.А. обязанности освободить самовольно занятые площади в указанном нежилом помещении, составляющую
более чем 5,3 кв.м, отказав ООО «УК Марафет» в удовлетворении исковых
требований в остальной части.
Установив, что Ефремову С.А. принадлежит нежилое помещение
№30, имеющее площадь 5,3 кв.м, что следует из выписки из ЕГРН, технического
плана объекта, нежилое помещение в том виде, в котором находится на момент
рассмотрения спора судом, не соответствует проекту, реестровая ошибка произошла
по причине передачи в государственные органы застройщиком технических
документов не соответствующих действительности, пришел к выводу о том, что исправление реестровой ошибки будет нарушать
интересы и права третьих лиц, так как ограничит
пользование общим имуществом в части превышения площади подвала, а также доступа к общедомовым сетям,
отказав в удовлетворении исковых требований Ефремову С.А.
Учитывая доводы,
изложенные в апелляционной жалобе, ходатайство представителя Ефремова С.А. -
Бормотовой Ю.В. о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы,
указание в выводах заключения судебной экспертизы на реестровую ошибку, судебной коллегией по делу
была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза в
целях установления, в чем выражена реестровая ошибка, и определения способа ее
устранения.
Согласно заключению
дополнительной судебной экспертизы №*** от 09.02.2026 (т.4 л.д.61-69)
реестровая ошибка, содержащаяся в ЕГРН в отношении нежилого помещения №30, с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** выражена в
несоответствии технического плана здания в части плана подвала и плана бокса
№30, составленного при вводе в эксплуатацию, фактическому состоянию;
несоответствии площади бокса №30 согласно техническому плану фактической
площади указанного бокса.
Для устранения
реестровой ошибки следует: демонтировать дверной блок в существующей
перегородке, демонтаж перегородки в осях 1-2/Ж-Л возможен, но не обязателен;
привести исследуемое помещение в соответствие с требованиями 5.2.11 СП
4.13130.2013:
кладовая должна
отделяться от помещений другого назначения (технических помещений, технических
коридоров и коридоров для прокладки
коммуникаций здания) противопожарными перегородками 1-го типа;
противопожарные перегородки должны возводиться на всю высоту и ширину
помещений, заполнение отверстий и проемов должны иметь нормированный предел
огнестойкости не менее предела огнестойкости самой конструкции; площадь помещения
кладовой не должна превышать 10 м.
Экспертом указано,
что с технической точки зрения имеется возможность организации трех кладовых
помещений: бокс №30, площадью 10 кв.м, бокс №42(н), площадью 8,3 кв.м, бокс
№43(н), площадью 4 кв.м
Из исследовательской
части заключения следует, что план подвала по техническому плану соответствует
плану подвала из Раздела 3 «Архитектурные решения» проектной документации
30/06/2015-АР, 2015. План подвала по фактическому состоянию не соответствует ни
планам подвала из технического плана и из проектной документации, ни плану
подвала из Раздела 3 «Архитектурные решения» проектной документации
30/06/2015-АР, 2015 с изменениями.
Экспертом указано,
что учитывая отсутствие признаков демонтажа перегородок, расположенных в соответствии
с планом подвала из Раздела 3 «Архитектурные решения» проектной документации
30/06/2015-АР, 2015, существующие перегородки либо возведены застройщиком и
существовали на момент ввода в эксплуатацию, либо не существовали на момент
ввода в эксплуатацию и возведены собственником после ввода дома в эксплуатацию.
В любом случае, технический план подвала не соответствует фактическому
расположению перегородок, следовательно, площадь бокса №30 не соответствует
фактической. Соответственно, общая площадь нежилых помещений и мест общего
пользования не соответствует факту.
Учитывая
вышеизложенное, эксперт пришла к выводу о том, что реестровая ошибка,
содержащаяся в ЕГРН в отношении спорного помещения, выражена в несоответствии
технического плана здания в части плана подвала и плана бокса №30 и
несоответствии площади бокса №30, указанной в техническом плане, фактической
площади бокса №30.
При таких
обстоятельствах, вывод суда об отсутствии оснований для исправления реестровой
ошибки, как просит Ефремов С.А., является правильным, соответствующим
обстоятельствам дела и основан на нормах права.
Приходя к выводу о
наличии реестровой ошибки, эксперт фактически дает правовой анализ
представленным Ефремовым С.А. в обоснование своих требований документам, таким
как письмо ООО «Утес» на претензию Ефремова С.А., согласно которому техническая
ошибка по площади нежилого помещения произошла вследствие ошибочного
предоставления в государственные органы технической документации в виде
первоначального проекта, в который в последующем вносились документы,
дополнительным соглашениям между ООО «СЗ «Магазин новостроек» и ИП Перфильевым
В.А. от 23.05.2019, и между ИП Перфильевым В.А. и Ефремовым С.А. от 12.11.2024
относительно площади спорного помещения.
Согласно части 3
статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», действующей с 01.01.2017,
воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка,
содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или
акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим
кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или
представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке
информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим
Федеральным законом
(далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного
регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в
том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии
реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на
основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой
ошибки.
Исправление
реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за
собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект
недвижимости.
В случаях,
если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в
записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушит законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи,
содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление
производится только по решению суда.
По смыслу пункта 56
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о
допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые
изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при
отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
В силу части 1
статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие,
возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение
недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны
соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской
Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если
иное не установлено настоящим Федеральным законом,
вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской
Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями,
должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством
Российской Федерации должностных лиц.
Согласно части 1 статьи
24 вышеуказанного закона технический план представляет собой
документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и
указаны сведения о здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного
строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного
кадастрового учета такого объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1
статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) архитектурно-строительное
проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации (в том
числе путем внесения в нее изменений в соответствии с настоящим Кодексом)
применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся,
реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
Согласно части 2
статьи 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой
документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в
форме информационной модели и определяющую архитектурные,
функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения
для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, их частей, капитального ремонта.
С учетом части 11
статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на
основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке
проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной
документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в
градостроительном плане земельного участка в соответствии с требованиями
технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от
предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства.
Следовательно, право подготовить проектную документацию
возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного
участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю
необходимую для проектирования и строительства информацию.
Состав проектной документации определен частью 12
статьи 48 ГрК РФ.
В силу части 15
статьи 48 ГрК РФ проектная документация, а также изменения,
внесенные в нее в соответствии с частями 3.8
и 3.9 статьи 49
настоящего Кодекса, утверждаются застройщиком, техническим заказчиком, лицом,
ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.
В случаях, предусмотренных статьей 49
настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения
проектной документации направляет ее на экспертизу. Проектная документация
утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного
заключения экспертизы проектной документации, за исключением случаев,
предусмотренных частями 15.2
и 15.3 статьи
48 ГрК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который
удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального
строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство,
проектной документацией,
Из материалов дела
следует, что Администрацией г.Ульяновска выдано разрешение на строительство
многоквартирного дома по *** в г.Ульяновск в соответствии с проектной
документацией ***, 2015, имеющей положительное заключение экспертизы (т.3
л.д.56-58).
Разрешение на ввод
многоквартирного дома в эксплуатацию выдано на основании технического плана по
состоянию на 06.08.2018 (т.3 л.д.51-55).
План подвала по
техническому плану соответствует проектной документации ***: плану подвала из
Раздела 3 «Архитектурные решения» (т.3 л.д.59-67).
При этом, по
фактическому состоянию спорное помещение не соответствует также проектной
документации с внесенными в нее
изменениями.
Проектная
документация с внесенными в нее изменениями в Администрацию г.Ульяновска не
предоставлялась, как и не была представлена в регистрирующий орган.
Таким образом, в установленном
законом порядке изменения в проектную документацию не вносились.
Фактическая площадь
спорного помещения не соответствует проектной документации, техническому плану
помещения, на основании которых внесены сведения в Росреестр. Основания полагать,
что внесенные в ЕГРН сведения являются недостоверными, ошибочными отсутствуют,
поскольку соответствуют разрешительной документации.
Кроме того, из
заключения судебной экспертизы следует, что нежилое помещение №30 создает
угрозу жизни и здоровью граждан вследствие
превышения допустимой площади и размещения в нем части общедомомых
инженерных сетей.
Оснований
сомневаться в выводах данного заключения отсутствуют, доводы жалобы
относительно неверности выводов данного заключения лишь выражают несогласие с
ним, не содержат сведений о допущенных экспертом нарушениях.
Ефремов С.А.,
заявляя требования об исправлении реестровой ошибки, фактически просит внести
изменения в ЕГРН относительно площади принадлежащего ему нежилого помещения
№30, увеличив ее с 5,3 кв.м до 68,61 кв.м.
Вместе с тем, по
договору купли-продажи от 04.03.2020 Ефремовым С.А. приобретено нежилое
помещение подвала №30, имеющее площадь 5,3 кв.м, сведения о данном договоре
внесены в ЕГРН. Дополнительное соглашение от 12.11.2024, на основании которого
в пункт 1 договора купли-продажи внесены изменения в части площади данного
помещения – указана площадь 68,61 кв.м, в Росреестр не предоставлялось.
Учитывая
установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к
обоснованному выводу о том, что исправление реестровой ошибки будет нарушать
права и интересы третьих лиц, поскольку ограничит пользование общим имуществом
многоквартирного дома.
При таких
обстоятельствах, судом обоснованно удовлетворены исковые требования ООО «УК
Марафет» в части возложения на Ефремова С.А. обязанности освободить самовольно
занятые площади в нежилом помещении №30, составляющую более чем 5,3 кв.м, в
удовлетворении исковых требований Ефремова С.А. отказано.
Материальный закон при рассмотрении настоящего дела
применен правильно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые
могли бы явиться основанием к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционная
жалоба не содержит.
Принятое по делу решение является правильным
и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей
328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города
Ульяновска от 15 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ефремова
Сергея Анатольевича и его представителя Бормотовой Юлии Владимировны - без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд город Ульяновск.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 07.04.2026.