Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости
Документ от 20.03.2026, опубликован на сайте 13.04.2026 под номером 125071, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-14/2026 (№3а-161/2025)

73OS0000-01-2025-000364-67

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Камеко» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Камеко» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просило признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 35 789 923 руб. 34 коп., нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 1 253 378 руб. 55 коп., здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 200 189 304 руб. 78 коп.

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанных нежилых зданий.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 273 164 752 руб. 24 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 3 637 124 руб. 08 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 125 096 975 руб. 54 коп.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года – 35 789 923 руб. 34 коп., определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года – 1 253 378 руб. 55 коп., определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года – 200 189 304 руб. 78 коп., определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Министерство финансов Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

В ходе судебного разбирательства представителем ООО «Камеко» Романычевой Л.В. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 74 908 038 руб., кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 1 475 399 руб., кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 308 123 879 руб.

Представитель ООО «Камеко» Романычева Л.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Резниченко Е.В. в судебном заседании просил в удовлетворении административного иска ООО «Камеко» отказать, считая решение учреждения законным, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости подлежащими отклонению ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.

Судебным экспертом в ходе проведенного исследования выявлено несоответствие отчетов об оценке требованиям действующего законодательства, экспертом подтверждено наличие нарушений, выявленных учреждением.

Проведенный анализ экспертного заключения выявил ряд экспертных ошибок, повлиявших на расчет рыночной стоимости объектов недвижимости.

Так, при сравнительном подходе аналоги 1, 2, 3, принятые экспертом, несопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания), использование данных аналогов в заключении приводит к искажению результатов в оценке.

Согласно тексту объявления у аналога № 1 имеются площади - учрежденческая, общественного питания, лечебная, служебная, лаборатория, что не учтено оценщиком при расчете стоимости.

При расчете рыночной стоимости доходным подходом в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** экспертом не учтено, что согласно текстам объявлений у аналога 1 имеются офисные помещения 2200 кв.м, у аналога 2 также имеются офисные помещения в 2 этажа.

По объекту недвижимости с кадастровым номером *** аналоги не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания), использование данных аналогов в заключении приводит к искажению результатов в оценке.

Расчет объекта оценки с кадастровым номером *** проведен по аналогии с ***.

С учетом изложенного просила признать заключение в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** недопустимым доказательством и исключить из административного дела.

Представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, Министерства финансов Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ООО «Камеко» является с 18 декабря 2018 года собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 4000,9 кв.м, наименование «производственное здание (1 этап строительства)», расположенного по адресу: ***.

ООО «Камеко» является с 31 августа 2005 года собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 22045,6 кв.м, наименование «производственный корпус 223 ПК II», расположенного по адресу: ***.

ООО «Камеко» является с 19 марта 2015 года собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 65,8 кв.м., наименование «здание проходной», расположенного по адресу: ***.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года № 159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе, определены кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 273 164 752 руб. 24 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 1 125 096 975 руб. 54 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 3 637 124 руб. 08 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составила 35 789 923 руб. 34 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 25 июля 2025 года представитель ООО «Камеко» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 35 789 923 руб. 34 коп.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года №*** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Камеко» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года - 35 789 923 руб. 34 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на страницах 82-83 38 отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета затратного подхода.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов используются специализированные справочники оценщика, в которых представлены корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.

Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

В соответствии с п. 24а ФСО № 7, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.

В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание её достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников.

Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта несостоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все необходимые документы от собственника – заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.

Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.

В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки затратным подходом не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать один из результатов, полученных при использовании методов и подходов для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с п. 3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно п. 28 ФСО№ 7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождения промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

На странице 46 отчета об оценке сделан вывод, что рынок производственно-складской недвижимости Ульяновска представляет собой очень неоднородную массу предложений, является неактивным. В этом сегменте достаточно мало качественных помещений, отвечающих современным требованиям, при этом на странице 82 отчета об оценке оценщиком указано, что согласно п. 24 в ФСО № 7 «Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования», однако оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчета в связи с тем, что «имеется необходимое количество предложений для расчета стоимости объекта оценки в рамках сразу двух подходов – сравнительного и доходного».

Использование оценщиком двух подходов при определении рыночной стоимости объекта оценки при неактивном рынке с учетом ограниченного количества предложений, не подкреплено данными отчета об оценке.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III.

2.Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Аналоги, принятые оценщиком на стр. 89-91 отчета об оценке несопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обоснованно.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

28 июля 2025 года представитель ООО «Камеко» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 200 189 304 руб. 78 коп.

1.Оценщиком на стр. 96 отчета об оценке указано, что для расчета коэффициента времени принято значение фактического индекса по состоянию на сентябрь 2024 года, в соответствии с данными КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Дата оценки согласно заданию на оценку – 15 февраля 2025 года. В КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» имеется более актуальная информация по значению фактического индекса на дату оценки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на стр. 97 указано, что из сборника КО-ИНВЕСТ выбирается аналог оцениваемого объекта, сопоставимый по функциональному назначению и составу основных конструктивных элементов с объектом оценки. Объект оценки является составным: литеры ***, которые различны по своим конструктивным элементам. Данная информация не описана и не учтена оценщиком.

3.Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п.4 п. 5 ФСО V рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложения/аналоги № 1 и № 2, принятые оценщиком на стр. 64 отчета об оценке, несопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обоснованно.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

4. Оценщиком на стр. 67 отчета об оценке указано, что арендная ставка в месяц принята без учета коммунальных платежей. Согласно информации на стр. 205 отчета об оценке в стоимость арендной ставки предложения № 1/аналога № 1 включены коммунальные платежи.

30 июля 2025 года представитель ООО «Камеко» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 15 февраля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 1 253 378 руб. 55 коп.

1.Оценщиком на стр. 75-77 отчета об оценке указано, что оценщик для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов используются специализированные справочники оценщика, в которых представлены корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.

На странице 78 отчета об оценке сделан вывод о недостаточности рыночной информации для сравнительного подхода и отказ от его применения в рамках данного отчета об оценке. Однако на стр. 76 расчета при обосновании отказа от использования затратного подхода указано, что «согласно результатам проведенного анализа рынка коммерческой (торгово-офисной) недвижимости раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений рынка недвижимости торгово-офисного назначения на дату оценки» настоящего отчета, на дату оценки и в допустимый срок экспозиции было найдено достаточное количество предложений, как по продаже, так и по аренде коммерческой (торгово-офисной недвижимости)» На стр. 36 отчета указано, что «объект оценки относится к сегменту недвижимости для производственных целей (недвижимость вспомогательного назначения при производстве), расположенной в ***».

В соответствии с п. 24а ФСО № 7, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений». Согласно п. 24 в ФСО № 7 «Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования», однако оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчета. Отказ от применения затратного подхода не обоснован в отчете об оценке.

Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.

Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все необходимые документы от собственника – заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.

Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.

Применение оценщиком одного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки ограниченном количестве предложений, не подкреплено данными отчета об оценке.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемые решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта № *** от 19 декабря 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчетов об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

2) Для объекта с кадастровым номером *** строительный аналог не предполагает административной части.

3) При применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и расчета арендной ставки в рамках затратного подхода не учтены отличия по таким ценообразующим факторам как высота потолков, состояние объектов.

4) Неверно учтено состояние объекта оценки с кадастровым номером *** - объект находится в хорошем состоянии.

Факты, указанные экспертом в п. 2-3 свидетельствуют о нарушении статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от *** года № *** в отношении объекта оценки с кадастровым номером ***:

- по п. 1 решения – нарушения не выявлены;

- по п. 2 решения – нарушения имеются.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от *** года № *** в отношении объекта оценки с кадастровым номером *** имеются.

- по п. 4 решения – нарушения не выявлены;

- по п. 1,2,3 решения – нарушения имеются.

Согласно заключению эксперта № *** от 19 декабря 2025 года, с учетом уточненного расчета, выполненных экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 15 февраля 2025 года составляет 74 908 038 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 15 февраля 2025 года составляет 1 475 399 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** по состоянию на 15 февраля 2025 года составляет 308 123 879 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы № *** от 19 декабря 2025 года по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 19 декабря 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования указанных подходов к оценке недвижимого имущества и обоснование невозможности применения затратного подхода, а именно, в результате расчета стоимости в рамках сравнительного , доходного и затратного подходов экспертом установлено, что диапазон стоимости, полученной в рамках затратного подхода, не пересекается с диапазонами сравнительного и доходного подходов. В связи с этим затратный подход исключен из согласования.

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении указаны ссылки на источники информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного и доходного подходов, при применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Доводы представителя административного ответчика не опровергают правильности выводов и обоснования заключения судебной экспертизы, соответственно, его ходатайство о признании заключения в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** недопустимым доказательством и исключении из административного дела удовлетворению не подлежит.

Доводы представителя административного ответчика о том, что взятые при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в рамках сравнительного подхода аналоги 1,2,3 являются несопоставимыми, суд считает несостоятельными.

Как следует из содержания заключения судебной экспертизы, письменных пояснений эксперта, его показаний в судебном заседании, в качестве аналогов указанных объектов недвижимости приняты предложения о продаже производственных зданий, удовлетворяющих следующим характеристикам:

- расположение в г. Ульяновске в действующих производственных зонах;

- площадь объекта свыше 3000 кв.м;

- аналоги имеют административные помещения;

- высота потолков производственной части от 8 метров;

- отсутствует внешнее оборудование (производственные линии, станки и пр.),

- отсутствуют характеристики объекта, нетипичные для рынка.

Поскольку объектами оценки с кадастровыми номерами ***, *** являются расположенные в производственных зонах *** производственные здания, площадью свыше 3000 кв.м,, при этом высота производственных помещений составляет свыше 8 метров, в них отсутствуют внешнее оборудование, здание имеют административные помещения, суд приходит к выводу о сопоставимости объектов аналогов с данными объектами оценки.

Оснований утверждать, что использование данных аналогов привело к искажению результатов оценки, не имеется. Доказательств в подтверждение указанного утверждения, административным ответчиком не представлено.

При этом расхождения между объектами-аналогами и объектами оценки были устранены путем внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблицах, содержащихся в заключении, с приведением соответствующих расчетов используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Ссылка представителя административного ответчика на то, что у аналога № 1 имеются площади: учрежденческая, общественного питания, лечебная, служебная, лаборатории, что не учтено экспертом, является необоснованной, поскольку, как следует из заключения судебной экспертизы, письменных пояснений эксперта и её показаний в судебном заседании указанные площади относятся к административным и учтены в корректировке на соотношение административных и производственных площадей.

В отношении доводов представителя административного ответчика о том, что экспертом не учтено при расчете доходным подходом наличие офисных помещений у аналогов 1 и 2 экспертом *** пояснено, что, поскольку все аналоги и объекты оценки с кадастровыми номерами *** имеют административно-бытовые помещения, а площадь помещений у аналогов уточнить не представляется возможным, данный фактор был принят равным для объектов оценки и аналогов по принципу наличие/отсутствие. Таким образом, наличие офисных помещений у аналогов экспертом учитывалось.

Доводы представителя административного ответчика о несопоставимости примененных при доходном подходе объектов-аналогов также являются несостоятельными. Экспертом были выбраны для исключения влияния фактора местоположения аналоги в одной зоне с объектом исследования, все аналоги представляют собой универсальные производственно-складские здания с административными и бытовыми площадями. Таким образом, объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектами оценки.

То обстоятельство, что экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена как вспомогательная площадь для основного производственного цеха – здания с кадастровым номером *** является обоснованным, поскольку данные объект недвижимости является проходной, то есть здание является вспомогательным, и при таком функциональной назначении самостоятельного рынка не имеет.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчетах об оценке недвижимости № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, № *** от 25 июля 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание уточненный расчет, проведенный экспертом ***, и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года - 74 908 038 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года - 1 475 399 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года - 308 123 879 руб., определив дату начала применения указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Камеко» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года – 74 908 038 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года – 1 475 399 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2025 года – 308 123 879 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 03 апреля 2026 года.