УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2025-005057-63
Судья Земцова
О.Б.
Дело №33-1850/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 14
апреля 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в
составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Тудияровой С.В., Кузнецовой Э.Р.,
при секретаре
Болмашновой А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска
от 22.12.2025 по делу
№2-2167/2025, по которому постановлено:
в
удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к
Бахтееву Марату Тагировичу о расторжении договора аренды земельного участка,
возложении обязанности возвратить земельный участок отказать.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения Бахтеева М.Т., возражавшего против доводов
жалобы, судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области (ранее - Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, далее - Министерство) обратилось в
суд с иском к Бахтееву М.Т. о расторжении договора аренды земельного участка,
возложении обязанности возвратить земельный участок.
Требования мотивированы тем, что 31.05.2010 между мэрией города
Ульяновска и Елфимовой В.П. заключен договор аренды земельного участка, по
условиям которого ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым
номером ***, площадью 879 кв.м, расположенный по адресу: ***, вид разрешенного
использования – под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с
генеральным планом г.Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской
Думы от 27.06.2007 №83, указанный земельный участок расположен в функциональной
зоне «территория городских лесов».
Дальнейшее использование указанного земельного участка с целью
индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.
Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении
договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении,
которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Также основанием для расторжения договора аренды земельного участка
является неиспользование ответчиком земельного участка по назначению более трех
лет после его предоставления.
Просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.05.2010,
обязать ответчика возвратить земельный участок в состоянии пригодном для его
дальнейшего использования.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены филиал ППК
«Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, Управление Росреестра по Ульяновской области,
Елфимова В.П., Сулейманова М.С.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области просит
отменить решение суда первой инстанции, вынести по делу новое решение об
удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в
исковом заявлении.
Указывает на то, что спорный земельный участок согласно генеральному
плану г.Ульяновска расположен в
функциональной зоне «территория городских лесов», «территории питомников и
цветочно-оранжерейных хозяйств». Кроме того, земельный участок находится в
территориальной зоне озелененных территорий общего пользования Р1. Согласно
проекту Правил землепользования и застройки муниципального образования «город
Ульяновск», территориальная зона Р1 выделена для сохранения и обустройства
озелененных пространств, при их активном использовании с возможностью строго
ограниченного строительства объектов капитального строительства.
Отмечает, что договор аренды земельного участка от 31.05.2010, предназначенный
для индивидуального жилищного строительства, заключен на срок с 25.11.2009 по
30.09.2019. Более длительного периода возможного неиспользования земельного
участка для строительства стороны не определили.
Ссылаясь на п.2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации,
указывает на то, что аренда земельного участка может быть прекращена по
инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка,
предназначенного для жилищного или иного
строительства в течение трех лет. До
настоящего времени спорный земельный участок не освоен и не используется в
целях строительства более 16 лет, что также является основанием для расторжения
договора аренды.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся
лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени
судебного разбирательства.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает
дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях
относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная
коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением главы города Ульяновска от
25.11.2009 №9053 утверждена схема расположения земельного участка,
расположенного по адресу ***, по генеральному плану (земли населенных пунктов,
территориальная зона Ж-1П), на кадастровом плане (карте) соответствующей
территории *** и указанный земельный участок, площадью 879,8 кв.м, предоставлен
в аренду Елфимовой В.П. в срок до 30.09.2019 под индивидуальное жилищное
строительство.
05.04.2010
спорному земельному участку присвоен кадастровый номер ***.
31.05.2010 между мэрией г.Ульяновска (арендодатель) и Елфимовой В.П.
(арендатор) заключен договор аренды земельного участка №***, по условиям
которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный
участок с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, площадью 879
кв.м, расположенный по адресу: ***, для использования под индивидуальное
жилищное строительство.
В соответствии с
п.4.1 указанного договора срок аренды установлен с 25.11.2009 по 30.09.2019.
Согласно п.6.2
договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на
основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в
случаях, указанных в п.2.1.7 договора.
В пункте 2.1.7
договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения
договора при использовании земельного участка не по целевому назначению,
способами, приводящими к его порче, при невнесении арендном платы более 2-х раз
подряд, при ином существенном нарушении договора.
08.10.2010
администрацией города Ульяновска Елфимовой В.П. было выдано разрешение на
строительство индивидуального жилого дома по адресу: *** по генплану в
Железнодорожном районе г.Ульяновска, площадь участка 879 кв.м, сроком на десять
лет.
18.12.2015 между
Елфимовой В.П. и Бахтеевым М.Т. был заключен договор передачи прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Елфимова
В.П. передала свои права и обязанности по указанному договору аренды от
31.05.2010.
Земельный участок
с кадастровым номером ***, площадью 879 кв.м, расположенный по адресу: ***,
отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, установлен вид
разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии со
сведениями, представленными Управлением архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска, согласно генеральному плану г.Ульяновска,
утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, земельный
участок с кадастровым номером ***, расположен в функциональной зоне «территория
городских лесов».
При этом изменения в генеральный план г.Ульяновска, утвержденный
решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, в отношении земельного
участка с кадастровым номером ***, не вносились.
Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении
договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка для
целей индивидуального жилищного строительства по причине его расположения в
зоне городских лесов.
Ранее решением Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от
17.12.2015 по делу №*** в удовлетворении требований администрации города
Ульяновска к Елфимовой В.П. о расторжении договора, возложении обязанности
возвратить земельный участок было отказано.
Обращаясь с исковым заявлением, Министерством в обоснование исковых
требований указано на то, что основанием для расторжения договора аренды
земельного участка является неиспользование земельного участка истцом для
целей, на которые он предоставлен в течение трех лет, а также нахождение
спорного земельного участка в соответствии с генеральным планом в
функциональной зоне «территория городских лесов».
Разрешая исковые
требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 45, 46 Земельного
кодекса Российской Федерации, ст.ст.209, 421, 450, 452, 606, 615, 619, 621
Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.111, 116 Лесного кодекса
Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст.67
ГПК РФ, установил, что ответчиком предпринимались действия по освоению
земельного участка, вносятся арендные платежи за пользование земельным
участком, в связи с чем не установил признаков существенного нарушения условий
спорного договора аренды земельного участка, постановление Главы города
Ульяновска от 23.11.2009 на основании которого был предоставлен в аренду
земельный участок не отменено и незаконным не признано, по данным
государственного лесного реестра на территории г.Ульяновска отсутствуют
городские леса, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых
требований о расторжении договора аренды
земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.
Судебная коллегия
соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным
обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального
права и надлежащей оценке исследованных доказательств.
В соответствии с п.п.1, 2 ст.46
Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается
по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ч.ч.1, 2 ст.111 Лесного кодекса
Российской Федерации к защитным лесам относятся леса, которые являются
природными объектами, имеющими особо ценное значение, и в отношении которых
устанавливается особый правовой режим использования, охраны, защиты,
воспроизводства лесов. Городские леса отнесены к категории защитных лесов.
К городским лесам относятся леса,
расположенные на землях населенных пунктов в пределах одного муниципального
образования (ч.1 ст.116 Лесного кодекса Российской Федерации).
Из ответов,
представленных Министерством природных ресурсов и экологии Ульяновской области,
Федерального агентства лесного хозяйства следует, что на территории
г.Ульяновска городских лесов не имеется. Спорный земельный участок не относится
к землям государственного лесного фонда.
Как верно указано
судом первой инстанции, в соответствии с выпиской из ЕГРН спорный земельный
участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов и в отношении
него установлен вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное
строительство. Сведения о лесах, а также о том, что участок расположен в
границах особо охраняемой природной территории, отсутствуют.
На момент
предоставления ответчику спорного земельного участка генеральный план
г.Ульяновска от 27.06.2007 был уже утвержден, впоследствии изменения в него не
вносились.
Принимая во внимание изложенное, доводы жалобы о том, что договор
аренды подлежит расторжению, поскольку земельный участок в соответствии с
генеральным планом находится в функциональной зоне «территория городских лесов»,
являются несостоятельными и подлежат отклонению.
В соответствии с п.2 ст.7
Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с
установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется
исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и
порядок приведения которого устанавливаются федеральными законами и
требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного
использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается
самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст.42
Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица,
не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные
участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или
иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны
наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на
земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия
по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими
природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных
участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены
договорами; своевременно проводить платежи за землю; соблюдать при
использовании земельных участков требования градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и
ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные
требования, предусмотренные настоящим Кодексом,
федеральными законами.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие
«использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и
разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение)
земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего
неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного
времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в
соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с пп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса
Российской Федерации обязанность по использованию земельного участка,
предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в
течение трех лет.
При этом в это период не включается время, необходимое для
освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован
по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование.
Из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от
общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской
Федерации и ст.ст.450, 619 ГК РФ, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской
Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения
договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду
соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора
аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для
досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае,
когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды
земельного участка.
Исходя из смысла изложенных норм, арендодатель,
установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного
использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в
судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом
существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в
каждом конкретном случае.
Согласно позиции Конституционного суда
Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.01.2022 №90-О и от
30.09.2019 №2485-О,
предусмотренный абзацем шестым пп.1
п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок
для начала использования земельного участка в указанных целях не может
рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения
данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в
силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные
интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании
земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их
целевым назначением и разрешенным использованием.
В то же время неиспользование земельного
участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в
течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого
имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его
собственными действиями (бездействием),- оно может предопределяться
обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием)
арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных
организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде
одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не
отвечало бы вытекающим из Конституции
Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы
баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной
стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать
необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
Договором аренды земельного участка от
31.05.2010 конкретные сроки его освоения не предусмотрены. Несмотря на то, что
срок договора аренды истек, ответчик продолжает вносить арендные платежи за
пользование земельным участком, которые принимаются истцом, что последним не
отрицалось. Внесение арендной платы свидетельствует о намерении использовать
земельный участок по назначению.
Также районным судом при рассмотрении
настоящего спора установлено, что арендатором осуществляются действия,
направленные на освоение арендуемого земельного участка.
Так, в материалы дела представлены обращения от Бахтеева
М.Т. в адрес Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от
17.04.2019 и от 18.09.2019, из которых следует, что он на протяжении нескольких
лет не имеет возможности попасть на свой участок, так как перекрыт доступ для
проезда к участку, незаконно установлен шлагбаум. Граждане, установившие
преграду, настроены агрессивно и не пускают даже пешим ходом к участку,
угрожают расправой. После обращений была создана выездная проверка на место и
зафиксировано нарушение (ограничение доступа к земельному участку). Из
пояснений Бахтеева М.Т. следует, что препятствия в строительстве чинятся по
настоящее время иными лицами, которые проживают по ул.Декоративной.
Ответчик предпринимал и предпринимает меры по использованию
земельного участка по целевому назначению.
Поскольку как уже было указано выше на территории
г.Ульяновска городских лесов не имеется, спорный земельный участок не относится
к землям государственного лесного фонда, у ответчика возникли препятствия в
использовании земельного участка, в том числе из – за того, что инициативная
группа препятствует в освоении спорного земельного участка, в связи с чем
проводилась проверка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об
отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного
участка.
Таким образом, с выводами суда первой
инстанции судебная коллегия соглашается, полагая решение суда верным,
соответствующим требованиям закона. Обстоятельства, имеющие значение для дела,
судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы не содержат
правовых оснований к отмене решения суда, поскольку выводы суда не опровергают,
сводятся к субъективному толкованию норм права и переоценке доказательств,
оцененных судом в соответствии со ст.67
ГПК РФ, и не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом
первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и
законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда
г.Ульяновска от 22.12.2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу
Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области -
без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный районный
суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 20.04.2026.