Дело № 3а-15/2026
(3а-163/2025)
73OS0000-01-2025-000367-58
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «Лига»
к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Лига»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» от 26 сентября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в
размере его рыночной стоимости 14 026 534 руб., определенной отчетом
об оценке № *** от 25 августа 2025 года, составленным ООО «Экспертиза и оценка»
(оценщик Борисов В.А.).
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного объекта незавершенного
строительства.
Кадастровая
стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 января 2023 года определена в
размере 37 460 809 руб. 61 коп. Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 25 августа 2025 года, составленному ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик
Борисов В.А.), рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 июля 2025 года составила
14 026 534 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в
ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 26 сентября 2025 года в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением общество
не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц приведены ООО «Экспертиза и оценка»,
оценщик Борисов В.А.
После проведения по
делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений эксперта)
административный истец уточнил исковые требования в части размера кадастровой
стоимости объекта недвижимости. Просил установить архивную кадастровую стоимость объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости 18 014 432 руб. по
состоянию на 01 июля 2025 года (л.д. 165 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом (л.д. 198 т.2).
Суд определил рассмотреть
дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ «БТИГКО»
в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на
законность принятого учреждением решения и отсутствие в административном иске
обоснования незаконности решения.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение.
Полагает невозможным
в судебном порядке устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной
стоимости, поскольку первоначальным предметом спора являлся не отчет,
представленный заявителем, а оспаривание решения бюджетного учреждения.
Определение новой рыночной стоимости не являлось предметом рассмотрения в
учреждении.
В дополнительных
пояснениях от 16 апреля 2026 года представитель ОГБУ «БТИГКО» указал на
несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения размера
рыночной стоимости объекта незавершенного строительства ввиду необоснованности отказа
судебного эксперта от применения затратного подхода при расчете рыночной
стоимости объекта оценки; использовании при расчете рыночной стоимости объекта
оценки методом сравнения продаж объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по своим
существенным характеристикам (степень готовности объекта, материал стен,
высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и
т.п.); отсутствия описания долей административных площадей каждого аналога и
объекта оценки и учета отличия по данному ценообразующему фактору; отсутствия в экспертном заключении подтверждения
значения корректировки на наличие и состав коммуникаций и отсутствие ссылки на
источник получения данных значений; не читаемости приведенных в экспертном
заключении (стр. 67 экспертного заключения) скриншотов.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу
гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых
прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого
лица, созданы препятствия к
осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него
незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в
защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ
налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении объектов
незавершенного строительства.
Судом установлено,
что ООО «Лига» до 31 октября 2025 года являлось собственником объекта незавершенного строительства с
кадастровым номером ***, общей площадью 1392,1, расположенного по адресу: ***.
31 октября 2025 года
объект снят с кадастрового учета ввиду окончания его строительства и с
указанной даты ООО «Лига» является
собственником здания, расположенного по адресу: *** (л.д. 83-84 т.1, л.д. 64-65,
192-197 т.2 т.2).
Кадастровая
стоимость объекта незавершенного строительства была утверждена приказом
Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности
Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года по состоянию на 01 января
2023 года в размере 37 460 809
руб. 61 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 01 января
2025 года (л.д. 6 т.1).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки № *** от 25 августа 2025
года, выполненному оценщиком ООО
«Экспертиза и оценка» Борисовым В.А., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с
кадастровым номером *** по состоянию на 01 июля 2025 года составила 14 026 534 руб.
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости указанного объекта в размере его
рыночной стоимости затрагивает права
административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 28 августа 2025 года
ООО «Лига» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта
незавершенного строительства с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке объекта недвижимости от
25 августа 2025 года, составленный ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов
В.А.) (л.д. 133 т.1), согласно которому
рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по
состоянию на 01 июля 2025 года составила 14 026 534 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 26 сентября 2025 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лига» было отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.136-137
т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона
от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.Оценщиком на стр. 55
отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в
рамках данного отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого
объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика (например, «Ko-Инвест» или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения
оценки.
В соответствии с п.24 «а» ФСО №7, утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, «затратный подход
рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков,
застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом
оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении
возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено
назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для
определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность,
надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут
включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик
не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не
состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик
получает все необходимые документы от собственника-заказчика объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным
подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой
количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых
подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный
диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее
вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В
соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов
и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений,
устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные
результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО III.
2. Информация
на страницах 91-99, 62-66 не читаема.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. На страницах 62-65 отчета
об оценке отсутствует описание корректировки на тип объекта.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.В отчете об оценке в
расчетной части отсутствует обоснование неприменения корректировки на класс
конструктивной системы (материал стен здания).
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Оценивая
правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 25 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Экспертиза и
оценка» Борисовым В.А., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 21 января 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***.)
(л.д. 14-52 т.2), с учетом дополнительных пояснений эксперта от 18 марта 2026
года (л.д. 159-162 т.2) следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета №
399/2025 от 25 августа 2025 года экспертом выявлены:
1)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не
повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования – нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
2)
нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
-
при расчете сравнительным подходом отсутствует корректировка на материал стен.
-
при расчете сравнительным подходом для аналога 4 отсутствует корректировка на ж/д
ветку,
Указанные
нарушения свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.
22 «д», «е» ФСО № 7 (л.д.22 т.2).
3)
В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, указанных в решении № *** от 26 сентября 2025
года, эксперт считает:
-
по п. 1, 2 решения – нарушения отсутствуют.
-
по п. 3, 3 решения - нарушения имеются (л.д. 23 т.2).
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 25 августа 2025 года, является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную
стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 июля 2025 года, которая
составила 18 014 432 руб. (л.д. 162 т.2 - дополнительные пояснения
эксперта от 18 марта 2026 года).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам
представителя ОГБУ «БТИГКО» от 16 апреля
2026 года о несогласии с заключением судебной экспертизы в части определения
размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к следующему.
По доводу о
необоснованности отказа судебного эксперта от применения затратного подхода при
определении рыночной стоимости объекта оценки:
Согласно п. 1-3 ФСО
№ 5, утвержденного Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при
проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При
применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки.
Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах
оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.
В процессе оценки
оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том
числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При
выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику
объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
При применении
нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их
результатов.
Согласно п. 24 ФСО №
V затратный подход
представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом
совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов.
Затратный подход основан на принципе замещения.
Пунктом 25 ФСО № V предусмотрено, что, рассматривая возможность
и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:
возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же
полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у
участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических
ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить
значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого
актива при его покупке; надежность других подходов к оценке объекта - наиболее
высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует
непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на
рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был
создан.
Согласно п.п. «а,б,в» п. 24 ФСО №7, утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется применять для
оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами
капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их
частей, например жилых и нежилых помещений;
затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если
она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как
незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также
функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального
строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой
активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости
специального назначения и использования (например, линейных объектов,
гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных,
инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о
сделках и предложениях отсутствуют).
При расчете рыночной
стоимости объекта оценки эксперт отказался от применения затратного подхода,
обосновав свой отказ следующим.
В данном случае
предметом исследования являлся объект незавершенного строительства,
расположенный в зоне производственного назначения.
Объект по его
конструктивным характеристикам
представляет собой административное здание (здание находится на стадии
завершения строительства, ведутся ремонтные работы) и производственное здание с
пристройками разной этажности, возведенные в различные периоды времени. Здание состоит из нескольких смежных зданий:
кирпичное двухэтажное здание, здание из ж/б панелей, здание из кирпича, здание
из металла, то есть имеет разные классы конструктивной системы.
Степень готовности
объекта незавершенного строительства составляет 94%. В 6% входит отсутствие
отделки на площади, составляющей 0,07 доли (второй этаж двухэтажного здания).
При натурном осмотре
установлено, что здания, составляющие объект оценки, имеют разную степень
физического износа, то есть доля в размере 0,14 - хорошее физическое состояние
(двухэтажное здание), доля в размере 0,86 – удовлетворительное физическое
состояние. То есть часть объекта исследования является новой или почти новой.
Затратный подход применяется,
когда имеется возможность достоверно рассчитать стоимость воспроизводства
/замещения объекта, его физический износ и устаревание. В данном случае невозможно
точно определить стоимость строительства аналогичного здания (с разными
классами конструктивной системы, с разным физическим износом с разными
конструктивными характеристиками). Документы, отражающие строительный объем
каждого здания, составляющего предмет исследования, отсутствуют.
В рамках проведения
экспертизы осуществление замера в ходе проведения натурного осмотра для расчета
технических параметров в целях определения рыночной стоимости объектов
недвижимости в рамках затратного подхода, не входит к компетенцию
строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование
строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью
определения их рыночной и иной стоимости» (л.д. 32-33, л.д. 99 т.2).
Судебный эксперт
посчитал достаточным применение сравнительного и доходного методов определения
рыночной стоимости объекта оценки. При этом в заключении судебной экспертизы, а
также дополнительных пояснениях судебного эксперта подробно обоснован отказ от
применения затратного метода при определении рыночной стоимости объекта оценки.
В данном случае суд
соглашается с доводами эксперта.
Положения ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предоставляют
оценщику право самостоятельно применять методы проведения оценки
объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Пунктом 2 ФСО № V также предусмотрено, что оценщик может
использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и
метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом
доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Кроме того, указывая на необоснованность
отказа судебного эксперта от применения затратного подхода при оценке объекта
недвижимости, учреждением не приведено доказательств того, что неприменение
указанного метода оценки привело к недостоверности определенной экспертом
стоимости объекта недвижимого имущества.
По доводам
представителя ОГБУ «БТИГКО» об использовании при расчете рыночной стоимости
объекта оценки с применением сравнительного подхода оценки аналогов № 1-3, не
сопоставимых с объектом оценки по своим существенным характеристикам (степень
готовности объекта, материал стен, высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания и т.п.), суд приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом «б» п. 22 ФСО № 7,
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611,
при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает
следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразным.
Согласно
техническому плану здания (л.д. 176-190 т.1), подготовленному в результате
выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу:
***, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым
номером ***, назначение объекта –
нежилое, наименование - производственный объект, количество этажей 1-2,
материал наружных стен - кирпичные, железобетонные, металлические, площадь
объекта 1392,1 кв.м. Класс конструктивной системы объекта оценки – КС-1, КС-3,
КС-6 (л.д. 45 т.2).
В соответствии с подпунктом «д» п. 22 ФСО № 7
в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки
недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный
сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные
методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок
и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка
недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе
анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или
соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих
взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для
оценки метода.
При применении метода корректировок каждый
объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа
оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует
модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой
определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими
объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые
представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы
сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения
(обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или
предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка
условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между
датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе
свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства,
соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные
характеристики;
экономические характеристики (уровень
операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные
характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с
недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на
стоимость.
При выборе объектов аналогов-аналогов эксперт
выбрал объекты капитального строительства, производственного назначения,
удовлетворяющие следующим характеристикам: расположены на территории г.Ульяновск,
площадь объектов от 500 до 5000 кв.м, аналоги имеют административные помещения,
отсутствует внешнее оборудование (производственные линии, станки) (л.д. 36
т.2).
Объект-аналог № 1 – кадастровый номер ***,
адрес: ***, класс конструктивной системы КС-1, площадь 2528,40 кв.м, физическое состояние
удовлетворительное, материал стен – шлакобетон.
Объект-аналог № 2 – кадастровый номер ***,
адрес: ***, класс конструктивной системы КС-1, КС-3, площадь - 821,40 кв.м, материал стен ж/б
панели, кирпич.
Объект-аналог № 3 – кадастровый номер ***,
адрес ***, класс конструктивной системы КС-1,
площадь - 3524,70, материал стен кирпич.
Все объекты находятся в собственности
владельцев, расположены в г.Ульяновск, в зоне промышленной застройки, физическое состояние объектов-аналогов –
удовлетворительное, высота потолков выше 5 м, имеют административные площади,
наличие и состав коммуникаций – вода, электричество.
В дальнейшем стоимость объектов-аналогов была
скорректирована экспертом с учетом выявленных различий с объектом оценки (л.д.
63 т.2 – таблица). С учетом
вышеизложенного оснований говорить о несопоставимости объектов-аналогов с
объектом оценки не имеется.
По доводу представителя ОГБУ «БТИГКО» об
отсутствии описания долей административных площадей каждого аналога и объекта
оценки и учета отличия по данному ценообразующему фактору, эксперт пояснил
следующее: у объектов-аналогов также и
как у объекта оценки имеются административные площади. При этом не у всех
объектов имеются данные по размеру административных и(или) офисных площадей. В
связи с этим экспертом принято во внимание в принципе наличие административных
и (или) офисных площадей у всех объектов. Данный фактор учтен при расчете
стоимости объекта исследования (л.д. 137 оборот, т.2).
По доводам представителя ОГБУ «БТИГКО» об
отсутствии в экспертном заключении подтверждения значения корректировки на
наличие и состав коммуникаций и отсутствие ссылки на источник получения данных
значений, суд указывает, что данное замечание устранено экспертом в
дополнительных пояснениях – л.д. 137 оборот, т.2.
Приведенные экспертом на стр. 67 экспертного
заключения скриншоты, о нечитаемости которых указал представитель ОГБУ
«БТИГКО», представлены экспертом в материалы дела.(л.д. 138-140 т.2).
Также суд обращает
внимание на то, что заявляя о несогласии с заключением судебной экспертизы, и
указывая на наличие в ней недостатков, ОГБУ «БТИГКО» не представило доказательств
в подтверждение своей позиции по делу, ходатайство о назначении по делу дополнительной
или повторной экспертизы не заявило.
С учетом вышеизложенного суд приходит к
выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым
доказательством по делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства эксперт
пришел к выводу о несоответствии отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 26 сентября 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной
экспертизы с учетом дополнительных письменных пояснений судебного эксперта, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с
кадастровым номером ***, площадью 1392,1 кв.м, степень готовности – 94%,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости
18 014 432 руб. по состоянию на 01 июля 2025 года (л.д. 162 оборот,
т.2).
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО» принято оспариваемое в настоящем деле
решение, было подано административным истцом
в Учреждение 29 августа 2025
года, и объект недвижимости снят с
кадастрового учета 31 октября 2025 года ввиду постановки на учет законченного
строительством объекта недвижимости с кадастровым номером *** установленная
судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января по 31 октября 2025
года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Лига» к Министерству имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 26 сентября 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 25
августа 2025 года, составленным
обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка» (оценщик
Борисов В.А.), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***,
общей площадью 1392,1 кв.м, проектируемое назначение – нежилое здание, степень
готовности 94%, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 01 июля 2025 года, в
размере 18 014 432 руб.
Период применения кадастровой
стоимости – с 01 января по 31 октября
2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено 28
апреля 2026 года.