Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 22.05.2026, опубликован на сайте 05.06.2026 под номером 125842, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-26/2026 (3а-177/2025) 73OS0000-01-2025-000408-32

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чичкиной А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Таржуманяна Геннадия Романовича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Таржуманян Г.Р. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от 28 августа 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 402,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 9 693 638 руб. 74 коп.

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанного нежилого здания.

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 14 026 725 руб.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года, определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 29 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением Учреждения от 28 августа 2025 года № *** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Администрация г. Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

После проведения по делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости здания – просил установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости 9 888 447 руб., определенной заключение судебной экспертизы (л.д. 82 т.2).

Участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом – представитель административного истца – Динуллова Н.И. и представитель ОГБУ «БТИГКО» - Демидова А.А. просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 399, 400, 401, 403 НК РФ физические лица являются плательщиками налога на имущество. Объектом налогообложения являются, в том числе, иные здания. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Таржуманян Г.Р. является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 402,2 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 15-20, 200-206 т.1).

Кадастровая стоимость здания определена актом ОГБУ «БТИГКО» №*** от 14 марта 2025 года по состоянию на 01 января 2023 года в размере 14 026 725 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2025 года (л.д. 14,196 т.1).

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 29 июля 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания по состоянию на 01 апреля 2025 года составила 9 693 638 руб. 74 коп. (л.д. 34-36 т.1).

Поскольку расчет налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости указанного здания в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 31 июля 2025 года Таржуманян Г.Р. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (л.д. 21), приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 29 июля 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 01 апреля 2025 года составила 9 693 638 руб. 74 коп.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 28 августа 2025 года по результатам рассмотрения указанного заявления Таржуманяну Р.Г. было отказано в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.21-25, 189-191 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на стр. 98-100 отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета затратного подхода.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов используются специализированные справочники оценщика (например, «Ко-Инвест» или справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.

Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

В соответствии с п.24а ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611: «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.

В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников.

Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта несостоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все необходимые документы от собственника- заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.

Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.

В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10,11 ФСО III.

2. Оценщиком на стр. 20 отчета об оценке при расчете итогового удельного веса элементов допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Оценщиком на стр. 58 отчета об оценке указана площадь здания аналога №3 в размере -1567,4 кв.м. Согласно данным объявления на стр. 184 отчета об оценке, по состоянию на дату публикации объявления – 02 ноября 2024 года (дата выгрузки объявления 27 ноября 2024 года) площадь здания Аналога №3 составляла 1883,1 кв.м.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на стр.102 отчета об оценке указано, что в предложениях №8, №9 не указаны поэтажные площади, следовательно, данные предложения не используются в качестве аналогов. При этом согласно тексту объявления предложения №2, №3, №5, №6 так же не указаны поэтажные площади. Предложения №2, №3, №5, №6 приняты оценщиком в качестве аналогов.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

5. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 178 отчета об оценке, количество этажей аналога №1 - 1. На стр.60 отчета об оценке в тексте объявления указаны технические характеристики здания - площадь продуктового магазина - 600 кв.м, подвального помещения - 600 кв.м. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.

6. Оценщиком на стр. 56-57 отчета об оценке в качестве критерия отбора предложений указано: материал стен зданий - кирпич, блоки, бетон. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 204 в отношении предложения №7, материал стен данного предложения - металлические. Принятие данного объекта недвижимости в качестве предложения не обосновано в отчете об оценке.

7. Оценщиком на стр. 102 отчета об оценке указано, что в стоимость предложения №7 входит стоимость отдельно стоящего здания с открытой планировкой и помещение напротив, площадь которого не уточнена, следовательно, данное предложение, не используется в качестве аналога. При этом согласно тексту объявления предложения №4 в состав предложения входит гараж 22 кв.м, (может использоваться как дополнительный склад), отдельное строение с сауной и бассейном, беседка. Предложение №4 принято оценщиком в качестве Аналога №4.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 29 июля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 20 марта 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***) следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 29 июля 2025 года экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:

1) отсутствует указание на использованные методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо основание неисполнения. Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1) при расчете сравнительным и доходным подходах не учтено локальное местоположение объектов.

2) при расчете сравнительным подходом использована неактуальная информация по стоимости по аналогу № 4.

Факты, указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. «д», «е» ФСО № 7.

III. В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отраженных в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 28 августа 2025 года №***, эксперт считает:

По п. 1, 3, 6 решения – нарушение отсутствует,

По п. 2, 4, 5, 7 решения – нарушение имеется.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 29 июля 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости (л.д. 23-24 т.2).

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 апреля 2025 года в размере 9 888 447 руб. (л.д. 48 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных подходов для проведения оценки.

По доводам представителя ОГБУ «БТИГКО» о несогласии с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к следующему.

Представитель ОГБУ БТИГКО» в дополнительных пояснениях указал на:

1) необоснованное использование судебным экспертом в рамках сравнительного метода исследования предложения № 1 ввиду недостаточной и неполной информации по данному объекту (согласно тексту объяснения предложения № 1 в состав предложения входит гараж 22 кв.м с погребом, отдельное строение с сауной, и бассейном, беседка, которые не поставлены на кадастровый учет. Согласно п. 10 V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу. На стр. 2 указано, что «из текста объявления по данному аналогу невозможно установить, что в состав продаваемого объекта дополнительно входят отдельные строения»);

2) на необоснованное не введение корректировки на этажность, поскольку объект оценки и аналоги различны по этажности.

В рамках доходного подхода представитель ОГБУ «БТИГКО» указал на необоснованное введение корректировки на площадь. Согласно данных объявлений установить зависимость стоимости 1 кв.м арендной платы от арендуемой площади не представляется возможным (л.д. 87-88 т.2, дополнительные пояснения от 19 мая 2026 года).

На данные замечания ОГБУ «БТИГКО» судебным экспертом предоставлены дополнительные пояснения (л.д. 11-112 т.2), в которых эксперт указывает, что:

1) объект аналог № 1 располагается на земельном участке с кадастровым номером ***, согласно данным геоинформационного портала НСПД на данном участке располагается один объект с кадастровым номером ***, который является зданием аптеки с нежилыми помещениями, площадью 483,5 кв.м, расположенный по адресу: ***. Иные строения на данном участке не зарегистрированы. В тесте объявления указано «В границах участка располагаются гараж 22 кв.м с погребом, строение с сауной и бассейном, беседка, зона барбекю». Из текста объявления по данному аналогу невозможно установить, что в состав продаваемого объекта дополнительно входят отдельные строения. При этом коэффициент вариации скорректированных стоимостей составляет 0,08 (или 8%). Это означает, что совокупность значений однородна. Такой показатель свидетельствует о незначительном разбросе ценовых предложений, используемых для определения стоимости объекта.

При этом судебный эксперт ссылается на методические рекомендации «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», в которых указано, что «все поправки делаются на выявленные различия между установленными характеристиками объекта исследования и объекта-аналога. При недостаточности данных, указанных в объявлении о продаже объекта-аналога, возможно использование общедоступных данных, в случае невозможности установить ценообразующие факторы, корректировки по ним не вносятся, и применяется коэффициент «1,00».

2) Ввиду того, что объектом исследования и аналогами являлись здания в целом, иные факторы, влияющие на данный ценообразующий фактор, отсутствовали, корректировка на этаж не вводилась. Расхождения по площади учтены при введении корректировки на площадь объекта. При этом эксперт со ссылкой на специальную литературу указала на то, что корректировка на этаж применяется в отношении встроенных помещений, стоимость помещения зависит от этажа, на котором оно расположено.

По доходному подходу эксперт со ссылкой на специальную литературу указал, что коэффициент позволяем увидеть, как снижается цена одного квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. На рынке прослеживается обратная зависимость цены одно квадратного метра объекта от общей площади: чем больше площадь объекта, тем менее удельная цента одного квадратного метра общей площади. Коэффициент масштаба позволяет увидеть, как снижается цена одного квадратного метра при увеличении площади объекта недвижимости. Таким образом, стоимость арендной ставки 1 кв.м зависит от размера арендуемой площади, стоимость указанная в объявлении, нивелируется путем введения коэффициента масштаба.

В данном случае суд соглашается с позицией судебного эксперта.

Заявляя о несогласии с заключением судебной экспертизы в части размера рыночной стоимости объекта оценки, представитель ОГБУ «БТИГКО» ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы не заявил. Доказательств, опровергающих правильность произведенного судебным экспертом расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих ее иной размер, в нарушение статей 62, 63, 247 КАС РФ не представил.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством по делу.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что отчет об оценке недвижимости № *** от 29 июля 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 28 августа 2026 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер ***, общей площадью 402,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года, в размере 9 888 447 руб.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявление об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО» принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано Таржуманяном Г.Р. в Учреждение 31 июля 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость здания подлежит применению с 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Также суд отмечает, что Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии надлежащими ответчиками по делу не являются, в связи с чем в удовлетворении требований к ним следует отказать и по данному основанию.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Таржуманяна Геннадия Романовича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» №*** от 28 августа 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 29 июля 2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов Михаил Петрович), отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 402,2 кв.м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 9 888 447 руб. по состоянию на 01 апреля 2025 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 26 мая 2026 года.