Дело № 3а-18/2026
(3а-166/2025)
73OS0000-01-2025-000369-52
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
01 июня 2026
год
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заедания помощником судьи Забураеве Н.Ю.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
Суднева Виталия Александровича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Суднев В.А.
обратился в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать
незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 19 августа 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости
1 393 000 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является
собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость здания определена в размере 36 475 359 руб. 62 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную
стоимость по состоянию на 23 апреля 2025 года, определенную отчетом № *** об
оценке рыночной стоимости объекта оценки от 10 июля 2025 года, выполненным
оценщиком ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» Швенк А.С.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением Учреждения № *** от 19 августа 2025 года в удовлетворении его
заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, ППК «Роскадастр», Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, администрация МО «Новомалыклинский район», ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», оценщик Швенк А.С.
Участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Истец в письменном заявлении просил о рассмотрении
дела в свое отсутствие. С дополнительными пояснениями судебного эксперта
согласен (л.д. 84 т.4).
Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на
административный иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность
принятого Учреждением решения и отсутствие в административном иске обоснования
незаконности данного решения.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости, поскольку в случае устранения замечаний,
послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
административный истец воспользуется свои правом на установление рыночной
стоимости объекта недвижимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Указал на то, что из
системного анализа ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке
следует, что в судебном порядке может быть оспорено только решение Учреждения.
Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости
не может быть самостоятельным.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д. 45-49
т.1).
В дополнительных
пояснениях указал на несогласие с заключением дополнительной судебной
экспертизы в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости ввиду
необоснованного отказа эксперта от применения затратного подхода при расчете
рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 87-88 т.4).
Исследовав материалы
дела, инвентарное дело на здание, расположенное по адресу: ***, суд приходит к
следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с п.
4 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей,
установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в
отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом
налогообложения - гаражи,
машино-места, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения
личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального
жилищного строительства.
Судом установлено,
что Суднев В.А. является собственником
нежилого здания с принадлежностями, общей площадью 922,5 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** (л.д. 11-13 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена актом ОГБУ «БТИГКО» №*** от 14 марта 2025 года по
состоянию на 01 января 2023 года в размере 30 952 102 руб. 84 коп.
Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2025 года (л.д. 44
т.1).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки № *** от 10 июля 2025 года,
составленному ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» (оценщик Швенк А.С.), рыночная
стоимость здания с кадастровым номером
73:10:040105:225 по состоянию на 23 апреля 2025 года составила 1 393 000 руб. (л.д. 16-17 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
указанного здания в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 21 июля 2025 года
Суднев В.А. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости здания с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной
стоимости здания, составленный ООО
«РОСТ ЭКСПЕРТ» (оценщик Швенк А.С.), согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 23 апреля 2025 года составила 1 393 000 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 19 августа 2025 года по
результатам рассмотрения указанного заявления Судневу В.А. было отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.51-52 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Информация о
сроке экспозиции для недвижимости административного назначения со зданием
склада и уборной в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования пп.2 п.7 ФСО V.
2. Оценщиком на
стр. 33-45 отчета об оценке приведены рредложения по продаже недвижимости офисно-торгового и свободного назначения,
складских объектов при этом:
-
большая часть предложений не
идентифицирована (не установлены кадастровые номера), что не позволяет
определить количественные и качественные характеристики предложений.
-
по скриншотам, приведенным на стр. 178 - 191 отчета об оценке не представляется возможным установить дату публикации
(год) данных аналогов.
-
информация о дате публикации аналогов на стр. 33-46, 57 и стр. 178-191 различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8
ФСО V.
3. На стр. 41 указаны критерии
отнесения объектов к минимальной границе диапазона. Оценщиком на стр. 56 отчета об оценке указано, что в качестве аналогов были использованы предложения из ценового диапазона ниже среднего, при этом:
-
Аналог №1 - *** - статус населенного пункта - населенные
пункты в ближайшей окрестности областного центра. Нарушен критерий отбора по
статусу населенного пункта, указанный на стр. 41 отчета об оценке.
-
Аналог №2 - *** - расположение относительно красной линии - первая линия.
Нарушен критерий отбора по расположению относительно красной линии, указанный
на стр. 41 отчета об оценке.
-
Аналог №3 - *** - расположение относительно красной линии - первая линия.
Нарушен критерий отбора по расположению относительно красной линии, указанный
на стр. 41 отчета об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.На стр. 41 указаны критерии
отнесения объектов к минимальной границе диапазона. Оценщиком на стр. 56 отчета об оценке указано, что в качестве аналогов были использованы предложения из ценового диапазона ниже среднего, при этом:
- Аналог №3 - *** - статус населенного пункта - райцентр с
развитой промышленностью. Нарушен критерий отбора по статусу населенного
пункта, указанный на стр. 41 отчета об
оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком при
расчете коэффициента вариации на стр. 76 отчета об
оценке допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
6. Согласно п.п.4
п.5 ФСО V рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного
подхода, оценщику необходимо учитывать также степень сопоставимости аналогов с
объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше
корректировок требуется вносить в цены аналогов). Согласно информации,
приведенной оценщиком в отчете об оценке на стр. 56, тип объекта аналога №1 - помещение, тип объекта
оценки - отдельно стоящее здание.
Обоснование использования данного предложения в качестве аналога в отчете об оценке при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта»
отсутствует.
Нарушены требования пп.4 п.5 ФСО V.
7.Оценщиком на стр. 50-52 отчета об оценке указано, что оценщик принял
решение отказаться от применения в рамках данного отчета
затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем
состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют
стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных
методов используются специализированные справочники оценщика (например, «Ko-Инвест» или справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых
представлены корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения
затрат к текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для
подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта
оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной
информации, допущения и ограничения оценки.
В соответствии с п. 24а ФСО №7, утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611: «затратный
подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства,
или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и
нежилых помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание.
Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке
нс учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и
качественные характеристики, влияющие на итоговый
результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию,
достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее
достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Способы получения
информации могут включать составление запросов к информированным источникам,
получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью,
поиск рыночной информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем
обстоятельством, что Оценщик не имеет достоверных сведений о технических
характеристиках объекта не состоятельно, поскольку при подготовке отчета о
рыночной стоимости Оценщик получает все необходимые документы от
собственника-заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.
Аргумент оценщика об
отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение
данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки
с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Отсутствие расчета стоимости объекта оценки Затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета от
затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к
наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета
каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать один из результатов,
полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой
стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и
сопоставления между собой количественных результатов расчета стоимости в рамках
каждого из применяемых подходов к оценке (доходного, сравнительного и
затратного) формируется разумный диапазон стоимости недвижимости, в рамках
которого существует наиболее вероятное значение - итоговое значение рыночной
стоимости недвижимости. В соответствии с п.3 ФСО V в
случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик
анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы,
позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в
процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с
применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки
этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе
проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11 ФСО III.
8. На странице 15 отчета об
оценке, оценщиком указано, что общая площадь объекта 922,5 по данным Росреестра
и техплана, в том числе: лит. А-570,33
кв.м, лит. В - 328,77 кв.м, лит. У - 23,4 кв.м. Оценщиком при
расчете стоимости сравнительным подходом площадь лит. А была перераспределена. Информация о площадях, приведенная в
технической документации на стр. 139-175, противоречит
информации об общей площади объекта оценки, содержащейся в выписке из ЕГРН. Перераспределение
площади на лит. А в отчете об оценке не
обосновано.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценивая правомерность
указанного решения, суд приходит к следующему.
Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям
административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета №*** от 10 июля 2025 года, составленного ООО
«РОСТ ЭКСПЕРТ» (оценщик Швенк А.С.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 19 января 2026 года, проведенной
экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***,
следует, что отчет № *** об
оценке рыночной стоимости объекта оценки от 10 июля 2025 года, составленный оценщиком
ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» Швенк А.С., не соответствует требованиям законодательства РФ
об оценочной деятельности, в том числе
требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки,
других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной
деятельности.
Экспертом
выявлены нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых
приведет к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а
именно:
-
при описании характеристик аналогов здания с уборной в рамках сравнительного
подхода в таблице на стр. 56 отчета для аналога № 3 указана стоимость
790 000 руб. с указанием стоимости 1 395,02 руб./кв.м. Согласно
имеющейся в распоряжении эксперта информации на ближайшую к дате оценки дату 08
апреля 2025 года данный объект предлагался в продаже за 750 000 руб., то
есть при стоимости 1324,39 руб. за кв.м;
-
при описании характеристик аналогов складского здания в рамках сравнительного
подхода в таблице на стр. 57-58 отчета для аналога № 1 указана стоимость
объекта 2 500 000 руб., с указанием стоимости 1000 руб./кв.м.
Согласно имеющейся в распоряжении эксперта информации на ближайшую к дате оценки
дату 28 марта 2025 года данный объект предлагался в продаже за 2 400 000 руб.,
то есть при стоимости 960 руб./кв.м;
-при
описании характеристик аналогов складского здания в рамках сравнительного
подхода в таблице на стр. 57-58 отчета для аналога № 2 указана стоимость
объекта 500 000 руб. с указанием стоимости 1072,96 руб./кв.м. Согласно
приведенных в отчете и приложениях к нему невозможно установить конкретную дату
опубликования принятого к расчетам предложения. Согласно имеющейся в
распоряжении эксперта информации на ближайшую к дате оценке дату 26 марта 2025
года объект предлагался к продаже за 550 000 руб., т.е. при стоимости 1180,26 руб./кв.м – нарушение ст. 11
Федерального закона № 135-ФЗ;
-
при расчете коэффициента вариации на стр. 75 отчета допущена арифметическая
ошибка. Указан коэффициент вариации 28,5%. При перерасчете данного коэффициента
с использованием программы Excel коэффициент вариации
составляет 24,37% - нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;
-при
расчете коэффициента вариации на стр. 76 отчета допущена арифметическая ошибка.
Указан коэффициент вариации 13,4%. При перерасчете данного коэффициента с
использованием программы Excel значение
коэффициента вариации составляет 16,37% - нарушение ст. 11 Федерального закона
№ 135-ФЗ.
Проведен
анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения № *** от 19 августа 2025 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Эксперт
считает:
По
п. 1 решения - нарушение требований п.п. 2 п. 7 ФСО V отсутствует.
По
п. 2 решения – нарушение ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ в части обязанности
оценщика в идентификации аналогов с указанием кадастрового номера отсутствует.
В части того, что скриншоты, приведенные на стр. 178-191 отчета, не позволяют
установить дату публикации, нарушение имеется. Нарушение п. 8 ФСО V
отсутствует.
По
п. 3 и 4 решения – нарушение требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ не
установлено.
По
п. 5 решения – нарушение требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ
имеется.
По
п. 6 решения – нарушение требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 2
ФСО – V, п. 10,11 ФСО-III не установлено.
По
п. 7 решения – нарушение пп. 4 п. 5 ФСО V не установлено.
По
п. 8 решения – нарушений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ не установлено
(л.д. 56-61, 87 т.3).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он (с учетом дополнительной
экспертизы и дополнительных пояснений эксперта)
определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23
апреля 2025 года, которая составила 1 276 457 руб. 28 коп. (л.д.
22-49, 76-80 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую
литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов
оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,
«Виды стоимости (ФСО II)»,
«Процесс оценки (ФСО III)»,
«Задание на оценку (ФСО IV)»,
«Подходы и методы оценки (ФСО V)»,
«Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200,
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, обладающим
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам
представителя ОГБУ «БТИГКР» о несогласии с заключением судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта оценки без использования
затратного подхода, суд приходит к
следующему.
Согласно п. 1-3 ФСО
№ 5, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №
200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный
подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные
методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в
федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных
результатов оценки.
В процессе оценки
оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том
числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При
выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику
объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой
оценки.
При применении
нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их
результатов.
Согласно п. 24 ФСО №
5 затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта
оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его
компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
Пунктом 25 ФСО № 5
предусмотрено, что, рассматривая возможность и целесообразность применения
затратного подхода, оценщик должен учитывать: возможность для участников рынка
создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, -
значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать
объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что
участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность
немедленного использования оцениваемого актива при его покупке; надежность
других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного
подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является
специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или
имущественного комплекса, для которого был создан.
Согласно п.п.
«а,б,в» п. 24 ФСО №7, утвержденного
Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется применять для
оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами
капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их
частей, например жилых и нежилых помещений;
затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если
она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как
незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также
функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального
строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой
активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного
и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального
назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических
сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и
другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и
предложениях отсутствуют).
В данном случае
предметом исследования являлось здание, наиболее эффективным использованием
которого является его использование в качестве складской и
административо-офисной недвижимости. Здание состоит из 3 контуров: лит. А-
двухэтажное кирпичное здание учебного корпуса, лит. В- складское кирпичное
здание, лит. у – уличный туалет. Объект не эксплуатируется ввиду
неудовлетворительного технического состояния.
Состояние видимых частей основных
конструктивных элементов (фундамент, стены) – удовлетворительное. Перекрытия и
кровля в неудовлетворительном состоянии,
лестница на 2 этаж лит. А разрушена. Заполнение проемов отсутствует или в неудовлетворительном
состоянии, деревянные полы и их устройство в лит. А отсутствуют. Коммуникации и
оборудование внутри зданий и пристроя котельной отсутствуют. Кровля частично
разрушена, имеются многочисленные следы протечек. Лит. В огорожен забором
частного домовладения по ул. Новая, доступ внутрь невозможен (л.д. 65 т.3, л.д.
27 т.4).
Здание не является
объектом специального назначения и использования в том значении, которое
приведено в п. 24 ФСО № 7.
В заключении
дополнительной экспертизы эксперт обосновал отказ от использования расчета рыночной
стоимости объекта оценки затратным подходом. В частности, указал, что, одним из
недостатков затратного подхода является то, что покупатель недвижимости не
ориентируется при покупке на строительные затраты. Преимущество его состоит в
достаточной точности расчета, который зависит от объема информации, содержащей
в необходимых для этого документах на объект недвижимости.
Также эксперт
указал, что сам по себе затратный подход мало относится к рыночным расчетам,
т.к. при оценке любой недвижимости основным ценообразующим фактором является
местоположение, а при определении стоимости воспроизводства местоположение, как
правило, не учитывается, т.е. стоимость строительства здания на окраине города
Ульяновска и стоимость строительства в 25 км от окраины будут приблизительно
равны, причем, чем больше строительный объем, тем более разница стремится к
нулю (разница только в «транспортном плече» доставки материалов).
Существующие
сборники (Ко-Инвест, НЦС, УПВС) рассматривают возможность корректировки от
базового района (Москва и Московская область) к областным центрам РФ.
Исследуемый объект расположен в районном центре, на окраине, находится в
неудовлетворительном техническом состоянии, требует значительных вложений в
проведение капитального ремонта. Возникает, в том числе, объективная
необходимость в производстве расчета корректировок на накопленный внешний и
функциональный износы, что, как правило, затруднено или не представляется
возможным, приводит к значительному искаженному влиянию на итоговый расчет.
Также судебный
эксперт отказался от применения расчета рыночной стоимости объекта оценки
методами доходного подхода, поскольку объект не может приносить доход ввиду
неудовлетворительного технического состояния.
Учитывая
вышеизложенное, судебный эксперт посчитал достаточным применение сравнительного
метода определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку на рынке
недвижимости Ульяновской области имеется достаточная и достоверная информация
по стоимости объектов. Аналогичных исследуемому.
Положения ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предоставляют
оценщику право самостоятельно применять методы проведения оценки
объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Пунктом 2 ФСО № 5
также предусмотрено, что оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Кроме того, указывая
на необоснованность отказа судебного эксперта от применения затратного подхода
при оценке здания, учреждением не приведено доказательств того, что
неприменение указанного метода оценки привело к недостоверности определенной
экспертом стоимости объекта недвижимого имущества. Доказательств, опровергающих
правильность определения размера рыночной стоимости здания, а также
обосновывающих ее иной размер, административным ответчиком в нарушение статей 62,
63,
247
КАС РФ не представлено.
С учетом вышеизложенного
суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является
допустимым доказательством по делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет №*** об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 10
июля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» Швенк А.С., не
соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от
19 августа 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении
дополнительной судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений
эксперта), и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – нежилого здания с принадлежностями, общей площадью 922,5
кв.м, расположенного по адресу: ***,
кадастровый номер ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 апреля
2025 года, в размере 1 276 457 руб. 28 коп. (л.д.79 т.4).
Пунктом
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от
оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в
котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании
которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что
заявление об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО» принято оспариваемое в настоящем деле
решение, было подано Судневым В.А. в
Учреждение 21 июля 2025 года,
установленная судом кадастровая стоимость здания подлежит применению
с 01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Суднева Виталия Александровича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ***
от 19 августа 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости, определенной отчетом №*** об оценке рыночной стоимости
объекта оценки от 10 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ»
Швенк А.С., отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого здания с принадлежностями, общей площадью общей
площадью 922,5 кв.м, расположенного по
адресу: ***, кадастровый номер ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 23 апреля 2025 года, в размере 1 276 457 руб. 28 коп.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
помещения с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
04 июня 2026 года.