Дело № 3а-7/2026 (3а-139/2025)
73OS0000-01-2025-000234-69
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Чичкиной А.П.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
Мулеева Валерия Геннадьевича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в
установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости,
установил:
Мулеев В.Г.
обратился в суд с административным иском о признании незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 08 июля 2025 года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости зданий с кадастровыми номерами *** и *** соответственно, в размере их
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий в размере
их рыночной стоимости: здания с кадастровым номером *** - в размере
23 596 655 руб. 97 коп., определенном отчетом об оценке № *** от 30 мая 2025 года, составленным ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.); здания с кадастровым номером *** - в размере
8 129 476 руб. 76 коп., определенном отчетом об оценке № *** от 30
мая 2025 года, составленным ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.).
Требования
мотивировал тем, что является собственником указанных зданий.
1. Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:
Ульяновская область, ***, площадью 856,7 кв.м, по состоянию на 01 января 2023
года определена в размере 42 326 381 руб. 49 коп. Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 30 мая 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на 15 января 2025 года составила
23 596 655 руб. 97 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако
решением учреждения № *** от 08
июля 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
2. Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
площадью 882,7 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере
16 541 700 руб. 90 коп. Вместе
с тем согласно отчету об
оценке № *** от 30 мая 2025 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость здания по состоянию на
15 января 2025 года составила 8 129 476 руб. 76 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако
решением учреждения № *** от 08
июля 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», администрация
г.Ульяновск, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
После проведения по
делу дополнительной судебной экспертизы административный истец уточнил исковые
требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости. Просил
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером с кадастровым
номером *** в размере 13 230 399 руб., здания с кадастровым номером ***
в размере 7 192 291 руб. (л.д. 95, 109 т.5).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В письменном отзыве
на административный иск представитель ОГБУ «БТИГКО» просил отказать в его
удовлетворении, указывая на законность принятого Учреждением решения об
отсутствии в иске обоснования незаконности данного решения.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости,
поскольку в случае устранения недостатков, послуживших основанием для принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости, истец вправе воспользоваться своим правом на установление
рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии со ст. 23.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Полагал, что отказ в
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в ОГБУ
«БТИГКО».
Указал на
злоупотребление истцом свои правом на установление рыночной стоимости объектов
недвижимости в судебном порядке.
В дополнительных
пояснениях указал на несогласие с заключением дополнительной судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости,
поскольку она определена ранее даты постановки их на государственный учет (л.д.
98-99, 116 т.5).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Истец является
плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со ст. 403 НК РФ если иное не
установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого
объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый
государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Мулеев В.Г. является собственником
нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 882,7 кв.м,
расположенного по адресу: *** (л.д. 113-14
т.1), а также нежилого административного здания с кадастровым номером ***,
общей площадью 856,7 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 171-172 т.1).
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***, определена актом ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 17 февраля 2025 года по состоянию
на 01 января 2023 года в размере
16 541 700 руб. 90 коп. Дата начала применения кадастровой
стоимости – 04 февраля 2025 года (л.д. 12 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 30 мая 2025
года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 15 января 2025 года составила 8 129 476 руб. 76 коп. (л.д. 18-19
т.1).
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером *** определена актом ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 03 февраля 2025 года по состоянию
на 01 января 2023 года в размере
42 326 381 руб. 49 коп. Дата начала применения кадастровой
стоимости – 22 января 2025 года (л.д. 170 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 30 мая 2025
года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 15 января 2025 года составила 23 596 655 руб. 97 коп. (л.д. 2-4
т.2).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
указанного помещения в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 10 июня 2025 года
Мулеев В.Г. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив, в
том числе, отчет об оценке недвижимости №***
от 30 мая 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 15 января 2025 года составила 23 596 655 руб. 97 коп.; а также с
заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив, в
том числе, отчет об оценке недвижимости №***
от 30 мая 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 15 января 2025 года составила 8 129 476 руб. 76 коп.
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 08 июля 2025 года № *** и № *** по результатам рассмотрения указанных заявлений Мулееву В.Г. было отказано в
установлении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером *** и
здания с кадастровым номером *** в размере их рыночной стоимости, определенной
вышеуказанными отчетами об оценке (л.д.15-16, 174-175 т.1).
Основанием принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.Оценщиком на странице 49 отчета № *** об
оценке и на стр. 56 отчета об оценке № *** представлено предложение №5,
дата публикации 13 февраля 2024 года
(стр. 183). На дату публикации объявления площадь объекта с кадастровым номером
*** составляет 1478,40 кв.м. Площадь, указанная оценщиком в отчетах, не подтверждена.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Согласно тексту
объявления на стр. 261 отчетов в отношении предложения №11/аналог №11 по аренде
производственно - складской недвижимости, расположенного по адресу: ***,
предлагаются в аренду помещения с офисами. Оценщиком при расчете стоимости
объекта оценки информация о наличии офисных помещений не учтена и не
рассмотрена.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. (решение № ***) Сравнительный
подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно
п.п.4 п.5 ФСО V рассматривая возможность и целесообразность применения
сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше
корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложения/аналоги, принятые
оценщиком на стр. 48-50 отчета об оценке, несопоставимы с объектом оценки по
своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно - планировочные,
конструктивные решения, функционал здания и т. п.), использование данных
аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены требования п.п.4 п.5 ФСО V.
3.(решение № ***) Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки
затратным подходом на стр. 154 отчета об оценке принят объем 5980 куб.м, при
площади 844,65 кв.м. Согласно выписки из Единого государственного реестра
недвижимости на стр. 140 площадь объекта недвижимости составляет 856,7 кв.м.
Принятый объем для расчета на стр. 88 не подтвержден.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов
недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при
рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объекта недвижимости, отклоненные ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке от 30 мая 2025 года №*** и № ***,
выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом
поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 19 декабря 2025 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчетов об оценке № *** и № *** от 30 мая 2025 года, экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
1)
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России, либо обоснование
неиспользования. Нарушение п.п. 9 п. 7
ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия, допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
при расчете сравнительным подходом для аналога 5 неверно учтена площадь
объекта,
2)
при расчете сравнительным подходом для аналогов не введена корректировка на
местоположение промзон, в которых находятся объекты.
3)
при расчете затратным подходом не подтвержден объем объекта оценки с
кадастровым номером *** (отчет 1).
4)
при расчете доходным подходом у аналога 11 не учтено наличие офисных помещений.
Факты,
указанные в п. II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанных в решении *** от 08 июля
2025 года в отношении объекта оценки с кадастровым номером ***, эксперт
считает:
-
по п. 1 и 2 – нарушение имеется,
-
по п. 3 – имеется нарушение в части наличия ценообразующих факторов, не
учтенных оценщиком при расчете стоимости.
В
части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, указанных в решении *** от 08 июля 2025 года в отношении объекта
оценки с кадастровым номером ***, эксперт считает:
-
по п. 1, 2 и решения – нарушения имеются (л.д. 24-26 т.3).
Несоблюдение
оценщиков вышеуказанных требований законодательства при составлении отчетов об
оценке недвижимости № *** и № *** от 30 мая 2025 года является существенным
нарушением способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчетов об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он (с учетом дополнительных
пояснений от 16 января 2026 года) определил рыночную стоимость объектов
недвижимости по состоянию на 15 января 2025 года: здания с кадастровым номером ***
– в размере 6 462 570 руб., здания с кадастровым номером *** – в размере
11 451 299 руб. (л.д. 103 оборот
т.3).
В
ходе рассмотрения дела представителем ОГБУ «БТИГКО» было заявлено ходатайство о
поручении ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы проведения дополнительной
экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом
устранения экспертом замечаний, выявленных ОГБУ «БТИГКО» в заключении судебной
экспертизы № *** от 19 декабря 2025 года (определение о назначении экспертизы
л.д. 196 т.4).
По
результатам проведения дополнительной экспертизы № *** от 13 апреля 2026 года эксперт определил
рыночную стоимость зданий по состоянию на 15 января 2025 года: здания с
кадастровым номером *** в размере 7 192 291 руб., здания с
кадастровым номером *** в размере 13 230 399 руб. (л.д. 6-47
т.5).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объектов недвижимости, рассмотрены возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам
представителя ОГБУ «БТИГКО» о несогласии с заключением судебной экспертизы об
определении рыночной стоимости объектов оценки в части неверной даты оценки
(оценка проведена на дату, ранее их постановки объектов недвижимости на
государственный кадастровый учет) (л.д. 98-99, 116 т.5) суд приходит к следующему.
Дата определения
рыночной стоимости объектов оценки – 15 января 2025 года, соответствует дате определения
рыночной стоимости объектов оценки в отчетах об оценке № *** и *** от 30 мая
2025 года, выполненных ООО «Многопрофильный деловой центр», и являвшихся
предметом рассмотрения ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений об отказе в установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
При этом в решениях ОГБУ «БТИГКО» от 08 июля
2025 года № *** и года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***, соответственно, в
размере их рыночной стоимость, ОГБУ «БТИГКО» не указывало данное основание в
качестве причины для принятия решений об отказе.
Вместе с тем п. 12 ст. 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрена обязанность
учреждения в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной
стоимости приводить в решении все выявленные в ходе рассмотрения заявления об
установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения.
Поскольку в рамках рассмотрения настоящего
дела проверяется законность решений Учреждения от 08 июля 2025 года, суд
приходит к выводу о том, что Учреждение не вправе по истечении 10 мес. с даты
принятия оспариваемых решений заявлять иные доводы, не указанные в данных
решениях.
Из материалов дела, представленных ППК
«Роскадастр», следует, что здание общей площадью 856,7 кв.м, с кадастровым
номером ***, поставлено на государственный кадастровый учет 22 января 2025
года.
Данное здание было образовано путем реконструкции
незавершенного строительством здания гаража-профилактория с кадастровым номером
*** в административное здание (л.д. 106 т.4) . Технический план на
реконструированное здание составлен по состоянию на 03 июля 2024 года (л.д.
98-108 т.4). Дата разрешения на ввод здания в эксплуатацию – 19 июля 2024 года
(л.д. 72 т.4). Таким образом, здание образовано по состоянию на июль 2024 года.
Последующая постановка его на кадастровый учет (22 января 2025 года)
представляет собой лишь юридическое оформление объекта недвижимости.
Здание общей площадью 882,7, с кадастровым
номером ***, поставлено на государственный кадастровый учет 04 февраля 2025
года.
Изначально данное здание было поставлено на государственный
кадастровый учет 22 января 2025 года с кадастровым номером *** как
незавершенный строительством объект недвижимости – здание склада тарно-штучных
грузов со стеллажными кранами штаблерами (л.д. 115 т.4). При этом обследование
данного здания до постановки его на государственный кадастровый учет
производилось в августе 2024 года (л.д. 139 т.4) обществом с ограниченной
ответственностью «Первое региональное агентство недвижимости» с целью
определения его функционального назначения по отношению к административному
зданию площадью 856,7 кв.м. Имеющиеся в
данном заключении фотографии подтверждают факт существования данного здания по
состоянию на август 2024 года (л.д. 139-149 т.4). Последующая постановка здания
площадью 882,7 кв.м на государственный кадастровый учете 04 февраля 2025 года с
присвоением ему кадастрового номера *** представляет собой лишь юридическое
оформление объекта недвижимости.
Таким образом, оба объекта фактически существовали по состоянию на 15 января 2025 года, то есть на дату
оценки.
Кроме того, из дополнительных пояснений
судебного эксперта (л.д. 111-113 т.5) следует, что постановка на кадастровый
учет не является ценообразующим фактором и не оказывает влияние на рыночную
стоимость объектов недвижимости. Для объектов исследования использовались
аналоги, срок ликвидности которых
составляет 8 мес. (нижняя граница показателя). То есть данные аналоги могли быть использованы при расчете
рыночной стоимости также на даты 22 января 2025 года и 04 февраля 2025 года, соответственно
рыночная стоимость объектов исследования с кадастровыми номерами *** и *** на
22 января 2025 года и на 04 февраля 2025 года была бы аналогичны той, которая
определена в заключении эксперта № *** от 13 апреля 2026 года по состоянию на
15 января 2026 года.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчеты об оценке недвижимости от 30 мая 2025 года № ***,
составленные оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствуют требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от 08 июля 2025 года №*** об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** и №№*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении
дополнительной судебной экспертизы №*** от 13 апреля 2026 года, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – нежилого административного здания, общей площадью 856,7 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 15 января 2025 года, в размере 13 230 399 руб.; нежилого здания, общей площадью 882,7
кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***0, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2025 года, в размере 7 192 291
руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, по которым
ОГБУ «БТИГКО» были приняты оспариваемые
в настоящем деле решения, было подано Мулеевым В.Г. в Учреждение 10 июня 2025
года, объект с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый
учет 22 января 2025 года, объект с кадастровым номером *** поставлен на
государственный кадастровый учет 04 февраля 2025 года, установленная судом
кадастровая стоимость подлежит применению
в отношении объекта с кадастровым
номером *** - с 22 января 2025 года, в отношении объекта с кадастровым номером ***
- с 04 февраля 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Мулеева Валерия Геннадьевича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными
решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 08 июля 2025 года №***
и *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с
кадастровыми номерами *** и ***, соответственно, в размере их рыночной
стоимости, отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого административного здания, общей площадью 856,7 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 15 января 2025 года, в размере 13 230 399 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 22 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания,
общей площадью 882,7 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:
***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2025 года, в
размере 7 192 291 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости 04 февраля 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
зданий с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
04 июня 2026 года.