Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 24.06.2026, опубликован на сайте 03.07.2026 под номером 126390, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-36/2026 (3а-187/2025)

73OS0000-01-2025-000425-78

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Забураевым Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Спецпожстрой» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Спецпожстрой» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просило признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от 08 сентября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 879,4 кв.м, наименование: административное здание с подвалом, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 23 026 612 руб. 20 коп.

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанного нежилого здания.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 54 147 071 руб. 95 коп.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость 23 026 612 руб. 20 коп. по состоянию на 01 марта 2025 года, определенную отчетом об оценке недвижимости №*** от 04 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от 08 сентября 2025 года № *** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», Министерство финансов Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

После проведения по делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта) представитель административного истца Демина С.М. уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости – просила установить с 01 января 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 27 229 771 руб. (л.д.130 т.2).

В судебное заседание участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в административном иске обоснования незаконности решения.

Возражал против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе, административный истец вправе воспользоваться своим право на установление рыночной стоимости объектов оценки в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Полагал, что в судебном порядке может быть оспорено только решение Учреждения. Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть самостоятельным.

Указал на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д.194-196 т.1).

В дополнительных пояснениях указал на несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 88-89, 139 т.2).

Представитель ППК «Роскадастр» просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д. 237-238 т.1).

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ООО «Спецпожстрой» является собственником нежилого административного здания с подвалом, кадастровый номер ***, площадью 879,4 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 229 т.1).

Кадастровая стоимость здания определена в рамках проведения очередного тура государственной кадастровой оценки и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» по состоянию на 01 января 2023 года в размере 54 147 071 руб. 95 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 12, 203 т.1).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 04 августа 2025 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания по состоянию на 01 марта 2025 года составила 23 026 612 руб. 20 коп (л.д. 52 т.1).

Частью 1 ст. 378.2 НК РФ определен перечень видов имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 7 указанной статьи уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 01 марта текущего налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 26 ноября 2024 года № 316-пр определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год.

Принадлежащее административному истцу здание с кадастровым номером *** включено в данный перечень (***).

Поскольку расчет налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 11 августа 2025 года ООО «Спецпожстрой» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровыми номерами *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе, отчет об оценке недвижимости №*** от 04 августа 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 08 сентября 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано (л.д. 10-11 т.1).

Основанием принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на стр. 52 отчета об оценке указана площадь здания аналога №3 в размере - 1567,4 кв.м. Согласно данных объявления на стр. 182-183 отчета об оценке, по состоянию на дату публикации объявления – 02 ноября 2024 года (дата выгрузки объявления 27 ноября 2024 года) площадь здания аналога №3 составляла 1883,1 кв.м.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на стр. 49 отчета об оценке указано, что объект относится к сегменту недвижимости административно-офисного назначения. Далее на стр. 50 отчета об оценке при описании критериев отбора предложений указано: назначение административно - офисная недвижимость с кабинетной планировкой. На стр. 52-56 приведены предложения по продаже помещений торгового назначения за исключением аналогов № 4, 6.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Согласно тексту объявлений (стр. 196-229) в отчете об оценке указано, что в предложениях № 3, 6, 10 в стоимость арендной ставки входят коммунальные платежи, данные объекты не могут быть использованы в качестве аналогов. Нарушены критерии отбора, указанные оценщиком на 51 странице отчета.

4. Согласно фотоматериалам и данных плана недвижимого имущества (с описанием) от 04 апреля 2007 года объектом оценки является двухэтажное здание с подвалом. В соответствии с Выпиской из ЕГРН №*** от 20 июня 2025 года количество этажей 2, в том числе подземных 0. Расчет стоимости объекта оценки проведен с использованием некорректных данных в отношении объекта оценки.

5. Предложение №4/Аналог №4 - ***. Согласно тексту объявления на стр.53-54 отчета об оценке так же имеется гараж 22 кв.м, отдельное строение с сауной и бассейном, беседка. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.

6. Оценщиком на стр. 17-18 отчета об оценке при расчете процента износа элемента к старению допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Определяя законность данного решения, суд исходит из следующего.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке №*** от 04 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 03 апреля 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 04 августа 2025 года, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:

1) отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование неисполнения – нарушение п.п.9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1) объектов оценки является административное здание, имеющее кабинетную систему, при расчете сравнительным подходом частично использованы аналоги торговой недвижимости, имеющие большие площади.

2) объектом оценки является административное здание, имеющее подвальное помещение, данный факт не учтен при использовании аналога, не имеющего подвального помещения.

3) при расчете доходным подходом у аналогов 3,6,10 не введены корректировки на состав арендной платы.

Факты, указанные экспертом в п.II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.

III. В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает:

- по п. 1 и 4 решения – нарушение отсутствует.

- по п. 2, 5, 6 решения – нарушение имеется,

- по п. 3 решения – нарушение отсутствует. Имеется другое нарушение

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** 04 августа 2025 года является существенным нарушением способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости (л.д. 31-32 т.2).

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он с учетом дополнительных письменных пояснений определил рыночную стоимость здания по состоянию на 01 марта 2025 года в размере 27 229 771 руб. (л.д. 113 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. При оценке применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости воспроизводства), метод сравнения продаж, доходный подход (метод прямой капитализации).

По доводам представителя ОГБУ «БТИГКО» о несогласии с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к следующему.

Изначально судебный эксперт рассчитал рыночную стоимость здания с кадастровым номером *** в размере 27 127 456 руб. по состоянию на 01 марта 2025 года (л.д. 57 т.2).

Представитель ОГБУ «БТИГКО» не согласился с расчетом рыночной стоимости объекта, указав на то, что в отношении объекта оценки имеются расхождения в сведениях технической документации (в документации указано, что в здании имеется подвал с минимальной высотой на лестничной клетке 2,6м, что противоречит сведениям, внесенным в ЕГРН, где указано количество этажей, в том числе подземных – 2.

При расчете затратным подходом допущена арифметическая ошибка при расчете процента износа к строению; значение износа в размере 12% на стр. 30 не обосновано и не подтверждено; на стр. 45 указано, что корректировочный коэффициент для кровли составляет 1,2, на стр. 30 данный коэффициент указан в размере 0,98.

При расчете сравнительным подходом: объект оценки и аналог № 1 различны по ценообразующему фактору - внутренняя отделка. Данный фактор не рассмотрен и не учтен; аналог № 1 не сопоставим с объектов оценки по основным характеристикам: объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п. Использование данного аналога некорректно и не обосновано.

При расчете доходным подходом: не выявлена зависимость стоимости арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади. Введение корректировки на площадь необоснованно и приводит к некорректному результату расчета стоимости объекта оценки (л.д.98-99 т.2).

По данным доводам суд приходит к следующему.

Расхождение сведений об объекте оценки в технической документации (указано количество этажей в здании 2 и наличие подвала) и сведений, внесенных в ЕГРН (указано количество этажей, в том числе подземных - 2), на расчет размера рыночной стоимости объекта оценки не влияет. В данном случае в выписке из ЕГРН в отношении объекта оценки с кадастровым номером *** указано наименование здания – административное здание с подвалом, общая площадь объекта – 879,4 кв.м (л.д. 229 т.1).

В плане недвижимого имущества с описанием в отношении объекта оценки указано число этажей – 2, наличие подвала. При этом площадь здания составляет 879,33 кв.м (л.д. 134-135 т.1). Таким образом, площадь подвала входит в общую площадь здания.

Кроме того, оценка объекта с кадастровым номером *** производилась экспертом с осмотром объекта оценки. Эксперт в дополнительных пояснениях подтвердил, что здание имеет 2 этажа и подвал (л.д.110-111 т.2).

Наличие арифметической ошибки при расчете процента износа к строению (затратный подход) экспертом не установлено.

На стр. 30 экспертного заключения указан процент износа – 13,60% (округленно 14%), а не 12%, как указал представитель ОГБУ «БТИГКО». В дополнительных пояснениях судебный эксперт обосновал, что для определения процента износа стен и перекрытий объекта был использован метод – срок жизни. Ввиду наличия технической ошибки процент износа составил 13,78%, что округленно также составляет 14% (л.д. 112 т.2).

Ввиду наличия технической ошибки в указании коэффициента корректировки для кровли судебный эксперт произвел перерасчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, и она составила 35 869 891 руб. (вместо ранее рассчитанной рыночной стоимости 35 562 945 руб.). С учетом этого при согласовании результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки, произведенной с использованием различных методов оценки, рыночная стоимость объекта оценки составила 27 229 771 руб. вместо 27 127 456 руб. (л.д. 112-113 т.2).

В отношении доводов ОГБУ «БТИГКО» о различии объекта оценки и аналога № 1 различны по ценообразующему фактору - внутренняя отделка, эксперт со ссылкой на данные статистики Статриелт – Statrielt - информационный портал недвижимости, НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», указал, что у объекта оценки и объекта аналога № 1 внутренняя отделка относится к классу качестве «стандарт», соответственно, корректировка не вносилась.

По доводу о несопоставимости объекта оценки и объекта аналога № 1 по основным характеристикам экспертом указано, что объект исследования и объект аналог № 1 сопоставимы по объемно-планировочным решениям: имеют кабинетную систему; по конструктивным решениям – здания имеют капитальные стены и перекрытия; по функционалу здания – в объявлении указано «возможное использование – офис центр, мед. центр, учебный центр», то есть данный объект также относится к недвижимости административно-офисного назначения (л.д. 114 т.2).

По доводу ОГБУ «БТИГКО» о том, что при расчете доходным подходом не выявлена зависимость стоимости арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, в связи чем введение корректировки на площадь необоснованно и приводит к некорректному результату расчета стоимости объекта оценки, экспертом со ссылкой на методические рекомендации «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» под общ. редакцией д-ра юридических наук, профессора А.Ю. Бутырина, 2024, указано, что фактор масштаба является одним из ценообразующих факторов. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м объекта от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м общей площади. Коэффициент масштаба позволяет увидеть, как снижается цена 1 кв.м при увеличении площади объекта недвижимости. Таким образом, стоимость арендной ставки 1 кв.м зависит от арендуемой площади, стоимость, указанная в объявлении, нивелируется путем введения коэффициента масштаба (л.д. 114).

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а также доказательств об ином размере рыночной стоимости объекта оценки не представлено.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что отчет об оценке недвижимости № *** от 04 августа 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 08 сентября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта), и с учетом этого считает возможным установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости 27 229 771 руб. по состоянию на 01 марта 2025 года.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявление об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО» было принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано истцом в Учреждение 11 августа 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Данный вывод содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Спецпожстрой» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» №*** от 08 сентября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости № *** от 04 августа 2025 года, составленным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого административного здания с подвалом, кадастровый номер ***, общей площадью 879,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 27 229 771 руб. по состоянию на 01 марта 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 29 июня 2026 года.