Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости
Документ от 08.06.2026, опубликован на сайте 29.06.2026 под номером 126410, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-31/2026 (3а-182/2025)

73OS0000-01-2025-000414-14

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 мая 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Зиминой Анастасии Сергеевны к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил :

Зимина А.С. обратилась в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просила признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от 17 сентября 2025 года № ***, № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 16 554 775 руб. 92 коп., установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 13 199 213 руб. 03 коп., помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 15 157 898 руб. 80 коп.

Требования мотивировала тем, что она является собственником указанных нежилых помещений

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 45 159 275 руб. 53 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 47 016 176 руб. 35 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 37 814 508 руб. 01 коп.

Установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** существенно превышает их вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года, определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от 17 сентября 2025 года № *** в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрация города Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

В ходе судебного разбирательства представителем Зиминой А.С. – Романычевой Л.В. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости –21 931 421 руб., кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 18 963 964 руб., кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 18 083 357 руб.

Представитель Зиминой А.С. – Романычева Л.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В отзыве на административный иск и дополнительных пояснениях ОГБУ «БТИГКО» просил в его удовлетворении отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.

В уточненных пояснениях на заключение эксперта указал на следующие ошибки:

По сравнительному подходу в отношении всех объектов:

1.Применение коэффициента торможения в размере -0,28 не обосновано. Объектами оценки являются помещения торгового назначения.

2. Аналоги в рамках сравнительного подхода не идентифицированы (не установлены кадастровые номера), что не позволяет установить их точные количественные и качественные характеристики и использовать в дальнейших расчетах.

3. В нарушение п. 22 б ФСО № 7 в качестве аналогов № 1 и № 3 выбраны помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, тогда как объектами оценки являются помещения, расположенные в нежилом здании.

По доходному подходу в отношении всех объектов:

1. Применение коэффициента торможения в размере -0,28 не обосновано. Объектами оценки являются помещения торгового назначения.

2. Значение корректировки на красную линию в размере 0,85 (по нижней границе показателя) не подтверждено и не соответствует информации, приведенной в приложении.

3. Согласно информации, приведенной в приложении, не выявлена зависимость стоимости арендной платы за 1 кв.м от арендуемой площади. Введение корректировки на площадь не обосновано и приводит к некорректным результатам расчета стоимости объектов оценки.

4. 3. В нарушение п. 22 б ФСО № 7 в качестве аналога № 1 выбрано помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме.

В дополнительных пояснениях представитель указал на то, что, исходя из смысла пункта 16 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае, это приведет к правовой коллизии – с одной стороны, решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны, суд в отсутствие законных оснований (не признав решение ОГБУ «БТИГКО» незаконным) установит иную кадастровую стоимость.

По заключению судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Просил не принимать во внимание суждения эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла; являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна быть исправлена.

Согласно требованиям статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.

В связи с этим просил признать несоответствующими законодательству положения заключения эксперта о законности действий сторон и о соответствии документов закону; признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и исключить его из административного дела.

Представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что Зимина А.С. является с 03 декабря 2024 года собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 654,2 кв.м, расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 681,1 кв.м, расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: ***,

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости актом об утверждении кадастровой стоимости объектов недвижимости № *** от 04 февраля 2025 года утверждена кадастровая стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года: нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 37 814 508 руб. 01 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 47 016 176 руб. 35 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 45 159 275 руб. 53 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости установлена 24 января 2025 года.

Отчетом об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., определена рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года следующих объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 16 554 775 руб. 92 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 13 199 213 руб. 03 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 15 157 898 руб. 80 коп.

Поскольку исходя из указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** по состоянию на 01 января 2023 года будет рассчитываться налог на имущество с 24 января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года затрагиваются права Зиминой А.С., как налогоплательщика.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 18 августа 2025 года Зимина А.С. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 16 554 775 руб. 92 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 13 199 213 руб. 03 коп., нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 15 157 898 руб. 80 коп.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 17 сентября 2025 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Зиминой А.С. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 16 554 775 руб. 92 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.Оценщиком на странице 54-56 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости торгового назначения, при этом:

- Предложение № 5/ аналог № 5 по продаже – ***, кадастровый номер помещения, представленного к продаже, ***. Согласно данным Портала пространственных данных общая площадь объекта составляет 489,5 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 489 кв.м.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.Оценщиком на стр. 57-65 отчета об оценке приведены предложения по аренде недвижимости торгово-офисного назначения, при этом:

- Предложение № 11/ аналог № 11 по аренде - ***. Кадастровый номер помещения, представленного к сдаче аренды – ***. Согласно данным Портала пространственных данных общая площадь объекта составляет 144,2 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах площадь 144 кв.м.

3. Оценщиком на стр. 54 отчета об оценке указана площадь предложения № 7/ аналог № 7 - 679 кв.м. Согласно тексту объявления на стр. 272 отчета об оценке «Центр недвижимости и кадастр» предлагает к покупке помещение, расположенное по адресу: ***: первый этаж – 464 кв.м, цокольный этаж – 214 кв.м. Принятая площадь для расчета оценщиком не обоснована.

4.Согласно информации, указанной в объявлении на стр. 286 отчета об оценке для предложения № 3/ аналога № 3 по аренде имеется уже выделенная, утепленная, оснащенная холодильная комната со входом. Данная информация не описана и не учтена оценщиком.

5. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п.4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложение № 5/ аналог № 5, принятый оценщиком на стр. 46 отчета об оценке не сопоставим с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.

Нарушены требования п.п.4 п. 5 ФСО V.

6. Значения корректировок на этажность на страницах 170-178, 179 различны.

7. Оценщиком на стр. 54-65 отчета об оценке приведены предложения по продаже торгового назначения наиболее сопоставимые с объектом оценки, при этом:

- предложение № 3/ аналог № 3, адрес: *** является объектом оценки.

8. Объектом оценки является помещение с кадастровым номером ***, общей площадью – 654,2 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ***. Так же в данном здании располагаются помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 547,8 кв.м и помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 681,1 кв.м. Согласно данным НСПД общая площадь здания составляет 1567,4 кв.м, при этом общая площадь помещений, расположенных в данном здании превышает общую площадь здания, составляет 1883,1 кв.м.

6. Объектом оценки является помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 681, 10 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ***. Также в данном здании располагаются помещение с кадастровым номером ***, общей площадью – 654,2 кв.м и помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 547,8 кв.м. Согласно данным НСПД общая площадь здания составляет 1567,4 кв.м, при этом общая площадь помещений, расположенных в данном здании превышает общую площадь здания, составляет 1883,1 кв.м.

6. Объектом оценки является помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 547,8 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ***. Также в данном здании располагаются помещение с кадастровым номером ***, общей площадью – 654,2 кв.м и помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 681,1 кв.м. Согласно данным НСПД общая площадь здания составляет 1567,4 кв.м, при этом общая площадь помещений, расположенных в данном здании превышает общую площадь здания, составляет 1883,1 кв.м.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемые решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта № *** от 05 марта 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке недвижимости *** от 12 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1) при расчете сравнительным подходом в расчетах учтен аналог 3, который является объектом оценки,

2) при расчете доходным подходом не введена корректировка на наличие грузового лифта у аналога 3,

3) при расчете доходным подходом использованы аналоги 7, 10 офисных помещений, которые имеют кабинетную планировку,

4) при расчете доходным подходом не учтено, что аналог 3 имеет оборудованную холодильную комнату.

Факты, указанные экспертом в п. II свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от 17 сентября 2025 года № ***:

- по пунктам 4, 6, 7 решения – имеются,

- по пунктам 1, 2, 3, 5, 8 решения - отсутствуют.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от 17 сентября 2025 года № ***:

- по пунктам 4 решения – имеются,

- по пунктам 1, 2, 3, 5, 6 решения - отсутствуют.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от 17 сентября 2025 года № ***:

- по пунктам 4 решения – имеются,

- по пунктам 1, 2, 3, 5, 6 решения - отсутствуют.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Заключением эксперта № *** от 28 ноября 2025 года, выполненным экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, с учетом её письменных пояснений, содержащих уточненный расчет, определена следующая рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2025 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 654,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере – 21 931 421 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 681,1 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере – 18 963 964 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 18 083 357 руб..

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 05 марта 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования указанных подходов к оценке недвижимого имущества и обоснование невозможности применения затратного подхода.

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении приведены скрин-копии объявлений предложений объектов, принятых в качестве аналогов, содержащие необходимую информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта с учетом письменных пояснений судебного эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного и доходного подходов, при применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Административным истцом и его представителем заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Ходатайство административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости недопустимым доказательством и исключении из дела удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Замечание ОГБУ «БТИГКО» относительно необоснованности применения при определении сравнительным и доходными подходами рыночной стоимости объектов недвижимости коэффициента торможения – 0,28 не может являться основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством, поскольку экспертом *** данное замечание было признано правильным, в связи с чем произведен перерасчет рыночной стоимости объектов недвижимости с применением надлежащего коэффициента торможения – 0,18, соответствующего помещениям торгового назначения.

Замечание ОГБУ «БТИГКО» относительно того, что принятые в расчет судебным экспертом в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги не идентифицированы: не указаны кадастровые номера, что не позволяет их использовать в дальнейших расчетах, являются несостоятельными.

Из письменных пояснений и показаний в судебном заседании эксперта *** следует, что нормативные документы, регулирующие судебную экспертную деятельность, оценочную деятельность, в том числе федеральные стандарты оценки, не содержат требований об обязательном указании кадастровых номеров аналогов, о проведении проверки информации о характеристиках объектов-аналогов по кадастровым номерам по данным Единого государственного реестра недвижимости. Экспертом идентификация объектов-аналогов – нежилых помещений по кадастровым номерам не проводилась, учитывались характеристики объектов-аналогов, в том числе площадь, материал стен, назначение помещения и другие характеристики, отраженные в объявлениях о продаже, что суд считает правомерным.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что при определении сравнительным подходом в качестве аналогов № 1 и № 3, и доходным подходом в качестве аналогов № 1 выбраны помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, в то время как объект оценки расположен в нежилом здании, не опровергают правильности выводов судебного эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом уточненного расчета.

Из письменных пояснений эксперта *** следует, что объект исследования и объекты-аналоги относятся к одному сегменты рынка – торговые помещения и сопоставимы по составу ценообразующих факторов и одинаковы по степени их влияния. Согласно её показаниям в судебном заседании расположение торговых объектов в нежилом здании или в многоквартирном доме не является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости, и применяемые в работе оценщиков и экспертов справочники (Л.А.Лейфера, СтатРиелт, «Ареал») не содержат корректировок в данной части.

Таким образом, размещение торговых помещений в нежилом здании или в жилом доме не влияет на определение их рыночной стоимости.

Замечание представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно того, что значение применяемой при доходном подходе корректировки на красную линию в размере 0,85 (по нижней границе показателя) не подтверждено и не соответствует информации, приведенной в приложении, не свидетельствует о неверности уточненного расчета рыночной стоимости объектов оценки, приведенного экспертом ***в пояснениях.

Экспертом *** в судебном заседании пояснено, что корректировка на красную линию в размере 0,85 применена правильно, ею была допущена техническая ошибка в том, что она указала, что этот показатель корректировки определен по нижней границе, тогда как он взят по верхней границе. Наличие этой ошибки не влечет перерасчета рыночной стоимости объектов оценки.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о необоснованности введения корректировки на площадь при определении рыночной стоимости объектов доходным подходом ввиду того, что не выявлена зависимость стоимости арендной платы за 1 кв.м от арендуемой площади не опровергают правильности введения судебным экспертом данной корректировки.

Из письменных пояснений эксперта *** следует, что одним из ценообразующих факторов является фактор масштаба (площади). Согласно методическим рекомендациям «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» под редакцией доктора юридических наук, профессора А.Ю.Бутырина, 2024 г., коэффициент позволяет увидеть, как снижается цена одного квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. На рынке прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м объекта от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м общей площади. Коэффициент масштаба позволяет увидеть, как снижается цена одного квадратного метра при увеличении площади объекта недвижимости.

Таким образом, стоимость арендной ставки 1 кв.м зависит от размера арендуемой площади, стоимость, указанная в объявлении, нивелируется путем введения коэффициента масштаба. Экспертом *** правомерно при определении рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом были применена корректировка на масштаб по данным статистики СтатРиелт.

Подбор судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным экспертом дополнительных доказательств.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части уточненного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от 17 сентября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание уточненный расчет эксперта *** и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 21 931 421 руб., кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 18 963 964 руб., кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года –18 083 357 руб., определив дату начала применения указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости 24 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Зиминой Анастасии Сергеевны к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 17 сентября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 654,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 21 931 421 руб., определив дату начала её применения 24 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 681,1 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 18 963 964 руб., определив дату начала её применения 24 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года –18 083 357 руб., определив дату начала её применения 24 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 23 июня 2026 года.