Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 24.06.2026, опубликован на сайте 03.07.2026 под номером 126443, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-39/2026 (№3а-190/2025)

73OS0000-01-2025-000430-63

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2025 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Забураевым Н.Ю.,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании административное дело по административному иску Хайруллина Рамиса Гильфановича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Хайруллин Р.Г. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от 31 октября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 4 139 079 руб. 82 коп.

Требования мотивировал тем, что является собственником указанного нежилого здания.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 14 827 921 руб. 18 коп.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость в размере 4 139 079 руб. 82 коп., определенную по состоянию на 01 мая 2025 года отчетом об оценке недвижимости № *** от 25 сентября 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от 31 октября 2025 года № *** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Администрация г. Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Динуллова Н.И. уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Просила установить с 01 января 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 6 234 561 руб., определенной заключением судебной экспертизы (л.д.76, 87 т.2).

В судебное заседание участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в административном иске обоснования незаконности решений.

Возражал против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе, административный истец вправе воспользоваться своим право на установление рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Полагал, что в судебном порядке может быть оспорено только решение Учреждения. Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть самостоятельным.

Указал на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д.199-205 т.1).

В дополнительных пояснениях от 04 июня 2026 года указала на то, что, исходя из смыла п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую стоимость.

При рассмотрении заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке, технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна быть исправлена.

В связи с этим просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.

Предоставлять рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок отказался.

Также указал на то, что если суд не признает решение Учреждения незаконным, вопрос об установлении величины кадастровой стоимости в размере рыночной оставляет на усмотрение суда. Решение бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании решения суда приниматься Учреждением не будет ввиду отсутствия законных оснований (л.д. 80-82, 96т.2).

Представитель ППК «Роскадастр» в письменном отзыве на административный иск просил рассмотреть дело в свое отсутствие с разрешением спора на усмотрение суда (л.д. 217-218 т.1).

Исследовав материалы дела, инвентарное дело на объект недвижимости по адресу: ***, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Хайруллин Р.Г. является собственником нежилого здания ***, с кадастровым номером ***, общей площадью 206,2 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 13 т.1, л.д. 273-277 т.2).

Кадастровая стоимость здания определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере 14 827 921 руб. 18 коп. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года в размере 14 827 921 руб. 18 коп. дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 75 т.2).

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 25 сентября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания по состоянию на 01 мая 2025 года составила 4 139 079 руб. 82 коп. (л.д. 20-23 т.1).

Поскольку расчет налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости зданий, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 01 октября 2025 года Хайруллин Р.Г. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе, отчет об оценке недвижимости №*** от 25 сентября 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 31 октября 2025 года № *** в удовлетворении его заявления было отказано (л.д. 10-11 т.1).

Основанием принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на стр. 1 отчета об оценке неверно указана площадь объекта оценки.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 81 отчета об оценке значение коэффициента Ко составляет 1, т.к. согласно данных справочника КО - ИНВЕСТ «Общественные здания и сооружения 2020» стоимость выбранного оценщиком аналога указана для объектов до 10 000 куб.м. Согласно данным на стр. 81 отчета об оценке объем здания объекта оценки 877 куб.м. Объем здания объекта оценки и объем аналога из справочника КО - ИНВЕСТ существенно различны. Значение коэффициента Ко - 1 не обосновано в отчете об оценке. Информация об объеме здания аналога со справочника КО - ИНВЕСТ «Общественные здания и сооружения 2020» на стр. 81 и 238 различны. Дальнейший расчет стоимости объекта оценки Затратным подходом произведен некорректно.

3. Оценщиком на стр. 44-46 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости административно - офисного назначения, при этом:

- Предложение №1, кадастровый номер ***. Данное предложение является торговым объектом, нарушен критерий отбора, приведенный на стр. 42 отчета по назначению «административно - офисная недвижимость с кабинетной планировкой».

- Предложение №2, кадастровый номер ***. Данное предложение является торговым объектом, нарушен критерий отбора, приведенный на стр. 42 отчета по назначению «административно - офисная недвижимость с кабинетной планировкой». По состоянию на дату публикации данного объявления – 02 ноября 2024 года площадь объекта аналога составляла 1883,1 кв.м.

- Предложение №3, кадастровый номер ***. Информация о цене предложения №3 на стр. 44 и 187 отчета об оценке различна.

Предложение №4, кадастровый номер ***. Информация о цене предложения №4 на стр. 44 и 191 отчета об оценке различна. Согласно данным НСПД данное предложение является объектом культурного наследия ***, нарушен критерий отбора, приведенный на стр. 42 отчета. Предложение является торговым объектом, нарушен критерий отбора, приведенный на стр. 42 отчета по назначению «административно - офисная недвижимость с кабинетной планировкой». Дата предложения №4 на стр. 46 отчета об оценке – 27 июля 2025 года. Согласно заданию на оценку дата оценки – 01 мая 2025 года. Использование информации после даты оценки не описано и не обоснованно в отчете об оценке. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.1 п.12 ФСО III.

4. Оценщиком на стр. 91 отчета об оценке введена корректировка на функциональную зону. Описание данной корректировки отсутствует в отчете об оценке.

5. Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом на стр. 109- 118 отчета об оценке приведен расчет цены 1 кв.м улучшений, при этом:

- на стр. 119-120 приведено описание корректировки на функциональные зоны, при этом данная корректировка в расчетной таблице отсутствует.

6. Информация о состоянии объекта оценки на стр. 96 и 121 отчета об оценке различна. Расчет корректировки на физическое состояние на стр. 120-121 произведен некорректно.

7. Этажи расположения объектов аналогов №7 и №10 на стр. 112, 116 и стр. 209 и 214 различны. Дальнейший расчет произведен некорректно.

8. Оценщиком на стр. 43 отчета об оценке установлены критерии отбора Предложений по аренде недвижимости в т.ч. состав арендной платы - арендная плата без учета коммунальных платежей. Согласно информации на стр. 205, 210 цена предложения №5 и №8 включает в себя коммунальные платежи.

9. Согласно информации, приведенной на стр. 211-212 объект оценки отличен от объекта аналога №9 по ценообразующему фактору материал стен. Оценщиком данная информация не описана и не учтена.

10. Информация о площади предложения №9 на стр. 50 и 211 отчета об оценке различна.

11. Рыночная стоимость объекта оценки согласно отчету об оценке *** от 25 сентября 2025 года, дата оценки 01 мая 2025 года, составляет 4 139 079 руб. 82 коп. В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что объект оценки выставлен на продажу в мае 2025 года со стоимостью 30 900 000 руб. (***).

Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** от 25 сентября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 29 апреля 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***.), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:

1) в отчете не указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

2) предложения-аналоги № 1 и № 2 являются торговыми зданиями с планировкой более 1000кв.м свободной площади, что не учтено в расчетах.

3) при расчете арендной платы в рамках доходного подхода не учтены отличия по включению коммунальных платежей в арендную ставку для аналогов №5 и № 8. Нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО №7.

4) при применении доходного подхода не учтено, что объект требует проведения капитального ремонта или реконструкции, метод капитализации не применим. Нарушение п. 23 «в» ФСО № 7.

5) нет подтверждения цены предложения аналога № 3. Нарушение п.8 ФСО VI.

III. В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает:

- по п. 1, 2, 6, 7, 10 решения – не является нарушением, опечатка.

- по п. 3 решения – нарушение имеется частично (по предложению № 1, № 2, № 3), за исключением предложения № 4 – опечатка.

- по п. 4, 5, 8 решения – нарушение имеется.

- по п. 9 решения – нарушение отсутствует, однозначно установить материал стен по фотографиям в объявлении нельзя.

- по п. 11 решения – нарушение отсутствует. Информация о предложении объекта оценки не является фактором, оказывающим влияние на стоимость.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 25 сентября 2025 года является существенным нарушением способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости (л.д. 20-21 т.2).

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 мая 2025 года в размере 6 234 561 руб. (л.д. 44 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***., обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости воспроизводства), сравнительный подход (метод сравнения продаж). Обоснована невозможности применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 32-34 т.2).

Оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

Подбор судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным экспертом дополнительных доказательств.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, также не представлено, хотя судом дважды предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 90, 92-94 т.2).

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что отчет об оценке недвижимости № *** от 25 сентября 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 31 октября 2025 года №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 6 234 561 руб. по состоянию на 01 мая 2025 года.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявление об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости было подано в учреждение 01 октября 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, может быть установлена только в случае признания решения ОГБУ «БТИГКО» незаконным, являются несостоятельными.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Данный вывод содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Хайруллина Рамиса Гильфановича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» №*** от 31 октября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 25 сентября 2025 года, составленными оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания ***, с кадастровым номером ***, общей площадью 206,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 6 234 561 руб. по состоянию на 01 мая 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 29 июня 2026 года.