Дело № 3а-35/2026 (№3а-186/2025)
73OS0000-01-2025-000423-84
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июня 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Забураевым Н.Ю.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному
иску Алексеева Дмитрия Петровича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости и установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Алексеев Д.П.
обратился в суд с административным иском к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее
также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от 07 ноября
2025 года № *** и
№ *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым
номером ***, площадью 767,3 кв.м, наименование: магазин, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 14 091 418 руб. 76 коп.;
установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***,
площадью 1374,6 кв.м, наименование: магазин, расположенного по адресу: ***, в
размере его рыночной стоимости
27 200 018 руб. 69 коп.
Требования
мотивировал тем, что является
собственником указанных объектов
недвижимого имущества
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***
определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 28 976 053
руб. 25 коп.
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером ***
определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 87 441 187 руб. 16 коп.
Вместе с тем в
соответствии с отчетом об оценке недвижимости №*** от 07 октября 2025 года,
составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 июня
2025 года составила 14 091 418 руб. 76 коп.
Согласно отчету об
оценке недвижимости №*** от 07 октября
2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.). рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию
на 01 июня 2025 года составила 27 200 018
руб. 69 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости на
основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в
ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от
07 ноября 2025 года № *** в
удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрация МО «Чердаклинский район», ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
После проведения по
делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений к ней)
представитель административного истца Дёмина С.М. уточнила исковые требования в
части размера рыночной стоимости объектов недвижимости - просила установить
кадастровую стоимость зданий в размере их рыночной стоимости, определенной
заключением судебной экспертизы: здания с кадастровым номером *** – в размере
19 860 760 руб., здания с кадастровым номером *** – в размере 33
598 885 руб. (л.д. 144 т.3).
Участники процесса в судебное заседание не
явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на
иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятых
учреждением решений и отсутствие в административном иске обоснования
незаконности решений.
Возражал против
удовлетворения требований об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием
для принятия решений об отказе, административный истец может воспользоваться
своим правом на установление рыночной стоимости объектов недвижимости в размере
их рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке. Отказ в установлении кадастровой стоимости объектов в размере
их рыночной стоимости не лишает истца возможности повлиять на величину
налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д.180-184 т.2).
В дополнительных
отзывах на административный иск указал
на то, что, исходя из смыла п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой
оценке, удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только в случае
признания решений ОГБУ «БТИГКО» незаконными. В противном случае это приведет к
правовой коллизии – с одной стороны решения ОГБУ «БТИГКО» останутся в силе и
кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных
оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияли ли ошибки в отчетах на определение результата или не
повлияли. Являются ли ошибки в отчетах существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку эксперт
не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги при использовании сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался.
Также указал на то,
что если суд признает решения учреждения законными, вопрос об установлении
величины кадастровой стоимости в размере рыночной учреждение оставляет на
усмотрение суда. Решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой
стоимости в размере рыночной на основании решения суда приниматься не будут
ввиду отсутствия законных оснований (п.16 ст. 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке») (л.д. 136-137, 153 т.3).
Представитель ППК «Роскадастр»
в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое отсутствие с
разрешением спора на усмотрение суда
(л.д.206-207 т.2).
Исследовав материалы
административного дела, технический паспорт на здание по адресу: *** суд
приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Истец является
плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не
установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого
объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый
государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Алексеев Д.П. является собственником нежилого здания, наименование –
магазин, с кадастровым номером ***, общей площадью 767,3 кв.м, расположенного
по адресу: *** (л.д. 27-29 т.1, л.д.193-196 т.2) и нежилого здания,
наименование - магазин, с кадастровым номером ***, общей площадью 1374,6 кв.м,
расположенного по адресу: *** (л.д. 30-31 т.1, л.д. 197-201 т.2 ).
Кадастровая
стоимость зданий определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года и утверждена приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр
от 10 ноября 2023 года: кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ***
– в размере 28 976 053 руб.
25 коп (л.д. 17 т.1); кадастровая стоимость здания с кадастровым номером
*** – в размере 87 441 187 руб. 16 коп. (л.д. 18 т.1). Дата начала
применения кадастровой стоимости - 01 января 2025 года.
Вместе
с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 07 октября 2025
года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 июня
2025 года составила 14 091 418
руб. 76 коп (л.д. 47-48 т.1).
Согласно
отчету об оценке №*** от 07 октября 2025 года рыночная стоимость здания с
кадастровым номером *** по состоянию на 01 июня 2025 года составила
27 200 018 руб. 69 коп. (л.д.49 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости зданий, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
зданий в размере их рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе
в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 08 октября 2025 года Алексеев Д.П. обратился в ОГБУ «БТИГКО»
с заявлениями об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной
стоимости на основании вышеприведенных отчетов об оценке недвижимости, однако
решениями учреждения от 07 ноября 2025 года № *** (в отношении здания ***) и № ***
(в отношении здания ***) в удовлетворении его заявлений было отказано ввиду
несоответствия представленных отчетов требованиям законодательства в области
оценочной деятельности, а именно (л.д. 12-16 т.1):
Решение № *** (в
отношении здания ***):
1. необоснованный
отказ от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости
здания.
2. использование при
сравнительном подходе оценки аналогов (стр. 93-103 отчета), не сопоставимых с
объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота,
объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания).
3.На странице 59-63 Отчета об
оценке оценщиком приведены предложения по аренде, при этом:
-
При переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации для предложения №2 на стр. 64 отчета об оценке не
устанавливается информация о сдаче в аренду объекта недвижимости по адресу: ***
.
- При переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации для предложения №4
на стр. 64 отчета об оценке не
устанавливается информация о сдаче в аренду объекта недвижимости по адресу: ***.
- При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для предложения №6 на стр. 60 отчета об
оценке не устанавливается информация о сдаче в аренду объекта недвижимости по
адресу: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По решению ОГБУ «БТИГКО» № ***
(в отношении здания ***):
1. использование при сравнительном подходе
оценки аналогов (стр. 55-58 отчета), не сопоставимых с объектом оценки по своим
существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания).
2. В отчете об оценке отсутствуют
скриншот предложения №3 (аренда), не принятого оценщиком в качестве аналога.
Нарушены требования п.8 ФСО VI.
3.На странице 59-63 отчета об оценке оценщиком приведены предложения по аренде, при этом:
-
При переходе по ссылке, указанной в качестве источника
информации для предложения №2 на стр. 60 отчета об оценке не устанавливается информация о сдаче в аренду объекта
недвижимости по адресу: *** .
-
При переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации для предложения №4
на стр. 60 отчета об оценке не
устанавливается информация о сдаче в аренду объекта недвижимости по адресу: ***.
-
При переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации для предложения №6
на стр. 60 отчета об оценке не
устанавливается информация о сдаче в аренду объекта недвижимости по адресу: ***.
-
На странице 240 отчета об
оценке оценщиком нарушена нумерация объекта/аналога. Информация на стр.59,
240-289 различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.Оценщиком на
стр. 126 отчета об оценке было принято для расчета доходного подхода 6
аналогов, однако корректировка на этаж расположения на стр. 136 рассчитывалась
для 7 аналогов. Информация на стр.126,136 различна.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
5.Оценщиком на стр. 91 отчета об оценке при расчете затратного подхода определен Кв коэффициент
времени, учитыващий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период
между базовой датой и датой на момент оценки. Данная корректировка не
подтверждена оценщиком.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.
Порядок и срок принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям
административным истцом решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов
недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежали проверке и при
рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке № *** и №*** от 07 октября 2025
года, составленных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 31 марта 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчетов об оценке № *** и №*** от 07 октября 2025 года, экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,
исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки
(в обоих отчетах):
1)
в отчетах нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ. Нарушение п.п. 9 п. 7
ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия, допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
Отчет № 1- аналоги № 1,2,3 при расчете в рамках сравнительного подхода не имеют
административных помещений, что не позволяет использовать аналоги также, как
используется объект исследования.
3)
Отчет № 2 – аналоги № 1,2,3 при расчете в рамках сравнительного подхода имеют
маленькую площадь, что не позволяет использовать аналоги также, как используется
объект исследования. Нарушение п. 22 «б» ФСО № 7, ст. 11 Федерального закона №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4) отчет № 2: нет раскрытия источника расчета
коэффициента времени в рамках затратного
подхода. Нарушение п. 8 ФСО V.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в
установлении стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
эксперт считает:
По
решению № ***?
-
по п. 1 решения - нарушение не выявлено.
-
по п. 2 решения – нарушение имеется, аналоги № 1,2,3 не имеют административных
помещений, что не позволяет использовать аналоги также, как используется объект
исследования.
-
по п. 3 решения – имеется несоответствие, не является нарушением, так как при
расчетах учтены верные параметры.
По
решению № ***:
-
по п. 1 решения – нарушение имеется. Аналоги № 1,2,3 при расчете в рамках
сравнительного подхода имеют маленькую площадь, что не позволяем использовать
аналоги также, как используется объект исследования.
-
по п. 2 решения - нарушение отсутствует, так как данное требование отсутствует
в законодательстве.
-
по п. 3 решения – имеется несоответствие, не является нарушением, так как при
расчетах учтены верные параметры.
-
по п. 4 решения – имеется несоответствие, не является нарушением, так как при
расчетах учтены верные параметры.
-
по п. 5 решения – нарушение имеется.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчетов об
оценке № *** и № *** от 07
октября 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на
рыночную стоимость объектов недвижимости (л.д. 19-21 т.1).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчетов об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость зданий по состоянию на 01 июня 2025 года: здания с
кадастровым номером *** в размере
19 567 759 руб.; здания с
кадастровым номером *** – в размере 32 684 923 руб. (л.д. 57-58 т.3).
Представитель
ОГБУ «БТИГКО» не согласился с расчетом рыночной стоимости объектов
недвижимости, указав на наличие экспертных ошибок, повлиявших на расчеты
рыночной стоимости зданий (л.д. 96-99 т.3).
Данные
ошибки были устранены судебным экспертом путем предоставления дополнительных
пояснений (л.д. 108-125 т.3).
С
учетом исправленных ошибок рыночная стоимость зданий по состоянию на 01 июня
2025 года составила: здание с кадастровым номером *** - 19 860 760
руб.; здание с кадастровым номером *** –
33 598 885 руб. (л.д. 124 т.3).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное доказательство
подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с
другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***., обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью
квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объектов недвижимости.
При оценке объектов
недвижимости применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости
воспроизводства) – для оценки обоих объектов недвижимости, сравнительный подход
(метод сравнения продаж) – при определении рыночной стоимости здания с
кадастровым номером ***; обоснована невозможность применения сравнительного
подхода при оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером *** (л.д. 34
т.3); доходный подход (метод прямой капитализации) – для обоих объектов
исследования.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
При
этом подбор судебным экспертом аналогов при оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** с использованием сравнительного подхода
не является самостоятельным сбором судебным экспертом доказательств по
делу.
Каких-либо
замечаний по дополнительному расчету судебным экспертом рыночной стоимости
объектов оценки представителем ОГБУ «БТИГКО» не представлено, хотя судом
предлагалось представить мотивированную
позицию по дополнительным расчетам
судебного эксперта (л.д. 142, 150-152 т.3).
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчеты об оценке недвижимости № *** и №*** от 07 октября 2025 года,
составленные оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., не соответствует требованиям законодательства в области
оценочной деятельности, суд приходит к
выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного
истца о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от 07 ноября 2025 года №*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости зданий с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере его
рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет,
приведенный в заключении судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений
судебного эксперта), и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость зданий по
состоянию на 01 июня 2025 года: нежилого здания, наименование – магазин, с
кадастровым номером ***, общей площадью 767,3 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере
19 860 760 руб.; нежилого здания, наименование – магазин, с
кадастровым номером ***, общей площадью 1374,6 кв.м, расположенного по адресу: ***,
в размере 33 598 885 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости были поданы
административным истцом в учреждение 08 октября 2025 года, установленная судом
кадастровая стоимость подлежит применению
с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере
их рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконными решений ОГБУ «БТИГКО», является
несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Алексеева Дмитрия Петровича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»: № *** от 07 ноября 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости № *** от 07 октября 2025
года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный
деловой центр» (оценщик Цыплов Михаил Петрович); № *** от 07 ноября 2025 года
об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости №
*** от 07 октября 2025 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр
(оценщик Цыплов Михаил Петрович), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 767,3 кв.м, назначение – нежилое,
наименование- магазин, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости 19 860 760 руб. по состоянию на 01 июня 2025 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, общей площадью 1374,6
кв.м, назначение – нежилое, наименование – магазин, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости 33 598 885 руб. по состоянию на 01
июня 2025 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
зданий с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
01 июля 2026 года.