УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2025-007620-46
Судья Яковлева
Н.А.
Дело № 33-2777/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
16 июня 2026 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Власовой Е.А.,
судей Тудияровой С.В., Старостиной И.М.,
при секретаре Курушиной А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
представителя Белякова Владимира Александровича – Любавиной Юлии Вячеславовны на
решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 05.03.2026 по делу
№2-288/2026, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Белякова Владимира Александровича к
администрации города Ульяновска о сохранении нежилого помещения в перепланированном
и переустроенном состоянии, признании права собственности на самовольно
возведенный пристрой отказать.
Взыскать с Белякова Владимира
Александровича в пользу автономной некоммерческой организации «Региональный
центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск» сумму расходов по проведению
судебной экспертизы 20 700 руб.
Заслушав доклад судьи Тудияровой С.В., объяснения Белякова
В.А., его представителя – адвоката Любавиной Ю.В., судебная коллегия
установила:
Беляков В.А.
обратился в суд с иском к администрации города Ульяновска о сохранении нежилого
помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права
собственности на самовольно возведенный пристрой.
В обоснование иска
указал, что является собственником встроенного нежилого помещения по адресу: ***
на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.03.1999,
дополнительного соглашения к указанному договору.
В 2004 году без
получения соответствующего разрешения истцом был возведен пристрой к
встроенному нежилому помещению (лит.А2).
Нежилое помещение
расположено на первом этаже двухэтажного здания. На втором этаже расположены
квартиры. Во дворе дома истцом возведен пристрой лит.А2 к встроенному нежилому
помещению, собственником которого он является. Кроме того, во встроенном
нежилом помещении (лит.А) между помещениями №*** и №11 возведена межкомнатная
перегородка. В пристрое (лит.А1) оборудован туалет №12, площадью 1,17 кв.м.
Решением Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 26.06.2006 за Беляковым В.А. признано право собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 132,06 кв.м (литеры А, А1, А2,а).
Определением Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 25.01.2008 заявление Мэрии города Ульяновска удовлетворено, указанное решение суда от 26.06.2006 отменено по вновь
открывшимся обстоятельствам.
Определением
Ленинского районного суда по делу №*** от 04.02.2008 производство по
гражданскому делу было прекращено в связи с подведомственностью спора
Арбитражному Суду Ульяновской области.
Впоследствии стороны
в суд за разрешением настоящего дела не обращались.
До настоящего
времени истец пользуется спорными помещениями. Однако вышеуказанные объекты не
оформлены в установленном законом
порядке.
Со стороны органа
местного самоуправления никакие претензии и предписания не поступали.
Просил сохранить
встроенное нежилое помещение (лит А, А1, а) по адресу: *** в перепланированном и переустроенном
состоянии, признать право собственности на самовольно возведенный пристрой
лит.А2, площадью 46,75 кв.м.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были
привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области,
филиал ППК «Роскадастр», ООО
«Планета жизни», Управление муниципальной собственностью администрации города
Ульяновска, Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, Управление архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска, Герасименко В.А.,
Овчинникова-Жаркова А.М., Спиридонов А.В.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Белякова
В.А. – Любавина Ю.В. не соглашается с решением суда, просит его отменить,
вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном
объеме.
В обоснование жалобы ссылается на незаконность и необоснованность
вынесенного судом решения, нарушение норм процессуального права.
Судом не учтено, что перепланировка и строительство пристроя
осуществлялись в 2000 году, никто претензий к истцу с того времени не
предъявлял, права третьих лиц, выполненными улучшениями и строительством, не
нарушены.
Ссылается на проведенную судебную экспертизу, которая подтвердила
безопасность выполненных улучшений, экспертом не установлено нарушений прав
третьих лиц и иных собственников. Отсутствие разрешения на строительство само
по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. Полагает, что суду необходимо
установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности
к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал
уполномоченный орган в выдаче такого
разрешения.
Судом не учтено, что на момент возведения пристроя, земельный участок
под строением существовал и фактически относился к земельному участку под
зданием, расположенным по адресу: г.***, где у истца имеются в собственности
помещения. Считает, что вины истца в том, что органы местного самоуправления не
произвели действия, направленные на регистрацию этого участка, не имеется.
Обращает внимание на то, что срок исковой давности по требованию о
сносе самовольной постройки составляет три года, о существовании пристроя
органам власти было известно с 2003 года, а сособственникам – с момента его
возведения. На протяжении всего этого времени никто никаких требований не
предъявлял. Отмечает, что истец готов продолжить нести бремя содержания этого
имущества.
Полагает, что регистрация права собственности на спорный объект
является формальной, которую необходимо соблюсти в силу закона.
Судом формально дана оценка тем фактам, что реконструкция и
строительство пристроя были осуществлены более 20 лет назад. Обращает внимание
на то, что у здания *** проваливался угол, в связи с чем он был признан
аварийным по многочисленным жалобам жителей. Истцом за счет собственных средств
был отремонтирован фундамент с целью устранения дефекта здания, а оформляемый
пристрой является дополнительным укреплением данной стены, что в свою очередь
обеспечивает его целостность и безопасность.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель администрации города
Ульяновска и Управление архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без
удовлетворения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся
лиц, участвующих в деле, представителя ответчика администрации города Ульяновска, представителей третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления
Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр», ООО «Планета
жизни», Управления муниципальной собственностью администрации города
Ульяновска, Министерства имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, Управления архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска, Герасименко В.А.,
Овчинникова-Жаркова А.М., Спиридонова А.В., которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного
разбирательства (л.д.224-235).
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно
жалобы.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу,
судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что Беляков В.А. является собственником встроенного
нежилого помещения по адресу: *** на основании договора купли-продажи нежилого
помещения от 02.03.1999, дополнительного соглашения к указанному договору (л.д.12-13).
В 2004 году без получения
соответствующего разрешения истцом был возведен пристрой к встроенному нежилому
помещению (лит. А2).
Нежилое помещение
расположено на первом этаже двухэтажного
здания. На втором этаже расположены квартиры. Во дворе дома истцом возведен
пристрой лит.А2 к встроенному нежилому помещению, собственником которого он
является. Кроме того, во встроенном нежилом помещении (лит.А) между помещениями
№2 и №11 возведена межкомнатная перегородка. В пристрое (лит.А1) оборудован
туалет №12, площадью 1,17 кв.м.
Жилой дом со встроенными
нежилыми помещениями ранее располагался на земельном участке ***, в настоящее
время информация о земельном участке погашена.
В соответствии с
выпиской ЕГРН многоквартирный дом, кадастровый номер ***, площадью 246,9 кв.м,
признан аварийным и подлежащим реконструкции, постановление «О признании
многоквартирного дома №*** по *** в Ленинском районе города Ульяновска
аварийным и подлежащим реконструкции» №610 от 11.05.2022 администрации города
Ульяновска (л.д.75-78).
Согласно выписке
ЕГРН по состоянию на 26.12.2025 встроенное нежилое помещение с кадастровым
номером *** признано аварийным и подлежащим реконструкции, постановление «О
признании многоквартирного дома №22 по ул.Федерации в Ленинском районе города
Ульяновска аварийным и подлежащим реконструкции» №610 от 11.05.2022
администрации города Ульяновска. Кадастровые номера иных объектов недвижимости,
в пределах которых расположен объект недвижимости *** (л.д.73-74).
Из письма председателя
Комитета по управлению городским имуществом Мэрии города Ульяновска от
20.10.2005 следует, что Комитет по управлению городским имуществом, рассмотрев
«Заключение о техническом состоянии несущих конструкций пристроя (литер А2) к
встроенному нежилому помещению, расположенному по адресу: ***», выполненному
АНО ОС «Ульяновскстройсертификация», согласовывает ввод в эксплуатацию пристроя и не возражает против
дальнейшей регистрации права собственности на него (л.д.13
оборотная сторона).
Согласно выписке из протокола №2 заседания МВК по рассмотрению фактов
самовольного строительства и установки временных сооружений на территории
города Ульяновска от 10.02.2006
Межведомственной комиссией при администрации города рассматривался вопрос о
возможности сохранения Белякову В.А. самовольно построенного пристроя, принято решение – рекомендовать застройщику данный вопрос решить в
судебном порядке (л.д.14 оборотная сторона – л.д.15).
Решением Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 26.06.2006 по гражданскому делу №*** исковые требования Белякова В.А. удовлетворены. Судом
постановлено признать за
Беляковым В.А. право собственности на
встроенное нежилое помещение общей площадью 132,06 кв.м (литеры А, А1, А2, а)
по адресу: г.*** (л.д.18-19).
В рамках рассмотрения дела проводилась судебная строительно-техническая экспертиза,
в соответствии с которой было установлено, что в здании (лит.А) и пристрое
(лит.А1) встроенного нежилого помещения выполнены следующие работы по
перепланировке: устроены перегородки из кирпича и плит ГВЛ, устроены
дополнительные дверные проемы с заполнением их блоками, демонтирован водопровод
с заменой сантехнического оборудования и запорной арматуры на новые, замена
сантехнических приборов и установление новых с присоединением их в существующие
сети, произведена внутренняя отделка помещений.
Произведенные работы по
перепланировке и переоборудованию выполнены в соответствии с нормативными
требованиями и не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих
конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного
оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению
противопожарных требований.
Определением Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 25.01.2008 заявление Мэрии города Ульяновска об отмене по вновь открывшимся
обстоятельствам решения Ленинского районного суда г.Ульяновска от 26.06.2006 по
гражданскому делу №*** удовлетворено. Решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 26.06.2006 по
гражданскому делу по иску Белякова В.А. к Мэрии города Ульяновска о признании права собственности на
самовольную постройку отменено (л.д.21-22).
Определением Ленинского
районного суда по делу №*** от 04.02.2008 производство по гражданскому делу
было прекращено в связи с подведомственностью спора Арбитражному Суду Ульяновской области (л.д.23-24).
Впоследствии стороны
в суд за разрешением настоящего дела не обращались.
До настоящего
времени истец пользуется спорными помещениями. Однако вышеуказанные объекты не
оформлены в установленном законом
порядке.
В соответствии с
ответом администрации города Ульяновска Управлением муниципальной
собственностью от 11.11.2025 в реестре муниципальной собственности нежилые
помещения, строения, сооружения, здания, расположенные по адресу: г.***, в
реестре муниципальной собственности имущество не числится (л.д.14).
Постановлением администрации города
Ульяновска от 11.05.2022 №610 «О признании многоквартирного дома №*** в Ленинском районе города Ульяновска аварийным и подлежащим реконструкции»
многоквартирный дом №*** признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме постановлено в срок до
31.12.2030 произвести его реконструкцию. По истечении срока, в случае
непроведения собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме его
реконструкции, Управлению муниципальной собственностью администрации города
Ульяновска осуществить процедуру изъятия земельного участка, на котором
расположен аварийный многоквартирный дом, для муниципальных нужд и жилых
помещений в указанном многоквартирном доме (л.д.88).
По ходатайству
представителя истца определением суда по делу была назначена судебная
строительно-техническая экспертиза.
Согласно
заключению эксперта от 16.02.2026 работы по перепланировке и переустройству
(реконструкции) нежилого помещения, принадлежащего истцу в доме №***, не ведут
к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций существующего здания,
нарушению в работе инженерных систем и установленного оборудования, ухудшению
сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных требований,
следовательно, соответствуют действующим нормативным требованиям СНиП, СП и
т.д. (л.д.100-114).
Произведенные
работы по перепланировке и переустройству (реконструкции) нежилого помещения,
принадлежащего истцу в доме №***, не несут угрозу безопасности здоровью и жизни
проживающих в доме граждан и иным лицам.
Перепланировкой и
переустройством (реконструкцией) не затронуто общее имущество собственников
дома.
Судом указано, что
согласно техпаспорту 1999 года лит.Г и многоквартирный дом - это были два
самостоятельных объекта, между которыми имелся отступ. В данном случае пристрой
лит.A2 к многоквартирному дому привело к отсутствию отступа между постройкой и
многоквартирного дома.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции,
оценив по правилам ст.67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, исходил из
того, что пристрой к нежилому помещению, расположенному по адресу: ***,
является самовольной постройкой, частично возведена на земельном участке,
принадлежащем МКД, за счет возведения постройки изменилась площадь самого
многоквартирного дома, самовольно возведенные объекты и принадлежащее истцу на
праве собственности нежилое помещение образуют единое неделимое жилое помещение
в составе помещений многоквартирного жилого дома, признанного аварийным м
подлежащим реконструкции, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых
требований.
Согласно п.п.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п.1
ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании п.1
ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия - в порядке,
устанавливаемом судом.
В соответствии со
ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в
праве собственности на общее
имущество дома (ст.290).
В силу п.1 ст.290 ГК
РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на
праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома,
несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное
оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри
помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном
доме, а также земельный участок, указанный в п.2 ст.287.6
ГК РФ.
Согласно ч.4 ст.17
Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) пользование жилым
помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти.
Исходя из положений ст.25
ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой
изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт
помещения в многоквартирном доме.
Понятие «реконструкция» установлено п.14 ст.1
Градостроительного кодекса Российской Федерации
применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с
которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением
линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального
строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том
числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а
также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких
конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций
элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Основным отличием перепланировки от
реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения.
Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых),
расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания
(сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых
изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление
несущих конструкций, является реконструкцией.
Так, из исследовательской части заключения
следует, что здание №*** – двухэтажный жилой дом (строение лит.А) со
встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, на втором этаже – три
квартиры, вход в квартиры осуществляется по индивидуальной лестнице в
пристройке лит.А1 (пристроенная к дому лестничная клетка).
02.03.1999 на основании договора купли –
продажи истцом приобретено нежилое помещение, площадью 129,5 кв.м,
расположенное на первом этаже дома №***е. Фактическая площадь помещений,
приобретенных Беляковым В.А., согласно плану первого этажа в техпаспорте по
состоянию на 18.02.1999 составляет 127,69 кв.м.
Экспертом установлено, что внутри помещений,
принадлежащих истцу, произведена перепланировка и переустройство, а также к
тыльной стене здания истцом возведена одноэтажная пристройка лит.А2, то есть
произведена реконструкция нежилого помещения (л.д.106).
Пристройка возведена на месте имевшегося
ранее сарая лит.Г с использованием его уцелевшей части. В результате
произведенной реконструкции нежилого помещения, увеличилась его площадь,
которая составляет 178,81 кв.м.
Положениями п.3
и п.4 ч.1 ст.36
ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в
многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции
данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства.
В соответствии с п.2 ст.40
ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном
доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений
должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном
доме.
Согласно п.1 ст.29 ЖК РФ самовольными
являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном
доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 настоящего Кодекса, или с
нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса.
На основании решения суда помещение в
многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы
граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4 ст.29 ЖК РФ).
В соответствии с п.7 ст.29 ЖК РФ положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в
отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или
реконструкции многоквартирном доме.
Администрацией города Ульяновска решение о
согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, не выдавалось.
В администрацию города Ульяновска с заявлением
о согласовании произведенных работ по вышеуказанному адресу истец не обращался.
Согласно выписке ЕГРН по состоянию на
26.12.2025 встроенное нежилое помещение с кадастровым номером *** признано
аварийным и подлежащим реконструкции, постановление «О признании
многоквартирного дома №*** в Ленинском районе города Ульяновска аварийным и
подлежащим реконструкции» №610 от 11.05.2022 администрации города Ульяновска.
При таких
обстоятельствах сохранение нежилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном
состоянии до проведения реконструкции многоквартирного дома, расположенного по
адресу: г*** не представляется возможным.
Также для
многоквартирного дома №*** не образован земельный участок, земли под указанным
объектом являются землями, государственная собственность которых не
разграничена.
С учетом изложенного, доводы жалобы о том, что срок исковой давности по
требованию о сносе самовольной постройки составляет три года, о существовании
пристроя органам власти было известно с 2003 года, а сособственникам – с
момента его возведения, являются несостоятельными, поскольку требований о сносе
спорного строения не заявлялось.
Принимая во внимание
изложенное, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции
соглашается.
Доводы апелляционной жалобы не содержат
правовых оснований к отмене решения суда, поскольку выводы суда не опровергают,
сводятся к субъективному толкованию норм права и переоценке доказательств,
оцененных судом в соответствии со ст.67
ГПК РФ, и не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом
первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и
законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст.328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда
г.Ульяновска от 05.03.2026 оставить без
изменения, апелляционную жалобу представителя Белякова Владимира Александровича
– Любавиной Юлии Вячеславовны – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 30.06.2026.