Дело № 3а-287/2026
73OS0000-01-2026-000195-08
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
27 июля 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Чичкиной А.П.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кюрегяна Ваге Корюновича к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости,
установил:
Кюрегян В.К.
обратился в суд с административным иском к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года
№ *** об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости указанного помещения в размере его рыночной стоимости
3 180 632 руб. 15 коп. определенной отчетом об оценке № *** от 18
декабря 2025 года, составленным оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим
А.Б.
Требования
мотивировал тем, что является собственником нежилого помещения, общей площадью
451,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость помещения утверждена в размере 20 919 871 руб. 51 коп. Вместе
с тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № ***
от 18 декабря 2025 года, составленному ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик
Надточий А.Б.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 14 декабря 2025
года составила 3 180 632 руб. 15 коп.
По
вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета он обращался в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении его заявления
было отказано ввиду несоответствия отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С
данным решением административный истец не согласен.
Судом
к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий А.Б., администрация МО «город Ульяновск», Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель административного истца Барыбина Е.Л.
уточнила исковые требования в части
размера рыночной стоимости помещения: просила установить кадастровую
стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
3 318 555 руб., определенной заключением судебной экспертизы.
Административный
истец Кюрегян В.К. и его представитель Барыбина Е.Л. в судебное заседание не
явились, о месте и времени рассмотрения дела судом извещены.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Полагал невозможным
устанавливать в судебном порядке рыночную стоимость объекта недвижимости,
поскольку в случае устранения недостатков, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, административный истец может воспользоваться
своим правом на установление рыночной стоимости в порядке ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д. 35-41
т.1).
В дополнительных
отзывах на административный иск указал
на то, что, исходя из смысла п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке удовлетворение требования об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости возможно только в случае установления незаконности решения ОГБУ
«БТИГКО». В противном случае это приведет к правовой коллизии – с одной стороны
решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с
другой стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую
стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке, технике
ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения эксперта о
том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла, являются
ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений
исходит из того, что законом не определены критерии существенности, любая
ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался (л.д. 60-61, 80-82 т.2).
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской
области, администрации МО «города
Ульяновск», ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий
А.Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
административного дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Административный истец
является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не
установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого
объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый
государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Кюрегян В.К. является
собственником нежилого помещения с
кадастровым номером ***, общей площадью 451,3 кв.м, расположенного по
адресу: *** (л.д. 8-10 т.1).
Кадастровая стоимость
помещения определена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере 20 919 871 руб.
51 коп. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года. Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 37 т.1).
Согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 декабря
2025 года, составленному ООО «Бизнес-Оценка-аудит» (оценщик Надточий
А.Б.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 14 декабря 2025 года составила 3 180 632 руб.
15 коп. (л.д. 14-16 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости помещения, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
помещения в размере его
рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря
2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового
учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 22 декабря 2025 года
представитель Кюрегяна В.К. – Барыбина Е.Л. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной
стоимости, приложив предусмотренные
Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе, отчет № ***
от 18 декабря 2025 года, выполненный
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.).
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** в удовлетворении
его заявления было отказано (л.д. 11-12 т.1).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016
года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении
оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Оценщиком на стр. 45-54 приведен анализ основных
факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов
недвижимости, согласно информации с сайта Статриелт и
справочника Оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. - «Офисная
недвижимость». На стр. 34 отчета
оценщиком указано, что сегмент рынка объекта оценки — рынок недвижимости
коммерческого назначения (а именно: административно- офисные здания). При этом на стр. 66-75 при введении корректировок
оценщик использует данные для сегмента - торговая недвижимость.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п.10 ФСО №7.
2.
Ссылка на источник информации и скриншот, содержащий
информацию о значении ценообразующего фактора - этаж расположения и доля
стоимости земли на стр. 49 и 54 отчета об
оценке соответственно содержат различную дату публикации.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»
3. На стр. 34 отчета оценщиком указано, что сегмент рынка объекта
оценки - рынок недвижимости коммерческого назначения (а именно: административно-офисные
здания). Согласно информации на стр. 55 отчета об оценке нормальный срок
экспозиции ОКС торгово-офисного сегмента на территории г.
Ульяновска составляет 14 месяцев. Информация о сроке экспозиции
торгово-офисного сегмента в размере 14 месяцев не подтверждена в отчете об
оценке. На стр. 55 приведен скриншот, подтверждающий экспозицию объектов
производственного назначения. Информация об экспозиции принята оценщиком
согласно справочнику Статриелт. В соответствии с п.п.2 п.2 ФСО VI в отчете об
оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная
оценщиком при определении стоимости объекта оценки, существенная информация,
приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее
источников: в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые
с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в
частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в
открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо
доступ к которым происходит на платной основе. Справочник Статриелт является
источником, доступ к которому происходит на платной основе.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.2 п.2 ФСО VI, п.8 ФСО
VI.
4. Процесс оценки, описанный
оценщиком на стр. 57-58 отчета об оценке не соответствует требованиям п.1 ФСО
III.
Нарушены требования п.1 ФСО Ш.
5.Оценщиком на стр. 37-45 отчета
об оценке приведены предложения по продаже недвижимости, при этом:
- Предложение
№1, кадастровый номер ***, информация, приведенная на стр. 37-39 отчета об
оценке, не позволяет определить дату (год) публикации данного предложения.
- Предложение
№3 - ***. Данное предложение не идентифицировано (не определен кадастровый
номер), что не позволяет установить его количественные и качественные
характеристики. К продаже представлен объект недвижимости с кадастровым номером
***, общей площадью 150 в.м., расположенный в подвале.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6.Оценщиком на стр. 67
указано, что «в рамках данной оценки принято решение максимально использовать
информацию, размещенную в одном из справочников. В случае, когда отсутствует
возможность использовать информацию одного справочника, к расчетам принимаются
корректировки из иных источников». Так для корректировки на местоположение ОКС
согласно данным Статриелт приняты значения корректировок на местоположение для
земельных участков в связи с отсутствием корректировки на местоположение для
ОКС в справочнике Статриелт. Принятие значений корректировок земельных участков
для ОКС некорректно и не проанализировано на соответствие рынка сегмента ОКС,
при этом значения корректировок на местоположение содержатся в других
источниках, что так же указано оценщиком на стр. 46 отчета об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
7. Оценщиком при описании
корректировки на этаж на стр. 69 указано, что в базе Росреестра отсутствует
разбивка этажей объектов на подвал/цоколь. Согласно информации на стр. 39 этаж
расположения аналога №1 - подвал, согласно информации на стр. 40 этаж
расположения аналога №2 - подвал, согласно информации на стр. 44 этаж
расположения аналога №4 - подвал. Принятие этажей данных аналогов как цокольные
приводит к некорректному результату определения стоимости объекта оценки.
Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Определяя законность данного решения, суд исходит из следующего.
Порядок
и срок принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** от 18 декабря 2025 года, составленного оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим
А.Б., судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии
отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 15 июня
2026 года, проведенной ФБУ Ульяновской лабораторией судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета об
оценке № *** от 18 декабря 2025 года,
экспертом выявлены:
1)
корректировка на местоположение принята по источнику, отражающему зависимость
иного сегмента, при этом данным о соответствии сегменту офисной недвижимости в
отчете не имеется.
2)
корректировки приняты по сегменту торговой недвижимости, при этом оценщиком
определен сегмент – офисная (ПСН).
Нарушение
ст. 11 Федерального закона от 29
июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3)
отсутствует подтверждение даты предложения аналога 1.
Нарушение
п. 8 ФСО VI.
Данные
ошибки не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности (п. 8 ФСО VI,
ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ), их исправление может привести к изменению
итоговой величины рыночной стоимости.
В
части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, эксперт считает:
-
по п.1, п. 6 решения - нарушение
имеется,
-
по п. 2 решения – ввиду того, что приведен скриншот источника информации,
а также наименование источника, прямая
ссылка не является обязательной. Имеется несоответствие, не является нарушением
законодательства.
-
по п. 3 решения – срок экспозиции не является существенной информацией. Данное
несоответствие не является нарушением требования законодательства.
-
по п. 4 решения – данное требование отсутствует в законодательстве.
-
по п. 5 решения – отсутствие возможности установить год (дату) публикации
объявления не соответствует п. 8 ФСО VI. Требование идентификации объектов в
Росреестре отсутствует в законодательстве.
-
по п. 7 решения – нарушение не выявлено. Оценщиком описана данная информация на
стр. 69 (л.д. 21-23 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость помещения с
кадастровым номером *** по состоянию на 14 декабря 2025 года в размере 3 318 555 руб. (л.д.38 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на
положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность
сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только
при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно
может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу
решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновской лабораторим судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости.
При оценке объекта
недвижимости применен сравнительный подход (метод сравнения продаж). Приведены
мотивы отказа от затратного и доходного подходов определения рыночной стоимости
объекта недвижимости (л.д. 32-33 т.2).
Подбор судебным
экспертом объектов - аналогов при определении рыночной стоимости объекта
недвижимости в рамках сравнительного подхода не является самостоятельным сбором
судебным экспертом доказательства по делу.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при
определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине
рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости,
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 56, 76
т.2).
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет № *** об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2025 года, составленный
оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
Надточим А.Б., не соответствует требованиям законодательства в области
оценочной деятельности, суд приходит к
выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного
истца о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года №*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание
расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
451,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 14 декабря 2025
года 3 318 555 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный
кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой
кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости было подано в
учреждение 22 декабря 2025 года,
помещение поставлено на государственный кадастровый учет 11 февраля 2021 года, изменяемая
кадастровая стоимость применяется с 01 января 2025 года, установленная
судом кадастровая стоимость подлежит применению
с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО», является
несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства,
при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права административного истца на установление в отношении
объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных
законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № 82-КАД23-1-К7.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Кюрегяна
Ваге Корюновича к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения №*** от *** года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей
площадью 451,3 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2025 года 3 318 555 руб. Дата начала применения
кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Кинчарова О.Е.
Мотивированное
решение суда составлено 10 августа 2026
года.