УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0002-01-2025-005482-05

Судья Бойкова О.Ф.                                                                         Дело № 33-3928/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                       18 августа 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Рыбалко В.И.,

судей Кузнецовой О.В., Малышева Д.В.,

при секретаре Фионовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области на решение Засвияжского районного суда                          г. Ульяновска от 20 октября 2025 года по гражданскому делу № 2-3989/2025, которым постановлено:

Признать дополнительное соглашение от 27.02.2024, заключенное между Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и Быковым Андреем Владимировичем, недействительным.

Признать договор аренды № *** земельного участка с кадастровым номером *** (часть участка) из земель населенных пунктов, площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный 21.07.2014 между Быковым Андреем Владимировичем и администрацией города Ульяновска, заключенным на неопределенный срок.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения представителей                Быкова А.В. -  Набиуллина И.Х., Набиуллиной А.М., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

установила:

 

Быков А.В. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (в настоящее время - Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области) о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительными, признании договора аренды заключенным на неопределенный срок.

В обоснование иска указал, что 21.07.2014 между ним и администрацией города Ульяновска был заключен договор аренды № *** земельного участка с кадастровым номером *** (часть участка) из земель населенных пунктов, площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: ***, для размещения торгового павильона без права возведения объектов, относимых к недвижимому имуществу. Срок договора аренды был установлен с 14.07.2014 по 29.06.2024.

В настоящее время полномочия арендодателя возложены на ответчика.

27.02.2023 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок аренды продлен до 29.06.2025.

Данное дополнительное соглашение было заключено на срок свыше одного года, однако не содержало условие о его государственной регистрации.

Просил суд признать заключенное между сторонами дополнительное соглашение от 27.02.2023 недействительным; признать договор аренды № *** от 21.07.2014, заключенным на неопределенный срок.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (далее – Министерство) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ссылаясь на положения постановления Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации» (далее – постановление Правительства РФ № 353) и постановление Правительства Ульяновской области от 19.12.2022 № 773-П «Об особенностях разрешительных режимов в сфере торговли на территории Ульяновской области» (вместе с Положением о порядке и условиях продления без проведения торгов сроков действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности Ульяновской области или муниципальной собственности муниципального образования Ульяновской области, сроки действия которых истекают с 14.03.2022 по 31.12.2026) (далее – постановление Правительства УО № 773-П) отмечает, что  срок действия договора, предусматривающего размещение нестационарного торгового объекта (далее - НТО), может быть продлен однократно на срок                    12 месяцев без проведения торгов, сроки действия которого истекают в период с 14.03.2022 по 31.12.2026. Быков А.В. соответствующей возможностью продления договора на 12 месяцев воспользовался, заключив дополнительное соглашение от 27.02.2023, тем самым реализовав свое право. При таких обстоятельствах у Министерства отсутствуют правовые основания для продления срока договора аренды земельного участка от 21.07.2014.

Указывает, что согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020) земельным законодательством не предусмотрена автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 01.03.2025 не применяются к отношениям, которые регламентируются нормами земельного права. 

Полагает, что с учетом п. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление Быкова А.В. подлежало рассмотрению в арбитражном суде.

Отмечает, что в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не приведены случаи предоставления земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, для размещения НТО. В договоре аренды земельного участка от 21.07.2014 вид использования земельного участка определен, как размещение торгового павильона, без права возведения объектов, относимых действующим законодательством к недвижимому имуществу.

При решении вопроса о применении срока для размещения НТО следует руководствоваться постановлением Правительства РФ от 12.03.2022 № 353, а также постановлением Правительства УО от 19.12.2022 № 773-П. При заключении дополнительного соглашения от 27.02.2023 к договору аренды земельного участка, стороны руководствовались положениями указанных нормативных актов. 

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Быкова А.В. – Набиуллина А.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24.02.2026 решение суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25.05.2026  апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24.02.2025  отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Истец Быков А.В., представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области и администрации города Ульяновска  в судебное заседание не явились, о месте                   и времени судебного заседания извещались. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Выслушав представителей истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 21.07.2014 между истцом Быковым А.В.  (арендатор) и администрацией города Ульяновска (арендодатель) был заключен договор аренды № *** земельного участка с кадастровым номером *** (часть участка) из земель  населенных пунктов, площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: ***, для размещения торгового павильона без права возведения объектов, относимых законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу (т. 1 л.д.12 - 14).

Срок действия договора аренды был установлен с 14.07.2014 по 29.06.2024 (п. 4.1 договора).

Дополнительным соглашением от 27.02.2023 срок действия договора аренды земельного участка от 21.07.2024 был продлен по 29.06.2025 (т. 1 л.д. 15, 65).

Указанный договор и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законе порядке.

В письме от 26.06.2025 ответчик отказал истцу в продлении срока указанного договора аренды земельного участка, поскольку истец уже воспользовался своим правом на продление срока данного договора (т.1 л.д. 16, 63, 64).

Быков А.В. до настоящего времени пользуется земельным участком, вносит арендную плату (т. 1 л.д. 202 - 205).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции суд первой инстанции исходил из того, что истец продолжил пользоваться земельным участком после 01.03.2015 и пользуется им до настоящего времени, своевременно вносит арендные платежи, которые принимаются стороной ответчика, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 21.07.2014 считается заключенным на неопределенный срок.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута, в том числе в случае размещения нестационарных торговых объектов.

Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству РФ в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие в том числе особенности лицензирования, а также иных разрешительных режимов, установленных законодательством Российской Федерации.

Правительство РФ, реализуя предоставленные полномочия, приняло постановление № 353 от 12.03.2022, которым в приложении № 15 установлены особенности разрешительных режимов в сфере торговли.

Как следует из п. 1 приложения № 15 к постановлению Правительства РФ             от 12.03.2022 № 353 (здесь и далее в редакции постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 626), установлена возможность продления на срок до 7 лет (если более длительные сроки продления не предусмотрены договором, актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) без проведения торгов срок действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, сроки действия которых истекают со дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 12.03.2022 № 353 по 31.12.2026.

Согласно п. 4 приложения № 15 к постановлению Правительства РФ             от 12.03.2022 № 353 сроки, на которые продлеваются договоры и разрешительные документы, и порядок их продления устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства УО от 19.12.2022 № 773-П продлены на 12 месяцев без проведения торгов сроки действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности муниципального образования Ульяновской области, сроки действия которых истекают с 14.03.2022 по 31.12.2026.

Из постановления Правительства РФ от 12.03.2022 № 353 не следует, что на уровне субъекта Российской Федерации срок продления договоров должен устанавливаться на 7 лет, поскольку Правительство РФ в своем нормативном правовом акте устанавливает не обязанность, а правовую возможность продления сроков соответствующих договоров и указывает максимальный предел этого продления - до 7 лет для договоров, сроки действия которых истекают в период с 12.03.2022 по 31.12.2026.

Установление дополнительных преференций для хозяйствующих субъектов, занятых в сфере торговли с применением НТО, в части значительного продления сроков действия договоров на их размещение без проведения торгов может привести к существенному ограничению конкуренции в указанной сфере.

Период со дня вступления в силу этого постановления по 31.12.2026  связан с окончанием срока действия договоров, заключенных без торгов, и не является периодом, в течение которого гарантируется осуществление деятельности с использованием НТО на прежних условиях.

Материалами дела подтверждается, что до истечения срока действия договора на основании заявления Быкова А.В. дополнительным соглашением от 27.02.2023 срок действия договора аренды земельного участка № *** от 21.07.2024 был продлен на 12 месяцев - по 29.06.2025.

Таким образом, истец реализовал свое право на продление срока действия договора аренды в соответствии с постановлением Правительства УО от 19.12.2022 № 773-П, которым установлен срок продления таких договоров - 12 месяцев.

После истечения указанного продленного срока (после 29.06.2025) истец обратился к ответчику с заявлением о дальнейшем продлении договора, однако ему было отказано. Таким образом, арендодатель явно выразил возражения против пользования земельным участком по истечении срока действия договора.

В силу п. 2 ст. 621 ГК ПРФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае арендодатель возражал против продолжения пользования, что исключает возможность применения указанной нормы.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о возобновлении срока действия договоров на неопределенный срок по смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ являются необоснованными, поскольку арендатор реализовал свое право на продление договора на определенный срок, а по истечении этого срока арендодатель заявил возражения против дальнейшего пользования.

Вопреки доводам представителей истца, сам по себе факт пользования истцом участком с 2014 года и отсутствие возражений арендодателя в предшествующие периоды не имеет правового значения, поскольку после истечения срока, установленного дополнительным соглашением от 27.02.2023, арендодатель явно и своевременно выразил отказ от продления договоров, что исключает применение п. 2 ст.  621 ГК РФ.

Относительно доводов истца о недействительности дополнительного соглашения от 27.02.2023 ввиду отсутствия его государственной регистрации судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение, изменяющее срок действия договора аренды, также подлежит государственной регистрации, если в результате такого изменения срок аренды превышает один год.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений само по себе не влечет их недействительность.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения            по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло, то такое соглашение связывает стороны обязательством и не может быть произвольно изменено одной из сторон.

В данном случае дополнительное соглашение были подписано сторонами, фактически исполнялось (истец пользовался земельным участком в продленный период, вносил арендную плату).

Следовательно, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не является основанием для признания его недействительными, а также не может служить основанием для вывода о том, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, истец, оспаривая дополнительное соглашение и требуя признания договора заключенным на неопределенный срок, фактически преследует цель продлить арендные отношения вопреки воле арендодателя, выраженной в отказе от дальнейшего продления.

Однако действующее законодательство не предоставляет арендатору право на одностороннее продление договора аренды публичного земельного участка при наличии возражений арендодателя.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Быкова А.В. в полном объеме.

Вопреки доводам жалобы, оснований для передачи дела по подсудности в Арбитражный суд Ульяновской области не имеется, поскольку представитель ответчика ходатайства о передаче дела по подсудности в суде первой инстанции не заявлял.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 20 октября 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Быкова Андрея Владимировича к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о признании недействительным дополнительного соглашения от 27 февраля 2024 года к договору аренды от                   21 июля 2014 года, признании договора аренды  21 июля 2014 года заключенным на неопределенный срок отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех  месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд г. Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 сентября 2026 года.