Дело № 3а-249/2026
73OS0000-01-2026-000144-64
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
07 сентября 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Осиповой П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Военторг-Центр» к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
АО «Военторг-Центр»
обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных
отношений градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными трех
решений ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2025 года: *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости; № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости указанных объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенных отчетом об оценке № ***
от 28 октября 2025 года, составленным ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров
Д.Н.).
В
обоснование заявленных требований указало на то, что является собственником следующих
объектов недвижимости:
-
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: магазин № 17, площадью
108,4 кв.м, расположенного по адресу: ***;
-
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: солдатский магазин №
10, площадью 136,9 кв.м, расположенного по адресу: ***;
-
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: магазин № 7, площадью
96 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена в размере
3 541 171 руб. 20 коп. Согласно
отчету об оценке № *** от 28 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ»
(оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная
стоимость здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 624 925
руб.
По вопросу установления
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 26
декабря 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена в размере
3 517 922 руб. 69 коп. Согласно
отчету об оценке № *** от 28 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ»
(оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная
стоимость здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 470 005
руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения № *** от 26
декабря 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Кадастровая
стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена в размере
3 718 842 руб. 09 коп. Согласно отчету об оценке № *** от 28 октября
2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость
здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 968 410 руб.
По вопросу установления
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 26
декабря 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО
«АМД КОНСАЛТ», оценщик Гусаров Д.Н., ППК «Роскадастр», администрация МО
«Тереньгульский район» Ульяновской области, администрация МО «Инзенский район»
Ульяновской области, Министерство финансов Ульяновской области.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель административного истца Пащенко А.А.
уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости объектов
недвижимости: просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной
стоимости, определенной заключением судебной экспертизы: нежилого здания с
кадастровым номером *** в размере
1 624 582 руб., нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 1 121 773 руб., нежилого
здания с кадастровым номером *** в размере 1 518 223 руб. (л.д.
187-188 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на административный иск просил отказать в его
удовлетворении, указывая на законность принятых учреждением решений и
отсутствие в административном иске обоснования их незаконности.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об
отказе, административный истец вправе воспользоваться своим правом на
установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона
от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее
также Закон о государственной кадастровой оценке).
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не лишает административного истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в учреждение
(л.д. 27-32 т.1).
В дополнительном
отзыве на иск указал на то, что предоставление мотивированной позиции на
заключение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью учреждения.
ОГБУ «БТИГКО» выступает в качестве учреждения, уполномоченного на проведение
государственной кадастровой
оценки.
Учреждение не
является заявителем по делу и не имеет материально-правового интереса в
установлении конкретной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости,
отличной от той, которая определена в рамках государственной кадастровой оценки.
Оценка заключения судебной экспертизы является прерогативой суда.
Исходя из смысла п.
16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, удовлетворение
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости возможно только в случае установления незаконности
решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это приведет к правовой коллизии – с
одной стороны решение ОГБУ
«БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны
суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла, и являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
Просил признать
недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения
рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку эксперт не вправе
самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности,
подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение судебной экспертизы с целью выявления в ней
ошибок отказался.
ППК «Роскадастр»
просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя с разрешением спора
на усмотрение суда (л.д. 14-16 т.2).
Представитель
Министерства финансов Ульяновской области в письменном отзыве на иск просил
рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Указал на то, что истец
реализует предоставленное ему законом право на установление кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д. 25 т.2).
Представители
муниципального учреждения Администрация МО «Инзенский район» и
муниципального учреждения Администрация МО «Глотовское городское
поседение» Инзенского района Ульяновской области просили рассмотреть дело в
свое отсутствие с принятием решения на основании имеющихся в деле документов
(л.д. 191, 191 т.2).
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 378.2 НК РФ определены особенности определения налоговой базы,
исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.
В п. 1 указанной статьи перечислены виды недвижимого имущества, в отношении
которых налоговая база
определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как
кадастровая стоимость имущества.
Согласно пп. 1 п. 7 указанной статьи уполномоченный орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации не позднее 01 марта текущего налогового периода
по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого
имущества, указанных в подпунктах 1
и 2 пункта 1
настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как
кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 26
ноября 2024 года № 316-пр определен перечень
объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база
определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. Здания, являющиеся
предметом спора, включены в данный перечень: здание с кадастровым номером *** -
***, здание с кадастровым номером *** – ***, здание с кадастровым номером *** –
***.
Приказом Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области от 25
ноября 2025 года № 111-пр утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на
2026 год. Здания, являющиеся предметом
спора, включены в данный перечень: здание с кадастровым номером ***, здание с
кадастровым номером ***, здание с кадастровым номером ***.
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости зданий, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
зданий в размере их рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
1. Судом
установлено, что АО «Военторг-Центр»
является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***,
наименование – магазин № 17, общей площадью 108,4 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.12-15 т.1).
Кадастровая стоимость
здания определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023
года в размере 3 541 171 руб. 20 коп. и утверждена приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр
от 10 ноября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости
здания – 01 января 2025 года (л.д.
11 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету № *** об
оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 ноября 2025 года,
составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость
здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 624 925 руб. (л.д.45 т.1).
2. АО
«Военторг-Центр» является собственником
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование – магазин № 7, общей
площадью 96 кв.м, расположенного по
адресу: *** (л.д.29-31 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию
на 01 января 2023 года в размере 3 517 922 руб. 69 коп. и утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 159-пр от 10 ноября 2023
года. Дата начала применения кадастровой
стоимости здания – 01 января 2025
года (л.д.28 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету № *** об
оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 ноября 2025 года,
составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость
здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 470 005 руб. (л.д.45 т.1).
3. АО
«Военторг-Центр» является собственником
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование – солдатский магазин №
10, общей площадью 136,9 кв.м, расположенного
по адресу: *** (л.д. 21-23 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию
на 01 января 2023 года в размере 3 718 842 руб. 09 коп. и утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 159-пр от 10 ноября 2023
года. Дата начала применения кадастровой
стоимости здания – 01 января 2025
года (л.д.20 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету № *** об
оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 ноября 2025 года,
составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость
здания по состоянию на 13 октября 2025 года составила 1 968 410 руб. (л.д.45 т.1).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке».
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что АО «Военторг-Центр» 28 ноября
2025 года обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об
установлении кадастровой стоимости
зданий: с кадастровым номером ***, с кадастровым номером ***, с кадастровым
номером *** в размере их рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе, отчет № *** об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 октября 2025 года,
составленный ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.).
Решениями ОГБУ
«БТИГКО» от 26 декабря 2025 года: № *** в
отношении здания с кадастровым номером *** (л.д. 16-19 т.1); № *** в отношении
здания с кадастровым номером *** (л.д. 32-35 т.1), № *** в отношении здания с кадастровым
номером *** (л.д. 24-27 т.1) в удовлетворении заявлений
обществу было отказано.
Основанием принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости всех трех зданий в размере их рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки.
При этом пункты 1-8
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере их
рыночной стоимости идентичны:
1. На страницах 34-38 отчета
об оценке оценщиком приведены данные о ценах предложений по продаже объектов,
при этом предложения не идентифицированы, т.е. не определены кадастровые
номера, что не позволяет определить их качественные и количественные
характеристики.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. В отчете об оценке
отсутствуют скриншоты объявлений, не принятых оценщиком в качестве аналогов.
Нарушены требования п.8 ФСО
V.
3. Согласно тексту объявления
на стр. 41 (том 2) отчета об оценке у объекта недвижимости есть складское
помещение. Данный фактор не учтен и не описан оценщиком.
- Согласно тексту объявления
на стр. 52 (том 2) отчета об оценке продается торговое помещение. В наличии
холодильники и морозилки в идеальном рабочем состоянии. Данный фактор не учтен
и не описан оценщиком.
Нарушены требования ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
4. В отчете об оценке
отсутствует подтверждение площади аналога №7 в размере 147,5 кв.м, принятой
оценщиком для расчета сравнительным
подходом. Данная площадь оценщиком не подтверждена.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
5.Оценщиком при проведении анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на
недвижимость коммерческого назначения, а
так же при описании корректировок используется информация согласно исследованию
«Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01 января 2025 года. Согласно
заданию на оценку дата оценки – 13 октября 2025 года. По состоянию на дату оценки в
данном справочнике имеется более актуальная информация
Нарушены требования п.12 ФСО III.
6. Согласно
пп.4 п.5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения
сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать также степень
сопоставимости аналогов c объектом
оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим
существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок
требуется вносить в цены аналогов). Согласно информации, приведенной оценщиком
в отчете об оценке, тип объекта аналога №6,7 - помещения, тип объекта оценки –
здание. Обоснование использования данных предложений в качестве аналогов в
отчете об оценке при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по
фактору «тип объекта», отсутствует.
Нарушены
требования пп.4 п.5 ФСО V, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российский Федерации», п.22 «б» ФСО №7.
7. На страницах 38-41 отчета об оценке оценщиком приведены данные
о ценах предложений по аренде объектов, при этом:
-информация о стоимости
предложения за 1 кв.м, на стр. 40 (том 1) в размере 333,33 руб. противоречит
информации о стоимости за 1 кв.м на стр. 62 (том 2) отчета.
- в отчете об оценке отсутствует подтверждение площади
аналога
№5 в размере 40 кв.м, принятой оценщиком для расчета доходным подходом. Данная
площадь оценщиком не подтверждена.
Нарушены требования ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
8. Скриншоты с объявлениями
предложений объектов-аналогов в большей
части не позволяют достоверно определить
дату (год) публикации объявлений.
Нарушены требования п. 11
ФСО № 3.
По п. 9 в решении № *** в
отношении здания с кадастровым номером ***
указано: оценщик на стр. 114 отчета об оценке предоставил расчет
стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, при этом коэффициент
разницы в объеме в размере 0,31 по строительному объему не подтвержден.
Нарушены требования ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 19 т.1).
По п. 9 в
решении № *** в отношении здания с кадастровым номером *** указано: справочник Ко-Инвест ru 03.08.000.0015, использованный оценщиком для расчета стоимости
затратным подходом, в отчете об оценке не подтвержден.
Нарушены требования ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 35 т.1). ;
По п. 9
в решении № *** в отношении здания с кадастровым номером *** указано: оценщик
на стр. 114 отчета об оценке предоставил расчет стоимости объекта оценки в
рамках затратного подхода, при этом:
- оценщиком при расчете затратным подходом на стр. 114 отчета об
оценке не обоснованно введен корректирующий коэффициент в размере 1,04 на
различие сейсмичности,
- коэффициент разницы в объеме в размере 0,38 по строительному
объему не подтвержден.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 27 т.1).
Определяя законность данных решений, суд исходит из
следующего.
Порядок,
срок принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет
его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета № ***
об оценке рыночной стоимости недвижимого
имущества от 28 октября 2025 года,
выполненного оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТ» Гусаровым Д.Н., судом перед судебным экспертом
поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 30 июля 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***.),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке №
*** от 28 октября 2025 года,
экспертом выявлены:
I. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.
1)
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Несоответствие
пп.9 т.7 ФСО VI.
II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых может привести к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки,
а именно:
При
расчете сравнительным и доходным подходами:
-
отсутствует корректировка на местоположение,
-применялись
неактуальный справочник «СтатРиелт» (на 01 января 2025 года) и справочник под ред.
Лейфера Л.А. (на 2021 год).
При
расчете сравнительным подходом:
-
у аналога № 6 не учтено наличие холодильного оборудования.
При
расчете доходным подходом:
-
отсутствует подтверждение размера арендной ставки на аналога № 4, примененной в
размере 333,33 руб.,
-
отсутствует подтверждение размера площади аналога № 5, принятой в размере 40
кв.м.
При
расчете затратным подходом:
-
имеются расхождения в размере корректирующего коэффициента на различие в объеме
(площади) в описательной части и расчетах,
-отсутствует
подтверждение корректирующего коэффициента на различие в объеме (площади).
Факты,
указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о
нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-Ф, пп. «д,е» п. 22 ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, отраженных в
решениях ОГБУ «БТИГКО» № ***, эксперт считает:
-
по п. 1, 2, 6 решений - нарушение отсутствует,
-
по п. 3, 4, 5, 7, 8, 9 решений –
нарушение имеется.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 28 октября 2025 года является существенным недостатком, способным повлиять
на рыночную стоимость объектов оценки (л.д. 110-112 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость зданий по
состоянию на 13 октября 2025 года в следующих размерах: здания с кадастровым
номером *** - в размере 1 624 582 руб., здания с
кадастровым номером *** – в размере 1 518 223 руб., здания с
кадастровым номером *** – в размере 1 121 773 руб. (л.д. 145
т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200,
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***., обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объектов недвижимости.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
При оценке объектов
недвижимости применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости
воспроизводства), сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный подход (метод прямой капитализации)
– применен только в отношении объекта с кадастровым номером ***, приведены мотивы отказа от применения
доходного подхода в отношении объектов с кадастровыми номерами 73*** (л.д.
124-126 т.2).
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблицах, содержащихся
в заключении, с приведением соответствующих расчетов используемых коэффициентов
и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование вышеуказанных подходов, при применении которых
получены точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов
оценки.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объектов
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при
определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине
рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости судебным экспертом
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет № *** об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от
28 октября 2025 года, составленный оценщиком
ООО «АМД КОНСАЛТ» Гусаровым Д.Н.,
не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о
признании незаконными решении ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2025 года *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ***, соответственно, в
размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не
имеется.
Разрешая требования
административного истца об установлении кадастровой стоимости зданий в размере
их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчеты, приведенные в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость нежилых зданий по
состоянию на 13 октября 2025 года, в
следующих размерах: нежилого здания с
кадастровым номером *** в размере
1 624 582 руб., нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 1 121 773 руб., нежилого
здания с кадастровым номером *** в размере 1 518 223 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрено, что для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости были поданы
административным истцом в учреждение 28 ноября 2025 года, изменяемая кадастровая стоимость применяется
с 01 января 2025 года, на кадастровый учет здания поставлены значительно ранее
указанной даты, установленная судом
кадастровая стоимость зданий подлежит применению с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что суд может установить кадастровую стоимость объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости по результатам судебной экспертизы
только в случае признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО», является несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной
стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной
стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании
решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд
не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Военторг-Центр» к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными
решений от 26 декабря 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости с кадастровыми
номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости, определенной
отчетом № *** от 28 октября 2025 года, составленным ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров
Д.Н.), отказать.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания
с кадастровым номером ***, наименование:
магазин № 17, общей площадью 108,4
кв.м, расположенного по адресу: ***, в
размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2025 года 1 624 582 руб. Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания
с кадастровым номером ***, наименование:
магазин № 7, общей площадью 96 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2025 года 1 121 773 руб. Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания
с кадастровым номером ***, наименование:
солдатский магазин № 10, общей площадью 136,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2025 года
1 518 223 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01
января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
зданий с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Кинчарова О.Е.
Мотивированное
решение суда составлено 21 сентября 2026 года.