УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2026-001167-12
Судья Надршина
Т.И.
Дело №33-4327/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
08 сентября 2026 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Власовой Е.А.,
судей Тудияровой С.В., Гобузова Д.С.,
при секретаре Пугачевой Е.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной
ответственностью «Специализированный застройщик «Столица Севера» на решение
Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 28.05.2026 по делу №2-791/2026,
которым постановлено:
исковые требования
Карпец Юрия Леонтьевича удовлетворить частично.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица Севера»
в пользу Карпец Юрия Леонтьевича неустойку в размере 383 868 руб. 18 коп.,
компенсацию морального вреда 20 000 руб., штраф в размере 201 934 руб. 09
коп., в остальной части отказать.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица Севера»
в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 096 руб. 70 коп.
С учетом
постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об
установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых
санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве,
установленных законодательством о долевом строительстве» и изменений, внесенных
постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2025 ***,
предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Столица Севера» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания
неустойки и штрафа до 31.12.2026 включительно.
Заслушав
доклад судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя Карпец Ю.Л. –
Прокопьевой А.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Карпец Ю.Л. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к обществу с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица Севера»
(далее – ООО «СЗ «Столица Севера») о защите прав потребителя.
В обоснование
исковых требований указал, что 06.10.2023 между
сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве *** Объектом
долевого строительства по договору является жилое помещение (квартира) *** (строительный
номер по проекту), расположенное в многоквартирном жилом доме корпус *** в
составе жилого комплекса с подземной автостоянкой и административным зданием по
строительному адресу: *** этап строительства.
Цена договора составляет 11 632 369 руб., которую участник уплатил в
полном объеме.
Согласно п.2.3 договора ответчик обязался передать объект долевого
строительства не позднее 31.12.2025 с момента получения в установленном порядке
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Ответчик исполнил свои обязательства по передаче объекта долевого
строительства 07.03.2026, что подтверждается актом передачи квартиры.
Просрочка исполнения обязательства по передаче объекта долевого
строительства со стороны застройщика составила 66 дней. Согласно расчету истца
размер пени составляет 818 917 руб. 78 коп.
19.10.2025 был заключен договор найма квартиры, плата по которому производилась
ежемесячно, семья понесла расходы за найм жилья 294 093 руб. 58 коп.
Просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку
передачи объекта строительства в размере 818 918 руб. 78 коп., расходы за
найм жилого помещения 294 093 руб. 58 коп., компенсацию морального вреда
350 000 руб., штраф в размере 50 %
от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в
добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе ООО «СЗ «Столица Севера» просит решение суда изменить, уменьшить размер неустойки и штрафа, в том числе, применить положения ст.333
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку их размер
явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что судом неверно произведен расчет
неустойки. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию (раздел 6) высота
указанного жилого дома равна 147,1 м, что в силу норм градостроительного
законодательства является уникальным объектом строительства.
Порядок
начисления неустойки к уникальным объектам предусмотрен п.2.1 ст.6 Федерального
закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии
в долевом строительстве).
Кроме того, при исчислении неустойки,
подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта
долевого строительства, применена не та ставка рефинансирования.
Таким образом,
неустойка за весь период передачи объекта не может превышать 5% от цены
договора.
Полагает, что из периода неустойки необходимо
исключить выходные праздничные дни. Поскольку началом периода просрочки
передачи объекта долевого строительства и последним днем исполнения
обязательства являлся праздничный, не рабочий день 31.12.2025, то срок
неустойки подлежит исчислению с 12.01.2026, то есть с первого рабочего дня
нового года.
Указывает, что в материалах дела отсутствуют
какие-либо сведения о значительных последствиях для истца, вызванных задержкой
передачи квартиры. Истцом не предоставлено доказательств наличия
действительного ущерба, причиненного изменением сроков передачи объекта
долевого строительства.
Размер штрафа взыскан судом без учета
положений ч.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве. Изменения
вступили в силу с 01.09.2024, то есть уже действовали на момент принятия оспариваемого
решения. В связи с чем размер штрафа судом определен неверно.
В возражениях на апелляционную жалобу
представитель Карпец Ю.Л. просит решение суда оставить без изменения,
апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело
в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, истца Карпец Ю.Л.,
представителя ответчика ООО «СЗ «Столица Севера», представители третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Монолитное строительное управление – 1»,
ПАО Сбербанк (т.1 л.д.130-134).
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе, возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы, поступивших возражений, судебная коллегия приходит к
следующему.
Судом установлено и из материалов дела
следует, что 06.10.2023 между Карпец Ю.Л. и ООО «СЗ «Столица-Севера» заключен
договор участия в долевом строительстве, по условия которого ответчик обязался
в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других
лиц построить (создать) многоэтажный многоквартирный дом – жилой дом корпус 1 в
составе жилого комплекса с подземной автостоянкой и административным зданием по
строительному адресу: *** этап строительства (п.2.1 договора) (т.1 л.д.11-27).
В соответствии с п.2.3 договора передача
объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не
позднее 31.12.2025.
Из п.4.2 договора следует, что цена договора
составляет сумму 11 632 369 руб.
Оплата цены договора, указанной в п.4.2
договора, осуществляется участником застройщику до ввода в эксплуатацию
многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 11 632 369 руб. в следующем
порядке: за счет собственных средств в размере 2 338 369 руб., так и за счет
кредитных средств в размере 9 294 000 руб., предоставленных ПАО Сбербанк
(п.4.4.1).
Также согласно п. 2.3 договора следует, что
ответчик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого
строительства не позднее 31.12.2025.
Фактически передача объекта долевого
строительства состоялась на основании акта приема-передачи 07.03.2026 (т.1
л.д.28-29).
По состоянию на дату подписания акта
участником не произведены расчеты за уточненную площадь квартиры согласно условиям ст.4 договора. Участником
не исполнено обязательство по оплате
стоимости квартиры в полном объеме, сумма задолженности составляет
391 662 руб. 26 коп.
Комитетом государственного строительного
надзора города Москвы 31.12.2025 выдано разрешение на ввод объекта капитального
строительства: многоквартирного жилого дома *** (т.1 л.д.153‑156).
В ходе судебного заседания установлен факт
нарушения ответчиком срока передачи объекта истцу, как участнику долевого
строительства, что не оспаривалось ответчиком.
21.02.2026 истцом в адрес ответчика
направлена претензия о выплате неустойки (т.1 л.д.30-33).
Письмом от 16.03.2026 претензия оставлена без
удовлетворения (т.1 л.д.34).
Учитывая, что срок передачи квартиры был
нарушен, истец обратился с иском в суд.
Разрешая требования истца в
части взыскания неустойки, руководствуясь положениями ст.6 Закона
об участии в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что
застройщиком было допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи
объекта участнику долевого строительства (срок передачи объекта установлен
договором не позднее 31.12.2025, акт приема-передачи объекта подписан сторонами
07.06.2026), в связи с чем пришел к выводу о необходимости возложения на
ответчика гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.
При определении размера подлежащей взысканию
неустойки, суд исходил из положений договора участия в долевом строительстве,
заключенного между сторонами, принял во внимание период просрочки исполнения
застройщиком договорных обязательств (с 01.01.2026 по 07.03.2026), и определил
размер неустойки в сумме 383 868 руб. 18 коп., применив ставку
рефинансирования, действующую на 01.07.2023 - 7,5% на основании п.2
постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об
установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых
санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных
законодательством о долевом строительстве».
С учетом положений ст.13 Закона о защите прав
потребителей с ответчика в пользу истца взыскан штраф в размере 201 934
руб. 09 коп. Оснований для применения
ст.333 ГК РФ к размеру неустойки и штрафа суд первой инстанции не
усмотрел.
Кроме того, судом была взыскана компенсация
морального вреда. В удовлетворении требований о взыскании денежных средств за
найм жилого помещения было отказано. Выводы суда в этой части полно изложены в
решении.
Решение суда обжаловано стороной ответчика в
части взыскания неустойки, штрафа.
В остальной части решение суда сторонами в
апелляционном порядке не обжаловалось и в силу ст.327.1 ГПК РФ не является
предметом рассмотрения судебной коллегии.
Рассматривая дело в пределах доводов жалобы,
суд апелляционной инстанции не может согласиться с произведенным судом расчетом
неустойки и штрафа, исходя из следующего.
Согласно разрешению на ввод объекта в
эксплуатацию (раздел 6), высота указанного жилого дома равна 147,1 м (т.1
л.д.153-156).
В соответствии с п.1 ч.2 ст.48.1
Градостроительного кодекса Российской Федерации к уникальным объектам относятся
объекты капитального строительства, в проектной документации которых
предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100
метров.
Таким
образом, объект долевого строительства, обязательство по передаче которого
ответчиком исполнено с нарушением срока, входит в состав объекта недвижимости,
являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса
Российской Федерации (согласно проектной документации высота объекта
капитального строительства составляет более чем 100 метров).
В
зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав
уникального объекта или нет, Закон об участии в долевом строительстве
предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений
застройщика и участника долевого строительства.
Так, по
общему правилу согласно ч.2 ст.6 Закона
об участии в долевом строительстве в случае просрочки исполнения обязательства
по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого
строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального
банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от
цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч.2.1 настоящей
статьи). Если участником долевого строительства
является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени)
уплачивается застройщиком в двойном размере.
Однако
если объект недвижимости является уникальным объектом, в случае нарушения на
срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (ч.2.1 ст.6
указанного Закона).
При этом из периода неустойки подлежат
исключению выходные праздничные дни.
Согласно
ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или
назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода
времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
В
соответствии со ст.191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени,
начинается на следующий день после календарной даты или наступления события,
которыми определено его начало.
Согласно
ст.193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем
окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Поскольку
началом периода просрочки передачи объекта долевого строительства и последним
днем исполнения обязательства являлся праздничный нерабочий день 31.12.2025, то
срок неустойки подлежит исчислению с 12.01.2026, то есть с первого рабочего дня
нового года.
Следовательно,
период просрочки передачи квартиры за период с 12.01.2026 по 07.03.2026
составляет 55 дней, а расчет неустойки следует произвести следующим образом:
11 632 369
руб.х1/300х7,5% (ставка)х55 дней=159 945 руб. 07 коп.
С
учетом изложенного, размер неустойки составляет 159 945 руб. 07 коп.
Федеральным
законом от
08.08.2024 №266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от
30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации».
Согласно
ч.3 ст.10
указанного Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом
требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно
для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу
гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в
пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти
процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были
удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Данные
изменения вступили в силу с 01.09.2024, то есть уже действовали на момент
принятия оспариваемого судебного акта и акта суда первой инстанции.
На
основании ст.2
Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов,
пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего
Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в
том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в
долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона, применяются положения ч.9 ст.4, ч.8 ст.7 и ст.10 Закона
об участии в долевом строительстве (в редакции настоящего Федерального закона).
Суд
первой инстанции приведенные изменения в правовом регулировании при
рассмотрении настоящего дела не учел, взыскивая с застройщика в пользу истца
штраф, руководствовался положениями Закона о
защите прав потребителей, а не положениями Федерального закона от
30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» с учетом вышеуказанных изменений.
Принимая
во внимание изложенное, размер штрафа составляет 8997 руб. 25 коп.
(159 945 руб. 07 коп.+20 000 руб.)х5% =8997 руб. 25 коп.).
Неустойкой
(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,
которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки
исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение
ему убытков (п.1 ст.330 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.333 ГК РФ суд вправе
уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна
последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом,
осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку
при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с п.72 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений
Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение
обязательств» заявление ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ
может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции
или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела
по правилам производства в суде первой инстанции.
Помимо самого заявления о явной
несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в силу
положений ч.1 ст.56 ГПК РФ обязан предоставить суду доказательства,
подтверждающие такую несоразмерность, а суд обсудить данный вопрос в судебном
заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении
указанного заявления.
В постановлении Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений
Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение
обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и
необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и
необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный
размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения
обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.56 ГПК РФ).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого
финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами,
наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия
бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами,
добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора,
выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника
обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по
себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п.73).
Возражая против заявления об уменьшении
размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков,
но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные
нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых
обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних
показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на
определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.)
(п.74).
При оценке соразмерности неустойки
последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе
извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что
неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более
выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п.3, 4 ст.1 ГК
РФ).
Доказательствами обоснованности размера
неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по
краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными
организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо
платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте
нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях
инфляции за соответствующий период (п.75).
Из приведенных правовых норм и разъяснений
постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что
уменьшение неустойки (штрафа) производится судом исходя из оценки ее
соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не
может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств,
подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по
которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.
Ответчиком, несмотря на заявление о снижении
размера штрафа в соответствии со ст.333 ГК РФ, не представлено доказательств
исключительности данного случая и несоразмерности неустойки.
Определение размера подлежащей взысканию
неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками
спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права
категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью
установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.
С учетом ст.ст.330, 333 ГК РФ,
положений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса
Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», принимая во
внимание все обстоятельства дела, период неустойки с 12.01.2026 по 07.03.2026,
характер и последствия нарушения прав истца, соразмерность заявленной к
взысканию суммы последствиям нарушенного обязательства, баланс интересов
сторон, срок передачи квартиры, суд
апелляционной инстанции исходит из того, что оснований для снижения размера
неустойки и штрафа в данном случае не имеется.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика
в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы по оплате государственной
пошлины в размере 8798руб. (5798 руб. от суммы 159 945 руб. 07 коп. и 3000
руб. за неимущественное требование о компенсации морального вреда).
На
основании изложенного, решение суда подлежит изменению, следует уменьшить
взысканные с ООО «СЦ «Столица Севера» в пользу Карпец Ю.Л. неустойку, штраф, в
доход местного бюджета государственную пошлину. В остальной части решение суда
подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 28.05.2026 изменить, уменьшить
взысканные с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик «Столица Севера» в пользу Карпец Юрия Леонтьевича неустойку до
159 945 руб. 07 коп., штраф до 8997 руб. 25 коп., в доход местного бюджета
государственную пошлину до 8798 руб.
В остальной части решение суда оставить без
изменения.
Определение суда апелляционной инстанции
вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть
обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный районный
суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 22.09.2026.