Дело № 3а-60/2026
73OS0000-01-2026-000440-33
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Осиповой П.И.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению Мишина
Владимира Павловича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области, Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Мищин В.П. обратился
в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил
признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от 07 октября 2025
года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого
здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости
–31 494 000 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является
собственником указанного нежилого здания.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января
2023 года в размере 113 451 375 руб. 09 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 04 июля 2025 года, определенную отчетом № *** об оценке стоимости недвижимого
имущества от 31 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Поволжский центр
независимой экспертизы» Лыковой Е.В.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от 07 октября 2025 года № *** в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной
деятельности. С данным решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц Администрация
города Димитровграда, ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», оценщик
Лыкова Е.В.
В ходе судебного
разбирательства представителем Мишина В.П. -
Кузьминым А.В. представлено
заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
равной 31 832 755 руб.
Мишин В.П. и его
представитель Кузьмин А.В. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения
дела судом извещены, в ходатайстве просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Резниченко Е.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении
уточненных требований административного иска. Пояснила, что решение учреждения
является законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости объекта недвижимости подлежит отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконным решения ОГБУ
«БТИГКО».
В дополнительных пояснениях
на административный иск указал на то,
что, исходя из смысла п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке
удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только в случае
установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это
приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и
кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных
оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла, являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при
принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии
существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна
быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Выразила
несогласие с выводами судебного эксперта об отсутствии в отчете об оценке
нарушений, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО» от 07 октября 2025 года №
***. Указала на то, что в отчете об
оценке имеются следующие нарушения:
- у предложений на стр. 52 отчета не указаны
кадастровые номера, что не позволяет идентифицировать объекты и сделать вывод о
правильности выбора аналогов;
- аналоги подобраны некорректно, а именно при
оценке отдельно стоящего здания брать
аналогами помещения при наличии предложений, сопоставимых по фактору «тип
объекта», ошибочно;
- оценщиком на стр. 52 отчета приведены
предложения по продаже объектов недвижимости с указанием площади, значения
которой не совпадают с данными сайта Национальный портал пространственных
данных, что влияет на ценообразование;
- в отчете
отсутствуют скриншоты объявлений в отношении объектов, не принятых
оценщиком в качестве аналогов;
-
оценщиком необоснованно принято решение об отказе применения затратного
подхода.
Представители
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии, Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, ППК «Роскадастр», Администрации города Димитровграда, ООО
«Поволжский центр независимой экспертизы», оценщик Лыкова Е.В. в судебное заседание не явились, о
времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» Резниченко
Е.В., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 01
января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости
объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения
об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Мишин В.П. является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, с кадастровым номером ***, общей площадью
2035,3 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым
номером *** в размере
113 451 375 руб. 09 коп.
Согласно отчету № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2025
года, выполненному оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» Лыковой Е.В., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию
на 04 июля 2025 года составила
31 494 000 руб.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2023 года в размере
113 451 375 руб. 09 коп. будет рассчитываться налог на имущество с 01 января 2025 года, соответственно,
разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в
размере рыночной стоимости по состоянию
на 04 июля 2025 года затрагиваются
права Мишина В.П., как
налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1 статьи
22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания,
помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения кадастровой
стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на
основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г.
№ 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 08 сентября 2025 года
Мишин В.П. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2025
года, выполненный оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» Лыковой Е.В., согласно которому рыночная
стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** по состоянию на
04 июля 2025 года составила
31 494 000 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
07 октября 2025 года №*** по
результатам рассмотрения указанного заявления
Мишину В.П. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 04
июля 2025 года - 31 494 000
руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом №
*** об оценке стоимости недвижимого имущества
от 31 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Поволжский центр
независимой экспертизы» Лыковой
Е.В., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Оценщиком на стр. 52 приведены предложения по продаже объектов недвижимости
производственно-складского назначения, при этом
-
предложение № 2, ***, не идентифицировано оценщиком, что не позволяет
определить его качественные и количественные
характеристики;
-
предложение № 4, ***, не идентифицировано оценщиком, что не позволяет
определить его качественные и количественные характеристики;
-
предложение № 3, ***, не идентифицировано оценщиком, что не позволяет
определить его качественные и количественные характеристики.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2.
Согласно пп.4 п. 5 ФСО V, рассматривая
возможность и целесообразность применения сравнительного подхода,
оценщику необходимо учитывать также степень сопоставимости аналогов с объектом
оценки (значимость сравнительного
подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным
характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в
цены аналогов).
-
согласно информации, приведенной оценщиком в отчете об оценке тип объекта предложения № 1/аналога № 1,
предложения № 3/аналога № 3 – помещение, тип объекта оценки – отдельно стоящее
здание. Обоснование использования данных предложений в качестве аналогов в
отчете об оценке при наличии
предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта»
отсутствует.
Нарушены
требования пп.4 п. 5 ФСО V.
3.
Оценщиком на стр. 52 приведены предложения по продаже недвижимости
производственно-складского назначения, при этом:
-
предложение № 2, ***. Кадастровый номер здания, представленного к продаже – ***.
Согласно данным Портала пространственных данных общая площадь объекта
составляет 754,2 кв.м. Оценщиком указана и используется в дальнейших расчетах
площадь 707,00 кв.м;
-
предложение № 3, ***4. Кадастровый номер помещения,
представленного к продаже – ***. Согласно данным Портала пространственных
данных общая площадь объекта составляет 528,9 кв.м. Оценщиком указана и
используется в дальнейших расчетах площадь 525,00 кв.м.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
4.
В отчете об оценке отсутствуют скриншоты объявлений, не принятых оценщиком в
качестве аналогов.
Нарушены
требования п. 8 ФСО V.
5.
Оценщиком на стр. 69 отчета об оценке указано, что оценщик принял решение
отказаться от применения в рамках данного отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем
состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют
стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных
методов используются специализированные справочники оценщика (например,
«Ко-Инвест» или справочники под
редакцией Л.А.Лейфера и т.п.), в которых представлены корректирующие
коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу
цен ориентируются на данные показатели.
Согласно
п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех
подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при
применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта
оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной
информации, допущения и ограничения
оценки.
В
соответствии с п. 24а ФСО № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014
года № 611: «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов
недвижимости - земельных участков,
застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их
частей, например, жилых и нежилых
помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком
при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и
не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В
процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения
стоимости объекта оценки, принимая во внимание её достоверность, надежность и
существенность для цели оценки. Способы
получения информации могут включать
составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование
отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет
достоверных сведений о технических характеристиках объекта, не состоятельно,
поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все
необходимые документы от собственника - заказчика по объекту недвижимости, а также выезжает на
осмотр.
Аргумент
оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения оценки
несостоятелен.
В
соответствии с п. 2 ФСО V
оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного
подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что сравнительным и доходным подходами приводит к
наиболее достоверному результату оценки.
Только в результате анализа и расчета каждым подходом оценщик может
обоснованно выбрать один из результатов, полученных при использовании методов и
подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким
образом, в результате обобщения и сопоставления между собой количественных
результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке
(доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон
стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное
значение – итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с
п. 3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов
и методов оценки оценщик анализирует
возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие
получить наиболее достоверные результаты. Согласно п. 28 ФСО № 7 в процессе
согласования промежуточных результатов оценки,
полученных с применением различных подходов, следует
проанализировать достоинства и
недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на
основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2025
года, выполненного оценщиком ООО
«Поволжский центр независимой экспертизы»
Лыковой Е.В., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 29 мая 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***,
на основании проведенных исследований и анализа отчета № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2025
года, экспертом выявлены:
I. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.
1) Отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при
Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Ошибки,
допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой
величины стоимости объекта оценки, а именно:
1)
при
расчете сравнительным и доходным подходом
приняты коэффициенты из справочника Справочно-аналитической системы
Статриелт на 01 июля 2025 года, опубликованного 10 июля 2025 года, то есть
после даты оценки;
2)
некорректно определена зона расположения объекта оценки.
Согласно данным карты градостроительного зонирования *** объект оценки
располагается в зоне промышленной застройки, у оценщика – в зоне ИЖС,
соответственно, некорректно применены корректировки на локальное местоположение.
Факты,
указанные экспертом в п. II
свидетельствуют о нарушении ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении №*** от 07 октября
2025 года в пунктах 1-5 отсутствуют.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке
недвижимости № *** от 31 июля
2025 года является существенным недостатков, способным повлиять на рыночную
стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 29 мая 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста ***, рыночная стоимость объекта исследования –
нежилого здания, площадью 2035,3 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 04 июля 2025 года составляет
31 832 755 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное доказательство
подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с
другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 29 мая 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***., обладающей правом на проведение подобного рода
исследований в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***.
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в
рамках затратного подхода, метода прямой
капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы
целесообразности использования указанных
подходов к оценке недвижимого имущества. Экспертом дано обоснование
неприменения затратного подхода в расчете рыночной стоимости объектов оценки.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
В соответствии с
пунктом 8 ФСО VI в
экспертном заключении приведены
скрин-копии объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую
информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является
проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки,
находятся в открытом доступе.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
подходов для проведения оценки, обосновано использование доходного подхода, при
применении которых получены точные и объективные результаты при определении
рыночной стоимости объекта оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Стороной
административного истца заключение эксперта
не оспаривается.
Подбор судебным
экспертом объектов - аналогов при определении рыночной стоимости объекта
недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов не является
самостоятельным сбором судебным экспертом доказательства по делу.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
В соответствии с
абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №
28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает
против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об
объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости,
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных
заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В данном случае
административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы
судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не
представлено. Каких-либо замечаний по поводу расчета судебным экспертом
рыночной стоимости объекта недвижимости, также не представлено, хотя судом
предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить мотивированную позицию по заключению
судебной экспертизы.
Доводы представителя
административного ответчика о несогласии с выводами судебного эксперта об
отсутствии нарушений в отчете № ***
об оценке стоимости недвижимого имущества
от 31 июля 2025 года, выполненном оценщиком ООО «Поволжский центр
независимой экспертизы» Лыковой Е.В.,
указанных в решении ОГБУ «БТИГКО» от 07 октября 2025 года № ***,
не могут быть признаны верными в полном объеме.
Суд соглашается с
доводом представителя ОГБУ «БТИГКО» о наличии нарушения, указанного в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», выразившегося в том, что оценщиком в расчетах использована площадь
объектов недвижимости – предложение № 2 и предложение № 3, не
соответствующая их площади, указанной в общедоступных сведениях государственной
цифровой платформы Росреестра -
Национальной системы пространственных данных, что влияет на расчет
рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы эксперта об
отсутствии в отчете об оценке остальных нарушений, указанных в решении ОГБУ
«БТИГКО» от 07 октября 2025
года № *** являются правильными, основанными на
положениях действующих нормативных правовых актов, регулирующих спорные
правоотношения и исследованных им материалов.
Так, не указание в
отчете об оценке кадастровых номеров объектов недвижимости, взятых в качестве
предложений и аналогов, не является
нарушением.
Законодательные
акты, регулирующие оценочную деятельность, а также федеральные стандарты оценки
не сдержат требований об указании кадастровых номеров аналогов, либо иных
идентификационных сведений.
Кроме того,
отсутствие кадастровых номеров объектов
недвижимости при наличии в объявлениях сведений об адресе объектов не стало для
ОГБУ «БТИГКО» препятствием в идентификации данных объектов и проверке сведений
объявлений с данными Национальной системы пространственных данных.
Ссылка
представителя ОГБУ «БТИГКО» на ошибочность вывода эксперта об отсутствии в
отчете об оценке нарушения, выразившегося в том, что при оценке отдельно стоящего здания неправомерно взяты аналогами помещения при
наличии предложений, сопоставимых по фактору «тип объекта», необоснованна.
Согласно
пояснениям эксперта ***, данным по замечаниям ОГБУ «БТИГКО» относительно
выводов заключения судебной экспертизы, экспертом указано, что в рамках сравнительного
подхода применяется метод сравнения продаж, при котором объект исследования и
аналоги сравниваются между собой по параметрам и свойствам, в цены аналогов
вносятся корректировки, которые нивелируют отличия. Аналоги, использованные
оценщиком, относятся к одному сегменту, имеют одно функциональное назначение,
сопоставимы по объемно-планировочным решениям, располагаются в ***. Имеющиеся
отличия нивелируются путем внесения корректировок.
Таким
образом, различие объекта оценки с аналогами по типу объекта, при условии
сопоставимости по иным более значащим ценообразующим факторам, не является
нарушением.
Суд
не находит оснований не соглашаться с указанными пояснениями эксперта ***, поскольку
они основаны на положениях п.п. б, е, д
п. 22 ФСР № 7 и сведениях об объекте оценки и объектах аналогах.
Довод
об ошибочности вывода эксперта об отсутствии в отчете об оценке нарушения,
выразившегося в том, что в отчете не приведены скриншоты объявлений в отношении
объектов, не принятых оценщиком в качестве аналогов, является несостоятельным,
поскольку, как следует из пояснений эксперта ***, оценщиком в соответствии с п.
2 ФСО VI приведена в отчете об оценке
информация об аналогах, которая была использована при расчете рыночной
стоимости объекта оценки в полном объеме; при проведении анализа рынка обязательность приложения фото
объявлений всех объектов, в том числе и тех, которые не были приняты в качестве
аналогов, требованиями законодательства не предусмотрена.
Указание
представителя ОГБУ «БТИГКО» на наличие в
отчете об оценке нарушения, выразившегося в том, что оценщиком необоснованно
принято решение об отказе от применения затратного подхода, соответственно,
неверности вывода судебного эксперта об отсутствии данного нарушения, не может
быть признано обоснованным.
В
соответствии с п.п. 2 п.1 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех
подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при
применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику
необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости,
достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения
оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным,
применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать
один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки
приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной
информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Согласно п. 24 ФСО V
затратный подход представляет собой совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения
объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или)
его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
Пунктом 25 ФСО V предусмотрено, что, рассматривая возможность
и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:
1) возможность для
участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект
оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность
создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что
участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность
немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;
2) надежность других
подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода,
когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным,
то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса,
для которого был создан.
В соответствии с
п.п. в п. 24 ФСО № 7 при применении
затратного подхода оценщик учитывает, что затратный подход рекомендуется
использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных,
необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а
также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например,
линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных
станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой
рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Согласно пояснениям
эксперта *** оценщиком в отчете об
оценке дано обоснование отказа от затратного подхода. Применение двух подходов
(сравнительного и доходного) при расчете рыночной стоимости объекта оценки не
противоречит требованиям законодательства.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2025
года, выполненном оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» Лыковой Е.В., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от 07
октября 2025 года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не
имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости -
нежилого здания, кадастровый номер ***,
общей площадью 2035,3 кв.м, назначение:
нежилое, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 04 июля 2025 года – 31 832 755 руб.
Пунктом
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от
оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в
котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании
которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что
заявления об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости было подано в учреждение 08 сентября 2025 года, объект недвижимости поставлен на государственный
кадастровый учет 12 сентября 2013 года, изменяемая кадастровая
стоимость применяется с 01
января 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость подлежит
применению с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО», является несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом
случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может
быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения,
оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из
анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае
признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении
заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права административного
истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости
для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод
содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным
делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Мишина Владимира Павловича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области в
части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 07 октября 2025 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости -
нежилого здания, кадастровый номер ***, общей
площадью 2035,3 кв.м, назначение:
нежилое, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 04 июля 2025 года – 31 832
755 руб., определив дату начала её применения – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 24 сентября 2026 года.