УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2025-005057-63
Судья Земцова
О.Б.
Дело №
33-4539/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
25 сентября 2026 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Маслюкова П.А., Рыбалко В.И.,
при секретаре
Мустафиной А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска
от 22 декабря 2025 года по делу
№2-2167/2025, по которому постановлено:
в
удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к
Бахтееву Марату Тагировичу о расторжении договора аренды земельного участка,
возложении обязанности возвратить земельный участок отказать.
Заслушав доклад
судьи Маслюкова П.А., пояснения прокурора Закатновой А.А., представителя
Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области Плашенковой К.А., поддержавших доводы
апелляционной жалобы Министерства имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, а также пояснения
ответчика Бахтеева М.Т., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области (ранее - Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, далее - Министерство) обратилось в
суд с иском к Бахтееву М.Т. о расторжении договора аренды земельного участка,
возложении обязанности возвратить земельный участок.
Требования мотивированы тем, что 31 мая 2010 года между мэрией города
Ульяновска и Елфимовой В.П. заключен договор аренды земельного участка, по
условиям которого ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым
номером ***, площадью 879 кв.м, расположенный по адресу: ***, вид разрешенного
использования – под индивидуальное жилищное строительство.
Между тем, в
соответствии с Генеральным планом г.Ульяновска, утвержденным решением
Ульяновской Городской Думы от 27 июня 2007 года №83, указанный земельный
участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».
Дальнейшее использование указанного земельного участка с целью
индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.
Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении
договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении,
которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Также основанием для расторжения договора аренды земельного участка
является неиспользование ответчиком земельного участка по назначению более трех
лет после его предоставления.
Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 31 мая
2010 года, обязать ответчика возвратить земельный участок в состоянии пригодном
для его дальнейшего использования.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены филиал ППК
«Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, Управление Росреестра по Ульяновской области,
Елфимова В.П., Сулейманова М.С.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области просит отменить решение суда первой
инстанции, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы
приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.
Указывает на то, что
спорный земельный участок согласно Генеральному плану г.Ульяновска расположен в
функциональной зоне «территория городских лесов», «территории питомников и цветочно-оранжерейных
хозяйств». Кроме того, земельный участок находится в территориальной зоне
озелененных территорий общего пользования Р1. Согласно проекту Правил
землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск»,
территориальная зона Р1 выделена для сохранения и обустройства озелененных
пространств, при их активном использовании с возможностью строго ограниченного
строительства объектов капитального строительства.
Отмечает, что
договор аренды земельного участка от 31 мая 2010 года, предназначенный для
индивидуального жилищного строительства, заключен на срок с 25 ноября 2009 года
по 30 сентября 2019 года. Более длительного периода возможного неиспользования
земельного участка для строительства стороны не определили.
Ссылаясь на п.2 ст.
46 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что аренда
земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при
неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в течение трех лет. До настоящего времени спорный земельный
участок не освоен и не используется в целях строительства более 16 лет, что
также является основанием для расторжения договора аренды.
Апелляционным
определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного
суда от 14 апреля 2026 года решение Железнодорожного районного суда города
Ульяновска от 22 декабря 2025 года оставлено без изменения, а апелляционная
жалоба Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области - без удовлетворения.
Определением
судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей
юрисдикции от 25 июня 2026 года апелляционное определение судебной коллегии судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского
областного суда от 14 апреля 2026 года отменено, дело направлено на новое
рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников
процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом
апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобах и возражений на них.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, возражений на нее, судебная
коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела
следует, что постановлением главы города Ульяновска от 25 ноября 2009 года №
9053 утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу
***, по Генеральному плану (земли населенных пунктов, территориальная зона
Ж-1П), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории *** и указанный
земельный участок, площадью 879,8 кв.м, предоставлен в аренду Елфимовой В.П. в
срок до 30 сентября 2019 года под индивидуальное жилищное строительство.
5 апреля 2010 года
спорному земельному участку присвоен кадастровый номер ***
31 мая 2010 года
между мэрией г.Ульяновска (арендодатель) и Елфимовой В.П. (арендатор) заключен
договор аренды земельного участка ***, по условиям которого арендодатель
предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым
номером ***, из земель населенных пунктов, площадью 879 кв.м, расположенный по
адресу: *** для использования под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с
п.4.1 указанного договора срок аренды установлен с 25 ноября 2009 года по 30
сентября 2019 года.
Согласно п.6.2
договора может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на
основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в
случаях, указанных в п.2.1.7 договора.
В пункте 2.1.7
договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения
договора при использовании земельного участка не по целевому назначению,
способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 2-х раз
подряд, при ином существенном нарушении договора.
8 октября 2010 года
администрацией города Ульяновска Елфимовой В.П. было выдано разрешение на
строительство индивидуального жилого дома по адресу: *** по генплану в
Железнодорожном районе г.Ульяновска, площадь участка 879 кв.м, сроком на десять
лет.
Ранее решением
Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 17 декабря 2015 года по делу №
2-1380/2015 в удовлетворении требований администрации города Ульяновска к
Елфимовой В.П. о расторжении договора, возложении обязанности возвратить
земельный участок, отказано.
18 декабря 2015 года
между Елфимовой В.П. и Бахтеевым М.Т. (ответчик по настоящему делу) был
заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка, согласно которому Елфимова В.П. передала свои права и обязанности по
указанному договору аренды от 31 мая 2010 года.
В соответствии с
действующими на момент рассмотрения дала в суде Правилами землепользования и
застройки МО «город Ульяновск», утвержденными постановлением администрации
города Ульяновска от 10.08.2021 ***, спорный земельный участок расположен в
территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Вместе с тем, в соответствии
со сведениями, представленными Управлением архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска, согласно Генеральному плану г.Ульяновска,
утвержденному решением Ульяновской Городской Думы от 27 июня 2007 года ***
земельный участок с кадастровым номером ***, расположен в функциональной зоне
«территория городских лесов».
При этом изменения в
Генеральный план г.Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы
от 27 июня 2007 года ***, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***
не вносились.
По прошествии 10 лет
после принятия данного решения суда Министерством вновь был поставлен вопрос о
расторжении договора аренды в связи с неосвоением указанного земельного
участка; в адрес ответчика Бахтеева М.Т. также было направлено уведомление о
расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного
участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его
расположения в зоне городских лесов
Обращаясь в суд с настоящим
исковым заявлением, Министерством в обоснование исковых требований указано на
то, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка является
неиспользование земельного участка истцом для целей, на которые он предоставлен
в течение трех лет, а также нахождение спорного земельного участка в
соответствии с генеральным планом в функциональной зоне «территория городских
лесов».
Разрешая исковые
требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.6, 45, 46, 64 Земельного
кодекса Российской Федерации, ст.ст.209, 421, 432, 450, 452, 606, 615, 619, 621
Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.111, 116 Лесного кодекса
Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ответчиком Бахтеевым М.Т. предпринимались
действия по освоению земельного участка, вносятся арендные платежи за
пользование земельным участком, в связи с чем не установил признаков
существенного нарушения условий спорного договора аренды земельного участка,
указав, что по данным государственного лесного реестра на территории
г.Ульяновска отсутствуют городские леса, как следствие, пришел к выводу об
отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды
земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.
Судебная коллегия не
может согласиться с вышеуказанными выводами районного суда на основании
следующего.
В соответствии с
пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда
земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными
в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть
прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2
статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 1
пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких
оснований является использование земельного участка с нарушением требований
законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного
участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного
или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более
длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается
время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда
земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот
которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не
мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду
иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу
приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с
оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка,
добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а
также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с
пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор
может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из
сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в
иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или
договором.
В силу статьи 619
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор
аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения
имущества либо с неоднократными нарушениями.
Из разъяснений,
изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих
оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46
Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского
кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской
Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения
договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду
соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора
аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в
статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием
для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том
случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения
договора аренды земельного участка.
Таким образом,
исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения
арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка
для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения
договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения
со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.
В силу пункта 2
статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора
обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом,
договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно позиции
Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от
27.01.2022 № 90-О и от 30.09.2019 № 2485-О, предусмотренный абзацем шестым
подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации
трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях
не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения
данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в
силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные
интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании
земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их
целевым назначением и разрешенным использованием.
В то же время
неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно,
разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях
строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка
может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно
может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями
(бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти,
подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение
последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды
земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской
Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс
конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне
договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать
необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
В соответствии с
требованиями части 1
статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3
статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип
состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те
обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и
возражений.
В нарушение
требований названных норм права, ответчиком не были представлены в суд первой
инстанции допустимые законом доказательства, указывающие на освоение данного
участка и использование его по прямому назначению на протяжении длительного
периода времени - более 10 лет с момента передачи ему прав на этот участок.
Напротив,
материалами дела, в том числе и представленными в судебную коллегию
фотографиями, подтвержден довод Министерства в той части, что на спорном
участке с кадастровым номером *** площадью 879 кв.м, расположенном по
адресу: ***, отсутствуют какие-либо постройки ответчика, участок им не освоен,
не огорожен, на нем произрастают многолетние деревья лиственных пород (имеется
древесно-кстарниковая растительность), фактически участок находится в зоне
городских лесов, что соотносится с утвержденным в настоящее время Генеральным
планом г.Ульяновска.
Дополнительно
судебной коллегией установлено, что 26.02.2026 внесены изменения в Генеральный
план города Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы
26.06.2007 *** (в редакции приказа Минимущества Ульяновской области от
26.02.2026 ***), согласно которому спорный участок с кадастровым номером ***
в настоящее время расположен в зоне рекреационного назначения.
По ст. 13 «Карта
градостроительного зонирования» Правил землепользования и застройки
муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением
администрации города Ульяновска от 10.08.2021 *** (в редакции приказа
Минимущества Ульяновской области от 26.02.2026 ***) земельный участок с
кадастровым номером *** расположен в территориальной зоне Р1 – зона
озеленения территорий общего пользования; в данной зоне не предусмотрен вид
разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».
Согласно статье 61
Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» зеленый
фонд городских и сельских населенных пунктов представляет собой совокупность
территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, имеющие
экологическое, санитарно-гигиеническое и рекреационное назначение.
На территориях,
находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная
деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и
препятствующая осуществлению ими функций экологического,
санитарно-гигиенического и рекреационного назначения.
В Правилах
создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской
Федерации, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 15.12.1999 № 153, зеленый фонд
города определяется как составная часть природного комплекса города, включающая
в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие
систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные
территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории
решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов РФ
переданы в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты
и организации рекреации городского населения.
Вышеприведенные
фактические обстоятельства, указывающие на неиспользование ответчиком
земельного участка с кадастровым номером ***, дают основания для признания
заявленного по делу иска обоснованным.
Довод ответчика,
заявленный в судебной коллегии, в той части, что в настоящее время им
предпринимаются меры по освоению участка, как и довод в той части, что у него
имелись препятствия в использовании этого участка, судебной коллегией
признаются несостоятельными.
Согласно правовой
позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от
02.09.2025 по делу № 18-КГ25-272-К4, подготовительные мероприятия не могут
свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, к тому же такие
действия фактически и не были установлены в суде.
Доказательств,
указывающих на наличие каких-либо объективных препятствий в использовании
участка, в том числе и из-за того, что инициативная группа препятствовала в
освоении спорного земельного участка, ответчиком по делу не представлено.
Также заявленные в
суде доводы ответчика в той части, что в настоящее время им вносятся платежи по
договору аренды земельного участка, а также в части отсутствия у Министерства
природных ресурсов и экологии Ульяновской области Федерального агентства лесного
хозяйства официальных сведений о том, что на территории города Ульяновска
имеются городские леса, сами по себе не могут служить основаниями,
препятствующими расторжению договора аренды.
С учетом изложенного
решение районного суда г. Ульяновска от 09.10.2025 подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 22 декабря 2025 года
отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Министерства
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области удовлетворить.
Расторгнуть договор *** от
31.05.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 879
кв.м, расположенного по адресу: ***
Возложить на Бахтеева
Марата Тагировича обязанность возвратить Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области земельный
участок с кадастровым номером ***,
площадью 879 кв.м, расположенный по адресу: *** в первоначальном состоянии, в
течении трех месяцев с даты вступления
решения суда в законную силу.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный
районный суд г. Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 02.10.2026.