УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0013-01-2026-001537-21

Судья Ленковская Е.С.                                                                         Дело №33-4427/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                  22 сентября 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Власовой Е.А.,

судей Тудияровой С.В., Басырова Н.Н.,

при секретаре Курушиной А.А., 

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройреконструкция» на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 27 мая 2026 года по гражданскому делу №2-942/2026, по которому постановлено:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройреконструкция» к Чертопятову Дмитрию Анатольевичу, АО «ГНЦ НИИАР», ООО «Проектная группа ОККО» о взыскании суммы долга по договору участия в долевом строительстве и суммы неустойки отказать.

Заслушав доклад судьи Власовой Е.А., пояснения представителя истца              ООО СЗ «Стройреконструкция» Бондиной И.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика АО «ГНЦ НИИАР» Родина А.С., Сингур Т.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

установила:

 

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройреконструкция» (ООО СЗ «Стройреконструкция») обратилось в суд с иском к Чертопятову Д.А., АО «ГНЦ НИИАР», ООО «Проектная группа ОККО» о взыскании  долга по договору участия в долевом строительстве, неустойки.

Требования мотивированы тем, что 29.09.2023 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве ***, индивидуального жилого дома, проектной площадью 119,69 кв.м (тип. 2.2), расположенный в границах малоэтажного жилого комплекса с кадастровым номером: ***.

В соответствии с договором истец обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) малоэтажный жилой комплекс и после получения разрешения на ввод малоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию передать участнику долевого строительства для оформления в собственность объект долевого строительства, в том числе индивидуальный жилой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок с условным номером *** общей площадью 475 кв.м, границы которого определены в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Димитровграда Ульяновской области от 19.08.2022 ***, на котором расположен дом, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства.

Ответчик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Вышеуказанный договор был заключен между сторонами в результате участия истца в открытой процедуре реализации на право заключения договора аренды недвижимого имущества - части земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 74 081,39 кв.м, расположенного по адресу: *** опубликованного 09.09.2022 путем направления 07.10.2022  заявки на открытый аукцион (номер электронной процедуры: ***) на электронной торговой площадке ООО «Аукционный Конкурсный дом».

20.10.2022 по результатам рассмотрения итогов, согласно протоколу *** от 10.10.2022, в рамках мероприятий профильной государственной программы Ульяновской области был заключен договор аренды ***

В результате вышеуказанной закупки земельный участок, принадлежащий на праве собственности АО «ГНЦ НИИАР» (пункт 1.6. договора с ответчиком) был передан истцу, как застройщику, на срок до 29.02.2024, о чем произведена регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости 28.10.2022.

В процессе строительства представленные АО «ГНЦ НИИАР» истцу проекты содержали погрешности (математические ошибки), которые стали очевидными лишь в ходе строительства.

Истец, обнаружив данную математическую ошибку, незамедлительно уведомил об этом АО «ГНЦ НИИАР».

29.08.2025 были проведены обмеры объекта кадастровым инженером, по данным обмеров, фактическая площадь дома составила 130,6 кв.м.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию 10.10.2025 объекта недвижимости, ответчику передан созданный истцом индивидуальный жилой дом, общей площадью (согласно техническому плану от 29.08.2025) 130,6 кв.м (далее - объект), земельный участок под индивидуальным жилым домом с кадастровым номером *** общей площадью 475 кв.м, расположенные по адресу: ***, а также земельные участки в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Соответчик обязался урегулировать вопрос доплаты за увеличенные площади, но при наступлении конечного результата и ввода всего объекта в эксплуатацию перестал участвовать в вопросе урегулирования вопроса доплаты и перестал выходить на связь.

27.01.2026 ответчику было направлено уведомление о необходимости доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства в сумме расчета 596 122 руб. 40 коп. до 02.02.2026.

В связи с обнаруженной по результатам строительства разницей в построенной площади объекта 06.03.2026 истцом проведена независимая экспертиза, по результатам которой получено экспертное заключение ***, согласно которому площадь, на которую увеличился объект, составила 15,93 кв.м.

Просил взыскать с ответчиков солидарно или с АО «ГНЦ НИИАР» в свою пользу сумму в размере 870 415 руб. 20 коп., составляющую долг по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2023  ***, сумму в размере 28 723 руб. 70 коп., составляющую неустойку за нарушение срока внесения платежа, расходы  по оплате государственной пошлины в размере 22 983 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Димитровграда Ульяновской области, комитет по управлению имуществом города Димитровграда.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Стройреконструкция» просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права.

Считает необоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении указанных исковых требований к иным ответчикам АО «ГНЦ НИИАР» и ООО «Проектная группа ОККО».

Судом не принято во внимание заключение специалиста *** от 06.03.2026, которым установлено, что разница между проектной и фактической площадью дома явилась следствием допущенных проектной организацией ошибок.

В возражениях на апелляционную жалобу АО «ГНЦ НИИАР» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание не явился ответчик Чертопятов Д.А., представители           ООО «Проектная группа ОККО», администрации города Димитровграда Ульяновской области, комитета по управлению имуществом города Димитровграда, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д.210-213).

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом ООО СЗ «Стройреконструкция» и Чертопятовым Д.А. заключен договор участия в долевом строительстве *** от 29.09.2023, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) малоэтажный жилой комплекс и после получения разрешения на ввод малоэтажного жилого комплекса в эксплуатацию передать участнику долевого строительства для оформления в собственность объект долевого строительства, в том числе индивидуальный жилой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок с условным номером *** общей площадью 475 кв.м, границы которого определены в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Димитровграда Ульяновской области от 19.08.2022 ***, на котором расположен такой дом, а участник долевого строительства  обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства (п.3.1 Договора) (л.д. 8-14).

Из договора следует, что общая проектная площадь объекта строительства составляет 119,69 кв.м  (л.д. 9 оборот, 10).

Территория проектируемого жилого комплекса площадью 119 998 кв.м, сформирована из земельного участка с кадастровым номером ***, который был разделен на два земельных участка с кадастровым номером  *** (граница земельного участка состоит из 8 (восьми) контуров) общей площадью 90 727 кв.м, и на земельный участок с кадастровым номером *** (граница земельного участка состоит из 2 (двух) контуров) общей площадью 29 271 кв.м.

Застройка индивидуальных жилых домов, в соответствии с разрешением на строительство, производится на земельном участке с кадастровым номером  ***, а земельный участок с кадастровым  *** - предназначен под благоустройство, автодорогу, объекты источников энергообеспечения, инженерную и транспортную инфраструктуры.

Данные земельные участки на праве собственности принадлежат                             АО «ГНЦ НИИАР».

В соответствии с разрешением на строительство *** от 09.12.2022 (с изменениями от 05.06.2025.) на ввод объектов в эксплуатацию поэтапно в 3 (три) этапа будут сдаваться 132 двухэтажных индивидуальных жилых дома (л.д. 29-30).

Второй этап (в который входит индивидуальный жилой дом ***) - включает в себя 56 домов, общая площадь 56 домов, рассчитанная в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 ***, входящих во второй этап, составляет - 7198,9 кв.м.

Общая площадь второго этапа (56 домов) в соответствии с разрешением на строительство (с изменениями от 05.06.2025г.), составляет - 7236,60 кв.м - увеличение проектной к фактической площади составляет менее чем 5% и является допустимым.

Индивидуальный жилой дом (условный номер № *** размещается на земельном участке с кадастровым номером ***, учетный номер контура № 4, площадь контура – 17 094 кв.м.

Индивидуальный жилой дом сдается в эксплуатацию в черновой отделке; внутренняя поэтажная планировка отсутствует; количество этажей - 2, второй этаж мансардный.

В соответствии с произведенными фактическими замерами: общая площадь двух этажей здания составила - 130,6 кв.м. В разрешении на строительство общая площадь 2 этапа для сдачи на ввод в эксплуатацию, включает площадь 56 домов и указанная площадь в разрешении на строительство, и фактическая площадь, различается в пределах допустимых 5%.

24.03.2026 истцом была направлена претензия в адрес ответчика                Чертопятова Д.А. в которой просил в срок до 31.03.2026 произвести доплату в размере 870 415,20 руб. в связи с увеличением площади объекта (л.д.21).

Поскольку оплата за увеличение площади индивидуального жилого дома в добровольном порядке не была произведена, истец обратился в суд с указанным иском.

Разрешая исковые требования, руководствуясь статьями 1, 8, 153, 309, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №214-ФЗ), оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд  первой инстанции в удовлетворении исковых требований ООО СЗ «Стройреконструкция» отказал в полном объеме.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они достаточно мотивированы, основаны на собранных по делу доказательствах и нормах материального права, приведенных в судебном решении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (пункт 2 статьи 5 вышеуказанного закона). 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из условий договора долевого участия в строительстве, в соответствии с пунктом 4.6 которого  установлено, что площадь Объекта, указанная в п. 1.3. договора, является проектной и подлежит уточнению по результатам обмера Объекта организацией, проводящей техническую инвентаризацию Объекта. Застройщик принимает на себя риск увеличения размера общей площади индивидуального жилого дома, в связи с чем, в случае обнаружения при обмере Объекта факта увеличения размеров общей площади Объекта (без учета балкона/лоджии), в т.ч. свыше 5% общей площади индивидуального жилого дома, перерасчет стоимости Объекта не производится.

Учитывая, что сторонами договора долевого участия *** от 29.09.2023 было согласовано условие о том, что в случае обнаружения при обмере объекта факта увеличения размеров общей площади объекта (без учета балкона/лоджии), в т.ч. свыше 5% общей площади индивидуального жилого дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что перерасчет стоимости объекта не производится, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы жалобы о нерассмотрении судом требований ко всем ответчикам судебной коллегией отклоняются, поскольку судом первой инстанции в полном объеме в удовлетворении исковых требований истцу отказано, в том числе к ответчикам АО «ГНЦ НИИАР», ООО «Проектная группа ОККО».

Вопреки доводам апелляционной жалобы, истцом исковые требования о взыскании убытков не заявлялись, поэтому судом первой инстанции были рассмотрены исковые требования истца о взыскании с ответчиков доплаты по договору долевого участия в строительстве.

Кроме того, исковые требования ООО СЗ «Стройреконструкция» о взыскании  с АО «ГНЦ НИИАР» убытков  связи с осуществлением строительства малоэтажного жилого комплекса в г.Димитровграде по ул.Курчатова, основанные на заключении специалиста *** от 06.03.2026, являются предметом рассмотрения Арбитражным судом Ульяновской области гражданского дела №А72-4937/2026.

Доводы жалобы не содержат обстоятельств, указывающих на наличие оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда.

Судом приняты меры для всестороннего, полного, объективного исследования обстоятельств дела, реализации принципа состязательности сторон.

Принятое решение является правильным, нарушений норм процессуального и материального права судом не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

 

решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 27 мая 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройреконструкция»– без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Димитровградский городской суд Ульяновской области.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.10.2026.