Дело № 3а-310/2020

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

20 ноября 2020 года                                                                      г. Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Семагиной Н.Г.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению  Клименко Натальи Николаевны и Гульбина Евгения Геннадьевича к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

 

у с т а н о в и л :

 

Клименко Н.Н. и Гульбин Е.Г., являясь сособственниками (по 5/10 долей каждый) земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, обратились в суд с административным исковым заявлением  об оспаривании кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Требования мотивировали тем, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере  2 032 841 руб. 10 коп.

Вместе с тем согласно отчету № 481-2020 ООО «Экспертиза и оценка» рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 463 240 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости  нарушает их права, поскольку влечет уплату налоговых платежей в завышенном размере. 

В связи с этим истцы просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 463 240 руб.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Правительство Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ульяновской области, администрация МО «Кузоватовский район».

В судебном заседании представитель истцов Шакурова А.Р. поддержала заявленные требования и дала пояснения, аналогичные изложенным в административном  иске.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени  рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в письменном отзыве на административный иск указал, что земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1565 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – магазины, торговые комплексы, открытые мини-рынки, расположенный по адресу: ***, был поставлен на государственный кадастровый учет 26 мая 2006 года. В отношении указанного земельного участка зарегистрировано право общей долевой собственности за Гульбиным Е.Г. – 1/10 доля и 4/10 доли, за Клименко Н.Н. – 5/10 долей.

24 августа 2018 года в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 2.2 Приказа Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в связи с  изменением пощади с 1430 кв.м, на 1565 кв.м, была внесена кадастровая стоимость в размере 2 032 841 руб. 10 коп., которая определена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1298 руб. 94 коп. за 1 кв.м, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». Дата определения кадастровой стоимости – 18 августа 2018 года.

Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда  РФ № 28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости», указывает на то, что по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административными ответчиками по делу являются государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. В связи с этим считает, что основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют.

Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск право истцов на установление рыночной стоимости земельного участка не оспаривает. Надлежащим ответчиком по делу считает государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2011 года утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 21-П от 18 января 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области».

Истцы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращались. Управление надлежащим ответчиком по делу не является.

Полномочиями на оспаривание отчета о рыночной стоимости земельного участка не обладает. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Представитель Правительства Ульяновской области в письменном отзыве на иск также не оспаривает право истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Указывает на то, что истцы использует предусмотренный законодательством альтернативный способ определения кадастровой стоимости на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, против чего Правительство Ульяновской области не возражает.

Заслушав пояснения представителя истцов,  исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1565 кв.м, расположенный по адресу: ***, находится в общей долевой собственности Клименко Н.Н. и Гульбина Е.Г. (по 5/10 долей у каждого).

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 032 8411 руб. 10 коп. утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области от 24 августа 2018 года в связи с изменением площади земельного участка. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 18 августа 2018 года. Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 24 августа 2018 года (л.д. 9, 102).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, истцы представили в суд отчет об оценке № 481-2020 от 22 сентября 2020 года, составленный ООО «Экспертиза и оценка».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка площадью 1565 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – магазины, торговые комплексы, открытые мини-рынки, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 18 августа 2018 года составляет 463 240 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости.

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы. 

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельный участок площадью 1565 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – магазины, торговые комплексы, открытые мини-рынки, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

При проведении оценки оценщику были представлены: выписка из ЕГРН от 15 ноября 2019 года, договор купли-продажи доли земельного участка с долей здания магазина от 25 октября 2019 года. Оценка объекта недвижимости производилась с его осмотром оценщиком.

Указано, что объект оценки расположен на удалении 110 км от географического центра г.Ульяновска, доступ возможен на личном автомобильном и общественном транспорте, дорожное покрытие асфальт, состояние удовлетворительное. В шаговой доступности объекты индивидуальной застройки, предприятия службы быта, торговые и складские объекты.

 

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование его по первоначальному назначению – в качестве земельного участка для размещения объектов торгового назначения. 

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчете указал тенденции развития отечественного рынка недвижимости.

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в стране, в регионе – Ульяновской области на дату оценки; приведен  анализ рынка коммерческой недвижимости в Ульяновской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный  подход.   В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования иных методов оценки. 

В отчете  приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании.

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в Ульяновской области. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости  произведено по 3 объектам-аналогам.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик (Солотов Д.В.) является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» - свидетельство о членстве в саморегулируемой организации - № *** от 5 марта 2013 года.  Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 4 апреля 2018 года по направлению «Оценка недвижимости» сроком действия до 4 апреля 2021 года, выдан Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», Гражданская ответственность застрахована в САК «ВСК», полис № *** со сроком действия с 1 июня 2020 года по 31 мая 2023 года.  Стаж работы в оценочной деятельности – с 2011 года.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Клименко Натальи Николаевны и Гульбина Евгения Геннадьевича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2018 года в размере 463 240 руб. (четыреста шестьдесят три тысячи двести сорок руб.).

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 26 октября 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                  Трифонова Т.П.