Дело № 3а-320/2020
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
21 декабря 2020
года
город Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе:
судьи Пулькиной Н.А.,
при секретаре Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по
административному исковому заявлению Соболева Сергея Николаевича к
Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному
учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» о пересмотре кадастровой стоимости
земельного участка на основании установления в отношении него рыночной
стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Соболев С.Н. обратился в суд с административным исковым
заявлением о пересмотре кадастровой
стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что указанным объектом
недвижимости истец владеет на праве собственности, является плательщиком
земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного
участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по
состоянию на 15 апреля 2020 г.
(дату внесения сведений в ЕГРН об объекте) в 1 692 918 руб. 10 коп.
Согласно отчету независимого оценщика об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости от 5 ноября 2020 г. рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 15 апреля 2020 г. определена в 285 016 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости
его рыночной стоимости нарушает права административного истца, как владельца
земельного участка, поскольку влечет увеличение налоговых платежей.
Соболев С.Н. просил установить кадастровую стоимость
земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2020
г. – 285 016 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Шакурова
А.Р. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в административном
иске.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не
явился, в письменном отзыве указывает на то, что орган регистрации прав не
принимал участия в проведении
государственной кадастровой оценки земель и утверждении ее результатов, прав
административного истца не нарушал, поэтому является ненадлежащим ответчиком по
делу. Сведения о земельном участке внесены в ЕГРН 15 апреля 2020 г.
Представитель Правительства Ульяновской области в письменном
отзыве указал, что право административного истца на пересмотр кадастровой
стоимости не оспаривается, против пересмотра кадастровой стоимости не
возражает.
Представитель Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание
не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях
указал, что право истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка
не оспаривается, решение оставил на усмотрение суда. В Комиссию по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении
Росреестра по Ульяновской области административный истец не обращался.
Представитель администрации МО «Кузоватовский район»
Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте
рассмотрения дела извещен, письменных возражений по иску не представил.
С учетом положений статьи 150 Кодекса административного
судопроизводства РФ (КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в
отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле,
извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской
Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами
платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие
налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость
земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации
рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с
федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев,
определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель
проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району
(городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка
кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его
рыночной стоимости.
В
соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в
случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и
обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на
дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Материалами дела установлено, что Соболев С.Н. является
собственником земельного участка,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта
недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена в
размере 1 692 918 руб. 10
коп. по состоянию на 15 апреля 2020 г.
В статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г.
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что при осуществлении
государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости,
включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее
учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр
недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или)
количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение
их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной
кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов
недвижимости в порядке,
установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о
нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой
необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей
статьей.
В рассматриваемом деле датой определения кадастровой
стоимости является 15 апреля 2020 г. –
дата внесения в ЕГРН сведений о земельном участке.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об
оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект
оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в
денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым
документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки
независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта
оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов
оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости
земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке
рыночной стоимости земельного участка №551-2020 от 5 ноября 2020 г.,
составленный оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Солотовым Д.В.
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером № ***, площадью 3118 кв.м, категория земель:
земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты складского
назначения различного профиля, открытые стоянки краткосрочного хранения
автомобилей, площадки транзитного транспорта
с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 15 апреля 2020 г. составляет 285 016 руб.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по
административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом
и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых
суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют
для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость,
допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также
достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об
определении рыночной стоимости земельного участка, составленные оценщиком ООО
«Экспертиза и оценка» Солотовым Д.В., суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка определялась
оценщиком с учетом требований Закона об оценочной деятельности, положений
Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297; Федерального стандарта оценки
«Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298; Федерального стандарта оценки
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299; Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 25 сентября 2014 г. №611.
Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что
целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного
участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела
суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия,
использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия,
использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень
используемых при проведении оценки источников информации и использованной
литературы (раздел «Источники информации»).
В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта
оценки, указано, что земельный участок расположен в ***, на удалении 110 км от
географического центра г. Ульяновска, на удалении 3 км от центра ***. Доступ к
участку возможен на личном автомобильном и общественном транспорте. Дорожное
покрытие – асфальт, грунт, состояние удовлетворительное. В шаговой доступности
объекты индивидуальной жилой застройки, производственно-складская недвижимость.
Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного
использования объекта, сделан вывод, что определение стоимости объекта оценки
необходимо провести исходя из вида разрешенного использования земельного участка,
установленного в документах. Наиболее
эффективным будет использование участка
для размещения объектов производственно-складского назначения.
С целью установления рыночной стоимости земельного участка
оценщик в отчете указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор
социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и
муниципальном образовании «Кузоватовский район» на дату оценки; анализ рынка
земли в Ульяновской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в
соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 г. №611, приведен за период, предшествующий дате
оценки.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится
оцениваемый объект – сегмент рынка земельного участка, использование которого
для размещения объектов производственно-складского назначения будет наиболее
эффективным.
В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и
предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть
отнесен оцениваемый объект при фактическом их использовании. Из отчета следует,
что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок
предложений земельных участков, расположенных в районах Ульяновской области.
Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны
объекты-аналоги.
Оценщиком определены ценообразующие факторы и
характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его
рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен
оценщиком в рамках анализа рынка.
Оценка земельного участка проведена с применением метода
сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком
указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и
отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал
условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых
корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны
земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным
ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 3
объекта-аналога. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и
в принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных в сети Интернет. Суд полагает,
что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению,
приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об
использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению
размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.
Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что
к нему приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при
составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса
источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком
выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд
признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию
относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно
самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в
отчете содержится.
Оценщик Солотов Д.В. является членом НП «Саморегулируемая
организация оценщиков «Экспертный совет»,
регистрационный № 0011 от 28 октября 2010 г. Окончил Институт экономики,
управления и права (г. Казань) по программе «Оценка стоимости предприятия
(бизнеса), диплом *** № *** от 21 декабря 2012 г. Им получен квалификационный
аттестат в области оценочной деятельности № *** от 4 апреля 2018 г. по
направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская
ответственность застрахована в САО «ВСК». Стаж работы в оценочной деятельности
– с 2011 г.
Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим
имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных
обстоятельствах, перечисленных в статье Закона об оценочной деятельности,
ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у
суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об
оценке земельного участка № 551-2020 от 5 ноября 2020 г., составленным
оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Солотовым Д.В., у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной
оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами,
участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной
экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах
дела не имеется.
Оценив представленные
доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему
делу требования административного истца в части установления кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной
указанным отчетом об оценке земельного участка.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное исковое заявление Соболева Сергея
Николаевича о пересмотре кадастровой
стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2020 г. – 285 015
руб.
Датой
обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 19
ноября 2020 г.
Вступившее
в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в
Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в
течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Пулькина