Дело № 3а-7/2021

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

25 января 2021 года                                                                город Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шайхутдиновой К.П.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Хайруллова Рината Хасановча к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области  об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

 

У С Т А Н О В И Л:

 

Хайруллов Р.Х. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области   об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,   на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Требования мотивировал тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 7 311 594 руб. 80 коп.

Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № 094-20 от 20 ноября 2020 года ООО «ПЭКС» рыночная стоимость  объекта недвижимости по состоянию на 12 сентября 2013 года составляет 3 007 000 руб.

Результаты  определения кадастровой стоимости объекта недвижимости застрагивают  права истца в сфере налогообложения.

В связи с этим Хайруллов Р.Х. просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости 3 007 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованного лица – администрация МО «город Ульяновск».

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования, кроме того, просили восстановить срок для обращения в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой оценки объекта недвижимости.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве на иск представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» указал на то, что объект недвижимости  с кадастровым номером ***, площадью 435,3 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 12 сентября 2013 года. В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано право собственности за Хайрулловым Р.Х. Дата регистрации права – 10 февраля 2012 года.

Изначально кадастровая стоимость указанного помещения определена в размере 7 311 594 руб. 80 коп. по состоянию на 12 сентября 2013 года в соответствии с п. 3.2 Приказа Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113.

12 октября 2020 года в результате устранения технической ошибки в сведениях ЕГРН в части установления связи данного помещения со зданием,  внесена кадастровая стоимость в размере 7 311 594 руб. 80 коп., рассчитанная с применением  среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного для нежилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 12 октября 2012 года № 481-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости   объектов недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области» в размере 7 311 594 руб. 80 коп. Дата определения кадастровой стоимости – 12 сентября 2013 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 17 июня 2014 года.

Надлежащим ответчиком по делу считает государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости. 

Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск указал на то, что Управление не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Своими действиями права истца не нарушало.  Средние удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 481-П от 12 октября 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области».

Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости помещения не обращался.

Управление не уполномочено проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной актом органа власти, или иной стоимости. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет. 

Правительство Ульяновской области в письменном отзыве на иск указало на то, что истец использует предусмотренный пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ  альтернативный способ определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, против чего Правительство Ульяновской области не возражает.

Заслушав пояснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе,  здания, строения, сооружения.

В соответствии со ст. 1 Закона Ульяновской области от 22 сентября 2017 года № 112-ЗО «О единой дате начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 года.

Согласно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что Хайруллов Р.Х.  является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 435,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.

Изначально кадастровая стоимость указанного помещения определена в размере 7 311 594 руб. 80 коп. по состоянию на 12 сентября 2013 года в соответствии с п. 3.2 Приказа Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113.

12 октября 2020 года в результате в результате устранения технической ошибки в сведениях ЕГРН в части установления связи данного помещения со зданием,  внесена кадастровая стоимость в размере 7 311 594 руб. 80 коп. Дата определения кадастровой стоимости – 12 сентября 2013 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 17 июня 2014 года.

Дата внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости – 17 июня 2014 года.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Учитывая дату внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на момент  обращения истца в суд с настоящим иском (7 декабря 2020 года) срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости истек.

Вместе с тем суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как  кадастровая стоимость объекта недвижимости, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ульяновской области не проводилась. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец представил в суд отчет об оценке № 094-20 от 20 ноября 2020 года, составленный ООО «ПЭКС», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (без выделения в её составе НДС) по состоянию на 12 сентября 2013 года составляет 3 007 000 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы. 

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилые помещения общей площадью 435,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположено по адресу: *** этаж.

При проведении оценки оценщику был представлен технический паспорт  нежилого здания по состоянию на 29 сентября 2011 года, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2020-32750298 от 23 октября 2020 года, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 ноября 2020 года, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 мата 2008 года, договор реального раздела склада с административно-бытовыми помещениями и ремонтной мастерской от 17 января 2012 года, свидетельство о государственной регистрации права 73-АА 374366 от 10 февраля 2012 года.

Оценка проводилась с осмотром объекта недвижимости.

В отчете указано, что здание расположено в Центральном районе города. Окружающая застройка – производственно-складские здания, индивидуальные жилые дома, ж/д вокзал. Уровень деловой активности низкий, не первая линия, экологическая обстановка – на уровне средних показателей для г.Димитровграда. Здание расположено на огороженной территории. Доступ к зданию не ограничен. Транспортная доступность средняя, подъездные пути- автомобильная дорога. Помещение используется в качестве ремонтных мастерских.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование объекта недвижимости в соответствии с текущим видом использования.

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в России за период январь-август 2013 года, в регионе – Ульяновской области за январь-май 2013 года, в г.Димитровграде Ульяновской области; приведен  анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Димитровграде Ульяновской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил затратный подход и  сравнительный  подходы.

В отчете  приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании.

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в г.Димитровграде Ульяновской области. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости  произведено по 3 объектам-аналогам.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик Платонова Елена Владимировна является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», включена в реестр оценщиков 15 сентября 2015 года, регистрационный номер 1394.73, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 009696-1 от 12 апреля 2018г, выдан на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», срок действия – с 12 апреля 2018 года по 12 апреля 2021 года.

Диплом о профессиональной переподготовке № 446 от 19 июня 2015 года НОУ ВПО «Университет управления «ТИСБИ» по дополнительной профессиональной программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Гражданская ответственность застрахована в АО «Альфастрахование», полис  № 0991R/776/F0200/20 от 29 июля 2020 года, срок действия с 24 августа 2020 года по 24 августа 2021 года.

Стаж работы в оценочной деятельности – 5 лет.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Хайруллова Рината Хасановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером  ***, расположенного по адресу: ***,  равной  его рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере 3 007 000 руб.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости считать 7 декабря 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                  Трифонова Т.П.