УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Высоцкая А.В. Дело № 33-3290/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
31 августа 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова
П.А.,
судей Старостиной И.М., Рыбалко
В.И.,
при секретаре Кудрявцевой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Леонтьевой Ольги Борисовны на решение Заволжского
районного суда города Ульяновска от 21 мая 2021 года, по делу № 2-1755/2021, по
которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований Леонтьевой Ольги
Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью «ОЭЗИС» о возложении
обязанности внести изменения в дополнительное соглашение № *** от 1 апреля 2016
года к договору управления №*** от 4 декабря 2015 года в части размера доли
Леонтьевой Ольги Борисовны в праве обшей долевой собственности на здание,
расположенное по адресу: г.Ульяновск, ***, указав вместо площади 229,00 кв.м
площадь в размере 163,6 кв.м на основании технического паспорта на нежилые
помещения от 9 июня 2017 года, - отказать.
Заслушав доклад председательствующего, пояснения
представителя общества с ограниченной ответственностью «ОЭЗИС» Сучковой А.С.,
полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Леонтьева О.Б. обратилась в суд с иском к ООО «ОЭЗИС» о
возложении обязанности внести изменения в дополнительное соглашение к договору
управления.
В обоснование заявленных требований истица указала, что она является
собственником в праве общей долевой собственности на нежилое здание,
расположенное по адресу: г. Ульяновск, ***, пользуется в здании обособленными
помещениями с отдельным входом. Владеет помещениями как физическое лицо,
индивидуальным предпринимателем не является.
Между нею и ООО «ОЭЗИС» 4 декабря 2015 года был заключен
договор № ***, согласно которому Управляющая компания (ответчик - ООО «ОЭЗИС»)
по заданию собственника обязалась оказывать за плату услуги по управлению,
надлежащему содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту имущества
собственника, инженерных сетей и общего имущества на объекте, расположенном по
адресу: г.Ульяновск, ***, и осуществлять иную направленную на достижение целей
управления объектом деятельность.
В данном договоре также указано, что оплата за содержание и
техническое обслуживание общего имущества должна осуществляться исходя из
фактически занимаемой истцом площади в здании.
В настоящее время ответчиком выставляются к оплате платежи
по указанном договору исходя из заключенного 1 апреля 2016 года дополнительного
соглашения № *** к договору управления №*** от 4 декабря 2015 года, в котором
площадь ее помещения указана в размере 229,0 кв.м. Данная площадь в
дополнительном соглашении была указана сторонами на основании предоставленной
ответчиком истцу экспликации, достоверность которой ничем не подтверждена. Так
как у не (истицы) отсутствовали другие документы, определяющие площадь
принадлежащих ей помещений, и в фактическом пользовании находились и переоборудованные
помещения, она полагала, что площадь занимаемых ею помещений действительно
может составлять 229,0 кв.м.
23 марта 2016 года было проведено общее собрание
собственников здания, по решению которого собственники должны были привести
правоустанавливающие документы в соответствие с последними данными по
инвентаризации площади объекта, перезаключить договоры управления с ответчиком.
Для оформления в собственность переоборудованных помещений и
получения на них правоустанавливающих документов она (истица) заказала в БТИ
(специализированной организации) техническую инвентаризацию площади здания и
занимаемых ею помещений. Согласно изготовленного на основании инвентаризации
технического паспорта от 9 июня 2017 года площадь нежилых помещений,
принадлежащих ей в указанном доме, фактически составила 163,6 кв.м, а не 229
кв.м, как ошибочно было указано в дополнительном соглашении.
Она неоднократно обращалась к ответчику с требованием о
внесении изменений в данные по площади занимаемых помещений, предоставляла технический
паспорт в подтверждение истинного размера площадей, однако ответчик уклоняется
от добровольного разрешения данной вопроса.
Просила обязать ООО «ОЭЗИС» внести изменения в дополнительное
соглашение № *** от 1 апреля 2016 года к договору управления №*** от 4 декабря 2015
года в части размера ее доли в праве обшей долевой собственности на здание,
расположенное по адресу: г.Ульяновск, ***, указав вместо площади 229,00 кв.м
площадь в размере 163,6 кв.м на основании технического паспорта на нежилые
помещения от 9 июня 2017 года.
Разрешив по существу заявленный по делу иск, районный суд
постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истица Леонтьева О.Б. просит решение
суда отменить в связи с неправильным применением норм материального и
процессуального права.
В обоснование жалобы указывает, что в дополнительном
соглашении № *** от 1 апреля 2016 года к договору управления №*** от 4 декабря 2015
года ошибочно указана несуществующая площадь, которая не может быть предметом
соглашения при расчете оказанных услуг, а начисление платы за обслуживание
данной площади приводит к неосновательному обогащению со стороны ответчика.
Ссылаясь на ст.ст. 168 и 180 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) истица настаивает на том, что недействительная часть
сделки не может быть предметом гражданских прав и обязанностей. При этом
исключение недействительной части сделки не влечет недействительность сделки в
остальной части, из чего следует, что сделка была бы совершена и без включения
в нее недействительной части.
Считает, что суд первой инстанции безосновательно оставил
без внимания заявленное основание для внесения изменений в дополнительное
соглашение № *** от 1 апреля 2016 года к договору управления №*** от 4 декабря 2015
года.
Просит решение Заволжского районного суда города Ульяновска
от 21 мая 2021 года отменить, постановить по делу новое решение, которым
удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО «ОЭЗИС» просит
решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были
надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе,
представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Верно оценив установленные по делу фактические
обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции
пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных истцом требований.
Оснований не соглашаться с вышеприведенными выводами
районного суда не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические
лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность
заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно
принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон,
кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или
иными правовыми актами.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в
требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия,
которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1
ст.432 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что истец Леонтьева О.Б.
является собственником 1192/292471 долей в праве общей долевой собственности на
нежилое здание площадью 3474 кв.м по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск,
район Заволжский, ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 2 л.д. 34-52).
4 декабря 2015 года между сторонами по делу: Леонтьевой О.Б.
(собственник) и ООО «ОЭЗИС» (управляющая компания) заключен договор управления
№*** (с учетом дополнительного соглашения №*** от 26 октября 2017 года), по
которому ответчик по заданию собственника обязался оказывать за плату услуги по
управлению, надлежащему содержанию, техническому обслуживанию и текущему
ремонту имущества собственника, инженерных сетей и общего имущества на объекте,
расположенном по адресу: г. Ульяновск, ***, и осуществлять иную направленную на
достижение целей управления объектом деятельность. Общая площадь объекта
недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу, составляет 2924,71 кв.м
(пп.8 п.1.3); доля собственника в здании составляет 0,04%, что составляет: 1,2 кв.м
(пп.9 п.1.3). Цель договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий
пользования, надлежащего содержания объекта по указанному адресу.
Согласно протоколу общего собрания года собственников указанно
выше объекта №1 от 23 марта 2016 по адресу: г.Ульяновск, ***, приняты следующие
решения: провести инвентаризацию объекта для определения фактической площади;
привести правоустанавливающие документы в соответствие с последними данными по
площади объекта 3238,53 кв.м (приведение в соответствие долей собственников);
по результатам инвентаризации объекта подготовить и подписать проект соглашения
о хозяйственной деятельности на объекте по адресу: *** (содержание,
эксплуатация объекта); по результатам инвентаризации объекта перезаключить
договора управления с ООО «ОЭЗИС» сроком на 3 года.
Заключенным между сторонами 1 апреля 2016 года дополнительным
соглашением №*** к договору управления №*** от 4 декабря 2015 года пункт 1.3
пп.8 изложен в следующей редакции: общая площадь объекта недвижимого имущества,
расположенного по адресу: г.Ульяновск, ***, составляет 3842,7 кв.м; пункт 1.3
пп.9 изложен в следующей редакции: доля собственника в здании составляет 6,0%,
что составляет: 229,0 кв.м.
Таким образом, договор управления № *** от 4 декабря 2015
года, заключенный между сторонами, исполняется с учетом дополнительного соглашения
№*** от 1 апреля 2016 года и дополнительного соглашения №*** от 26 октября 2017
года.
Факт заключения дополнительного соглашения №*** к договору
управления №*** от 4 декабря 2015 года относительно изменения размера общей
площади объекта недвижимого имущества по указанному адресу, а также
относительно указания размера доли собственника (истца) в здании - 6,0%, что
составляет 229,0 кв.м, стороной истца не оспаривается.
По сути, заключение между сторонами дополнительного
соглашения №*** обусловлено исполнением решений собственников нежилого здания
по адресу: ***, изложенных в протоколе №1 от 23 марта 2016 года, обязательных
для всех собственников в силу закона.
При этом доказательств существенного нарушения со стороны
ООО «ОЭЗИС» условий договора управления №*** от 4 декабря 2015 года, с учетом
дополнительного соглашения №*** от 1 апреля 2016 года, суду истцом не
представлено.
По факту обращения стороны истца в ООО «ОЭЗИС» с заявлением
о внесении изменений в дополнительное соглашение № *** от 1 апреля 2016 года к договору
управления №*** от 4 декабря 2015 года в части указания размера доли в праве
обшей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: г.Ульяновск, ***,
- 163,6 кв.м, согласно техническому паспорту на нежилые помещения от 9 июня 2017
года, вместо оговоренных сособственниками данного здания - 229,00 кв.м,
ответчик ответил отказом, в связи с чем, Леонтьева О.Б. обратилась в суд с
настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является
основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.
В силу положений п. 2 ст. 451 ГК РФ по основаниям,
предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, договор может быть изменен судом по
требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того,
что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная
сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости
и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям
оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько
нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон
и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении
договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Выпиской из ЕГРН (том 2 л.д. 34-52) подтверждается, что Леонтьева
О.Б. является собственником 1192/292471 долей в праве общей долевой
собственности на нежилое здание площадью 3474 кв.м по адресу: Ульяновская
область, г.Ульяновск, район Заволжский, ***. Указанная доля в праве общей долевой собственности
соответствует площади 14,15 кв.м, что не соответствует заявленной истицей
площади 163,6 кв.м.
При этом Леонтьевой О.Б. не представлены документы, из
которых бы следовало, что ей на праве собственности принадлежат помещения в
заявленном размере - общей площадью 163,6 кв.м в указанном выше здании.
Представленный истицей технический паспорт на нежилые
помещения 1 этажа № 160, 174-190, площадью 163,6 кв.м от 9 июня 2017 года,
составленный Ульяновским областным государственным унитарным бюро технической
инвентаризации не может свидетельствовать о том, что указанные в нем нежилые
помещения принадлежат на праве собственности Леонтьевой О.Б.
Соответствующих доказательств, отвечающих критериям
относимости и допустимости, стороной истицы не представлено.
Кроме того, решением Заволжского районного суда города
Ульяновска от 5 апреля 2018
года было отказано удовлетворении иска Леонтьевой О.Б. к администрации города
Ульяновска о признании за ней права собственности на помещение 1 этажа № 160,
174-190, площадью 163,6 кв.м в административном здании, расположенном по
адресу: : г.Ульяновск, ***.
Данное решение Заволжского районного суда города Ульяновска
от 5 апреля 2018 года вступило в законную силу, оно было оставлено без
изменения апелляционным определением Ульяновского областного суда от 17 июля
2018 года.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции
соглашается с выводом суда первой инстанции, об отсутствии доказательств того,
что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении 1 апреля 2016 года дополнительного
соглашения №*** к договору управления №*** от 4 декабря 2015 года, являющиеся
основанием для его изменения в соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ, как и с выводом
суда об отсутствии оснований для изменения дополнительного соглашения, предусмотренных
п.2 ст.451 ГК РФ.
В соответствии с п. 1. ст. 168 ГК РФ за исключением случаев,
предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая
требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона
не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки.
Как следует из п. 1. ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая
требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные
интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если
из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие
последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет
недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была
бы совершена и без включения недействительной ее части.
Несмотря
на ссылку на указанные нормы в исковом заявлении и в апелляционной жалобе,
истицей не указано, каким именно правовым актам или нормам права не
соответствует обжалуемый договор.
Также
истицей не указаны основания для признания части сделки недействительной,
предусмотренные ст.ст. 175-179 ГК РФ.
Также
судебная коллегия обращает внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК
РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий
недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной
(п. 3 ст. 166
ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по
указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной
сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со
дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При
этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком
случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
С
учетом изложенного, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение
для разрешения спора, дал им надлежащую оценку, постановил законное и
обоснованное решение.
Все
доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК
РФ. Оснований для их иной оценки судебная коллегия не усматривает.
Нарушений
норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести
к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются
ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.
В
силу изложенного, оснований к отмене решения суда по доводам, приведенным
истцом в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь
статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 21
мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Леонтьевой Ольги
Борисовны – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через Заволжский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий:
Судьи: