УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Романова М.А.
Дело № 33-3110/2021
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
17
августа 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Костенко А.П., Кинчаровой О.Е.,
при секретаре Курановой Ю.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
№2-1661/2021 по апелляционной жалобе Талаховой Елены Анатольевны, Талахова
Владимира Николаевича на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска
от 21 апреля 2021 года, по которому постановлено:
исковые требования акционерного общества «Российский
Сельскохозяйственный банк» удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор №*** от 02.02.2017,
заключенный между акционерным обществом «Российский
Сельскохозяйственный банк» и Талаховой Еленой Анатольевной, Талаховым
Владимиром Николаевичем, с 21.04.2021.
Взыскать в солидарном порядке с Талаховой Елены Анатольевны,
Талахова Владимира Николаевича в пользу акционерного общества «Российский
Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору №*** от 02.02.2017
в размере 714 904 руб. 64 коп., в том
числе: основной долг – 0 руб.; просроченный основной долг - 663 717 руб.73 коп.; проценты за пользование кредитом
– 48 812 руб. 21 коп.; пени за несвоевременную уплату процентов - 1 245 руб. 65 коп., пени за несвоевременную
уплату основного долга –1129 руб. 05 коп.
Взыскать с Талаховой Елены Анатольевны, Талахова Владимира
Николаевича в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный
банк» расходы по оплате
государственной пошлины в равных
долях в сумме 16 349 руб. 05 коп., по 8174 руб. 53 коп. с
каждого.
Обратить взыскание на право требования по договору
долевого участия в строительстве
многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, имеющем кадастровый
номер ***, расположенном по адресу: ***, зарегистрированному в ЕГРП на
недвижимое имущество и сделок с ним
10.02.2017 (объект долевого строительства: двухкомнатная квартира:
условный строительный номер ***, этаж
24, общая проектная площадь 67,21 кв.м, жилая площадь 31,86 кв.м, площадь балконов 8,33 кв.м; отделка объекта долевого строительства включает: установка оконных
конструкций, установка входной двери, монтаж системы отопления, подводка
силовой электрической сети с вводом в
квартиру, выполнение стояков
горячего, холодного водоснабжения и системы
канализации, без установки межкомнатных перегородок), определив способ реализации данного
права в виде продажи с
публичных торгов, установив
начальную продажную стоимость 1 505 396 руб. 80 коп.
Взыскать с Талаховой Елены Анатольевны, Талахова
Владимира Николаевича в пользу ООО «Инфо-Центр Аудит»
в равных долях 6000 руб. 00 коп. за составление экспертного заключения,
по 3000 руб. с каждого.
Заслушав доклад судьи Костенко А.П., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк»
в лице Ульяновского РФ АО «Россельхозбанк» (далее по тексту АО «Россельхозбанк»)
обратилось в суд с иском к Талаховой Е.А., Талахову В.Н. о расторжении
кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное
имущество.
В обоснование иска указано, что 02.02.2017 между АО «Россельхозбанк» и
ответчиками заключен кредитный договор №***
на сумму 895 000 руб. под 13,4% годовых на срок по 02.02.2025. Целевое
использование кредита: приобретение по договору долевого участия в долевом
строительстве жилого помещения, состоящего из двух комнат, общей площадью 67,21
кв.м на 24 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***,
строительный номер квартиры ***, общей стоимостью 1627 000 руб.
Банк выполнил свои обязательства, предоставив ответчикам
кредит в сумме 895 000 руб., что подтверждается банковским ордером №*** от
02.02.2017.
В нарушение условий кредитного договора заемщики свои
обязанности исполняют ненадлежащим образом, платежи в погашение кредита и
процентов вносят несвоевременно и не в полном объеме, что подтверждается
выпиской по текущему счету.
Истец просит расторгнуть кредитный договор, заключенный
между АО «Россельхозбанк» и Талаховым В.Н., Талаховой Е.А.; взыскать с
Талаховой Е.А., Талахова В.Н. задолженность по кредитному договору в размере
714 904 руб. 64 коп., в том числе: просроченный основной долг –
663 717 руб. 73 коп., проценты за пользование кредитом – 48 812 руб.
21 коп., пени за несвоевременную уплату основного долга – 1245 руб. 65 коп., пени
за несвоевременную уплату процентов – 1129 руб. 05 коп.; обратить взыскание на
права (требования) на объект долевого строительства: жилого помещения,
состоящего из двух комнат, общей площадью 67,21 кв.м на 24 этаже
многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым
номером ***, по адресу: ***, строительный номер квартиры ***; определить способ
реализации объекта залога путем продажи с публичных торгов, установив начальную
продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости,
определенной независимым оценщиком, взыскать государственную госпошлину с
ответчиков в размере 16 362 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено
ООО «Максима».
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Талахова
Е.А., Талахов В.Н. просят решение суда отменить.
Указывают, что суд неправомерно
принял во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку эксперт проводил
экспертизу без выезда на место и осмотра объекта залога, в связи с чем
неправильно определена им рыночная стоимость залогового имущества в размере 1887 746 руб.
При этом считают, что определенная экспертом рыночная
стоимость объекта залога является заниженной.
Ими (Талаховыми) был представлен отчет об оценке
недвижимости №*** от 02.03.2020, выполненный Союзом
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата», согласно
которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2824 701
руб. При этом отмечают, что в судебном заседании они просили суд исследовать
отчет об оценке №*** от 02.03.2020, однако судом данному доказательству оценка
не дана.
Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их
отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам
осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона
должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание
своих требований и возражений.
Согласно п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или
иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства
(кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик
обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Обязанность заемщика возвратить сумму займа регламентирована
ст. 810 ГК РФ, в соответствии с которой заемщик обязан возвратить займодавцу
полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором
займа.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено
возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока,
установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе
потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с
причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 334
ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству
(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям
залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по
решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона
допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 названного Федерального закона предусмотрено, что,
принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об
ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную
цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена
имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между
залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде,
а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного
имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной
80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
Судом установлено, что
02.02.2017 между ООО «Максима» и Талаховым В.Н., Талаховой Е.А. заключен договор
долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении
двухкомнатной квартиры с условным строительным номером ***, расположенной на
24-м этаже, общей проектной площадью 67, 21 кв.м, по адресу: ***, кадастровый
номер земельного участка ***.
10.02.2017 произведена
государственная регистрация данного договора долевого участия в строительстве
многоквартирного дома в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Из материалов дела следует, что 02.02.2017 между АО
«Россельхозбанк» и Талаховой Е.А., Талаховым В.Н. заключен кредитный договор №*** на сумму 895 000 руб. под 13,4 % годовых на срок по 02.02.2025.
Согласно п.2.1 договора заемщики обязались использовать
полученный кредит на приобретение жилого помещения по указанному выше адресу.
По условиям договора погашение кредита осуществляется
равными долями, включающими в себя сумму начисленных процентов на кредит и сумму
основного долга, в соответствии с графиком, являющимся приложением №1 к
настоящему договору (п.4.2.1 договора).
Согласно п.4.7 кредитного договора стороны установили, что
кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата
кредита, а также уплаты процентов за
время фактического использования кредита, если заемщик в срок не возвращает
основной долг.
Пунктом 4.8 кредитного договора предусмотрено, что в случае
предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита и уплате начисленных процентов
заемщик обязан исполнить такое требование не позднее срока, установленного
кредитором в соответствующем требовании, а если срок в требовании не
установлен, то в течение 30 календарных дней с момента получения заемщиком требования.
В обеспечение исполнения обязательств заемщиков по
указанному кредитному договору 02.02.2017 между АО «Россельхозбанк»
(залогодержатель) и Талаховой Е.А., Талаховым
В.Н. (залогодатели) заключен
договор о залоге имущественных прав (требований), по условиям которого
залогодатели передали залогодержателю в
залог принадлежащие имущественные права (требования) по договору долевого
участия в долевом строительстве многоквартирного дома, включая право на получение и оформление посредством
государственной регистрации в собственность квартиры №*** общей площадью 67,21
кв.м, состоящей из двух комнат, расположенной
на земельном участке, имеющем кадастровый номер ***, по адресу: ***.
Стороны установили
залоговую стоимость прав (требования) по договору участия в долевом
строительстве, передаваемых в залог в размере 1627 000 руб.
Банк выполнил свои обязательства по кредитному договору в
полном объёме, предоставив заёмщикам кредит в размере 895 000 руб., что подтверждается заявлением
заемщика на выдачу кредита от 02.02.2017, банковским ордером №*** от
02.02.2017.
В нарушение условий кредитного договора заёмщики свои
обязанности исполняют ненадлежащим образом, плата в погашение кредита
(основного долга) и процентов ими вносится несвоевременно и не в полном объеме.
Согласно
расчету задолженности по кредитному договору от 02.02.2017, задолженность
ответчиков по состоянию на 21.04.2021 составляет 714
904 руб. 64 коп., из них: просроченный
основной долг в сумме 663 717 руб.73
коп.; проценты за пользование кредитом в сумме 48 812 руб. 21 коп.; пени за
несвоевременную уплату процентов в сумме 1245 руб. 65 коп., пени за
несвоевременную уплату основного долга в сумме 1129 руб. 05 коп.
Судом
первой инстанции для определения начальной продажной стоимости предмета залога
определением от 21.01.2021 назначена судебная строительно-техническая
экспертиза, проведение которой поручено ООО «Инфо-Центр Аудит».
На
основании заключения эксперта ООО «Инфо-Центр Аудит» №***, руководствуясь ч.2
ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции посчитал
необходимым установить рыночную
стоимость права (требования) в отношении
квартиры со строительным номером №*** общей площадью 67,21 кв.м, состоящей из
двух комнат, расположенной на земельном
участке, имеющем кадастровый номер***, по адресу: ***, в размере 1505 396
руб. 80 коп.
Разрешая
исковые требования, суд первой инстанции, установив факт заключения кредитного
договора, обеспеченного залогом права (требования) в отношении указанной
квартиры, условия договора, факт нарушения ответчиками графика платежей,
наличие просроченной задолженности по кредитному договору и ее размер, пришел к
правильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании
долга по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога – права
(требования) в отношении указанной выше квартиры, определив начальную продажную
цену заложенного имущества в размере 80% от его рыночной стоимости,
определенной на основании заключения судебной экспертизы ООО «Инфо-Центр Аудит»
№*** от 11.02.2021.
Доводы
жалобы о том, что суд неправомерно принял во внимание заключение судебной
экспертизы, поскольку эксперт проводил экспертизу без выезда на место и осмотра
объекта; экспертом неправильно определена рыночная стоимость права
(требования) в размере 1887 746 руб.; определенная экспертом
рыночная стоимость предмета залога является
заниженной, судебной коллегией отклоняются.
Оснований
ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении проведенной по делу
судебной экспертизы, у судебной коллегии не имеется, поскольку эксперт имеет
специальное образование, соответствующую квалификацию, предупрежден об
уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного
заключения. Заключение эксперта представляется судебной коллегии
мотивированным, обоснованным и правильным. Данное заключение эксперта соответствует требованиям
ст. 86 Гражданского процессуального кодекса
РФ, является четким, ясным, понятным, содержит подробное описание проведенного
исследования, достаточно аргументированно, а выводы эксперта мотивированы.
Довод
в жалобе о том, что определенная экспертом рыночная стоимость предмета залога
является заниженной, судебной коллегией также отклоняется, поскольку в
обоснование данного довода доказательства не представлены, альтернативных отчетов об оценке предмета
залога, содержащих иные сведения о рыночной стоимости предмета залога, в
материалы дела не представлено.
При
этом судом правомерно не принят в качестве относимого и допустимого
доказательства представленный ответчиками отчет №*** об оценке недвижимости,
подготовленный Союзом «Ульяновская областная торгово-промышленная палата», по
следующим основаниям.
Как
следует из указанного отчета №***, специалистом Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» проведена оценка в отношении незавершенного
строительством 25-ти этажного многоквартирного жилого дома ЖК «***» на 1127
квартир, расположенного по адресу: ***; в отношении земельного участка по указанному
адресу с кадастровым номером:***; в отношении 1 квадратного метра равнозначного
жилого помещения на первичном рынке в сданных многоквартирных домах в разрезе
однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартирах. При этом в разделе
отчета «предполагаемое использование результатов оценки и связанные с ним
ограничения», имеется указание о том, что данный отчет может быть использован для установления
размера денежного требования участника строительства в соответствии с п.2
ст.201.5 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)». Кроме того имеется указание и на то, что данный отчет не может
быть использован иначе, чем это предусмотрено заданием на оценку.
Таким образом, данный отчет не может быть принят в качестве
относимого и допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку судом
разрешен спор по обращению взыскания на предмет залога – имущественные права
(требования) по конкретному объекту долевого строительства, а не всего
многоквартирного дома или 1 квадратного
метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в сданных
многоквартирных домах.
Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия находит доводы, приведенные в ней, несостоятельными, что в
силу положений ст.330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения по
доводам апелляционной жалобы не является.
Разрешая
спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую
оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное
решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм
процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
В
силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам
апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 21
апреля 2021 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Талаховой
Елены Анатольевны, Талахова Владимира Николаевича - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи: