УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
73RS0002-01-2021-007296-28
Судья Саенко Е.Н.
Дело № 33-537/2022 (33-5571/2021)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О
Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
9 февраля 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Бабойдо И.А.,
судей Грудкиной Т.М., Старостиной И.М.,
при секретаре Шумеевой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №
2-3352/2021 по апелляционной жалобе Пономарёва Эдуарда Сергеевича на решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 6 августа 2021 года, с учетом
определения суда от 26 ноября 2021 года об исправлении описки, по которому
постановлено:
отказать в удовлетворении иска Пономарёва Эдуарда
Сергеевича, Пономарёвой Светланы Петровны к администрации города Ульяновска,
Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконным и отмене постановления, признании незаконными соглашения и договора
аренды.
Заслушав доклад судьи Грудкиной Т.М., пояснения Пономарева
Э.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Пономарёв Э.С., Пономарёва С.П. обратились в суд с иском к
администрации города Ульяновска, Министерству строительства и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконными и отмене постановления *** от
04.09.2015, соглашения *** от 17.12.2015, договора аренды земельного участка ***
от 17.12.2015.
В обоснование требований
указано, что Пономарёва С.П. с 21.01.2015 является собственником объекта
незавершенного строительства - административного здания, расположенного: ***,
на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014,
заключенного с ООО «ПМК-5».
Пономарёв Э.С., действуя от имени Пономарёвой С.П. по
доверенности, в мае 2015 года, обратился в администрацию г.Ульяновска с
заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка на ее имя,
приложив все необходимые документы. Представитель администрация города
Ульяновска, рассматривая их заявление,
перед подписанием договора аренды заставил подписать соглашение *** и
договор аренды *** от 17.12.2015.
Позже выяснилось, что администрация города Ульяновска
переоформление договора аренды земельного участка на имя Пономарёвой С.П.
выполнила с нарушениями закона.
В процессе судебных разбирательств обнаружено, что ввиду
отсутствия у Пономарёва Э.С. копии заявления о переоформлении договора аренды
ответчик уничтожил его заявление и написал заявление от его имени, о чем
свидетельствуют отсутствие штампа, даты
и номера регистрации, перечня приложенных документов и копий этих документов,
даты подачи заявления, подделка его почерка.
Ответчик в постановлении *** от 04.09.2015 самовольно
изменил статус земельного участка. Согласно письму *** от 25.03.2020
Федеральной кадастровой палаты по Ульяновской области документы для изменения
вида разрешенного использования земельного участка и для изменения объекта
капитального строительства (административное здание производственной базы) в
орган регистрации прав не поступали. Постановление администрации незаконно,
поскольку основанием для его вынесения является сфальсифицированное заявление
Пономарева Э.С., в постановлении скрыт действующий договор аренды земельного
участка, согласно которому земля предназначена для строительства
производственной базы, не выполнены требования
закона об условиях договора аренды земельного участка на основании
покупки недвижимости.
Соглашение и договор аренды земельного участка от 17.12.2015
также являются незаконными, поскольку вынесены на основании вышеуказанного
незаконного постановления. Ответчик сократил срок договора аренды земельного
участка до 3 лет вместо 49 лет, но площадь участка не изменил, что привело к
нарушениям в части арендной платы.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В
апелляционной жалобе Пономарёв Э.С. просит решение суда отменить, принять новое
решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда
является незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального
и материального права. Ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам
дела.
Указывает,
что судом неверно определен надлежащий ответчик в лице Министерства
строительства Ульяновской области, так как данная организация была создана в
2019 году. Суд отказал в рассмотрении нарушений ответчика, указанных им в
исковом заявлении, и в назначении экспертизы, основывал свои выводы только на
устном заявлении ответчика и представленных им доказательств, вынес решение при
отсутствии его заявления о заключении договора аренды земельного участка.
Судом
по имеющимся документам установлено, что земельный участок всегда был
предназначен для строительства производственной базы. Судом не указано, на основании
какого закона на земельном участке, выделенном для завершения строительства
административного здания, появляется право для строительства производственной
базы.
Считает,
что все выводы суда по документам
ответчика не соответствуют обстоятельствам дела и судом неправильно применены
нормы материального права.
Судебная
коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников
процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом
апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ
продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого
участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.
В
силу ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) (в редакции на момент на момент
приобретения ответчиком помещения) при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу
оно приобретает право на использование соответствующей части земельного
участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их
собственник.
Согласно п.3 ч.1 ст.39.1. ЗК РФ земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются
на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в
аренду.
В соответствии со ст.39.2. ЗК РФ предоставление земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом
местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями
9-11 настоящего Кодекса.
В ст.39.6. ЗК РФ определены случаи предоставления земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в
аренду на торгах и без проведения торгов.
В п.1 ст.39.6 ЗК РФ закреплено общее правило, согласно
которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме
аукциона.
При этом в п.2 ст.39.6 ЗК РФ определены случаи
предоставления земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, без проведения торгов.
Так, согласно пп.10 п.2 ст.39.6. ЗК РФ договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного
строительства, однократно для завершения их строительства собственникам
объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5
настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех
лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо
на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право
собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам
публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с
прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности (подпункт 6 пункта 8 статьи
39.8 ЗК РФ).
При заключении договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения
торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым
подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора
аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником
аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок
этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений,
предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи (пункт 8 статьи 39.8. ЗК РФ).
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение
на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов
(пункт 15 статьи 39.8. ЗК РФ).
Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ
от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
предусмотрено, что в случае, если объект
незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в
государственной или муниципальной собственности, и право собственности на
указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный
участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного
объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три
года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в
порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта
применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся
любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства
в соответствии с настоящим пунктом.
Из материалов дела следует, что с 21.01.2015 на момент
рассмотрения дела объект незавершенного строительства - нежилое здание со
степенью готовности 80% с кадастровым номером ***, местоположением: ***
принадлежит на праве собственности Пономарёвой С.П. на основании договора
купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014, заключенного между ООО «***»
(продавец) в лице директора Пономарева С.Э. и Пономаревой С.П. (покупатель).
Земельный участок площадью 1746,9 кв.м по *** в *** районе
города на основании постановлениям мэра города Ульяновска *** от 02.06.1997 был
передан по договору аренды земли для
несельскохозяйственных нужд *** от 20.06.1997 в аренду на период строительства
частному индивидуальному предприятию К*** С.Е. «ПМК-5» для размещения
производственной базы на период строительства.
Впоследствии принято решение о реорганизации частного
индивидуального предприятия К*** «***» в виде преобразования в ООО «***» с
утверждением на должность директора ООО «***» Пономаревой С.П., которой К***
С.Е. безвозмездно уступил долю в уставном капитале ООО «***», составляющую 20% уставного капитала, и
передал ей все права участника данного общества, выйдя из состава учредителей ООО «***».
22.12.2014 между ООО «***» (продавец) в лице директора Пономарева
С.Э. и Пономаревой С.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого
имущества - незавершенного строительством административного здания, назначение
нежилое, 2-этажное, площадь застройки 262,3 кв.м, степень готовности 80%, ***,
местонахождением: *** принадлежащего продавцу на основании свидетельства о
государственной регистрации права *** от 28.05.2012, выданного Управлением
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
Ульяновской области.
Постановлением *** от 04.09.2015 «Об отдельном поручении»
и.о. главы администрации города Ульяновска на основании заявления Пономаревой
С.П. от 02.07.2015 *** в соответствии с пунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного
кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона №137-ФЗ
от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,
поручено Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами,
архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска заключить с
Пономаревой С.П. договор аренды земельного участка площадью 1 747,0 кв.м с
кадастровым номером *** по адресу: г*** для завершения строительства
административного здания, привести в соответствие с Правилами землепользования
и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденными
решением Ульяновской Городской Думы №90 от 13.10.2004, вид разрешенного
использования «индивидуальным жилым домом» на «административные здания».
17.12.2015 между Комитетом по управлению городским
имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска, действующим от имени муниципального
образования «город Ульяновск», в лице заместителя Главы администрации
города-председателя комитета Г*** Т.В. (арендодатель) и Пономарёвой С.П.
(арендатор), от имени которой по доверенности от 13.01.2015 действовал
Пономарёв Э.С., было заключено соглашение *** от 17.12.2015 о расторжении
договора аренды вышеуказанного земельного участка *** от 20.06.1997.
17.12.2015 между теми же сторонами заключен договор аренды
вышеуказанного земельного участка *** от 17.12.2015 для завершения строительства
административного здания. Срок аренды данного участка установлен с 04.09.2015
до 04.09.2018 (пункт 4.1.) и подписан акт *** приема-сдачи (возврата)
земельного участка в аренду.
25.01.2016 Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области на основании
заявления Пономарёва Э.С., действующего по доверенности от 30.01.2015, выданной
ему Пономарёвой С.П., произведена государственная регистрация ограничения
(обременения) права: аренда за *** на указанный объект недвижимости на
основании договора аренды земельного участка *** от 17.12.2015.
08.10.2018 Пономарёва С.П. обратилась с заявлением в
Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
о предоставлении на праве аренды указанного земельного участка, при этом ей
было отказано на основании п.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ,
предусматривающего, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в
предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной или
государственной собственности, без проведения торгов если с заявлением о
предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с
земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка
без проведения торгов, с чем она не согласилась, обратившись в суд, полагая,
что с ней должен был быть заключен договор аренды на неопределенный срок, а не
на 3 года.
Решением Засвияжского районного суда г.Ульяновска от
13.11.2018 по гражданскому делу №2-3603/18, вступившим в законную силу
12.03.2019, в удовлетворении исковых требований Пономарёвой С.П. к Агентству
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о
признании договора аренды земельного участка *** от 17.12.2015 недействительным
отказано.
Судом по вышеуказанному делу установлено, что на момент
заключения договора аренды земельного участка со всеми условиями договора
Пономарёва С.П. была ознакомлена и согласна, в том числе по сроку аренды в 3
года, договор аренды ею подписан, а затем зарегистрирован в территориальном
органе Росреестра, в связи с чем суд не усмотрел оснований для признания
вышеуказанного договора аренды недействительным.
Принимая во внимание, что собственник указанного объекта
незавершенного строительства имел право приобрести такой земельный участок в
аренду сроком на три года, истцы достоверно знали о том, что земельный участок
изначально был предоставлен для размещения на нем именно производственной базы
(административного здания) на период ее строительства, и данное целевое
назначение передачи в аренду указанного земельного участка прямо указано в
документах, судом первой инстанции обоснованно были отклонены доводы истцов о
том, что администрация города Ульяновска незаконно изменила статус
предоставленного Пономарёвой С.П. по договору аренды *** от 17.12.2015
земельного участка и незаконно потребовала от Пономарёвой С.П. заключить
указанный договор аренды для завершения строительства административного здания.
При этом суд правильно указал, что Пономарёвым Э.С. не
представлено каких-либо объективных доказательств подачи им в 2015 году в
администрацию г.Ульяновска заявления о перезаключении договора аренды указанного земельного участка, принуждения
его сотрудниками ответчика к заключению
договора аренды земельного участка *** от 17.12.2015 и соглашения *** от
17.12.2015 о расторжении договора аренды земельного участка *** от 20.06.1997.
Суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые
постановление и.о. главы администрации города Ульяновска *** от 04.09.2015,
соглашение *** от 17.12.2015 о
расторжении договора аренды земельного участка *** от 20.06.1997 вынесены уполномоченными должностными лицам,
в рамках предоставленных законом и Уставом МО «город Ульяновск» полномочий, не
противоречат нормам вышеуказанного законодательства. На основании указанного
соглашения и оспариваемого договора аренды стороны пришли к соглашению о
необходимости расторжения ранее
заключенного договора аренды земельного участка *** от 20.06.1997 и заключении
договора аренды вышеуказанного земельного участка *** от 17.12.2015, о чем
свидетельствуют подписи сторон. Кроме того, договор аренды впоследствии был
зарегистрирован в установленном законом порядке стороной арендатора и по нему вносились арендные
платежи, арендные отношения сложились, оснований для отмены заключенного между
сторонами договора аренды законом не предусмотрено, а в признании его недействительным
в иске ранее было отказано.
Указанные целенаправленные поступательные действия со
стороны истцов свидетельствуют об осознанном волеизъявлении стороны арендатора
на заключение вышеуказанных сделок.
Доказательств обратного стороной истцов не предоставлено.
Также следует принять во внимание, что Пономарев Э.С. не является ни
собственником вышеуказанных объектов недвижимости, ни стороной оспариваемых соглашения и договора аренды,
так как выступал в данных правоотношениях в качестве доверенного лица
арендатора, поэтому оспариваемые им документы не затрагивают его права и обязанности.
Кроме
того, при оспаривании данных документов истцами в соответствии со ст.ст. 195,
196,
199,
200
Гражданского кодекса Российской Федерации нарушен общий срок исковой давности,
составляющий 3 года, исчисляемый с момента нарушения права, о применении
которого заявлено стороной ответчика администрацией города Ульяновска в
письменном отзыве на иск (том 1 л.д. 170-173), что является самостоятельным
основанием для отказа в иске.
При
установлении вышеуказанных обстоятельств оснований для назначения судебной
экспертизы по ходатайству истца у суда не имелось, что не свидетельствует о нарушении
судом норм процессуального права.
Доводы истцов о том, что в рассматриваемой ситуации они
являются потребителями и на них распространяются положения Закона Российской
Федерации о защите прав потребителей,
правомерно признаны судом несостоятельными, поскольку истцы в спорном правоотношении не
являются потребителями в силу того, что правоотношения между гражданами и
органами исполнительной власти законодательством о защите прав потребителей не
регулируются.
Довод
заявителя в части несогласия с привлечением в качестве ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области не свидетельствует о
незаконности решения суда, так как судом рассмотрен иск к администрации города
Ульяновска, т.е. к ответчику, привлеченному истцами, а Министерство было
привлечено для участия в деле в связи с передачей ему полномочий в сфере
управления и распоряжения земельными ресурсами.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных
требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и
обоснованно пришел к выводу, что правовых оснований, предусмотренных законом
для удовлетворения требований Пономарёва Э.С. и Пономарёвой С.П., не
установлено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на
какие-либо новые обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда
первой инстанции или опровергали выводы суда, не влияют на правильность
принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене
решения суда, а кроме того, они направлены на иную оценку добытых судом доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может.
В
силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам
апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 6 августа 2021 года, с учетом
определения суда от 26 ноября 2021 года об исправлении описки оставить без
изменения, а апелляционную жалобу Пономарёва Эдуарда Сергеевича – без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено
16.02.2022.