Дело № 3а-7/2022
73OS0000-01-2021-000246-66
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 марта 2022 года г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Григорьевой Маргариты Петровны к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки», Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» по Ульяновской области,
Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Григорьева М.П. обратилась в суд с административным исковым
заявлением о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») № ОРС-73/2021/000226 от 19
мая 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по
результатам судебной экспертизы, равной 6 525 502 руб. (с учетом
уточненных исковых требований).
Требования
мотивировала тем, является собственницей указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 9 527 770 руб.
Согласно отчету об
оценке № ООКИ 222/03-21 ООО
«Независимость» от 13 апреля 2021 года
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 апреля 2021 года
составляет 6 500 000 руб.
Она обратилась в
ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» № 73/2021/000226 от 19 мая 2021 года ей было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
В связи с этим с
учетом уточнения требований Григорьева М.П. просила признать решение ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-73/2021/000226
от 19 мая 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, и установить кадастровую стоимость указанного
земельного участка в размере его рыночной стоимости 6 525 502 руб.,
определенной заключением судебной экспертизы.
В судебном заседании
представитель административного истца Барыбина
Е.Л. административный иск
поддержала. Дала пояснения, аналогичные изложенным в административном исковом
заявлении.
Представитель ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В. заявленные требования не признала, считая
решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о
рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду
несоответствия его требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
В части требований
истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости указала на то, что статьей 22.1 Федерального закона № 137-ФЗ предусмотрен
внесудебный порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости –
путем рассмотрения соответствующих заявлений государственными бюджетными
учреждениями РФ, осуществляющими определение кадастровой стоимости.
Также указывает на
пропуск истцом без уважительным причин срока на обжалование решения ОГБУ
«ЦГКО».
Представители
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, ФГБУ «ФКР
Росреестра», Управления Росреестра по Ульяновской области, Правительства
Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А. в судебное
заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени
рассмотрения дела.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения
участников процесса, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
Установление кадастровой
стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства
Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее -
Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом
от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации».
Как следует из части 1
статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к
отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой
оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный
период применения данного Закона
с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение
переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в
соответствии с Федеральным законом
№ 237-ФЗ или Федеральным законом
№ 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2
статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Федеральным законом
от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» в Федеральный закон
№ 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1,
регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной
стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020
года.
Согласно статье 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное
учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями,
связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения
в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в
суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием
решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
При этом, статьей 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении
рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено
только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2
статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года
установлен переходный период применения статей 22
и 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ.
Вместе с тем, пунктом 1
части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного
периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта
Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей
1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с
Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года №
775-П «Об установлении даты перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что применение на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля
2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей
установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1
января 2021 года в Ульяновской области кадастровая стоимость объектов
недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего
бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
В ходе рассмотрения
дела установлено, что Григорьева М.П. является собственницей земельного участка
с кадастровым номером ***, площадь 7941
кв.м, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектур Ульяновской области № 241-пр от 20
октября 2020 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов ульяновской области. Кадастровая стоимость спорного
земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года утверждена в размере
9 527 770 руб. 62 коп.
На основании акта
определения кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № 73/2021/000050-испр от 15
апреля 2021 года в связи с внесением в ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями
использования территории – охранной зоны трубопровода магистральной сети М-2 с
реестровым номером ***, кадастровая стоимость земельного участка определена в
размере 8 956 104 руб. 38 коп. Указанная кадастровая стоимость
применяется с 19 февраля 2021 года.
Соблюдая
установленный статьей 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 14 апреля 2021 года административный
истец обратился в ОГУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости. К заявлению в соответствии
с требованиями части 5
статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом был
приложен отчет об оценке № ООКИ
222/03-21 от 13 апреля 2021 года, составленный ООО «Независимость» (оценщик Павловская
Е.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
1 апреля 2021 года составляет 6 500 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» № 73/2021/000226 от 19 мая 2021 года
Григорьевой М.П. было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание
отчета об оценке не соответствовало требованиям Федерального закона № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статье 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 136-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации,
требованиям федеральных стандартов оценки: п. 21 «б», п. 10 Федерального
стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 года № 29; п. 5, 11, 13
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3),
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; п. 10,
11 «б», «г», 13, 22 «б» ФСО № 7
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).
Причинами принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились
следующие нарушения (согласно решению ОГБУ «ЦГКО»):
- задание на оценку
не содержит сведений о правах на объект оценки, учитываемых при определении
стоимости объекта оценки (нарушение п. 21 «б» ФСО № 1);
- неверное указание
в разделе «предполагаемое использование результатов оценки» указание на
возможность использования отчета для предъявления в комиссию по пересмотру результатов
кадастровой стоимости или в суд
(нарушение ч. 1 с. 22.1 Закона № 237-ФЗ);
- не определен
сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок (нарушение
п. 11 «б» ФСО № 7);
- выбранные
объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по назначению (виду
разрешенного использования), не относятся к одному с оцениваемым объектом
сегменту рынка земельных участков и не сопоставимы с ним по ценообразующим
факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования
сегмента земельных участков. Предложение № 1, г.Ульяновск, ул. Герасимова, 10Р,
10 000 кв.м. Сведения, приведенные на стр. 23 и 40 отчета, и анализ
материалов, а также общедоступных картографических материалов не позволяет
делать вывод о наличии по адресу: г.Ульяновск, ул. Герасимова, 10Р,
незастроенных земельных участков площадью 10 000 кв.м. Невозможно
достоверно определить вид разрешенного использования, а следовательно и
отнесение указанного земельного участка к сегменту рынка объекта оценки (нарушение
требований п. 10 ФСО № 7);
- не приведены
интервалы значений основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (нарушение пп. «г» п. 11
ФСО № 7);
- не подтвержден
какими-либо материалами срок экспозиции от 9 до 18 месяцев (нарушение п. 5, 11,
13 ФСО № 3);
- приведенные в
отчете сведения относительно предложения № 3 являются недостоверными и вводят в
заблуждение пользователей отчета - п. 9 решения (нарушение п. 5 ФСО № 3, ст. 11
закона № 135-ФЗ);
- данные об объектах-аналогах,
приведенные в отчете, содержат неполные ссылки и скриншоты, не позволяющие
делать выводы об источнике получения информации. Нарушение п. 11 ФСО № 3.
В целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решении
ОГБУ «ЦГКО» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом
была назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы (далее также ФБУ УЛСЭ).
Согласно заключению
судебной оценочной экспертизы от 21 февраля 2022 года № 1864/03-04 в
вышеприведенном отчете оценщика выявлены допущенные оценщиком:
1. технические ошибки, которые не являются
нарушениями, а именно:
- оценщик ссылается
на стандарты разных организаций: на стр. 5 – СМАО, стр. 7,10 – экспертный
совет, Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРОО «ЭС»,
реквизит документа отсутствует.
- оценщик
проанализировал рынок в нужном сегменте (производственно- складское
назначение), но не дописал разрешенное использование.
2. Нарушения,
которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки:
- некоторые из
источников получения информации об объекте оценки, в том числе, срок
экспозиции, отсутствуют (нарушение ст. 11 ФЗ-135);
- оценщиком указаны
основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов
недвижимости, но не приведены интервалы значений (нарушение п. 11 ФСО № 7),
- копии интернет
страниц с данными об объектах-аналогах прилагаются к отчету, но отсутствуют
данные об источнике информации. также отсутствует ссылка на источник информации
о сроке экспозиции объектов (нарушение п. 11 ФСО № 3).
3. нарушения,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки:
- оценщиком не
отражены в отчете и не учтены при расчете ограничения (обременения) прав на
землю (таблица 9.4, графа комментарии), что не соответствует п. 8 ФСО № 7; пп. 4,5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7;
- оценщиком не
отражены в отчете и не учтены при расчете характеристики аналога № 5, указанные
в объявлении, о том, что участок огорожен забором, имеются ворота. На
территории имеются сторожка 3м х 3м, хозблок, туалет, жб изделия. В случае, если бы оценщиком при расчете были
бы учтены данные характеристики аналога, итоговая стоимость была бы иной
(нарушение п. 5 ФСО № 3 в части нарушения принципа существенности –
предоставлена не вся существенная информация, не учтены характеристики аналога,
влияющие на цену предложения (нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7);
- оценщиком в
качестве аналога № 3 приняты недостоверные данные об объекте: скрин-шот на стр.
41: «продается земельный участок, первая линия, с кадастровым номером ***
получился из раздела земельного участка ***, участок ровный, коммуникации по
границе участка, в собственности, участок можно объединить, Московское шоссе,
5, от 90 до 110 тыс.руб. за 1 сотку.
Площадь участка, указанная в описании объекта-аналога, 16 соток, не
соответствует ни одной площади продаваемых земельных участков, следовательно,
невозможно соотнести цену предложения 1 650 000 руб. ни с одним из
продаваемых участков, а отраженная в таблице (стр. 29-31 отчета) площадь в размере 1600 кв.м, в документах на
выделенные участки отсутствует (нарушение п. 5 ФСО № 3).
В связи с вышеизложенным
судебный эксперт пришел к вводу о том, что при составлении отчета об оценке №
ООКИ 222/03-2 от 13 апреля 2021 года, оценщиком соблюдены требования
законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме и содержанию
отчета, к описанию объекта оценки, выбору объектов-аналогов, методам расчета
рыночной стоимости объекта. При выполнении математических действий ошибки е
выявлены.
Информация,
использованная оценщиком, является проверяемой, но не совсем достоверной и не
совсем достаточной, и, как следствие этого, факторы, влияющие на стоимости
объекта недвижимости, не были определены в полном объеме, что повлияло на
итоговую стоимость.
При этом эксперт
отмечает, что в случае определения им рыночной стоимости объекта оценки по
аналогам, использованным оценщиком, с учетом всех необходимых ценообразующих
факторов, рыночная стоимость оцениваемого объекта отличалась бы от итоговой
стоимости объекта, определенной оценщиком.
По вопросу, является
ли рыночная стоимость объекта оценки в размере 6 500 000 руб.,
определенная в отчете об оценке № ООКИ 222/03-21 от 13 апреля 2021 года,
верной, судебный эксперт указал, что в численном выражении рыночная стоимость
объекта оценки в размере 6 500 000 руб., определенная в отчете об оценке № ООКИ
222/03-21 от 13 апреля 2021 года, соответствует
рыночной стоимости земельного участка, но из-за допущенных оценщиком
методологических ошибок полученный результат носит исключительно случайный
характер. При этом сам судебный эксперт определил рыночную стоимость объекта в
оценки по состоянию на 1 апреля 2021 года в размере 6 527 502 руб.
В соответствии со статьей 84
КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со статьей 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84
КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Несогласие суда с
заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении
или определении суда.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ, заключение эксперта должно основываться
на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность
сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только
при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно
может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу
решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84
и 168
КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством,
подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода
исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82
КАС РФ, Федерального закона
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям,
Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ №О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации», Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года
№ 297, Федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта
оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, содержит все
необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение
рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, какие-либо сомнения в
обоснованности заключения эксперта отсутствуют.
Из экспертного
заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом была произведена
выборка 3 предложений относительно земельных участков, подлежащих исследованию,
с сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее
объективного результата, информация, о чем представлена в таблице, содержащейся
в заключении.
Проводя анализ
рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка
объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение
земельного участка, категория земель, передаваемые права, разрешенное
использование, площадь объекта, форма земельного участка, наличие коммуникаций
либо иных особенностей, стоимость, дата размещения информации.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи
земельных участков, в которой указаны конкретные ссылки на используемые
источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с пунктом 24
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 года № 297 оценщик вправе самостоятельно определять
необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов
оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту «д»
пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый
объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам
(элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе проведения
анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировки на торг, на площадь, поправка на месторасположения участка,
правка на обременение участка, информация
о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки
с указанием их количественных и качественных характеристик, проведен анализ
рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при
определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена
возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки,
обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает
наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы
сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был
предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения в соответствии со статьей 307
Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя
представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и
приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные
вопросы.
Таким образом,
судебная экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности. В связи с этим решение ОГБУ
«ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного
участка в размере его рыночной стоимости на основании представленного истцом
отчета об оценке является законным и
обоснованным.
При разрешении
требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости суд также
руководствуется заключением судебной экспертизы.
Представитель ОГБУ
«ЦГКО» не согласен с заключением экспертизы по определению рыночной стоимости
земельного участка в части применения понижающего коэффициента к объектам аналогам
№ 1 и № 3. При этом указывает на то, что в отношении объекта-аналога № 1 в ЕГРН
имеются сведения об ограничениях (обременениях) санитарно-защитной зоной, а в
отношении объекта-аналога № 3 в ЕГРН имеются
сведения об ограничениях (обременениях) - линия связи. В связи с этим объекты
аналоги № 1 и 3 являются схожими с объектом оценки, в отношении которого также
имеется обременение в виде охранной зоны трубопровода магистральной сети М-2.
Таким образом, применение к объектам-аналогам № 1 и № 3 понижающего
коэффициента необоснованно.
Допрошенная в ходе
рассмотрения дела судебный эксперт Садовничая Л.П., предупрежденная об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, указала
на то, что она обладала сведениями об обременениях в отношении
объектов-аналогов № 1 и № 3. Вместе с тем нахождение на территории оцениваемого
земельного участка охранной зоны трубопровода магистральной сети М-2
существенно снижает его стоимость, поскольку ввиду значительной площади
указанной охранной зоны использование земельного участка по назначению
существенно затруднено. При этом санитарно-защитная зона, с учетом нахождения объекта-аналога
№ 1 в промзоне, а также нахождение на объекте-аналоге № 3 охранной зоны линии
связи, которая проходит по краю земельного участка, существенных ограничений на использование
указанных земельных участка не
налагает. В связи с этим к данным
объектам-аналогам был применен понижающий
коэффициент 0,91. Обоснование применения данного коэффициента приведено
на л.д. 37 экспертного заключения.
Учитывая
вышеизложенное, суд считает возможным установить рыночную стоимость спорного
земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021
года.
Доводы представителя
ОГБУ «ЦГКО» о том, что кадастровая стоимость не
может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела, являются несостоятельными, поскольку они не
основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной
кадастровой оценке, предусматривающих право истца одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения заявить в суд требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости. Данное требование направлено
на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости.
Доводы представителя
ОГБУ «ЦГКО» об отказе в удовлетворении административного иска со ссылкой на
пропуск истцом предусмотренного КАС РФ 3х-месячного срока на оспаривание
решения ОГБУ «ЦГКО», не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со
ст. 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом
процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный
срок может быть восстановлен. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению независимо от причин
его пропуска.
Решение об отказе
Григорьевой М.П. в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости было
принято ОГБУ «ЦГКО» 19 мая 2021 года,
вместо 14 мая 2021 года, и направлено истцу по электронной почте 27 мая 2021
года, хотя срок направления решения составляет 3 дня (ч. 16 и 17 ст. 21
Федерального закона № 237-ФЗ).
С настоящим истцом в
суд истец обратился 8 ноября 2021 года. Учитывая необходимость обращения истца
за юридической помощью для последующего обращения в суд, наличие ограничений,
установленных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции,
отсутствие злоупотребления истцом своими правами, суд считает возможным
восстановить пропущенный срок и рассмотреть вопрос по существу.
В рамках
рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца назначалась экспертиза
с целью установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства
в области оценочной деятельности, а также определения рыночной стоимости
принадлежащего истцу земельного участка.
Определением суда от
25 ноября 2021 года расходы за проведение экспертизы были возложены на истца,
как на лицо, заявившее ходатайство о проведении экспертизы.
Поскольку до
проведения по делу экспертизы она не была оплачена истцом, ФБУ УЛСЭ заявило
ходатайство о взыскании в свою пользу расходов за проведение экспертизы в
сумме 43 824 руб.
При рассмотрении
вопроса о взыскании судебных расходов суд исходит из следующего.
В соответствии с
общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются
стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с проигравшей стороны.
В данном случае требования
истца о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО», которым ему было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об
оценочной деятельности, оставлены судом без удовлетворения. Таким образом, именно на истце лежала
обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости
земельного участка. Таким доказательством в ходе рассмотрения дела явилось
заключение судебной экспертизы.
Решение суда об
установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка в
размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании
установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости спорного
земельного участка. В связи с этим оснований говорить о том, что решение суда принято в пользу истца, а ОГБУ «ЦГКО» и Министерство
строительства и архитектуры Ульяновской области являются проигравшей стороной
по делу, не имеется.
Учитывая
вышеизложенное, расходы за проведение экспертизы подлежат взысканию с истца.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Григорьевой Маргариты
Петровны к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2021/000226 от 19 мая 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Независимость»
№ ООКИ 222/03-21, отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года в
размере 6 527 502 руб.
Взыскать с
Григорьевой Маргариты Петровны в пользу Федерального бюджетного учреждения
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы за
проведение экспертизы в сумме 43 824 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения
в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.