Печать
Закрыть окно
Судебный акт
О пересмотре кадастровой стоимости земельных участков
Документ от 25.12.2020, опубликован на сайте 30.12.2020 под номером 91657, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН

                            Дело № 3а-322/2020

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

25 декабря 2020 года                                                                       г. Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Кезиной О.А.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению  Кукушкиной Антонины Васильевны к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в отношении них рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Кукушкина А.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– земельного участка, площадью 703 602 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

– земельного участка, площадью 778 392 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 572 000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 234 006 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,  на основании установления в отношении них рыночной стоимости.

Требования мотивировала тем, что она является собственником указанных земельных участков.

Утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 540 888 руб. 38 коп., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 704 678 руб. 48 коп., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 252 680 руб., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 512 473 руб. 14 коп.

Согласно отчету № 118/20 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 сентября 2020 года, выполненному ООО «Центр судебной экспертизы», рыночная стоимость по состоянию на 16 июля 2020 года составляет  земельного участка с кадастровым номером *** – 490 173 руб., земельного участка с кадастровым номером *** – 524 497 руб., земельного участка с кадастровым номером ***  - 377 512 руб., земельного участка с кадастровым номером *** – 234 435 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объектов  недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает её права, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Кукушкина А.В. просила установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2020 года, а именно: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 490 173 руб., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 524 497 руб., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 377 512 руб., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 234 435 руб.

Судом привлечены к участию в деле в качестве административного ответчика Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц администрация МО «Новоспасский район» Ульяновской области, администрация МО «Садовское сельское поселение» Новоспасского района.

Административный истец Кукушкина А.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена.

В судебное заседание представитель административного истца  Насыров Н.Х. не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что орган регистрации прав, осуществляя внесение сведений в кадастр недвижимости о кадастровой стоимости  спорных объектов недвижимости на основании утвержденных результатов кадастровой оценки, права и законные интересы административного истца не нарушал, соответственно, основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют. Представленный отчет № 118/20 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 сентября 2020 года, выполненный ООО «Центр судебной экспертизы», не оспаривает, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявляет.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях просил отказать в удовлетворении административных исковых требований к Управлению Росреестра по Ульяновской области, указал, что вопрос об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, не оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители Правительства Ульяновской области, администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области, администрации МО «Садовское сельское поселение» Новоспасского района в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание  лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Материалами дела установлено, что   Кукушкина А.В. является собственником следующих объектов недвижимости:

– земельного участка, площадью 703 602 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

– земельного участка, площадью 778 392 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 572 000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 234 006 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что утверждена их кадастровая стоимость по состоянию на 16 июля 2020 года в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 540 888 руб. 38 коп., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 704 678 руб. 48 коп.,  земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1 252 680 руб., земельного участка с кадастровым номером *** в размере 512 473 руб. 14 коп.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков были внесены в ЕГРН 16 июля 2020 года, следовательно, пятилетний срок  на момент подачи настоящего административного иска не истек.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил в суд отчет № 118/20 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 сентября 2020 года, выполненный ООО «Центр судебной экспертизы».

Согласно данному отчету определена следующая рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: ***, по состоянию на 16 июля 2020 года:

-  земельного участка с кадастровым номером ***  в размере 490 173 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 524 497 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером ***  в размере 377 512 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 234 435 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет № 118/20 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 сентября 2020 года, выполненный ООО «Центр судебной экспертизы», суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов  оценки – земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельных участков для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел «Список литературы»).

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объектов оценки, указано их месторасположение, транспортная доступность.

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов и сделан вывод, что определение стоимости объектов оценки необходимо провести исходя из вида разрешенного использования земельных участков, установленных в документах, а именно: для сельскохозяйственного производства.

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщик в отчете указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области,  на дату оценки; анализ рынка земли в Ульяновской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект – сегмент рынка земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства.

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом их использовании. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в районах Ульяновской области. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость.

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 6 объектов-аналогов, которые расположены в различных районах Ульяновской области. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных в сети Интернет. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к нему приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик Мальчихина Е.В. является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство № *** от 25 марта 2011 года. Окончила  НОУ ВПО «Московская  финансово-промышленная академия» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), диплом *** № *** от 2011 года. Ею получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 17 мая 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в СОАО «ВСК». Стаж работы в оценочной деятельности – 9 лет.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету № 118/20 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 сентября 2020 года, выполненному ООО «Центр судебной экспертизы», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Кукушкиной Антонины Васильевны о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в отношении них рыночной стоимости удовлетворить.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка, площадью 703 602 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2020  года в размере 490 173 руб.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка, площадью 778 392 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2020  года в размере 524 497 руб.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка, площадью 572 000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2020  года в размере 377 512 руб.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка, площадью 234 006 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2020  года в размере 234 435 руб.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 23 ноября  2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                            О.Е.Кинчарова