Дело № 3а-38/2022 (№ 3а-253/2021)
73OS0000-01-2021-000294-19
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июня 2022 года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Вертикаль-Плюс» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Вертикаль-Плюс»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-73/2021/001041 от 8
октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1724
кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 15 434
696 руб. 16 коп.
Требования
мотивированы тем, общество является сособственником указанного земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** утверждена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 21 934 571 руб. 33 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № с17285-1/2 от 23 августа 2021 года, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость земельного участка
составила 15 434 696 руб. 16 коп.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» №ОРС-73/2021/001041 от 8 октября
2021 года по результатам рассмотрения заявления ООО «Вертикаль-Плюс»» об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета
об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.,
администрация города Ульяновска.
Определением Ульяновского областного суда от 17 мая 2022
года произведена замена административного ответчика Министерства строительства
и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области.
Представитель ООО
«Вертикаль-Плюс» Горгиладзе С.Н. в ходе судебного разбирательства уточнила
требования административного иска, просила установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым номером
*** равной его рыночной стоимости
15 982 101 руб.
В судебном заседании
представитель административного истца Горгиладзе С.Н. уточненный административный иск поддержала,
указав, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы № 210/03-4 от 25 апреля 2022 года ею не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В. в судебном заседании
заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Выразила несогласие
с заключением судебного эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы № 210/03-4 от 25 апреля 2022
года в рамках исследования отчета об оценке, поскольку позиция эксперта по
первому вопросу является его субъективным мнением и основывается на личных
суждениях.
Является неверной
позиция эксперта по указанному в решении учреждения нарушению № 1. Так при
вынесении решения учреждением было установлено изменение цены объекта-аналога №
1, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Карла
Маркса, 13 А, к. 2, и по состоянию
на 24 мая 2021 года стоимость данного земельного участка по данным с сайта Авито
составляла 90 000 000 руб. Вся
информация о рынке недвижимости, размещенная на сайте ОГБУ «ЦГКО», является
общедоступной для свободного использования. Объект-аналог № 1 представлен в
базе данных учреждения. Экспертом необоснованно
сделан вывод по указанному пункту нарушения, как невыявленное. Экспертом не в полном объеме была изучена
информация, указанная на сайте, и данный вывод эксперта не может быть принят
судом.
Является
неправомерной позиция эксперта относительно того, что наличие объекта
капитального строительства на
объекте-аналоге № 1 не влияет на расчет рыночной стоимости. Вывод
эксперта о том, что поскольку объект капитального строительства не оформлен,
выставляется на продажу только земельный участок, следовательно, введение
корректировки на строение не требуется, противоречит части 4 статьи 35
Земельного кодекса РФ.
По второму вопросу
экспертизы учреждение не соглашается с введением в отношении объекта-аналога №
1 корректировки на местоположение по верхней границе, поскольку она не
обоснована и не подтверждена экспертом, а также с применением корректировки на
торг – по нижней границе со ссылкой на длительность его реализации на рынке
недвижимости. В отношении
объекта-аналога № 2 в заключении не находит отображения то обстоятельство, что
он является застроенным, неправомерно при расчете учтена его первоначальная
стоимость в размере 65 000 000 руб. Экспертом необоснованно не было принято во внимание объявление о
реализации земельного участка с кадастровым номером 73:24:040704:51 площадью
1000 кв.м., с видом разрешенного использования – многофункциональные объекты,
расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул.Радищева, между домами № 8 и № 14,
за 9 500 000 руб. Информация в
расчетной таблице относительно количества введенных корректировок содержит
некорректные данные. Расчет эксперта веса аналогов произведен с арифметическими
ошибками.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено
отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного
органа.
Представитель ФГБУ
«ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения
дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то, что решение
по делу оставляет на усмотрение суда.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации г. Ульяновска ООО «Многопрофильный деловой центр», Цыплов М.П. в
судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и
уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая
стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в
соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей
66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Вертикаль-Плюс» принадлежит с 3 июня 2015 года на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ***,
категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования:
объекты торговли, досуга и развлечений, площадью 1724 кв.м, расположенный по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 21 934 571 руб. 33 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № с17285-1/2 от 23 августа 2021 года, составленному оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 1 июля 2021 года составила 15 434 696 руб. 16 коп.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе
в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 8 сентября 2021 года ООО «Верткаль-Плюс» обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке № с17285-1/2 рыночной стоимости объекта недвижимости от 23 августа 2021 года,
составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1
июля 2021 года составила 15 434 696
руб. 16 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 8 октября 2021 года №
ОРС-73/2021/001041 по результатам рассмотрения указанного заявления ООО
«Вертикаль-Плюс» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
Причинами принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № с17285-1/2 от 23 августа 2021 года явилось следующее:
1. На стр. 68-69
отчета приведен анализ достаточности и достоверности собранной информации об
аналогах. Сбор информации об аналогах
оценщиком был произведен не позже даты оценки 01.07.2021. Характеристики
объектов-аналогов, указанные в описании, были выявлены при анализе данных
открытых источников информации на дату оценки, и данных картографических
материалов, а также на основании проведенного
исследования рынка и сформировавшегося
на нем делового оборота. На стр. 70 отчета указано, что стоимость
земельного участка (Предложение № 1) Аналог № 1, расположенного по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, ул. Карла Маркса, 13А, к. 2 с
кадастровым номером 73:24:041612:228 составляет 75 000 000 руб.
(скриншот стр. 101-103 отчета об оценке).
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
стоимость Аналога № 1 (Предложение № 1), по состоянию на 24 мая 2021 года
составила 90 000 000 руб. Использование объявления по состоянию на
25.09.2020 говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения
принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый
срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки.
Стоимость Аналога № 1 (Предложение № 1) по состоянию на 25 сентября 2020 года
является неактуальной на дату оценки и приводит
к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
2.
В
таблице отчета на стр. 73 оценщик указывает, что Аналог № 1 является
незастроенным. При проведении анализа скриншотов объявления, а также общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru,
установлено, что на земельном участке, выбранном в качестве Аналога № 1,
расположено капитальное строение (здание). Выбранный объект-аналог не
сопоставим с объектом оценки без применения соответствующей корректировки на
наличие строений, либо обоснование отказа от применения корректировки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом в целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № с17285-1/2 от 23 августа 2021 года,
составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом был поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заключение
эксперта № 210/03-4 от 25 апреля 2022 года, выполненное экспертом ФБУ
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Садовничей Л.П., содержит следующие
выводы.
При
составлении отчета об оценке № с17285-1/2 от 23 августа 2021 года
оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности,
предъявляемые к форме и содержанию
отчета, описанию объекта оценки, выбору объектов-аналогов и методам расчета
стоимости.
При выполнении
математических действий – ошибок не выявлено.
Информация,
использованная оценщиком, достоверна, достаточна, проверяема, однако имеется
некоторое несоответствие в части п. 22 (д) ФСО № 7.
Оценщиком приняты во
внимание не все факторы, которые повлияли бы на итоговую стоимость оцениваемого
участка.
Нарушение
(несоответствия), допущенное оценщиком, исправление которого приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки, а именно:
1. При сопоставлении
аналога № 3 с объектом оценки по ценообразующим факторам, оценщик посчитал, что
выбранный им аналог по своему месторасположению относительно красной линии
находится в равных условиях с объектом оценки.
Эксперт считает
необходимым отметить, что аналог расположен в престижном месте, в центральной
части города, по улице, включающей в состав: тротуары, две проезжие части и
расположенные между ними трамвайные пути, то есть улица с интенсивным движением
транспорта и активным пешеходным потоком. Напротив аналога находится Дом
Советов, слева – мемориальный комплекс.
Непосредственно,
перед объектом-аналогом находится участок с видом разрешенного использования –
объект культуры, являющийся собственностью публично-правового образования.
Территория участка представляет собой
небольшой сквер, в котором установлена стела в память патриарху Сергию, никаких
строений, которые загораживают объект-аналог, не наблюдается, аналог сразу
просматривается.
Учитывая изложенное,
на месторасположение к аналогу № 3 было бы уместным применить такой же
корректирующий коэффициент, какой оценщик применил к аналогу № 1, так как по
своему расположению относительно красной линии эти два объекта-аналога
равнозначны.
2. С учетом того
факта, что в объявлении о продаже участка, помимо основного, площадью 1000
кв.м, бонусом предлагается примыкающий земельный участок, размером 855 кв.м, по
договору уступки права аренды на бессрочный срок.
Сведения о
конфигурации границ дополнительно предлагаемого участка, его смежествах,
разрешенном использовании, в объявлении отсутствуют, поэтому определить, что
это за участок и будет ли в дальнейшем переуступка права аренды или, возможно,
что-то другое - предопределить
невозможно, поэтому при определении стоимости объекта исследования необходимо
было учесть данный фактор и применить корректирующий коэффициент к аналогу.
В части выявленных
ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает, что замечание по поводу цены предложения Аналога №
1 является необоснованным.
По результатам
проверки установлено, что по состоянию на период 26 мая 2021 года (дата
обновления) цена объекта-аналога № 1 составляла 65 000 000 руб. В
результате анализа сведений, содержащихся на сайтах, заявленная ОГБУ «ЦГКО»
цена участка в размере 90 000 000 руб. – экспертом не выявлена. Нарушений, допущенных оценщиком, при анализе
рынка и принятой цены аналога – не выявлено.
Замечание по поводу
имеющегося на участке строения, обоснованно только в части описания объекта.
В ходе проведения экспертного
исследования, экспертом было выявлено, что, действительно, на период оценки на
продажу выставлялся только участок без здания (установлено при интервьюировании
сотрудников отдела продаж; по состоянию на 20 апреля 2022 года решается вопрос
об оформлении здания, после чего стоимость выставленного на продажу объекта
будет изменена).
Так как оценщик не
обозначил, что на участке Аналога расположено здание, имеется нарушение только
формальных требований законодательства об оценочной деятельности, не влияющее
на стоимость объекта.
Согласно
заключению эксперта № 210/03-4 от 25 апреля 2022 года, выполненному экспертом
ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Садовничей Л.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1724 кв.м, расположенного по адресу: ***, полученная подходом по сравнимым
продажам, по состоянию на 1 июля 2021 года составляла в размере 15 982 101 руб.
В ходе судебного
разбирательства экспертом Садовничей Л.П. был уточнен расчет весовых
коэффициентов в соответствии с формулой,
предусмотренной Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и
преобразовательных исследований при производстве судебных
строительно-технических экспертиз, разработанными Федеральным бюджетным
учреждением Российским федеральным центром судебной экспертизы при
Министерстве юстиции Российской Федерации, в результате чего рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** составила 16 089 299 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № 210/03-4 от 25 апреля 2022 года, подготовлено судебным
экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории
судебной экспертизы Садовничей Л.П., обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он
обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров:
местоположение земельного участка, передаваемые права, обременения
(ограничения), категория земель, разрешенное использование, площадь объекта,
доступ к участку, наличие инженерных коммуникаций, конфигурация и рельеф
участка, расположение относительно
автодорог, с интенсивным движением по ним транспортных средств, транспортная
доступность, благоустройство территории, стоимость, дата предложения.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует
требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на передаваемые права, на площадь, на
месторасположения участка, на
благоустройство территории, на
конфигурацию участка, информация о
чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем административного
истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Представителем
административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность
выводов заключения судебной экспертизы, в том числе и в части определения размера
рыночной стоимости земельного участка на дату оценки в соответствии с
уточненным расчетом.
Суд не может
согласиться с доводом представителя ОГБУ «ЦГКО» о необходимости применения
стоимости объекта-аналога № 2, расположенного по адресу: Ульяновская область,
г.Ульяновск, ул. К.Маркса, 13А, к.2, равной 90 000 000 руб. Данная
стоимость по утверждению представителя ОГБУ «ЦГКО» была действительна на период
24 мая 2021 года (по сведениям сайта «Авито») и размещена на сайте ОГБУ «ЦГКО».
Судебный эксперт
указывает, что стоимость объекта-аналога №2 по состоянию на период 26 мая 2021
года (дата обновления информации) составила не 90 000 000 руб., как
указано в решении ОГБУ «ЦГКО», а 65 000 000 руб. Именно эта стоимость объекта-аналога была принята
в расчет судебным экспертом при определении рыночной стоимости спорного
земельного участка
Действующее
законодательство не содержит требований при проведении оценки рыночной
стоимости объектов недвижимости руководствоваться сведениями о стоимости
объектов недвижимости, размещенными в каком-то конкретном источнике
информации, в данном случае на сайте
ОГБУ «ЦГКО». Судебным экспертом к
заключению экспертизы приложен скриншот с сайта «Объявления Недвижимости», в
котором по состоянию на 26 мая 2021 года (дата обновления объявления) указана
стоимость объекта недвижимости по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул.
К.Маркса 13А (объект-аналог № 2), в размере
65 000 000 руб. Данная стоимость объекта-аналога правомерно
была принята в расчет судебным экспертом как наиболее близкая к дате оценки
спорного земельного участка (1 июля 2021 года).
Также не может
согласиться суд с доводом представителя ОГБУ «ЦГКО» о том, что экспертом не
учтено, что земельный участок –
объект-аналог № 2 является застроенным, что это не нашло своего отображения в
заключении. Как следует из заключения
судебной экспертизы, показаний эксперта Садовничей Л.П., данных в ходе
судебного разбирательства, ею в ходе проведения экспертного исследования при
интервьюировании сотрудников отдела
продаж было выявлено, что на дату оценки продавцом на продажу выставлялся
только земельный участок, без объекта недвижимости, поскольку возведенное
строение не было введено в эксплуатацию, право собственности на него не было
зарегистрировано. При таких
обстоятельствах экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки
правомерно не было учтено наличие не введенного в эксплуатацию строения на
земельном участке, взятом в качестве объекта-аналога № 2.
Указание
представителя ОГБУ «ЦГКО» на необоснованность применения корректировки на
торг к объекту-аналогу № 1 по нижней
границе – 0,88 несостоятельно. Экспертом Садовничей Л.П. в заключении, а также
в пояснениях в судебном заседании было указано на то, что применение
корректировки на торг в таком размере обусловлено тем, что данный земельный
участок выставлен на продажу с 2016 года, то есть он длительное время не
продается, при этом корректировка произведена
по данным СтатРиэлт по состоянию
на 1 апреля 2021 года. Не соглашаться с
данной позицией судебного эксперта у суда оснований не имеется.
Несогласие
представителя ОГБУ «ЦГКО» с корректировкой
на местоположение в отношении объекта-аналога № 1 по верхней границе не
свидетельствует о неправильности данной корректировки. Экспертом Садовничей
Л.П. в заключении и в показаниях в судебном заседании применение указанной
корректировки по верхней границе по данным СтатРиэлт по состоянию на 1 апреля
2021 года было обоснованно тем, что,
несмотря на расположение объекта-аналога № 1 в Засвияжском районе
г.Ульяновска, то есть в менее престижном
районе, по сравнению с месторасположением объекта оценки, он находится вблизи Администрации Засвияжского района г.
Ульяновска, близлежащее окружение – многоквартирные, многоэтажные жилые дома,
поликлиника, больница, магазины.
Ссылка представителя
ОГБУ «ЦГКО» на то обстоятельство, что
экспертом необоснованно не принято во внимание объявление о реализации
земельного участка с кадастровым номером 73:24:040704:51 не свидетельствует о
неверности определенной в результате проведения судебной экспертизы рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***. В силу пункта 11 ФСО № 7, предусматривающего, что объем исследований
определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, судебным экспертом
были приняты во внимание в качестве объектов-аналогов 3 земельных участка, и для судебного эксперта
данное количество явилось достаточным для определения рыночной стоимости
объекта оценки. У суда не имеется
оснований для вывода о нарушении принципа достаточности вследствие данного
подхода судебного эксперта.
Поскольку судебная
экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности и неверности определения
размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что
решение ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного
земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
представленного истцом отчета об оценке
является законным и обоснованным.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет,
проведенный экспертом Садовничей Л.П., поскольку данный расчет произведен
строго в соответствии с указанной в заключении эксперта формулой, предусмотренной Методическими
рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при
производстве судебных строительно-технических экспертиз, разработанными
Федеральным бюджетным учреждением Российским федеральным центром судебной экспертизы при
Министерстве юстиции Российской Федерации.
С учетом этого суд считает
необходимым установить кадастровую
стоимость земельного участка,
площадью 1724 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 16 089
299 руб.
Доводы представителя
ОГБУ «ЦГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Вертикаль-Плюс» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № ОРС-73/2021/001041 от 8 октября 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 1724 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 16 089 299 руб.
Датой обращения с настоящим
административным исковым заявлением считать 27 декабря 2021 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
