УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2024-001662-03
Судья Бойкова
О.Ф.
Дело № 33-4174/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
5 ноября 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Грудкиной Т.М., Рыбалко В.И.,
при секретаре
Туктаровой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гончарук
Татьяны Ивановны на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 26
апреля 2024 года по делу № 2-1562/2024, по которому постановлено:
в удовлетворении
исковых требований Гончарук Татьяны Ивановны к Глушач Людмиле Ивановне, Цибину
Сергею Валерьевичу о признании сделки, договора купли-продажи ½ доли в
квартире по адресу: *** недействительной, переводе прав и обязанностей
покупателя отказать.
По вступлению
решения в законную силу снять обеспечительные меры о наложении запрета на
совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по
адресу: ***, кадастровый номер ***, принятые определением Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 27 марта 2024 года.
Заслушав доклад председательствующего,
объяснения Гончарук Т.И., ее представителя Анер С.С., поддержавших доводы
жалобы, объяснения Цибина С.В., представителя Глушач Л.И. – Шалаевой И.А.,
возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В
И Л А:
Гончарук Т.И. обратилась в суд с иском к Глушач Л.И. о признании сделки
купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру
недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование иска
указано, что истица является собственником ½ доли в праве общей долевой
собственности на недвижимое имущество – квартиру *** по адресу: ***,
кадастровый номер ***. Сособственником ½ доли в указанной квартире
являлась родная сестра истицы - Глушач Л.И.
Право собственности
на данный объект недвижимости зарегистрировано на основании договора №*** от
12.10.1993 на передачу жилой площади в собственность граждан и свидетельства на
право собственности граждан №*** от 12.10.1993.
В указанной квартире
истица зарегистрирована, но фактически проживает с семьей по адресу: ***.
29.11.2023 в
мессенджере Viber
ей поступили сообщения от ранее
неизвестного лица, Цибина С.В., который представился новым собственником
½ доли в указанной квартире,
ранее принадлежавшей Глушач Л.И. Посчитав данные действия
мошенническими, она не отреагировала. Однако 01.12.2023 посредством почтовой
связи поступило письмо, где сообщалось о продаже ½ доли в квартире с
предложением приобрести данную долю.
В целях выяснения
обстоятельств продажи доли в квартире она прибыла в ***, но обнаружила смену
замков в квартире. Впоследствии ей стало известно о продаже Глушач Л.И.
½ доли в квартире Цибину С.В. Однако ответчица ни в устной, ни в
письменной форме не сообщала ей о своих намерениях продать долю в квартире.
Лишь 15.12.2023 в личной переписке она уведомила о продаже своей доли Цибину
С.В.
Поскольку истица
заинтересована в приобретении ½ доли в спорной квартире и желает использовать
свое преимущественное право покупки, просила признать договор купли-продажи
½ доли в квартире по адресу***, заключенный между Глушач Л.И. и Цибиным
С.В., недействительным, перевести на нее права и обязанности покупателя Цибина
С.В. по данному договору.
Судом к участию в
деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования,
привлечен филиал Центральный ПАО Совкомбанк.
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Гончарук Т.И. не соглашается с постановленным по делу решением, просит
его отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в
полном объеме.
В обоснование жалобы
приводит доводы, изложенные в исковом заявлении, указывает, что решение принято
с нарушением норм материального и процессуального права, судом не установлены
все юридически значимые обстоятельства дела, не дана правовая оценка
представленным доказательствам. Суд не создал условия для всестороннего и
полного исследования доказательств и установления фактических обстоятельств
дела. В нарушение положений частей 1, 3 статей 12, 133, 141, 153 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в адрес истицы не
были направлены копии определений о принятии иска к производству, подготовке
дела к судебному разбирательству, об обеспечении иска, окончании подготовки по
делу и назначении судебного заседания. В исковом заявлении содержалось
ходатайство о проведении судебного заседания посредством видеоконференцсвязи с
судами, территориально расположенными в Республике Крым, которое судом первой
инстанции не было разрешено. При этом она не была надлежащим образом извещена о
предварительном судебном заседании и судебном заседании, которое было назначено
на 26.04.2024. Тем самым суд лишил истицу и ее представителя возможности
участвовать в судебном заседании, представлять доказательства.
Обращает внимание,
что ее представителем посредством ГАС «Правосудие» были направлены 10.04.2024,
26.04.2024 письменные пояснения в адрес суда, в которых также содержались
ходатайства о проведении судебного заседания посредством видеоконференцсвязи с
судами в ***, которые повторно не были разрешены судом. 30.04.2024 ее
представителем в адрес суда было направлено заявление о выдаче заверенной копии
решения и ходатайство об ознакомлении с материалами дела, которые до настоящего
времени не разрешены. Ее право на подачу апелляционной жалобы было нарушено,
поскольку у нее отсутствовали сведения, содержащиеся в материалах гражданского
дела, и возможность удостовериться в законности принятого решения. В нарушение
положений статьи 199 ГПК РФ мотивированное решение было изготовлено только
07.05.2024, а копия данного решения направлена 14.05.2024.
Полагает ошибочным
вывод суда о том, что Глушач Л.И. соблюдена предусмотренная законом процедура
извещения о предстоящем отчуждении принадлежащей ей доли в праве общей долевой
собственности на жилое помещение. Выводы суда основаны на том, что 28.09.2023 в
адрес Гончарук Т.И. было направлено заявление о намерении продать ½ долю
в квартире по цене 850 000 руб. Однако истица на протяжении более 15 лет
проживает со своей семьей по адресу: ***, о чем Глушач Л.И. было известно.
Поведение Глушач Л.И. не может быть признано добросовестным, поскольку она
намеренно направила извещение о продаже доли в спорной квартире только по месту
регистрации истицы, с целью формального соблюдения процедуры. Истица не
заинтересована в реализации спорной квартиры и желает ее сохранить, как память
о родителях и своем детстве, и воспользоваться своим преимущественным правом в
ее приобретении. Данная квартира является единственным возможным убежищем для ее
семьи в период военных действий.
Судом не принято во
внимание, что Цибин С.В. приобрел ½ доли в спорной квартире незаконно,
по стоимости, значительно меньшей, чем указано в договоре купли-продажи, и
исключительно в целях продажи этой доли истице по завышенной цене. Данный факт
подтверждается телеграммой Цибина С.В. от 17.11.2023 с предложением приобрести
½ доли в спорной квартире, которая на эту дату ему не принадлежала, так
как договор купли-продажи был заключен 27.11.2023.
Считает
недействительным договор купли – продажи, заключенный между Глушач Л.И. и
Цибиным С.В., поскольку цена договора завышена, покупатель является формальным,
документы, подтверждающие оплату по договору, отсутствуют. В опубликованных
объявлениях о продаже спорной доли указана реальная цена 590 000 руб. В
договор включены условия, не соответствующие действительности. Так, согласно
п.7 договора на момент его заключения в квартире зарегистрированы и проживают
Гончарук Т.И. и Гончарук М.В., порядок пользования квартирой определен. Однако
фактически никто из них не проживал в спорной квартире и вопрос о порядке
пользования ею не был разрешен.
Полагает, что для
правильного разрешения спора к участию в деле необходимо привлечь Батаева А.А.
Определением от 10.09.2024 судебная коллегия перешла к рассмотрению
дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в
качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены нотариус Нигматуллин А.А., Батаев А.А.
От нотариуса Нигматуллпна А.А. поступил письменный отзыв, в котором он
просит оставить решение суда без изменения (т. 2 л.д. 202).
Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим
образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает
возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив доводы
жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются
или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной
повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по
факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки,
обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение
адресату.
В силу требований
пункта 3 статьи 113 ГПК РФ лицам, участвующим в деле, судебные извещения и
вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели
достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
Судебное извещение,
адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному
лицом, участвующим в деле, или его представителем. В случае, если по указанному
адресу гражданин фактически не проживает, извещение может быть направлено по
месту его работы (пункт 4 статьи 113 ГПК РФ).
В соответствии с
частью 1 статьи 155.1 ГПК РФ при наличии в судах технической возможности
осуществления видеоконференц-связи (далее – ВКС) лица, участвующие в деле, их
представители, а также свидетели, эксперты, специалисты, переводчики могут
участвовать в судебном заседании путем использования систем
видеоконференц-связи при условии заявления ими ходатайства об этом или по
инициативе суда. Об участии указанных лиц в судебном заседании путем
использования систем видеоконференц - связи суд выносит определение.
Для обеспечения
участия в судебном заседании лиц, участвующих в деле, их представителей, а
также свидетелей, экспертов, специалистов, переводчиков путем использования систем
видеоконференц-связи используются системы видеоконференц-связи соответствующих
судов, в том числе арбитражных судов, по месту жительства, месту пребывания или
месту нахождения указанных лиц (часть 2 статьи 155.1 ГПК РФ).
Как следует из
материалов дела, к исковому заявлению Глушач Л.И. приложено ходатайство об
обеспечении участия истицы и ее представителя в судебном заседании посредством
ВКС с *** ***, а в случае отказа данного суда в организации ВКС, с любым иным
судом *** (т. 1 л.д. 48-50).
Засвияжским районным
судом г. Ульяновска были направлены заявки в Железнодорожный, Центральный,
Киевский районные суды г. Симферополя
Республики Крым об обеспечении ВКС для проведения предварительного судебного
заседания 10.04.2024 в 14 часов 15 минут (МСК), которые оставлены без
удовлетворения ввиду проведения других судебных заседаний в назначенное время.
В тот же день в
Засвияжский районный суд поступили письменные пояснения с повторным ходатайством
об обеспечении участия истицы и ее представителей в судебном заседании
посредством ВКС с теми же судами (т. 1 л.д. 94-96).
По результатам
предварительного судебного заседания судом было назначено судебное заседание на
26.04.2024 на 15 часов 30 минут.
В тот же день лица,
участвующие в деле, в том числе истица Гончарук Т.И. были извещены
телефонограммой и сопроводительными письмами о дате и времени рассмотрения дела
в здании Засвияжского районного суда г. Ульяновска (т.1 л.д. 169), направлены заявки
в вышеуказанные суды г. Симферополя Республики Крым об организации ВКС.
Согласно
телефонограмме от 10.04.2024 Железнодорожный, Центральный, Киевский районные суды г. Симферополя Республики Крым
не имеют возможности организовать ВКС ввиду высокой загруженности судов (т. 1
л.д. 168).
Однако сама по себе
загруженность судов не свидетельствует об отсутствии технической возможности
проведения ВКС в пределах сроков рассмотрения дела, установленных законом.
Как следует из
материалов дела, суд не поставил на обсуждение сторон вопрос об отложении
судебного заседания для обеспечения участия стороны истицы посредством ВКС, не
уведомил ее о том, что в назначенное время ВКС не организовано, и таким
образом не предоставил возможность реализовать свое право на непосредственное
участие в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 2 части 4, части 5 статьи 330 ГПК
РФ рассмотрение судом дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и
не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, влечет
безусловную отмену решения.
Поскольку Гончарук
Т.И. не была надлежащим образом извещена судом о судебном заседании, в котором
дело рассмотрено по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отмене
решения суда.
В ходе рассмотрения дела по правилам производства в суде первой
инстанции Гончарук Т.И.,
уточнив исковые требования, просила
признать недействительным договор купли – продажи, заключенный 27.11.2023 между
Глушач Л.И. и Цибиным С.В.
Заявленные исковые
требования основаны на том, что Гончарук Т.И. не получала предложение о
реализации преимущественного права на покупку доли в праве общей долевой
собственности на квартиру по цене 850 000 руб., порядок направления
уведомления нарушен. В отношении нее допущено злоупотребление правом. Сделка
совершена по завышенной цене с целью причинить ей вред, является мнимой.
Реальная оплата по договору не производилась. Доказательства передачи денежных
средств по договору купли – продажи, а также платежеспособности Цибина С.В.
отсутствуют.
Из материалов дела
следует, что истец Гончарук Т.И. и ответчик Глушач Л.И. являются родными
сестрами, которым на праве общей долевой собственности принадлежала
двухкомнатная квартира общей площадью 42,9 кв.м по адресу: *** (по ½
доли каждой) на основании договора на передачу жилой площади в собственность от
12.10.1993 (т. 1 л.д. 30).
В указанной квартире
зарегистрированы Гончарук Т.И., Гончарук М.В. (т. 1 л.д. 68).
27.11.2023 между
Глушач Л.И., от имени которой действовал Батаев А.А., и Цибиным С.В. был
заключен договор купли – продажи ½ доли в праве общей долевой
собственности на вышеуказанную квартиру
по цене 850 000 руб. (т. 2 л.д. 20-21).
Согласно п. 9
договора купли – продажи, в соответствии
со свидетельством, удостоверенным 19.10.2023 Нигматуллиным А.А.,
нотариусом нотариального округа ***, зарегистрированным в реестре за № ***, по
просьбе Батаева А.А., действующего от имени Глушач Л.И., направлены путем
наземной пересылки ФГУП «Почта России» заказной почтовой корреспонденцией с
обратным уведомлением Гончарук Т.И. по адресу: *** документы - заявление Батаева А.А. о намерении Глушач
Л.И. продать принадлежащую ей ½ долю
в вышеуказанной квартире. Вручение заявления оказалось невозможным по
причине возврата почтовой корреспонденции в адрес нотариуса с отметкой Почты
России: истек срок хранения.
Удостоверенное
нотариусом Нигматуллиным А.А. свидетельство приобщено к материалам
дела (т.2 л.д. 350).
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка может быть
признана недействительной только по основаниям, установленным законом.
Требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом
случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной
сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть
удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый
законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что
за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом,
сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является
оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия
нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или
иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и
охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует,
что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,
не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических
последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное
в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании
имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его
стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом.
Частью 3 статьи 17 Конституции РФ
установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно
нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению
корреспондируют пункты 3, 4 статьи 1
ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите
гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники
гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе
извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему
усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового
принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ
установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с
намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с
противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления
гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на
основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий
допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права
полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 1 постановления Пленума от
23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным является поведение,
ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и
законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении
необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых
норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение
управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с
нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления
гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами,
нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред
или создающее для этого условия.
Оценивая действия сторон как добросовестные
или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого
участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой
стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу добросовестность участников
гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не
доказано иное (пункт 5 статьи 10 ГК РФ). Поведение одной из сторон может быть
признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий
участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Согласно пункту 7 вышеназванного постановления Пленума
Верховного Суда РФ, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела
такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
В пункте 8 указанного постановления
разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью,
подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она
была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной
на основании положений статьи 10 и пунктов 1 и 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального
основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому
основанию.
Для установления наличия или отсутствия
злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при
совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и
поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих
отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Злоупотребление
правом имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме,
предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами
общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву
юридическую обязанность.
По делам о признании сделки недействительной
по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении
обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения
спора и подлежащими установлению, являются: наличие или отсутствие цели совершения
сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего
вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих
пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или
отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и
законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у
сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки
создает или создаст в будущем препятствия.
Исходя из системного толкования приведенных
правовых норм, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении
последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским
законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его
защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной
сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный
интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из
сторон всего полученного по сделке.
На основании пункта
1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется
передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму
(цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Таким образом,
сделка купли-продажи считается совершенной при условии согласования сторонами
предмета сделки, а также передачи товара и получения оплаты за него.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для
вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как следует из
пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1
(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, для признания
сделки недействительной на основании статей 10
и 168
ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170
этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали
недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в
действительности.
Согласно
разъяснениям, данным в пункте 86
названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, при разрешении спора о мнимости сделки
следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее
формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое
имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного
управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив
контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом
осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует
квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1
статьи 170 ГК РФ.
По смыслу пункта 1
статьи 170 ГК РФ и вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда РФ, обе
стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать,
изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть
стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, для
признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на
момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие
условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.
При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли
каждой из ее сторон.
Оспаривая сделку
купли – продажи по тем основаниям, что стоимость доли, преимущественное право
покупки которой не реализовано Гончарук Т.И., является завышенной, истица фактически
указывает на притворность сделки.
Согласно пункту 2
статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая
совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях,
с иным субъектным составом, ничтожна.
В силу правовой
позиции, изложенной в пункте 87
вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 № 25, в связи с притворностью недействительной может быть признана
лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и
прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить
притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке,
которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее
существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2
статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой
считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при
установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму
совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами
сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к
прикрываемой сделке правила.
Из содержания
указанной нормы и разъяснений, указанных в акте толковании, следует, что для признания
прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо
установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на
заключение иной (прикрываемой) сделки.
Пункт 1 статьи 250 ГК РФ устанавливает, что
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт
2 статьи 250 ГК РФ).
Согласно пунктам 1,
2 статьи 250
ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли
в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2
статьи 259.2 настоящего Кодекса. Продавец доли обязан известить в
письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать
свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых
продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со
дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Пункт 3 статьи 250
ГК РФ устанавливает последствия продажи доли с нарушением преимущественного
права покупки. В этом случае любой другой участник долевой собственности имеет
право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав
и обязанностей покупателя.
Таким образом,
месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой
доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. Из смысла правовой
позиции, изложенной в определении
Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2023 № 2303-О, следует, что
сам по себе факт согласия на приобретение доли в праве собственности на
недвижимое имущество без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о
реализации им преимущественного права покупки. Участник долевой собственности, заявляющий о нарушении своего
права преимущественной покупки, должен доказать факт готовности заключить
договора купли-продажи доли на предложенных условиях, факт наличия денежных
средств для покупки спорной доли, а также внести денежные средства на депозит
суда или на депозит нотариуса.
Судебной коллегией
установлено, что Глушач Л.И., реализуя свое право собственника квартиры ***,
заключила с Цибным С.В. договор купли – продажи от 27.11.2023. С целью
соблюдения требований статьи 250 ГК РФ нотариусом Нигматуллиным А.А. 19.10.2023 по просьбе Батаева А.А.,
действующего от имени Глушач Л.И., направлены заказной почтовой
корреспонденцией Гончарук Т.И. по месту ее регистрации документы - заявление Батаева А.А. о намерении Глушач
Л.И. продать принадлежащую ею долю квартиры по цене 850 000 руб.
Таким образом,
Глушач Л.И. формально соблюдены требования об уведомлении сособственника о
намерении продать свою долю постороннему лицу по конкретной цене. В
установленный законом срок надлежащее уведомление было направлено по месту регистрации, которое возвращено в связи с
истечением срока хранения и в силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ считается
доставленным.
Вместе с тем из материалов дела следует, что Гончарук Т.И.
длительное время проживает в ***. Глушач Л.И. был известен адрес ее
фактического проживания, но по данному адресу уведомление о намерении
реализовать свою долю ответчица не направляла.
Это обстоятельство
стороной ответчиков не оспаривается, но не является достаточным для признания
сделки между Глушач Л.И. и Цибиным С.В. недействительной. О том, что Глушач
Л.И. имела намерение распорядиться своей долей, свидетельствуют объявления о
продаже ее доли. С этой целью ею был заключен договор с риэлтором Батаевым А.А.
Сама Гончарук Т.И. пояснила, что с ней пытались обсудить вопрос о квартире еще
в августе 2022 года. Оба сособственника квартиры проживают за пределами г.
Ульяновска, но истица возражает против продажи квартиры, поскольку она дорога
ей как память о родителях.
Как следует из
материалов дела, между Гончарук Т.И. и Глушач Л.И. не достигнуто согласие
относительно судьбы общего имущества, между ними возникали споры, связанные с
содержанием квартиры. Заочным решением Засвияжского районного суда г.
Ульяновска от 04.10.2022 удовлетворен иск Глушач Л.И. к Гончарук Т.И., между ними определен порядок и размер
участия в расходах по оплате за содержание жилого помещения и текущий ремонт
общего имущества, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего
имущества, платы за отопление,
капитальный ремонт в отношении жилого помещения по адресу: ***, в размере
½ доли каждой (т 3 л.д. 133-134).
В то же время,
судебная коллегия отмечает, что наличие возражений у участника долевой
собственности относительно продажи общего имущества не может ограничивать право сособственника реализовать
свою долю при условии соблюдения порядка, установленного статьей 250 ГК
РФ. В случае несоблюдения такого порядка
применяются последствия, предусмотренные данной нормой, связанные с переводом
прав и обязанностей покупателя, а не общие основания для признания сделки
недействительной.
Гончарук Т.И.,
уточнив исковые требования в суде апелляционной инстанции, настаивала на
признании договора купли – продажи недействительным, возражала против
предложения Цибина С.В. перевести на нее права покупателя по цене 850 000
руб. и доказательств наличия данной
денежной суммы на момент рассмотрения дела не представила.
При этом материалы
дела не содержат доказательств мнимости либо притворности заключенного
ответчиками и оспариваемого истицей договора купли-продажи, ее неисполнения
сторонами.
В данном случае
стороны оспариваемой сделки не только ее совершили, но и фактически исполнили.
Покупатель Цибин С.В. осматривал квартиру, получил ключи от нее, передал
продавцу денежные средства по договору. В соответствии с п. 18 договора он
считается исполненным, а имущество переданным с момента подписания договора.
После заключения договора лицевой счет на квартиру, ранее открытый на имя
Глушач Л.И., переоформлен на Цибина С.В. (т. 1 л.д. 80), им производится оплата
жилищно – коммунальных услуг. Нет никаких объективных данных, позволяющих сделать
вывод, что сделка совершена сторонами лишь для вида, без намерения Глушач Л.И.
передать свое право собственности на спорную долю квартиру Цибину С.В., либо на
иных условиях.
Объявления о продаже
доли квартиры были размещены по поручению Глушач Л.И. на интернет сайте.
Подбором покупателей, направлением уведомления истицы, расчетом по договору
занимался риэлтор Батаев А.А. (сотрудник
ООО «СОЮЗ», осуществляющего деятельность под товарным знаком CENTURY21 Союз»), действуя на основании
доверенностей от 08.09.2022, 19.10.2023 (т.2 л.д. 26, 27). Из объяснений стороны ответчиков следует, что ни Глушач
Л.И., ни Гончарук Т.И. не были ранее знакомы с покупателем Цибиным С.В. Никаких
оснований полагать, что между сторонами сделки имело место злонамеренное
соглашение о совершении сделки во вред Гончарук Т.И., не имеется. Согласно
объяснениям покупателя, о продаже доли в квартире узнал на сайте «Авито», с
риэлтором Батаевым А.А. также не был ранее знаком.
Таким образом,
ответчики связаны исключительно правоотношениями по продаже доли, принадлежащей
Глушач Л.И. Мотив для продажи доли по цене, несоответствующей условиям
оспариваемого договора купли – продажи, и для ограничения Гончарук Т.И. в
реализации ее преимущественного права отсутствует.
В пункте 7 договора
купли – продажи оговорено заверение продавца о том, что в квартире на момент
заключения договора зарегистрированы и проживают Гончарук Т.И. и Гончарук М.В.
Продавец заверяет, что в квартире не производилось переоборудование, перепланировка,
которые не были бы зарегистрированы соответствующим образом. Порядок
пользования жилыми помещениями и местами общего пользования в вышеуказанной
квартире определен.
Доводы истицы о
недействительности договора со ссылкой на несоответствие действительности
вышеприведенного содержания п. 7 договора подлежат отклонению. Заверения
продавца, изложенные в данном пункте договора, не относятся к существенным
условиям договора и не нарушают прав истицы, поскольку не устанавливают для нее
никаких обязанностей и не затрагивают ее права собственника. Данным условием
продавец лишь уведомляет покупателя об обстоятельствах, которые могут повлиять
на его волеизъявление заключить договор. Цибин С.В., подписав договор,
уведомлен об этих обстоятельствах и договор в этой части не оспаривает. То
обстоятельство, что в квартире осуществлены перепланировка и переустройство, на
которые согласование не предъявлено (согласно техническому паспорту по
состоянию на 15.02.2024 (т. 3 л.д. 131-133), само по себе не свидетельствует о
недействительности сделки. Сам покупатель каких – либо требований о
расторжении договора в связи с
нарушением его существенных условий, признании его недействительным по
основанию недостоверности сведений относительно предмета договора не заявляет.
Представленные
истицей объявления о продаже комнаты в
двухкомнатной квартире по *** по цене 590 000 руб. не могут быть приняты в
качестве доказательства реальной цены сделки между Глушач Л.И. и Цибиным С.В.
Цена в объявлении является лишь начальным предложением неопределенному кругу
лиц. Из объяснений Батаева А.А. в суде апелляционной инстанции следует, что
продажная цена 850 000 руб. была озвучена им при обращении клиента по
объявлению. Им принимались меры к урегулированию с Гончарук Т.И. вопроса о
продаже доли Глушач Л.И. еще в августе 2022 года, но истица уклонилась от
разрешения этого вопроса.
Из содержания
договора от 27.11.2023 следует, что кадастровая стоимость ½ доли
указанной квартиры составляет 549 106 руб. Стороны оценивают долю данной
квартиры в 850 000 руб. Данная сумма оплачена покупателем продавцу за счет
собственных средств наличными денежными
средствами до подписания договора купли – продажи, в связи с чем, продавец,
подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена
полностью. Стороны подтверждают, что цена, указанная в договоре, является
истинной, другие документы, в которых говорится об иной цене, признаются
сторонами недействительными. Стороны подтверждают, что они не заблуждаются
относительно рыночной стоимости вышеуказанной недвижимости (пункты 3-6
договора).
Вопреки доводам
жалобы, условие договора о произведенной
оплате по договору является достаточным подтверждением реального
исполнения условия договора об оплате. В
этом случае составление отдельного документа, подтверждающего передачу денежных
средств по договору купли – продажи на момент его подписания, не требуется.
Оспариваемый договор
удостоверен нотариусом. Как следует из объяснений Цибина С.В. и Батаева А.А.,
заключившего договор купли-продажи от имени Глушач Л.И., расчет между ними
произведен в нотариальной конторе до подписания договора. Отдельные
противоречия в объяснениях Цибина С.В. и Батаева А.А. относительно
обстоятельств расчета по договору, на которые обращала внимание истица в суде
апелляционной инстанции, не являются существенными и опровергающими факт
передачи денежных средств в размере цены договора. Доводы истицы о том, что
квартира продана по иной цене, основаны исключительно на предположениях.
Доказательств недобросовестности сторон при определении стоимости доли, по
которой Гончарук Т.И. предложено приобрести спорную долю (а в суде
апелляционной инстанции - перевести на нее права покупателя), не представлено.
В сентябре 2024 года Цибиным С.В. размещено объявление о продаже спорной доли
квартиры по цене 900 000 руб.
При этом материалы
дела подтверждают платежеспособность Цибина С.В., за которым зарегистрировано
право собственности на несколько объектов недвижимости (т. 1 л.д.82-83), он
имеет постоянный доход в ООО «Контракт плюс» (т. 1 л.д. 92).
Оценив
представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований
статьи 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований
для признания договора купли – продажи, заключенного между Гончарук Т.И. и
Глушач Л.И., недействительной сделкой.
Допущенное при совершении сделки нарушение права Гончарук Т.И. на
преимущественную покупку доли в квартире не является достаточным для удовлетворения
ее иска. Фактически ее доводы сводятся к
несогласию со стоимостью доли, являющейся предметом договора купли - продажи.
Однако несогласие участника общей
собственности с предложенной ему ценой доли не является препятствием для
продажи доли третьему лицу, выразившему согласие на приобретение имущества по
данной цене. Объективных данных, достаточных для вывода о мнимости,
притворности сделки, злоупотребления сторонами сделки своим правом с целью причинить вред истице,
судебной коллегией не установлено.
Следовательно,
исковые требования Гончарук Т.И. о признании недействительным договора
купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру по
адресу: ***, заключенного 27.11.2023 между Глушач Л.И. и Цибиным С.В., подлежат
оставлению без удовлетворения.
В связи с отказом в
иске следует снять меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на
совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры, принятые
определением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 27.03.2024.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А
:
решение Засвижского
районного суда г. Ульяновска от 26 апреля 2024 года отменить. Принять новое
решение.
В удовлетворении
исковых требований Гончарук Татьяны Ивановны к Глушач Людмиле Ивановне, Цибину
Сергею Валерьевичу о признании недействительным договора купли-продажи ½
доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ***,
заключенного 27 ноября 2023 года между Глушач Людмилой Ивановной и Цибиным
Сергеем Валерьевичем, отказать.
Снять меры по
обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение регистрационных
действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***,
принятые определением Засвияжского районного суда города Ульяновска от 27 марта
2024 года.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Засвияжский районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 18 ноября 2024 года.
