УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2024-001194-49
Судья Кезина
О.А.
Дело № 33-4881/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
8 ноября 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Тудияровой С.В., Маслюкова П.А.,
при секретаре
Забураеве Н.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОСЕТЬ» на решение Засвияжского районного
суда г.Ульяновска от 26 апреля 2024 года, по делу № 2-1288/2024, с учетом
определения того же суда от 19 июля 2024 года об исправлении описок, по
которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной
ответственностью «ЭНЕРГОСЕТЬ» к Караушу Александру Сергеевичу, обществу с
ограниченной ответственностью «ВЕНДЕР», Межрегиональному территориальному
управлению Федерального агентства по управлению государственным имущество в
Республике Татарстан и Ульяновской области о признании недействительными
публичных торгов по реализации арестованного имущества земельного участка
площадью 504 кв.м по адресу: ***, проведённых ООО «ВЕНДЕР» 05.10.2023, о
признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № *** от
17.10.2023, заключенного между ООО «ВЕНДЕР» и Караушем Александром Сергеевичем,
применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по уплате
государственной пошлины в размере 6000 руб. отказать
Заслушав доклад судьи -
председательствующего, объяснения представителей ООО «ЭНЕРГОСТЬ» Полифоровой
В.И., Мухутдиновой И.А., Сторожкова А.А., подержавших доводы жалобы, объяснения
представителя Карауша А.С. – Глазовой И.В., представителя Главного
межрегионального управления Федеральной службы судебных приставов Боровковой
А.И., представителя Управления Федеральной службы судебных приставов по
Ульяновской области Солодовниковой А.Е., судебного пристава исполнителя специализированного отделения
судебных приставов по Ульяновской области Главного межрегионального управления
Федеральной службы судебных приставов Чеджемовой О.И., возражавших против
доводов жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в
и л а:
общество с
ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОСЕТЬ» (далее - ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ»)
обратилось в суд с иском к Караушу А.С., обществу с ограниченной
ответственностью «ВЕНДЕР» (далее - ООО «ВЕНДЕР»), Межрегиональному
территориальному управлению Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее
– МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области) о признании
недействительными публичных торгов, признании недействительным договора купли-продажи
земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование
иска указано, что 05.10.2023 состоялся аукцион по продаже земельного участка
площадью 504 кв.м по адресу: ***, с кадастровым номером ***, вид разрешенного
использования земельного участка: жилая застройка, с начальной ценой
2 241 600 руб. (извещение №*** (лот 4). Ранее данный земельный
участок принадлежал ООО «ЗАПАД» и был реализован на торгах с целью погашения
задолженности по исполнительному производству.
Организатором
торгов являлась специализированная организация ООО «ВЕНДЕР», действующая на
основании поручения № *** от 25.08.2023, выданного МТУ Росимущества в
Республике Татарстан и Ульяновской области на реализацию арестованного
имущества по исполнительному производству № ***, возбужденному Управлением
Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области (далее – УФССП по
Ульяновской области) в отношении должника ООО «ЗАПАД». Торги признаны
состоявшимися.
По результатам
торгов был заключен договор купли-продажи земельного участка № *** от
17.10.2023 с победителем торгов Караушем А.С. на сумму 2 251 600 руб.
Истец
полагает, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом,
и должны быть признаны недействительными. ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» является
заинтересованным лицом, но не имело возможности участвовать в публичных торгах
из-за допущенных нарушений правил их проведения. Так, на земельном участке с
кадастровым номером *** находится трансформаторная подстанция,
принадлежащая ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ», которая
не является самовольно построенным сооружением, относится к важным
инфраструктурным объектам, построена в рамках реализации федеральной программы
«Жилье для российской семьи». В настоящее время трансформаторная подстанция № ***
принадлежит ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ». Охранная зона объектов электросетевого хозяйства
предполагает запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений.
Организатор
торгов в извещении № *** (лот 4) о проведении аукциона, опубликованном
19.09.2023 на сайте https: www.torgi.gov.ru и в извещении
о предстоящих торгах в периодическом издании «Ульяновская правда» №72 от
19.09.2023, указал недостоверные (неполные) сведения о характеристиках объекта,
выставленного на торги. Организатором скрыто наличие на земельном участке с
кадастровым номером *** трансформаторной подстанции №*** и подземных кабельных
линий, предназначенных для осуществления электроснабжения микрорайона «ЗАПАД-1»
в ***. Данное извещение опубликовано за 10 дней до даты окончания подачи заявок
(28.09.2023) и за 17 дней до даты проведения торгов (05.10.2023), что
свидетельствует о нарушении установленного законом срока. Так, согласно статье
448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не
менее чем за 30 дней до их проведения. Данные нарушения оказали существенное
влияние на результаты торгов.
Организатор
торгов разместил протокол о результатах аукциона №*** (лот 4) на сайте
www.torgi.gov.ru 03.11.2023 спустя 29 дней после проведения торгов, что не
позволило заинтересованным лицам своевременно узнать сведения об участниках
торгов, внесенных ими предложениях о цене и о победителе публичных торгов.
Размещенный протокол не содержит необходимых сведений.
Истец просит
признать недействительными публичные торги по реализации арестованного
имущества - земельного участка площадью 504 кв.м, расположенного по адресу: ***,
кадастровый номер ***, проведенные ООО «ВЕНДЕР» 05.10.2023; недействительным
договор купли-продажи земельного участка № *** от 17.10.2023, заключенный между
ответчиками ООО «ВЕНДЕР» и Караушем А.С., применить последствия
недействительности сделки, взыскать с ответчика расходы по уплате
государственной пошлины в размере 6000 руб.
Судом к
участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению
государственным имуществом, Федеральная служба судебных приставов (далее -
ФССП), Управление Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области
(далее – УФССП по Ульяновской области), Главное межрегиональное управление
Федеральной службы судебных приставов (далее – ГМУ ФССП), судебный
пристав-исполнитель Специализированного
отделения судебных приставов по Ульяновской области Главного межрегионального
управления Федеральной службы судебных приставов Боровкова А.И., судебный
пристав-исполнитель Специализированного
отделения судебных приставов по Ульяновской области Главного межрегионального
управления Федеральной службы судебных приставов Чеджемова О.И., ООО «БИЗНЕС-НОВАЦИЯ»,
администрация города Ульяновска, Управление муниципальной собственностью
администрации города Ульяновска, МБУ «СТРОЙЗАКАЗЧИК».
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» не
соглашается с постановленным по делу решением, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении
иска.
В обоснование жалобы
указывает, что решение принято с нарушением норм материального и
процессуального права. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие
значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Обращает
внимание на то, что организатор аукциона в извещении указал недостоверные
(неполные) сведения о характеристиках объекта, выставленного на торги. В
частности, был указан вид разрешенного использования земельного участка как
«жилая застройка», в то время как согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного
использования — «объект транспортной и инженерной инфраструктуры».
На указанном
земельном участке с кадастровым номером *** находится трансформаторная
подстанция № ***, которая была построена в 2018 году. В настоящее время данная трансформаторная
подстанция принадлежит ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ», что подтверждается актом о
приеме-передаче объектов основных средств (ОС-1) № *** от 30.11.2020, приказом
о вводе в эксплуатацию объекта основных средств № б/н от 01.12.2020,
инвентарной карточкой учета объекта основных средств № 212 от 01.12.2020.
Считает, что
суд уклонился от исследования и оценки доводов истца в части, касающейся надлежащего
информирования потенциальных покупателей.
В газете
было опубликовано объявление о проведении торгов в электронной форме с открытой
формой подачи предложений по цене и составу участников, в то время как на
официальном сайте было размещено объявление о проведении аукциона.
Кроме
того, извещение в газете не содержит существенных сведений об объекте, в
частности, не указан вид разрешенного использования земельного участка и не
раскрыта информация о находящейся на нем трансформаторной подстанции. Торги были проведены на
основе недостоверных и неполных сведений об объекте продажи, полная информация
о земельном участке и находящихся на нём объектах не была раскрыта. Организатор
торгов опубликовал протокол о результатах аукциона спустя 29 дней после
проведения торгов, что не позволило заинтересованным лицам своевременно узнать
сведения об участниках торгов и их предложениях по цене.
Не
соглашается с тем, что Карауш А.С. не заявлял требования о сносе
трансформаторной подстанции и стороны могут определить условия пользования
земельным участком в соглашении. Так, Карауш А.С. неоднократно направлял в
адрес общества претензии с требованием о демонтаже трансформаторной подстанции
№ ***, не предлагал предоставить истцу право пользования земельным участком или
его частью для размещения кабельных линий 6 кВ и трансформаторной подстанции путем
установления сервитута или другим законным способом.
Допущенные
при проведении торгов нарушения являются существенными, поскольку повлияли на
результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов
общества. Общество не смогло принять участие в торгах. Признание торгов
недействительными должно восстановить нарушенные права истца и дать возможность
участвовать в новых торгах для выкупа земельного участка под трансформаторной
подстанцией, принадлежащей истцу.
Кроме того, судом
нарушены нормы процессуального права. 28.03.2024 в предварительном судебном
заседании принимали участие представители общества Полифорова В.И. и
Мухутдинова И.А., но в решении суда не изложена позиция последней. Несоответствие
судебного акта требованиям закона о содержании решения могло повлиять на результаты судебного разбирательства.
Поскольку
лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о
месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть
дело в их отсутствие.
В
соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает
дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно
жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела
следует, что на основании постановления администрации города Ульяновска от
15.07.2016 № 2048 утвержден проект межевания территории Засвияжского района
муниципального образования «город Ульяновск» в части территории земельного
участка площадью 52,3 га, расположенного по адресу: ***. В данном постановлении
имеется указание на земельный участок с кадастровым номером *** (т. 1 л.д. 162).
Данный земельный
участок площадью 504+/-8 кв.м с видом разрешенного
использования объектов недвижимости: объект транспортной и инженерной
инфраструктуры, местоположение: Ульяновская область, ***, с 27.11.2017 на праве
собственности принадлежал ООО «ЗАПАД» (номер государственной регистрации ***).
В
отношении должника ООО «ЗАПАД» возбуждено сводное исполнительное производство №
*** на общую сумму 249 999 505 руб. 34 коп.
Решением
Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 20.02.2023 по гражданскому делу №
2-550/2023 по иску ведущего судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП
России по Ульяновской области *** обращено взыскание на имущество,
принадлежащее ООО «ЗАПАД», в том числе на указанный земельный участок с кадастровым номером *** с видом разрешенного
использования объектов недвижимости: объект транспортной и инженерной
инфраструктуры (т. 1 л.д. 202 - 205).
28.06.2023
ООО «БИЗНЕС-НОВАЦИЯ» составлен отчет об оценке земельного участка с кадастровым
номером *** (т. 4 л.д. 95-125).
12.07.2023 ведущим судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению
особых исполнительных производств УФССП России по Ульяновской области
Боровковой А.И. вынесено постановление о принятии результатов оценки в рамках
исполнительного производства (т. 3 л.д. 48).
Согласно
поручению на реализацию арестованного имущества (недвижимого заложенного) МТУ
Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области от 25.08.2023 № ***
во исполнение государственного контракта от 09.03.2021 *** поручено ООО
«ВЕНДЕР» в течение трех рабочих дней после даты настоящего поручения принять по
акту приема-передачи у судебного пристава-исполнителя МОСП по исполнению особых
исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по
Ульяновской области арестованное имущество, а именно правоустанавливающие
документы и документы, характеризующие объект недвижимости (оригиналы) и иные
документы, предусмотренные Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном
производстве», указанное в постановлении о передаче имущества на реализацию от
08.08.2023, по исполнительному производству № ***, возбуждённому в отношении
должника ООО «ЗАПАД»; произвести реализацию арестованного имущества в электронном
виде на электронной площадке на сумму 19 498 700 руб. Установлен
способ реализации – торги (т. 3 л.д. 44).
28.08.2023 на основании акта передачи арестованного имущества на торги
ведущий судебный пристав-исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных
производств УФССП России по Ульяновской области передал, а ООО «ВЕНДЕР» приняло
на реализацию вышеуказанное арестованное имущество.
19.09.2023 организатором торгов ООО «ВЕНДЕР» было опубликовано
извещение о проведении торгов в форме аукциона (с открытой формой подачи
предложений по цене и по составу участников). Номер лота № 4 - земельный участок с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования: жилая
застройка, с начальной ценой 2 244 600 руб. Торги назначены на 05.10.2023
на электронной торговой площадке (т. 1 л.д. 26-35).
Наряду с этим извещение размещено в газете «Ульяновская правда» (т. 1
л.д.77).
В соответствии с протоколом от 05.10.2023 победителем торгов по продаже
арестованного имущества признан Карауш А.Ш. (другие участники торгов не
указаны). Стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила
2 251 600 руб. (т. 1 л.д. 17).
Между ООО «ВЕНДЕР» и Караушем А.С. заключен договор купли-продажи
арестованного имущества от 17.10.2023. В тот же день на основании акта
приема-передачи объекта недвижимости ООО «ВЕНДЕР» передало, а Карауш А.С.
принял арестованное имущество (земельный участок, расположенный по адресу: ***,
с кадастровым номером ***) (т. 2 л.д. 172 -173).
Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в
деле, что на земельном участке с кадастровым номером *** расположена
трансформаторная подстанция, которая предназначена для осуществления
электроснабжения микрорайона «ЗАПАД-1»: жилых домов, социально-значимых
объектов (детский сад, магазины и другие объекты соцкультбыта).
Согласно договору купли-продажи движимого имущества (основных средств)
№ 74/11/20 от 30.11.2020, заключенному между ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» и ООО «ЗАПАД»,
истцу передано в собственность бывшее в употреблении движимое имущество, в том
числе, комплексная трансформаторная подстанция № ***. Принадлежность данной
подстанции ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» подтверждается актом о приеме - передачи объектов
основных средств (ОС-1) № *** от 30.11.2020, приказом о вводе в эксплуатацию
объекта основных средств № б/н от 01.12.2020, инвентарной карточкой учета
объекта основных средств № 212 от 01.12.2020 (т. 1 л.д.20, т. 3 л.д. 179-223).
Земельный участок, на котором расположена трансформаторная подстанция,
находился в безвозмездном пользовании ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ».
В Уставе ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» определены основные и дополнительные виды
деятельности общества, в том числе, передача электрической энергии и
технологическое присоединение к
распределительным электросетям; деятельность по обеспечению работоспособности
электрических сетей (т. 1 л.д. 43-50).
Заявленные исковые требования основаны на том, что в извещении о
проведении торгов искажена информация о предмете торгов, неправильно указан вид
разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** – под
жилую застройку, что не соответствовало действительности, ввело в заблуждение
потенциальных покупателей, в том числе истца, и ограничило их право на участие
в тогах. Вместе с тем ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ» как собственник имущества,
расположенного на земельном участке, имеет непосредственную заинтересованность
в приобретении данного участка. Недобросовестное устранение ООО
«ЭНЕРГСЕТЬ» от участия в торгах путем
указания недостоверной информации о предмете торгов привело к тому, что после
приобретения земельного участка Караушем А.С. предъявлены требования о
демонтаже существующей трансформаторной подстанции, стороны не могут
согласовать вопрос о пользовании земельным участком, в частности, об
установлении сервитута.
Организация и
порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены
статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1
статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть
заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим
торги.
В силу пункта 2
статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник
вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее
интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо,
действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени
или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус,
специализированная организация и др.).
Торги (в том числе
электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной
форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).
Как установлено
пунктом 1 статьи 448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и
закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое
лицо.
Если иное не
предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано
организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение
должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о
существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов,
в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего
торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).
Под публичными
торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных
документов в порядке
исполнительного производства, а также в иных
случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448
и 449
настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено
настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 449.1 ГК
РФ).
Организатором
публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или
иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства,
а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях,
установленных законом (пункт 2 статьи 449.1 ГК РФ).
В соответствии с
пунктом 4 статьи 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов
опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2
статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте
органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если
организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган
местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.
Извещение должно
содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2
статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника
(правообладателя) имущества.
Согласно пункту 6
статьи 449.1 ГК РФ в протоколе о результатах публичных торгов должны быть
указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.
Пункт 1 статьи 449
ГК РФ устанавливает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных
законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного
лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны
недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от
участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная
цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были
допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие
неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил,
установленных законом.
В силу пункта 2
статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность
договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий,
предусмотренных статьей 167
настоящего Кодекса.
В соответствии с
пунктом 3 статьи 449 ГКРФ расходы организатора торгов, связанные с применением
последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных
торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие
признание торгов недействительными.
Как разъяснено в
пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении
некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные
торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица
в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они
проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449,
пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве),
при этом, приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для
признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими
основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении
публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража,
территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и
полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о
существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных
торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего
публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ);
необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных
торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о
прекращении обращения взыскания на имущество.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд исходил из того, что информация, отраженная о
земельном участке с кадастровым номером *** в ЕГРН, была указана в ходе проведения торгов; сведения о
зарегистрированных объектах недвижимого имущества на данном земельном участке,
отсутствуют; победителем аукциона не заявлялись требования о признании торгов
недействительными по основанию неполноты сведений об объекте недвижимости,
реализованном на торгах; доказательств недостоверности оценки реализованного
земельного участка не представлено; участники торгов находились в равных
условиях; существенных нарушений
при организации и проведении работ не допущено; признание публичных торгов
недействительными не приведет к восстановлению прав истца.
Судебная коллегия не
соглашается с данными выводами суда, поскольку они не соответствуют
установленным обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм
материального права.
В силу приведенных
выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов
недействительными может являться нарушение правил их проведения, имеющее
существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к
ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в
случае признания торгов недействительными и применения последствий
недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает
принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском
праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на
обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.
Нарушения,
допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с
учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли
на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости
реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к
ущемлению прав и законных интересов истца.
Согласно пункту 2
статьи 448 ГК РФ одним и условий надлежащего проведения торгов является наличие
в извещении полной и достоверной информации о предмете торгов.
Сообщение о проведении торгов призвано информировать потенциальных
участников о том, какое имущество выставляется на торги, соответственно в нем
должно быть в общем виде полно, объективно и подлинно описано имущество,
выставляемое на торги. Информация должна соответствовать правоустанавливающим
документам на данное имущество. При этом извещение о проведении торгов
направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в
приобретении имущества, с целью выявления наилучшего предложения об условиях
продажи (наивысшей цены).
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ***
имеет категорию земель: земли населенного пункта, вид разрешенного
использования: объект транспортной и инженерной инфраструктуры (т.
1 л.д. 78-79). Вышеуказанным решением суда обращено взыскание на данный
земельный участок также с указанием его назначения: объект транспортной и инженерной инфраструктуры. Однако
в представленном истцом извещении о проведении торгов указаны другие
характеристики участка – для жилой застройки.
Из отчета об оценке ООО «Бизнес – Новация» следует, что оценка
проводилась в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, но имеющего
другое назначение – для жилищного
строительства и адрес, не соответствующий выписке из ЕГРН: *** (т. 3
л.д. 98). Наличие каких-либо объектов инженерной инфраструктуры на данном
участке не учитывалось.
Таким образом, в тексте извещения о проведении торгов, размещенного на
сайте https: www.torgi.gov.ru, вид разрешенного использования земельного
участка с кадастровым номером *** не соответствует виду в соответствии с правоустанавливающими
документами - объект транспортной и инженерной инфраструктуры. При проведении
торгов не учитывалось наличие строения трансформаторной подстанции № *** на
продаваемом земельном участке. Право собственности не зарегистрировано в ЕГРН
на трансформаторную подстанцию как на объект недвижимости. Вместе с тем
указанный вид разрешенного использования земельного участка, наличие
функционирующих объектов транспортной и инженерной инфраструктуры предполагает
наличие определенных ограничений, охранных зон, и с очевидностью оказывает
влияние на цену земельного участка и вероятность привлечения потенциальных
покупателей.
При установленных обстоятельствах произведенная ООО «Бизнес – Новация» оценка
земельного участка с кадастровым номером *** не может быть признана
достоверной. В данном случае торги проведены на основании недостоверных
(неполных) сведений об объекте продажи, не раскрыта полная информация о
земельном участке и находящихся на нем объектах.
Ненадлежащая информация о предмете торгов не позволяет реально
сформировать желание у потенциальных покупателей приобрести предмет торгов и
оценить возможность своего участия в торгах, значительно снижает в связи с этим
число их участников, а фактически устраняет от участия в торгах покупателей,
имеющих интерес в приобретении земельного участка, имеющего определенное назначение.
Сам текст извещения с сайта https: www.torgi.gov.ru (т. 1 л.д. 28)
свидетельствует о том, что организатор торгов руководствовался недостоверной
информацией о предмете торгов.
При этом извещение № *** (лот 4) о проведении аукциона опубликовано
19.09.2023 на сайте https: www.torgi.gov.ru и в
периодическом издании «Ульяновская правда» №72 от 19.09.2023, то есть менее чем
за 30 дней до проведения аукциона.
Ссылка ООО «Вендер» на пункт 3 статьи 57 Федеральный закон от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающий, что организатор
публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10
дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения, не может быть признана
состоятельной, поскольку данный порядок распространяется только на заложенное
имущество. В данном случае решением суда обращено взыскание на земельный
участок, принадлежащий должнику, в рамках сводного исполнительного производства
по основанию неисполнения состоявшихся судебных актов.
Установленные по делу нарушения не отвечают принципу добросовестности
участников гражданского оборота (статья 1 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается, что после приобретения спорного
участка Караушем А.С. предъявлены требования о демонтаже расположенной на нем
трансформаторной подстанции (т. 1 л.д. 159-161, 228-229).
Таким образом, установленные по делу обстоятельства являются
достаточными для вывода о существенном нарушении, допущенном организатором
торгов, выразившимся в указании недостоверных сведений о выставленном на
торги земельном участке с кадастровым
номером ***, что повлекло ущемление прав и законных интересов истца, имевшего
намерение приобрести земельный участок под принадлежащей ему трансформаторной
подстанцией. Допущенные существенные нарушения являются основанием для
признания недействительными как самих торгов, так и заключенной по их
результатам сделки.
Следовательно, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения,
которым следует удовлетворить иск ООО «ЭНЕРГОСЕТЬ»; признать недействительными
торги по реализации земельного участка с кадастровым номером ***, проведенные
МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в лице ООО
«ВЕНДЕР»; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №***
от 17.10.2023, заключенный по результатам торгов между ООО «ВЕНДЕР» и Караушем
А.С.; возложить на Карауша А.С. обязанность передать МТУ Росимущества в
Республике Татарстан и Ульяновской области земельный участок с кадастровым
номером ***; возложить на МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской
области обязанность возвратить покупателю Караушу А.С. денежную сумму
2 251 600 руб., уплаченную по недействительной сделке.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат
взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. с
ответчиков Карауша А.С., ООО «ВЕНДЕР» и МТУ Росимущества в Республике Татарстан
и Ульяновской области в размере 6000 руб., по 2000 руб. с каждого.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
о п р е д е л и л а
:
решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 26 апреля
2024 года отменить. Принять новое решение.
Исковые требования общества с
ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОСЕТЬ» удовлетворить.
Признать недействительными торги по реализации арестованного имущества:
земельного участка площадью 504 кв.м, расположенного по адресу: ***,
кадастровый номер ***, проведенные Межрегиональным территориальным управлением
Федерального агентства по управлению государственным имущество в Республике
Татарстан и Ульяновской области в лице общества с ограниченной ответственностью
«ВЕНДЕР» 5 октября 2023 года.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №***
от 17 октября 2023 года, заключенный по результатам торгов между обществом с
ограниченной ответственностью «ВЕНДЕР» и Караушем Александром Сергеевичем.
Возложить на Карауша Александра Сергеевича обязанность передать
Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по
управлению государственным имущество в Республике Татарстан и Ульяновской
области земельный участок площадью 504 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенный по адресу: ***
Возложить на Межрегиональное территориальное управление Федерального
агентства по управлению государственным имущество в Республике Татарстан и
Ульяновской области обязанность возвратить Караушу Александру Сергеевичу
денежную сумму 2 251 600 рублей, уплаченную по недействительной
сделке.
Апелляционное определение является основанием для внесения в Единый
государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности
Карауша Александра Сергеевича на земельный участок площадью 504 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***
Взыскать с Карауша Александра Сергеевича, общества с ограниченной
ответственностью «ВЕНДЕР» и Межрегионального территориального управления
Федерального агентства по управлению государственным имущество в Республике
Татарстан и Ульяновской области в пользу общества с ограниченной
ответственностью «ЭНЕРГОСЕТЬ» расходы по уплате государственной пошлины в
размере 6000 рублей в равных долях, по 2000 рублей с каждого.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Засвияжский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 22 ноября 2024 года.
