Дело № 3а-10/2025 (№
3а-259/2024)
73OS0000-01-2024-000337-35
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 апреля 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной П.И.
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью
«Гранада» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости и установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Гранада»
обратилось в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***
в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 21 655 964 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 71 666
636 руб., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 4 348 015 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 18 762 486 руб., установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
10 958 323 кв.м, расположенного по адресу: ***, ***, в размере его
рыночной стоимости – 38 372 929 руб.,
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 7 171 475 кв.м, расположенного по адресу: ***, в
размере его рыночной стоимости – 28 819 650 руб.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником
указанных земельных участков.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 125 386 487 руб. 79 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 34 414 368 руб. 02 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 84 303 060 руб. 50 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 56 023 511 руб. 77 коп.
Установленная
кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 28 августа 2024 года, определенную отчетом об
оценке № *** от 28 августа
2024 года, выполненным оценщиком ООО «Логика» Ильиной О.А.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № *** в удовлетворении его заявлений было отказано
со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
С данными решениями административный
истец не согласен.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Управление
Росреестра по Ульяновской области, администрация МО «Ульяновский район»
Ульяновской области, администрация города Ульяновска, ООО «Логика», оценщик
Ильина О.А.
Административным
истцом ООО «Гранада» представлено заявление об уточнении требований, в котором
административный истец, просит признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от ***
года № ****** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** в размере их
рыночной стоимости; установить кадастровую
стоимость вышеуказанных земельных участков равной их рыночной стоимости
в следующих размерах:
земельного участка с
кадастровым номером *** –
80 142 057 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** –21 370 009 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** - 47 591 304 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** - 32 888 593 руб.
Представитель ООО
«Гранада» Карсакова Е.В. в судебном
заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам,
изложенным в административном иске.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в
судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен, в
письменном отзыве и дополнениях к нему
указал, что решение учреждения законно, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельных участков подлежит
отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа.
Представители ППК «Роскадастр»,
Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации МО «Ульяновский
район» Ульяновской области, администрации города Ульяновска, ООО «Логика»,
оценщик Ильина О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы лица, участвующего в деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Гранада» является собственником следующих земельных участков:
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 21 655 964 кв.м, расположенного по
адресу: ***;
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
4 348 015 кв.м, расположенного по адресу: ***,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 10 958 323 кв.м, расположенного по
адресу: ***;
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 7 171 475 кв.м, расположенного по
адресу: ***.
Согласно выпискам из
Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных
участков действующая кадастровая стоимость нижеприведенных земельных участков
определена в следующих размерах:
земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года, применяемая с
1 марта 2023 года, - 125 386 487 руб. 79 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года, применяемая с
1 января 2023 года, - 34 414 368 руб. 02 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года, применяемая с
1 января 2023 года , - 84 303 060 руб. 50 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года, применяемая с 29
июня 2023 года , - 56 023 511
руб. 77 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** от 28 августа 2024 года, выполненному оценщиком ООО «Логика»
Ильиной О.А., рыночная стоимость по
состоянию на 28 августа 2024 года земельного участка с кадастровым номером ***
составляет 71 666 636 руб.; земельного участка с кадастровым номером ***
составляет 18 762 486 руб., земельного участка с кадастровым номером ***
составляет 38 372 929 руб., земельного участка с кадастровым номером ***
составляет 28 819 650 руб.
Поскольку исходя из вышеуказанной действующей кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами ***
подлежит расчету земельный налог,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости по
состоянию на 28 августа 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что ООО «Гранада»» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» 25 сентября 2024
года с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке № *** от 28 августа 2024 года, составленный
оценщиком ООО «Логика».
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанных заявлений
ООО «Гранада» отказано в установлении кадастровой стоимости
вышеуказанных земельных участков в размере
их рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2024
года.
Причиной принятия
указанных решений явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартам оценки, а именно:
1.На страницах 58-64
отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений при этом:
- Предложение № 38, адрес: ***. Информация, приведенная
оценщиком на стр. 115-116 отчета об
оценке не позволяет определить год публикации данного объявления, при переходе
по ссылке, указанной в качестве источника информации, устанавливается дата
после даты оценки. Текст объявления на странице 115 отчета отличается от текста
на странице 63. Данное предложение не идентифицировано оценщиком, что не
позволяет установить его количественные
и качественные характеристики.
- Предложение № 40 –
адрес: ***. Информация, приведенная
оценщиком на стр. 128 отчета об оценке не позволяет определить дату
публикации данного объявления, при переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации устанавливается, что данное объявление снято с публикации.
- Предложение № 39,
адрес: ***. Данное предложение не
идентифицировано оценщиком, что не позволяет установить его количественные и
качественные характеристики.
- Предложение № 26,
адрес: ***. Информация, приведенная
оценщиком на стр. 128 отчета об оценке не позволяет определить дату публикации
данного объявления, при переходе по ссылке, указанной в качестве источника
информации устанавливается, что данное объявление снято с публикации. Данное предложение не идентифицировано
оценщиком, что не позволяет установить
его количественные и качественные характеристики.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО
VI, пп. 4 п. 5 ФСО V, п. 12 ФСО III.
2. Предложения №
1-25, 28-33, 35-37, 41, 43-44. Подтверждение полученной информации из внешних
источников информации, должно быть в
виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с
высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в
частности по причине изменения этой информации или адреса или адреса страницы в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в
открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо
доступ, к которым происходит на платной
основе, такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с
конфиденциальностью информации. В отчете
об оценке отсутствуют скриншоты страниц объявлений.
Нарушено требование
п. 2 ФСО
VI, п. 8 ФСО VI.
3. На странице 70
отчета об оценке оценщиком в разделе 11.6 указаны основные выводы относительно
рынка земель сельскохозяйственного назначения в ***, согласно отчету объект
оценки находится в ***.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. На странице 98
отчета об оценке оценщиком указаны
показатели залежи и пашни объекта оценки и аналогов. Отсутствует обоснование
отнесения земельных участков объектов аналогов под пашни и залежь.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. При расчете
корректировки на функциональное
назначение земельного участка оценщиком допущены арифметические ошибки.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. На стр. 70 отчета
об оценке приведены основные
ценообразующие факторы, влияющие на
спрос, предложение и цены сопоставимых
объектов недвижимости, при этом интервалы значения этих факторов не
приведены.
Нарушены требования
п. 11 г ФСО № 7.
7. Правила отбора
объектов аналогов в отчете об оценке не описано, использование в расчетах части
доступных оценщику объектов аналогов не обосновано.
Нарушены требования
п. 22 б ФСО № 7.
8. Оценщиком на стр.
111-112 приведено описание отказа от использования доходного подхода. При отказе от использования в рамках
доходного подхода метода капитализации земельной ренты оценщиком указано, что
заказчиком не предоставлена информация о структуре севооборота оцениваемых
земельных участков, фактической урожайности и
величине производственных затрат.
Согласно п. 23 пп.
«ж» ФСО № 7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве
источника доходов следует рассматривать
арендные платежи. Рассматривать арендные
платежи (в ходе исследования рынка земельных участков, информация в открытых источниках информации о сделках по передаче в аренду земельных
участков, о предложениях о сдаче в аренду земельных участков, аналогичных
оцениваемому, оценщиком выявлена не была) в качестве источника доходов,
учитывая вид оцениваемого земельного участка (земельный участок категории
земель сельскохозяйственного назначения
с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства,
больших площадей), некорректно.
В соответствии с п.
15 ФСО № 7 оценщик руководствуется результатом анализа НЭИ для выбора подходов
и методов оценки объекта оценки (при определении рыночной стоимости). Вывод
оценщика, сделанный им на стр. 110 отчета об оценке – вариантом наиболее
эффективного использования земельного участка является вариант использования
его в качестве земельного участка сельскохозяйственного назначения. Условия
применения метода капитализации земельной ренты – наличие информации о величине
земельной ренты. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает
возможность применения всех подходов к оценке, учитывает специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого
объекта недвижимости, информация о
величине земельной ренты на основе доходов и расходов, связанных с получением
соответствующей ренты с учетом нормативных показателей для соответствующих климатических и почвенных условий оценщиком
не описаны и не рассмотрены.
Отказ от
использования доходного подхода методом капитализации земельной ренты в рамках расчета рыночной
стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения не обоснован.
Нарушены требования
п. 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 2 ФСО V, пп. 13 п. 7 ФСО VI, п. 23 пп. «ж» ФСО№ 7, п. 15 ФСО №
7.
В решениях ОГБУ от ***
года № *** отсутствует указание на
приведенное под номером 5 нарушение.
В решении ОГБУ от ***
года № *** под номером 5 указано, что
при расчете корректировки на функциональное назначение земельного участка,
оценщиком для объектов аналогов № 2 и № 4 допущены арифметические ошибки.
Порядок, сроки
принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской
Федерации.
Поскольку
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 28 августа
2024 года, выполненного оценщиком ООО «Логика» Ильиной О.А., судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 26 февраля 2025 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, усматривается, что экспертом
сделан вывод о том, что на основании проведенных исследования и
анализа отчета № *** от 28
августа 2024 года, экспертом выявлены:
I.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,
исправление которых не повлияет на
итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1) У оценщика не указан почтовый адрес.
Нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 4 п.
7 ФСО VI.
2)
Анализ ценообразующих факторов приведен без интервалов значений.
Нарушение
п. 11 г) ФСО № 7.
II. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
3)
Описание объекта оценки проведено не полностью: не указаны ЗОУИТ, расположенные
в границах участков, оказывающие влияние на стоимость участков, нет источника информации о доле пашни, пастбищ,
залежи в площади земельного участка.
Нарушение п.п.10 п.
7 ФСО VI, п.п.3 п. 2 ФСО VI.
4) Не ясна логика
обоснования использования в расчетах лишь части доступных данных – нет описания
критериев.
Нарушение п. 22 в)
ФСО № 7.
5) Нет подтверждения
даты предложения для аналогов № 1, № 5, № 6.
Нарушение пп. 2 п. 2
ФСО VI.
6) Не учтены такие
ценообразующие факторы как расположение
относительно регионального центра, расположение относительно центров
переработки с/х продукции, не внесена корректировка на дату предложения,
аналоги № 1 и № 5 не идентифицированы, следовательно, не установлены их
ценообразующие параметры.
Факты, указанные
экспертом в п. 6 свидетельствуют о нарушении статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по части п. 1, п.
2, п. 3, п. 7 решения – не выявлены;
- по части п. 1, п. 4, 5, 6 решения – нарушения выявлены экспертом.
Нарушения,
указанные в решении № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по части п. 1, п.
2, п. 3, п. 5, п. 8 решения – не
выявлены;
- по части п. 1, п. 4, 6, 7 решения – нарушения выявлены экспертом.
Нарушения,
указанные в решении № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по части п. 1, п.
2, п. 3, п. 5, п. 8 решения – не выявлены;
- по части п. 1, п. 4, 6, 7 решения – нарушения выявлены экспертом.
Нарушения,
указанные в решении № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по части п. 1, п.
2, п. 3, п. 7 решения – не выявлены;
- по части п. 1, п. 4, 5, 6 решения – нарушения выявлены экспертом.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 28 августа 2024 года является существенным нарушением,
способным повлиять на рыночную стоимость земельных участков.
Согласно
заключению эксперта № *** от 26 февраля 2025 года, выполненному экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, её письменных пояснений к
указанному заключению, содержащих сведения об исправлении в заключении технических ошибок, рыночная
стоимость по состоянию на 28 августа 2024 года составляет;
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 21 655 964 кв.м, расположенного
по адресу: ***, -
80 142 057 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 4 348 015 кв.м, расположенного по
адресу: ***, - 21 370 009 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 10 958 323 кв.м, расположенного
по адресу: ***, - 47 591 304 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 7 171 475 кв.м, расположенного по
адресу: ***, - 32 888 593 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям,
оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в
основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 26 февраля 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах
имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к
оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования
сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и
затратного подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и
дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителями
административного истца и административного ответчика указанное заключение
эксперта с учетом его письменных пояснений к данному заключению не оспаривалось.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 26 февраля
2025 года,, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ
***, по вопросу соответствия отчета об оценке № *** от 28 февраля
2024 года, составленного оценщиком ООО
«Логика» Ильиной О.А., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований
действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объектов оценки, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требований административного истца
о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет эксперта ***, указанный в её письменных пояснениях к заключению эксперта № *** от 26 февраля 2025 года и с учетом этого полагает правильным:
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 21 655 964
кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская
область, район Ульяновский, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 28 августа 2024 года в размере 80 142 057 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4 348 015
кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, район Ульяновский, равной его рыночной стоимости по состоянию на
28 августа 2024 года в размере 21 370 009
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января
2024 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10 958 323
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28
августа 2024 года в размере 47 591 304
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января
2024 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7 171
475 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28
августа 2024 года в размере 32 888 593
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024
года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Гранада» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***
в размере их рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 21 655 964
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2024 года в
размере 80 142 057 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4 348 015
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2024 года в
размере 21 370 009 руб.,
определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024
года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10 958 323
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28
августа 2024 года в размере 47 591 304
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января
2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7 171
475 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28
августа 2024 года в размере 32 888 593
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января
2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 9 апреля 2024 года.
